Kostenschätzung, um überhaupt entscheiden zu können, ob ein Hausbau realisierbar ist

Der erste Weg sollte zur Bank gehen. Die werden dir sagen können, wie viel Geld du bekommst und wie hoch die monatliche Belastung ist.
Mit diesem Budget kannst du dann schauen, was für Haus und Grundstück realistisch ist.

 

Ohne Budget macht es keinen Sinn sich großartig mit Häusertypen, Größe, Ausstattung etc. zu befassen. Speziell, wenn noch kein Grundstück vorhanden ist.

 

Du solltest nicht erst die letzte Planung in die Hände eines Architekten geben - dann ist es zu spät. Geh zur Bank und check´ab, wie viel Du finanziell stemmen kannst. Dann ziehst Du mal den Anteil für Grundstück und NK ab und weißt, was Du für ein Haus zur Verfügung hast. Dann schaust Du Dich nach einem Grundstück um (umschauen - nicht kaufen) und gehst mit einem Lageplan o.ä. zu einem Kollegen. So kann es was werden.

 

Grundsätzlich solltest Du Dich von der Vorstellung verabschieden, bei einem solchen Großprojekt als Laie eine exakte Planung aufstellen zu können. Schon gar nicht wenn das Grundstück noch nicht fest steht.
Daher besser im ersten Schritt (der Thread heißt ja ca "ob überhaupt realisierbar") mit eher großzügigen Pauschalen arbeiten und das Feintuning nach hinten verschieben. Wenn man theoretisch unter dem Budget bleibt, dann findet man auch später noch leicht nette Sachen wo man das Geld los wird. Wenn man aber im ersten Schritt schon alles haarscharf am finanziellen Limit planen muss, dann kann das sehr leicht im Desaster enden und dann lieber die Finger davon lassen.

Es führen viele Wege nach Rom... Wenn es aber um das bestmögliche Ergebnis für die Immobilie geht, dann würde ich dies hier vorschlagen:
- Finanzierungsrahmen klären (max Budget). Dabei aber weder etwas schönrechnen noch X mal Puffer einrechnen und es Dir kaputt rechnen.
- grobes minimal-Raumprogramm aufstellen (mind. Größen für die gewünschten Räume)
- wichtigste möglicherweise gewünschte Extras (Erdwärme/Solar, Garage, Keller, Mansard-Dach etc) überlegen und grob die Kosten überschlagen
- Die Anzahl qm Deines min. Raumprogramms mit 2000 EUR multiplizieren, die Extras draufaddieren und alles mit 1,2 multiplizieren (die Experten mögen hier gerne eine andere Empfehlung geben, was in NRW als großzügige Durchschnittskosten inkl. Puffer anzusehen sind)
- Von Deinem max Budget diese Zahl abziehen und dann gucken ob Du Dir für das Geld noch ein Grundstück in der gewünschten Region kaufen kannst. Wenn es knapp zu wenig ist, Extras überdenken. Wenn es viel zu wenig ist, dann ist Dein Hausbau nicht realisierbar. Wenn es gut ausreicht, dann konkret nach Grundstück suchen. Parallel einen (oder mehrere) Architekten in der Region ausfindig machen, die zu Deinen Stilvorstellungen passen.
- Wenn das mögliche Grundstück "einfach" (preislich gut im Budget, keine Besonderheiten wie Hanglage, Feuchtgebiet, besonders schmal, Altlasten, etc) ist, dann kannst Du es auch zuerst kaufen, bevor Du konkrete Pläne finalisiert hast. Wenn es evtl problematisch ist, dann Grundstück reservieren und sofort zum Archi. Der kann Dir die ungefähre Machbarkeit bei einem konkreten Grundstück auch ohne Detailplanung innerhalb kurzer Zeit sagen.


P.S. wenn Dir das Planen etc einfach Spaß macht und nicht unbedingt auf ein zu realisierendes Projekt bezogen ist, dann kann ich das auch verstehen, dann solltest Du das aber evtl auch dem Forum mitteilen, dass es nur ein Gedankenexperiment ist. Dann solltest Du Dich aber auch nicht wundern wenn die Realität später doch eine andere ist.

 

[emoji106] da gibt es glaube ich nichts mehr hinzuzufügen.

