Kredit möglich?

Diskutiere Kredit möglich? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, meine Frau und ich würden gerne ein Grundstück kaufen und im nächsten Jahr ein Haus bauen. Das Grundstück wird ca. 75 000€ kosten und für...

  1. #1 socketspce, 04.06.2020
    Zuletzt bearbeitet: 04.06.2020
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    Hallo, meine Frau und ich würden gerne ein Grundstück kaufen und im nächsten Jahr ein Haus bauen.
    Das Grundstück wird ca. 75 000€ kosten und für das Haus planen wir ca. 380 000€
    Alles in allem planen wir mit max. 500 000€

    Jetzt ist es so das wir schon den einen oder anderen Kredit am Laufen haben für vermiete Immobilien
    Folgendes Vermögen / Schulden ist vorhanden

    1 x denkmalgeschützte kernsanierte Wohnung in gefragter Gegend in Dresden (Schulden darauf derzeit 80 000€, Wert ca. 130 000€) Wohnung finanziert sich durch hohe Denkmal Afa etc. komplett selber, Verkauf in 2021 geplant, da dann 10 Jahre vorüber sind.

    1 x denkmalgeschützte kernsanierte Wohnung in gefragter Gegend in Dresden (Schulden darauf derzeit ca. 207 000€, Wert mind. 250 000€ - Wohnung finanziert sich durch hohe Denkmal Afa etc. komplett selber, wird aber noch mind. 5 Jahre gehalten.

    1 x 3 Familienhaus mit 210 000€ Restschuld und einem Wert von ca. mind. 400 000€, Mieteinnahmehn ca. 28 000€ im Jahr. Posoitiver Cashflow jeden Monat nach Steuer etc. 700€.

    - Eigenkapital derzeit: 200 000€
    - Eventuell kommt demnächst noch 45 000€ dazu aus einem Erbe.

    Haben ca.
    - 200 000€ - 250 000€ Bargeld
    -Zusätzlich gibt es noch eine 30 000€ Notreserve auf einem der Konten.
    - Ca. 780 000€ Imobilienwerte (sehr konservativ angesetzt)
    - ca. 490 000 Schulden auf den Immobilien


    Einkommen:
    - Kindergeld 200€
    - Job Mann: Informatiker im öffentlicher Dienst - Ca. 3200€ Netto, in 4 Jahren dann ca. 3700€ in der
    vorletzten Stufe E13
    - Job Frau: Job als Bankerin gekündigt gegen Abfindung, derzeit Kindererziehung.
    - Zusätzlich ca. 700€ im Monat Cash Flow aus dem 3 Fam. Haus (nach Instandhaltung und Steuern)

    Wenn die 700€ Cashflow genutzt werden für Sondertilgung jedes Jahr, dann ist das 3 Fam. Haus in 13 Jahren Abbezahlt und erwirtschafttet nach Steuer , Instandhaltung etc. einen Überschuss von ca. 1800€ im Monat, dass dann zusätzlich zur Verfügung steht.

    Wie gesagt soll nächstes Jahr ein Wohnung verkauft werden...

    Für das Haus würden wir gerne so 280 000€ aufnehmen und jeden Monat ca. 1000-1200€ abtragen wollen.

    Haben bis jetzt mit noch keiner Bank gesprochen, würden aber auf jeden Fall schon mal das Grundstück kaufen demnächst.

    Würde gerne mal von der Allgemeinheit hören wie da so die Erfahrungswerte sind, sofern man schon 3 Kredite am Laufen hat für vermietete Immos.

    PS: Hat Jemand Erfahrung damit mit welchen relatischen Bauzinsen man rechnen kann?

    Viele Dank im Voraus :-)
     
  2. #2 Surfer88, 04.06.2020
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    Wie kann man auf der einen Seite 3 Immobilien besitzen, Fördergelder nutzen, 250.000€ Barmittel zur Verfügung haben, aber auf der anderen Seite Kindergeld als Einkommen aufzählen und mit "möglichen" Gehaltsaufstiegen rechnen?

    Klingt ein wenig komisch.....

    Die Bank wird euch eure Kapitaldienstgrenze aufrechnen, dann sehr ihr mit In Out ob ihr Geld bekommt.
    Lässt sich so nicht sagen, da auch nicht klar ist ob die Objekte voll Beleiht worden sind oder ob damals schon mit EK finanziert wurde.

