Kostenschätzung renovieren EFH Bj 1970/90 realistisch?

Ich und meine Familie (zwei kleine Kinder) sind auf der Suche nach einer Immobile, und haben ein Objekt ins Auge gefasst was wir uns gerne einmal anschauen würden (immowelt 2khzx5m).

Paar Infos zur Bausubstanz findet man in der Anzeige, ich hatte auch schonmal mit der Maklerin telefoniert.
Haus ist allgemein im Zustand der Beschreibung/Bilder. Dach ist aber mit Zwischensparrendämmung (~16cm), und nicht mit Aufsparren wie beschrieben.

Keller ist trocken, liegt auch "nur" ca. 70cm unter der Erde.

Die Fenster im Erdgeschoss müssen definitv alle raus. Keller sind wohl noch in Ordnung.
Im Dachgeschoss ist alles entsprechend des Ausbaus von 2000, Fenster teilweise aus Kunststoff

Energieausweis liegt zur Besichtigung vor, scheint wohl irgendwas mit "D" zu sein. Allerdings ein Verbrauchsausweis, und nur das DG ist aktuell bewohnt und zählt da denke ich mit rein.

Elektrik scheint OK, ist zumindest überall ein FI verbaut, auch wenn die Verteilerkästen neu gemacht werden müssten. Genaues Alter konnte ich am Telefon nicht erfahren.

Heizungsrohre ins DG sind Edelstahl wie man vielleicht sieht, im Keller ein Mix aus Edelstahl und Kunststoff im Heizungsraum. Im Keller und EG allgemein wohl noch Kupfer aus dem damaligen Baujahr.

Bodenrichtwert sind ~600€/m², ist einfach schweineteuer dort. Mir wäre auch lieber es wären ein paar weniger m² und dafür günstiger, aber ist halt nicht so.

Wir wollten uns das jetzt in dem Hinblick anschauen, oben einziehen zu können, und dann das EG zu renovieren (nicht Kernsarnieren). Fenster im EG würden wir machen lasse, alles andere würden wir selber machen wollen, da handwerkliches Geschick und Wille vorhanden. Fliesen in der Küche und Flur würden wir drin lassen.

Ich habe jetzt anhand der m² folgende Kostenschätzung:
- Neue Fenster (24 k€) inkl. elektrischem Rolladen und Rolladenkasten dämmen
- Wände neu machen, inkl. Schleifen, paar Steckdosen/Verteilerdosen neu, schleifen, streichen (3 k€)
- Gleiches beim Boden, abschleifen/glätten, falls notwendig Ausgleichsmasse, dann neuen Vinyl oder Parkett (6,5 k€ für Parkett)
- Neue Innentüren (500€/stk = 2,5 k€)
- Wand- und Bodenfliesen im Bad (2 k€), + Badmöbel (5 k€
- Neue Küche (10 k€)

Summe = 55 k€ ~ 470€/m²


Jetzt natürlich die Frage, sind die Kosten realistisch?
Seht ihr noch andere Fallstricken die mir auf den ersten Blick nicht auffallen?

Absest soll keiner drin sein, da das Haus von der Verwandschaft gemauert wurde, und die alte Mineralwolle wohl beim Aufstocken raus geflogen ist.

Gedämmt ist außen leider nix, und ich hab bissl Sorge das bei Energiekosten aktuell D und Verbrauchsausweis von nur dem gedämmten Dachgeschoss die Kosten später entsprechend hoch sind.
Aktuell ist die Außendämmung aber nicht vorgesehen, das wollte wir dann in ein paar Jahren angehen.

Ich bin gerade auf der Suche nach einem Gutachter der da ein kleines Verkehrswertgutachten machen könnte, bis es soweit ist würde mich aber mal interessieren was es noch so für Meinungen gibt. Eventuell bin ich ja vollkommen auf dem Holzweg, und das Haus ist nichts wert (zumindest laut Kaufpreis und Bodenrichtwert verlangt man nicht allzu viel dafür)

 

Ja ist es.

Und ja, es ist groß, das stimmt. Aber auch die Kinder werden später größer, und da mein Elternhaus ca. genauso groß war, weiß ich wie schön es als Jugendlicher ist mehr als nur ein Zimmer zu haben.

Beziehst du dich mit Arm werden auf Kosten die man jetzt für Grund und Haus ausgibt, aber nicht braucht, oder auf laufende Kosten wie Heizung später?

Da es aber nicht die letzte Immobilie sein wird bei der ich eine Renovierung mal kalkulieren muss (man hat leider nicht die Wahl heutzutage), dachte ich man kann das Gedankenspiel ja mal machen, und Erfahrung beim Anschauen von Immobilien sammelt man auch.

 

OK, deswegen bin ich ja da um andere Meinungen zu hören.

Warum sollte ich wie ich das geschrieben habe nich direkt oben einziehen können? Das DG ist von 90, da sehe ich keine Probleme?

Heizung ist zehn Jahre alt, auch wenn es Öl ist, warum erneuern die nächsten 10-15 Jahre?

Warum Dach? Das ist von 89, wüsste nicht was man da die nächsten 20-30 Jahre machen müsste, außer Dämmung vll mal neu.

Wie gesagt, ich versuche nur die Dinge zu verstehen.

 

OK so krass habe ich das halt gar nicht gesehen.
Das der Makler dem Haus keinen Wert beimisst habe ich auch gemerkt.
Auch wenn ich recht Stumpf einfach 1200*600 gerechnet habe (woher hast du die Zahlen mit den 400m2?).

Aber das die Immobilie, obwohl ja Dach 90/2000 ausgebaut, gedämmt, neue Heizung, quasi nichts wert ist, das hatte wich jetzt nicht gedacht.
Nixh dazu weil die Basis jetzt nicht schlecht aussieht (auf dem Papier), da werden hier ganz andere "bruchbuden" zu ähnlichen Preisen versucht an den man zu bringen, deutlich über Bodenwert.

Wie gesagt, ich bin über jeden input, erst recht kritischen dankbar, dann kann ich das bei den nächsten Häusern besser einschätzen.

MfG

 

Ja gut, jetzt mal langsam, ich habe geschrieben das ich mir Gedanken mache, nicht das ich morgen irgendetwas kaufen möchte.

Was ist daran verwerflich heute schon für morgen zu planen wenn die Kinder größer werden?
Wo muss man nicht in gewisser Weise "Sklave einer bank" werden wenn man heut zu Tage ein Haus möchte?

Im Endeffekt habe ich gefragt ob ich die Kosten der Renovierung, ich habe bewußt geschrieben nicht Sanierung, so richtig eingeordnet habe.
Das dieses Haus bei dem Kaufpreis mit kernsanierung außerhalb jeglichen budgets (und Sinnhaftigkeit liegt) ist mir bewusst. Daher war mein Gedanke Spiel auch auf der Annahme das es keine Bude ist die quasi nix wert ist.

Dem ist aber ja scheinbar eher so, bzw. Muss man davon einfach ausgehen. Sind ja alles berechtigte Denkanstöße.

Schöner Spruch den du da hast, oder aber man denkt einfach verantwortungsvoll nach, bevor man Geld ausgibt. Und genau deshalb bleibt man wohlhabend.