 

Die Frage ist ja auch, willst Du unbedingt mit Architekt bauen oder darfs auch ein Bauträger sein?
Diese machen Dir vorab ein Angebot auf den Euro genau, gemäß der Leistungsbeschreibung.
Nebenkosten fallen natürlich dennoch an, ebenso wird man sich für das eine oder andere Extra entscheiden (teurere Fliesen, elektrische Rollläden, hier eine Steckdose mehr etc.) Aber im Prinzip bekommst Du genau gesagt, was Dich das Haus, wie es angedacht ist, kostet.
Dazu bekommst Du dann auch schriftliche Verträge, in denen alles beschrieben ist. Diese sollte man aber noch von jemandem begutachten lassen, der etwas Ahnung hat und einem sagen kann, was evtl. noch fehlt. Z.B. Außenanlagen sind in der Regel nie dabei, evtl. Außenfensterbänke bei bodentiefen Fenstern (der Bauträger kann ja nicht wissen, was Du außen genau vor hast bekommst Du dann gesagt). Auf jeden Fall lässt sich auf der Basis deutlich genauer kalkulieren, als wenn ein Architekt nur z.B. 300.-€/m³ umbauten Raum ansetzt, ohne zu wissen, welche Firmen die Arbeiten später ausführen sollen...

 

Achso, hatte ich noch vergessen...
Norderstedter hat, zumindest wenn man es mit unserer Region (Saarland) vergleicht, schon recht hoch gegriffen.
Nur zum Vergleich, mit der Rechnung käme ich für unseren Fall auf ca. 390000.- Tatsächlich bezahlt haben wir ca. knapp 300000.- (wenn man unsere EL im Wert von ca. 15000.- nicht berücksichtigt), und das trotz einiger "Extras" wie KWL, Fliesen für bis zu 120.-€/m² (allerdings nur wenige, die meisten ca. 50.-€/m²), Elektro ohne Schnickschnack, jedoch wurde nicht an Steckdosen etc gespart, ebenso ist ein großer Zählerschrank von Hager verbaut, ordentlich sat Anlage, vernünftige (teurere) Sanitärobjekte etc...
Wir hatten auch lange überlegt, ob wir mit dem Geld hinkommen und waren auch mal beim Architekten. Das war uns aber zu ungenau, was er uns sagen konnte und auch zu ungewiss, weil keiner eine Preisgarantie gibt, im Gegensatz zu den Bauträgern.
Auch diese können Deinen Grundriss umsetzen und machen Dir eine individuelle Planung...

 

Man kann sich ja auch die Standardhäuschen der BT angucken. Die kosten dann genau so viel wie angegeben, ohne Gründung allerdings, denn die ist immer wieder anders und ohne Anschlusskosten und sonstige Nebenkosten, weil sich das immer wieder ändert. Aber für das reine Haus, hast Du schon mal einen festen Wert.

Aber wenn ich mir das hier so durchlese, dann hilft dir rein gar nichts, weil Du selbst noch überhaupt nichts weiß und sich der ganze Thread nur wirr anhört. Du weißt noch gar nicht ob Du es dir überhaupt zutraust zu bauen. Tja, wenn Du mehr wissen willst, dann solltest Du dich am Riemen packen und entscheiden was Du willst. Bauen? Ja? Nein? Wenn Du diese Entscheidung getroffen hast, dann guckst Du mal rum was ein passendes Grundstück kostet. Dann guckst Du mal was bei einem BT ein einigermaßen passendes Musterhaus kostet (steht im Internet). Rechne ein Drittel dazu für deine Extrawünsche und schon kommst Du ungefähr hin. Dann gehst Du damit zu dem BT und lässt dir ungefähr erklären was das kostet (er kennt die ortsüblichen Nebenkosten). Dann hast Du schon mal eine Hausnummer. Mehr wirst Du ohne feste Beauftragung und/oder Planung nicht bekommen. Da kannst Du dich hier noch so winden.

Also, gehe zur Not zum Psychologen und lass dir helfen zu einer Entscheidung zu kommen und dann... (siehe oben!).

 

Wenn Dir langweilig ist, dann ist das OK. Ansonsten vergiss es, denn es ist reine Zeitverschwendung. Ohne Grundstück, ohne zu wissen was man dort überhaupt bauen darf, ohne budget, da wüsste ich etwas besseres mit meiner Zeit anzufangen als Phantasiezahlen zu jonglieren.