    Lg
     
  3. #3 Einfachnurich, 04.06.2020
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    Positives Kreditvotum kein Problem und außer Frage gestellt.

    Finanziell geordnete Ausgangssituation, kein negatives Vermögen, EK und Immobilienwerte vorhanden. Zu dem ausreichendes Einkommen.

    Ihnen steht die gesamte Palette an Banken zur Auswahl.

    ???????? Kindergeld ist für die Bank nachhaltiges und anzusetzendes Einkommen und eine mögliche Gehaltserhöhung immer beruhigend.
     
  4. #4 socketspce, 04.06.2020
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    - Ich rechne nicht mit möglichen Augstiegen sondern mit der Erhöhung die mir auf laut Arbeitsvertrag zustehen nach jeweils X Jahren im Betrieb. Kindergeld habe ich aufgezählt, weil es eben eine Form des Einkommen ist, wenn man schon die Kinder als Kostenfaktor ansetzt.
    Oder soll ich für die nächsten 30 Jahre mit dem jetzigen Einkommen rechnen (was hoffentlich bereits ausreicht), obwohl es sich vertragsmäßig erhöht?

    - Von den 250 000€ Barmitteln entfallen Ca. 100 000€ auf die Abfindung meiner Frau als Bankerin, Ca. 45 000€ auf ein Erbe, der Rest hat sich angespart durch Gehalt, Cashflow etc. in den letzten 3 Jahren.

    PS: Von welchen Fördergelten reden sie? Denkmal Afa sehe ich nicht als Förderung.
     
  5. #5 socketspce, 04.06.2020
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    PS: Ja es steckt insgesamt ca. 180 000 Eigenkapital in den Immobilien.
     
  6. #6 Einfachnurich, 04.06.2020
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    Ist doch ohne Diskussion, sie können sich des breiten Spektrums deutscher Banken bedienen und die Filetstücke raus suchen!

    Vorher ein vernünftiges, durchdachtes und individuelles Konzept entwickeln lassen.
     
  7. #7 Surfer88, 04.06.2020
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    Nein ist es nicht und nein ist es nicht.
    Kindergeld ist mal von sich aus nich Pfändbar, daher für die Bank Luftkapital, ausserdem gibts ja auch ein Kind, dass dementsprechend angesetzt wird....
    Mit Gehaltserhöhungen in der Zukunft zu rechnen ist immer Falsch, da die Kaufkraft in der Zukunft eine ganz andere sein wird!
    D.h der Gehaltsaufstieg in 5 Jahren ist nicht so groß, wenn man die Lebenshaltungskosten in 5 Jahren dagegen setzt.

    Jeder Bankkaufmann im 1 Lehrjahr kennt diese Grundlagen eigentlich....


    Sondern? Staatliche Steuerförderung, nicht mehr und nicht weniger!


    Ab zur Bank!

    Lg
     
  8. #8 Einfachnurich, 04.06.2020
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    So ein Quatsch! Kindergeld ist als nachhaltiges Einkommen anzusetzen, da gibt es gar keine Diskussion drüber!
     
    Jo Bauherr gefällt das.
  9. #9 simon84, 05.06.2020
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    @Surfer88 die Bank beurteilt die Risiken für beide Szenarien.

    im Szenario planmäßige Abzahlung des Kredits fällt das Kindergeld mit rein

    im Szenario Ausfall/Verwertung hast du recht mit nicht pfändbar aber da gehts Eher um die Beleihung, tatsächliche Verwertbarkeit der Immobilie (regional) Dauer der Prozesse etc
     
  10. #10 socketspce, 06.06.2020
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    Ob nun das Kindergeld hineingerechnet wird oder nicht, spielt ja auch keine große Rollle. Ich denke. die 3200€ sollten reichen um 1000€ Rate zu zahlen. Außerdem generiert das 3 Fam. Haus ja noch einen Überschuss von ca. 700€ nach Tilgung und Steuern. Es war einfach eine generelle Frage ob Jemand Erfahrung damit, wie die Banken sowas sehen, wenn schon andere Kredite da sind und und es um ein Eigenheim geht. Aber scheinbar sollte es ja kein so großes Problem darstellen. Wenn die kleine Wohnung nächstes Jahr verkauft ist, dann fällt der Kredit schon mal weg und es sollten ca. 60 000€ Cash übrig bleiben, die wir dann ebenfalls als Eigenkapital einsetzen können.
    Wir werden erstmal das Grundstück kaufen und vom vorhandenen Vermögen bezahlen. Der Hausbau wird dann vermutlich sowieso nichts vor nächstes Jahr.

