Kostenüberschreitung zur Kostenrechnung

Dürfte - JA. Sollte - NEIN.

Kein Mensch ist unfehlbar und Fehler sind dazu da, gemacht zu werden. Klingt abgedroschen, ist aber so.

Mich würde mal interessieren, was der Kollege dazu sagt, ob er Vorschläge hat ausser "Augen zu und durch" und wie es nun weiter gehen soll.
ICH würde jetzt dazu raten, erst einmal alle dicken Posten auszuschreiben und damit die weiteren Kosten zu sichern.
Es gibt ja nur drei Möglichkeiten:
1) der Rest der Preise passt zur KE
2) weitere Posten explodieren
3) andere Posten waren in der KE übersetzt, es würden also unterm Strich Mehrkosten aufgefangen

Bei 2) wäre noch nicht viel passiert, bevor das Projekt auseinander fliegt. Wenn weitere Preise zu niedrig waren und das erst bei stehendem Rohbau hochkocht, ist das Kind den Schacht runter und kurz vorm Aufschlag.

Bei 3) mögen sich die Kostenüberschreitungen der jetzt vorliegenden Gewerke ja auch wieder ein wenig abschwächen - im Bezug auf die Gesamtsumme.

 

...allein mir fehlt der Glaube.....

Wenn schon bei den Schlüsselgewerken (Rohbau), wo es richtig zur Sache geht, solch gewaltige Kostenüberschreitungen diagnostiziert werden, so ist es kaum anzunehmen, daß der Rest ders Projekts dies wieder auffängt. Selbst wenn die anderen Gewerke stimmiger abgeschätzt worden sind, so sind "Einsparungen" von gut und gerne 100k Euro wohl kaum zu erwarten.

Vielmehr treibt mich die Sorge um, daß die endgültige Abrechnung noch viel schlimmer ausfallen wird (zB durch Wünsche der Bauherren aber eben auch durch evtl. weitere zu niedrig angesetzte Kosten in der KS).

Was nun tun?

Ich würde erstmal die Handbremse ganz stark anziehen und den Kollegen bitten (auffordern) Lösungsvorschläge zu entwickeln wie diese Kostenexplosion so weit wie möglich eingedämmt werden kann. Auf Null wird man sie sicher nicht ohne Weiteres runterkriegen, aber eben auf ein für den BH erträgliches Maß. Dies aber muß nachvollziehbar und überprüfbar geschehen. Nicht daß man am Ende wieder vor astronomischen Zuschlägen steht.

Wie dem auch sei: Als Planer und Chefkalulator ist er nun am Zug die Sache ins Lot zu bringen. Diese Chance sollte man ihm geben, er sollte sie nun aber auch baldmöglichst nutzen.

Halte uns mal auf dem Laufenden, wie's weitergeht.

Thomas

 

.... Der Glaube 100k€ aufzufangen fehlt mir auch. Mir ging es auch mehr darum, was passiert, wenn 2) eintritt.

Denn mir fehlt auch der Glaube, dass bei solch krassen Abweichungen diese nur bei 2 Gewerken und dann ausgerechnet den beiden ersten auftreten sollen.

 

...eben Ralf, eben....

Ich denke auch, daß sich die Kosten dann auch in vielen anderen Gewerken deutlich nach oben entwickeln dürften (zugegeben: iszt nur eine Vermutung). Aber der Planer ist nun gefordert ein stimmiges Gesamtkonzept vorzulegen, die bestehende Planung ggf. grundlegend zu überarbeiten....was auch immer.

Und das nicht nur um später einen zufriedenen BH zu haben, sondern auch (und vor allem) aus haftungstechnischen Fragen. Zwar billigt man uns Architekten ja durchaus eine gewisse Unschärfe bei der Kostenermittlung zu (was ja auch richtig ist), sollte sich der Trend aber bestätigen, die Endsumme also im Bereich von + 50% zur Kostenberechnung liegen, so dürfte wohl selbst ein wohlwollendes Gericht hier nicht um die Erkenntnis herumkommen, dem A. hier gravierende Mängel in der Planung und damit einhergehend Schadensersatzansprüche anzulasten. Und das kann dann teuer werden...vor allem wenn die Versicherung sich sperren sollte....

 

So geht das aber nicht.

Überleg' doch mal.

Architekt plant ein Haus. Kostenschätzung 300k. Angebote kommen: 400k. Blöd!

Soll das Haus nun so gebaut werden und A. zahlt die 100k Differenz?