Kläre zuerst mal das mögliche budget anhand Deines Einkommens, Lebenshaltungskosten, Lebensplanung usw. Dann kannst Du Dir überlegen wie groß Grundstück und Haus werden dürfen. Damit grast man den Grundstücksmarkt ab und schaut was überhaupt zu bekommen ist, und wenn das Grundstück feststeht, weiß man wieviel Geld übrig ist und was dort überhaupt gebaut werden darf. Dann kann man in eine Hausplanung einsteigen. Alles andere ist sinnfrei.

 

Also bei uns hing der Hauspreis selbst nicht vom Grundstück ab, lediglich die Kosten z.B. für Aushub, Anschlüsse etc. variieren natürlich.
Was die Nebenkosten angeht, hier sollte man sich nicht aus Aussagen des Bauträgers verlassen. Mit Keller kannst Du für ein mittleres EFH mal locker mit 30000.- rechnen, ohne Keller zwischen 15000-20000.-
Außenanlagen können auch sehr ins Geld gehen, vor allem wenn es eine Hanglage ist und diverse Stützmauern nötig sein.
Dazu brauchst Du noch evtl. Einrichtung (z.B. Küche, Tapeten, Farben, Lampen...), also hier würde ich auch nochmal 30000.- rechnen.
Wie viele schon schrieben, als erstes musst Du zur Bank, evtl. zu mehreren, und fragen, wieviel Geld Du bekommen würdest.
Beim Hauspreis selbst würde ich wie gesagt zu einem Bauträger gehen, gern auch mit einem eigenen Grundriss.
Dieser kann Dir dann bei festgelegter Ausstattung, Technik etc. einen genauen Preis sagen. Dazu addierst Du noch einen Aufschlag von 10-20% (irgendwelche Extrawünsche hat man immer, wir sind mit etwa 10% hingekommen) und wenn Du dann noch in Budget bist, kannst Du starten.
Uns ging es ziemlich genau so, dass wir recht ungewiss waren, ob da nicht doch noch weitere Kosten auf uns zu kommen. Da im Bekanntenkreis aber mindestens 5 Leute gebaut hatten (alle mit Bauträger) und es bei allen in etwa so lief, sind wir dann auch den Schritt gegangen...

 

Aha, und weil das bei DIR mit einem BT so war, soll das auch für den TE Gültigkeit haben?

Eine Garage kriegst Du auf jedem Grundstück unter, aber ein ZFH, oder selbst ein größeres EFH, wird maßgeblich durch das Grundstück, Bebauungsplan usw. bestimmt.

 

Ich habe ja nicht gesagt, dass mein Fall für alle gültig ist.
Wenn ich mir die ursprüngliche Frage so anschaue, dann gehe ich aber nicht von einem Mehrfamilienhaus oder einem extrem großen "Prachtbau" aus. Und ein "normales" EFH sollte auf einem BAUgrundstück machbar sein.
Sicher ist man evtl. durch Bebauungspläne beschränkt, aber irgendwo muss man eben mal anfangen.
Und ob ein Haus jetzt 10 x 10 Meter oder 8 x 12 Meter groß ist, macht den Kohl nicht fett. Wenn man ungefähr die m² vorgibt und eine vergleichbare Bauweise bzw. Technik hernimmt, variieren die Preise beim gleichen Anbieter viell. um 3-5%.
Und wenn dadurch schon das Budget gesprengt wird, sollte man es besser lassen. Die 5% lassen sich nämlich durchaus bei Sonderwünschen oder durch EL einsparen.

 

@R.B.

BTW, wir hatten für den gleichen von uns entworfenen Grundriss von 4 Bauträgern, die bei uns als preiswert, jedoch nicht billig gelten, Angebote eingeholt. Selbst bei 4 verschiedenen Firmen betrug die Preisdifferenz weniger als 10000.-€. Und da muss man auch sagen, dass natürlich nur bestmöglich vergleichbare Technik und nicht alles exakt gleich war.
Alles in allem ist unsere Erfahrung jedoch, dass es natürlich ein paar Billiganbieter gibt (die wir haben schon xx-tausend Häuser gebaut usw. ...) und natürlich auch deutlich teurere Anbieter. Jedoch für eine ziemlich genaue Kalkulation reicht ein Besuch von ein paar Firmen aus. Nachher sollte man dahin gehen, wo man das beste Gefühl hat und wo man evtl. schon gutes gehört oder gelesen hat.