Nein, denn dann müßte vorher dieser Finanzrahmen vertraglich fixiert worden sein. Zum anderen kann er ja -auf eigene Kappe- die Planung anpassen/ reduzieren/ schmälern um das Projekt dennoch in einem vernünftigen Finanzrahmen verwirklichen zu können.

Ihr könnt aber nicht sagen (verlangen) "Nö...wollen wir nicht. Wir wollen das Haus genau so, wie geplant. Gefällt uns halt so. Kostet mehr? Zahlen wir nicht. Muß der Architekt zahlen..."

 

Ausserdem halte ich diesen Ansatz für falsch. Es steht nch kein Stein auf dem anderen, der Architekt wird aber wohl mit der Bauleitung beauftragt sein.
Wen Du ihm jetzt sein Honorar ordentlich zusammenpfeiffst, wird er stark in der Versuchung sein, seine Verluste durch "schlankes" Arbeiten zu minimieren. Ergo, seine Arbeit bei Bauleitung und Rechnungsprüfung auf das absolute notwendige Minimum reduzieren.

Macht er das, hängen eine Menge Risiken beim Bauherren, vor allem, wenn der Bauleiter gewieft verschlankt, also die als wesentlich erachteten Punkte schon überwacht, aber den alltäglichen Kleinkram, der ebensoviele Pfuschrisiken beinhaltet, aber lt. gültiger Rechtsprechung nicht zwingend überwacht werden muss, nur im "Tiefflug" alle 14 Tage mal anschaut.

Der Pfusch wird dadurch zwar nicht legalisiert, aber bleibt ggf. unentdeckt und der Bauherr darf sich dann mit dem Handwerker allein rumschlagen, ohne auf den Planer gesamtschuldnerisch durchgreifen zu können.

Vielleicht solltet Ihr erst einmal klären, in wie weit die Haftpflichtversicherung des Planers hier greift und was die bezahlen würde.

Ausserdem noch zwei moralische Anmerkungen:
1) Du jammerst, was Ihr schon alles an Kröten geschluckt hättet. OK. Nehmen wir mal an, der Kollege hätte von Anfang an auf den Punt gerechnet und sich nicht "beschwatzen" lassen.
Was hättet IHR dann gemacht? A) Mehr Geld eingeplant oder B) Umplanung vorgenommen.
Sei bitte ganz ehrlich (nicht zu uns, sondern mit Dir!)
Wenn A), dann hast Du moralisch kein Recht, dem Kollegen Geld abunehmen!
Wenn B), dann müsst Ihr jetzt die Notbremse ziehen und umplanen. Die Kosten für die Umplanung, die Genehmigungsgebühren und ggf. die Bereitstellungszinsen gingen dann auf den Deckel des Kollegen. Ausserdem gäbs wahrscheinlich kein zusätzliches Honorar für die Umplanung.

Bitte entscheidet Euch JETZT. Denn genau diese Argumentationskette (nur ohne Moralintention) könnte auch der Anwalt der Versicherung bringen!

2) Fass Dir auch mal an die eigene Nase. Schliesslich haben wir Dich vor einem Jahr gewarnt! Du kannst also nicht die Unschuld vom Lande geben und alles auf dem Kollegen abladen!
Wer hätte Dich gehindert, wenn Du denn den Kollegen aus welchen Gründen auch immer nicht in die Wüste jagen wolltest, Dir jemanden zu nehmen, der die Kosten mal durchkontrolliert und auch ein Kostencontrolling macht?
Niemand. Und wenn da krasse Abweichungen rausgekommen wären und sich qua LV bestätigt hätten, hättest Du die Ksten dafür vermutlich auch noch vom Kollegen einfordern können.

Also bitte nicht so als moralisch hochfliegender Racheengel auf den Kollegen losgehen. Deine Unschuld hast Du hier vor einem Jahr verloren.
Die Juristen nennen so etwas Ab da warst Du bösgläubig!

 

Völlig richtig!

Bedingt Ja. Cancelled Ihr das Projekt wg. Kostenüberschreitung, ist mE das Honorar nicht fällig oder zumindest wäre dieses zu reduzieren.

Mehrwert: wird es teurer (was sich ja abzeichnet) und Ihr sagt: wollen wir, machen wir,....dann könnt Ihr nicht erwarten, daß die Mehrkosten durch einen Dritten getragen werden. Er hat diese ja nicht "verursacht", sondern die Höhe der Kosten "nur" falsch eingeschätzt.

 

Autobeispiel.

Ihr wollt Auto XY mit den und den und den Extras.

Verkäufer hat gerade keinen Prospekt zur Hand (sind alle weg...warum auch immer) und kann nur abschätzen was das kostet. Auto XY...schon seit 2 Jahren nicht mehr verkloppt...naja...müßte so was um die 15k EUR kosten. Klima extra 2k EUR ABS 2,5k ...usw.

Nun....nach einigerZeit erhält er (endlich!!!!) seine neue Preisliste. UNd....ach Schreck...die Mühle kostet nun 17k, die Klima 3,5k, ABS ist auch teurer geworden...blöd.

Was machst Du? Du kannst ein anderes Auto nehmen und(/ oder auf ein paar Extras verzichten, so daß es finanziell wieder im rahmen ist.

Oder Du sagst: Ich nehme alles wie gewünscht, zahle aber nur den vorab geschätzen Preis, den Rest soll der Verkäufer abdrücken. Pasta.

 

Nun, die Chance, das Projekt zu abzubrechen, hast Du immer noch, es ist ja ausser den Genehmigungskosten "nichts" angefallen.

Ob Du eine Chance hast, vom Kollegen, sein Honorar + die Kosten für Baugenehmigung + Bereistellungszinsen bis zum Beginn eines für Euch bezahlbaren Baus zu kassieren, hängt davon ab, was zum Thema Kosten alles besprochen wurde und wie das bewiesen werden kann.(Bedenke, Du kämpfst im Zweifel nicht gegen den Kollegen, sondern dessen Haftpflichversicherung!)

Ich kann Dir versprechen, dass Du mit einfachen Programmreduzierungen die 100k€ nicht holen wirst!
Da wird eine Umplanung grösseren Stils notwendig werden!

 

Mich würde das Projekt als solches ja schon mal interessieren. Ich meine: EFH 500k ist ja mal ein Wort!

Ob man das einfach reduzieren kann und dabei 100k sparen kann, wage auch ich zu bezweifeln. Da wird man sicher tiefgreifend ansetzen müssen.

wenn ich es richtig verstanden habe -bitte korrigiere mich wenn ich falsch liege- sind ja wohl alle Ausschreibungen da (also für alle Gewerke). Das ist ja mal was. Hatte ich noch nie, daß ich so etwas vor Baubeginn alles zusammen hatte.

Jetzt ist es natürlich (besonders für den Kollegen) ärgerlich, wenn er nach all der arbeit wieder auf Null müßte.

Letztendlich würde auch ich den Termin mit dem Kollegen abwarten. Vielleicht hat er ja ganz tolle Ideen hier gegenzusteuern.

Halte uns doch auf dem Laufenden........

 

Listet doch mal den Schaden auf, den ihr bis jetzt habt, wenn ihr das Projekt jetzt canceln würdet. Da dann kein Gegenwert vorhanden ist, ist der Schaden viel einfacher zu beziffern und auch glaubhaft zu machen.
Der Kredit bei der Bank wurd ja mit genannten € Werten gemacht. Die werden jetzt bestimmt nicht sofort hurra schreien, wenn das Haus kleiner wird oder schlechtere Ausstattung hat und trotzdem die ursprüngliche Summer kosten soll (Beleihung dementsprechend höher).
Also Honorarzahlungen, eigene Arbeitszeit inkl. Fahrtkosten, Kreditkosten ggf. Abschluss oder Zinszahlungen oder nun Austrittskosten, Baugenehmigung etc. da kommt schon ein Sümmchen zusammen, so dass die Rückzahlung des erhaltenen Honorars garnicht reicht um den entstandenen Schaden abzudecken.

 

Nun, Orkati, wenn es ein zu bebauendes Grundstück gibt (evtl. genau dafür erworben?), so wir es auch ein Projekt geben, das umgesetztwerden wird. Nur ob es eben das jetzige Projekt wird, ist natürlich zweifelhaft (wenn die Zahlen so bleiben).