 

Wenn bei Bauträgern angefragt wurde, dann haben die ja bereits die Grundstücke und wissen was man darauf bauen darf.

Ansonsten kann das kein Mensch beantworten. Es gibt Grundstücke auf denen nur DHH gebaut werden dürfen, andere dürfen nur mit einem EFH bebaut werden, andere wiederum nur mit einer Traufhöhe von x Metern, bei den nächsten darf man auch 2 Etagen setzen, usw. usw. usw. Das alles beeinflusst den Preis des Gebäudes erheblich.

Wurde stattdessen nur bei einer Baufirma angefragt, also nicht BT, dann können die alles anbieten. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass das angebotene Haus auch gebaut werden kann.

 

??? Dann ist das bei Euch anders... Wir hatten das Grundstück selbst ausgesucht, also auch hier bitte keine Verallgemeinerung ;-p
Ansonsten, wenn dem so ist, muss man noch aufpassen, dass man nicht die Grunderwerbssteuer für das ganze Haus mit bezahlt!
Ich nehme an BW steht für Baden Würtemberg? Ok, da sind die Grundstücke vermutlich teurer und deshalb kleiner, so dass nur eine DHH drauf passt. Im Saarland wird, was Neubauten angeht schätzungsweise zu 90% frei stehend gebaut und Baugrundstücke haben eine Front von mind. 20m, so dass man selbst mit den 3m zum Nachbarn noch 14 Meter Platz hat. bei den Höhen sind auch meist 2 Vollgeschosse möglich.
Mir ist durchaus klar, was Du sagen willst. Ich denke nur, der Fragesteller ist in einer ähnlichen Situation wie ich damals. Ich wollte auch erst lieber kaufen, um die Kosten besser überschauen zu können, jedoch neuere bekommt man eben kaum und was altes, um es dann komplett zu renovieren, wollte ich nicht. Deshalb denke ich, er hätte gern ein Haus, was seinen Bedürfnissen entspricht. Ob jetzt aber 1,5 stöckig, Stadtvilla oder Bungalow ist nicht entscheidend, da man alles schön machen kann.

 

Ausgesucht oder gekauft? Dann war das kein Bauträger.

Für Geld bekommt man alles. Es kann aber gut sein, dass das budget hier Grenzen setzt.

Das ist richtig, aber auch hier gilt, dass Variante A deutlich teurer sein kann als Variante B, und wenn ich nur Variante A bauen darf, dann muss das budget mitspielen. Da reden wir nicht von Differenzen von 10T€, sondern unter´m Strich kann der unterschied deutlich höher liegen.

Es gibt Fertighausanbieter die haben ihre Standardmodelle, und so lange man keine Sonderwünsche hat, steht der Preis fest. Das ist aber nur der Preis für das Haus, und unter der Voraussetzung, dass man das Haus auf dem Grundstück auch so bauen darf. Leider passt nicht jedes Haus auf jedes Grundstück. Selbst wenn die Größe passen könnte, passt evtl. die Ausrichtung nicht, und diese zieht evtl. Änderungen nach sich die ebenso Geld kosten.

50T€ mehr oder weniger, das bricht so manchem Bauherren bzw. dessen Finanzierung das Genick. Also muss wieder umgeplant werden usw. usw.

Deswegen bleibe ich dabei.

1. budget klären
2. Grundstück klären
3. Haus darauf planen

 

Die Firma plant und baut auch größere Projekte auf eigenen Grundstücken. Aber das spielt ja denke ich auch nur eine untergeordnete Rolle.
Bei unserem Anbieter spielte es keine große Rolle ob Bungalow oder Stadtvilla. Wenn man die Typenhäuser vergleicht, ist der Unterschied bei gleicher Wohnfläche auch nicht so riesig. Und wenn man noch kein Grundstück hat, sucht man sich ja nicht genau das aus, auf der man dann nur die kompliziertesten Bedingungen hat, außer, das Grundstück ist dafür deutlich billiger, womit sich das am Ende wieder ausgleicht...
In einem hast Du natürlich vollkommen recht, zu allererst muss man wissen, wieviel Geld man ausgeben kann.