Daher -nochmals-: eigentlich muß dem Planer nun das Staffelholz zurückgegeben werden mit er Ausarbeitung eines finanziell stimmigen Projekts. Für den Planer kann dies (im schlimmsten Fall) bedeuten, daß er nahezu auf Null zurück muß, daß er alle Pläne, Ausschreibungen, Genehmigungen usw. überarbeiten oder teilweise gar neu wird machen müssen. Und alles für umme. Bitter. Aber nicht ungerecht

Ob ein Ausstieg aus dem Projekt als solches Schadensersatzansprüche an den Kollegen rechtfertigt, wage ich zu bezweifeln, da ihm mE erstmal die Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben werden muß. Und diese Nachbesserung muß ja nicht unbedingt zu einer Reduktion von 100k führen, sondern es muß "nur" soweit nachgebessert werden, daß das Ganze in der zulässigen Ungenauigkeit bleibt.

 

ob das die Bank genauso sieht?

 

Inwieweit ist das Urteil der Bank hier von Bedeutung????

ich denke, es ist im Rahmen der KS "normal", daß hier eine gewisse Unschärfe vorliegt. Liegt man 100k daneben, muß man nachbessern. Am Besten man kommt bis auf 0,00 runter. wird man aber realistischerweise nicht. Aber wenn man (zB) um 30k runterkommt, liegt man "nur noch" bei + 17,5 %, was natürlich immernoch viel ist, aber es dürfte (wahrscheinlich) im rahmen des hinnehmbaren liegen.

 

Grundsätzlich kann man mit Architekten eine Kostenobergrenze fixieren. Kein Problem - rein rechtlich.
Ob das "im laufenden Verfahren" noch geht, weiß ich nicht.

Was aber bedeutet das? Es heisst, dass der Kollege sich auf "die sichere Seite" bringen wird.
Schätzt er normal z.B. den m² Fliesen mit 70 € (Materialwert ca. 35 - 40 €/m²), so wird er dann bei gleichem Materialwert mit 75 bis 80 € rechnen. Und das überall, nicht nur bei den Fliesen.

Wie hoch die Sicherheit ist, die der Kollege dann einrechnet, hängt von vielem ab:
wie alt sind seine letzten Vergabeergebnisse bei den einzelnen Geewerken
wie ist er sonst hingekommen
wie gut kennt er seine Pappenheimer - also wie berechnet er das Konjunkturverhalten der Handwerker
....
....

Bei solchen Obergrenzen wird meist am Ende der Bauherr unter seinen Möglichkeiten bleiben - nicht viel, aber etwas.

Ich würde zu einem anderen Vorgehen raten:
Ich würde detailierte Erläuterungsberichte zur Kostenberechnung nach DIN 276 verlangen und diese - wie auch die LVs von einem Kollegen prüfen lassen.

Dann habt Ihr wesentlich mehr Sicherheit. Denn was macht Ihr, wenn auch die nächste Schätzung für die Katz war, der Rohbau steht und dann die Kosten "fliegen" gehen?
Den Kollegen verklagen, weil der vereinbarte Rahmen gesprengt wurde? Ja klar, nur was bringt das?
Wahrscheinlich nichts, wenn seine Haftpflicht nicht eintreten muss (warum auch immer)

Warum LVs prüfen? Weil es nichts hilft, wenn die Auftragssummen passen und dann reihenweise Nachträge eingefolgen werden!
Ich habe hier gerade ein grösseres Vorhaben (Deine Grössenordnung, nur kein Wohnhaus) entsprechend in der Mangel. Die LVs der Kollegen sind derart ungenau, dass ich massenhaft Bedenken angemeldet habe. Nicht alle sind eingetreten, aber manches kam sozusagen mit Ansage.

 

Nein!

Warum?

Nun...ich kann nur das zusichern worauf nur ich Einfluss habe. Bsp.: Ich kann mein Honorar auch fix vereinbaren. Ich kann zusichern, ich liefer diesen oder jenen Plan bis dann und wann. Das habe ich in der Hand bzw. dafür muß auch ich geradestehen, wenn ich es nicht einhalte/ einhalten kann.

Von mir wollte unlängst ein BH, daß ich ihm vertraglich eine bestimmte max. Bauzeit zusichere. Habe ich abgelehnt, da dies nicht nur in meiner Macht liegt. Am Ende konnte sich just dieser BH bei der Vergabe der Leistungen für San. + Heiz. monatelang nicht entscheiden. Wir haben alleine dadurch verzögerungen von etwa 6 Wochen. Und...was wäre gewesen wenn ich hier fixe termine zugesagt hätte. Oder wenn ein handwerker nicht kommt, länger benötigt, es Streit gibt und man erst einen neuen benötigt usw. usf.

Daher sind terminliche, aber genauso monteäre Zusagen (zumindest mit MIR) nicht machbar.