    Vielen Danke für die Antworten.
     
  11. #11 simon84, 06.06.2020
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    Wenn Krediterfahrung da ist mit positiven Ergebnissen ist das eher positiv als negativ zu bewerten.
     
  12. #12 opferdernatur, 25.06.2020
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    Herrlich viel Unsinn den man zu so einem banalen Thema ablassen kann :-)

    Schulden sind übrigens ein nominaler Betrag, der nicht mit der Inflation wächst, wenn er einmal eingebucht ist. Denk mal drüber nach...
     
  13. #13 socketspce, 25.06.2020
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    Nächste Woche haben wir einen Termin bei der Hausbank, die werden ja erst einmal grundsätzlich aufzeigen was möglich ist
     
  14. #14 opferdernatur, 25.06.2020
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    mach vorher noch Termin bei Dr Klein. Deine Bank wird schnell merken dass du wenig Ahnung hast (nicht böse gemeint) und dir "wahrscheinlich" schlechte Konditionen anbieten.
     
  15. #15 Andreas Teich, 25.06.2020
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    Die Hausbank hatte bei mir die schlechtesten Angebote gemacht, sodass ich auch erst einmal über Vergleichsportale gegangen bin und dort erheblich bessere Konditionen bekam.
    Die Bestangebote bei Dr Klein und Co sind eher Lockangebote, die kaum realistisch sind-
    zumindest bekommt man ein Gefühl für die Möglichkeiten
     
  16. #16 socketspce, 25.06.2020
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    Hallo und Danke für die weiteren Antworten. Ist ja nicht so, dass wir nicht wie erwähnt schon 3 Darlehen am Laufen haben. Das letzte 3. habe ich vor ca. 15 Monate Jahr ebenfalls bei Dr. Klein abgeschlossen und bin dann --> Tada: bei meiner der Hausbank gelandet zu 1,78% effektiv (ist ein wenig höher da Gewerbeanteil). Mein Bruder hat z.B ein Angebot von Dr. Klein mit zu seiner Hausbank genommen und die haben ihm dann plötzlich ebenfalls diesen Zinssatz angeboten...
    Zum Thema: Wenig Ahnung: Ja ich selber habe wenig Ahnung davon (bin Informatiker), meine Frau ist allerdings studierte Imobilienbankerin, die 15 Jahre bei einer großen deutschen Bank (Tochter der Sparkasse) gearbeitet hat, in der Vertragsabteilung für Gewerbeimobilien in Frankreich. Die kennt sich eigentich sehr gut aus mit allen Regularien etc. - Allerdings hat sich eben weniger Erfahrung in der tatsächichen Vergabepraxis bezüglich der Situation im Privatgeschäft, bzw. bei unserer Konstellation.Deswegen hatte ich hier gefragt, ob es Erfahrungswerte bezüglich unser Konstellation gibt.
    Der Termin im Juli bei der Hausbank ist ja auch einfach erstmal nur dafür da um zu gucken, ob und wie die uns überhaupt finanzieren würden. Natürlich würde ich im konkreten Fall, noch weitere Angebote einholen.
     
  17. #17 opferdernatur, 25.06.2020
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    was ist denn eine studierte Immobilienbänkerin? Das hört sich ja fast schon nach Helaba an...

    Ich habe sehr gute Erfahrungen mit Dr Klein gemacht, die 2 anderen großen fand ich schrecklich. Am Ende hat die Hausbank aber nachgezogen. Schon zum weghaun was die dummen Vertriebler bei VR und co da für Konditionen raushalten und den Kunden für dumm verkaufen wollen. Mir wollten sie ein Sanierungskredit für 2,75% im Mai anbieten. Abgeschlossen hab ich dann für 0,5% mit 10% SoTi, vorher hab ich ihn übers Telefon 3 Köpfe kürzer gemacht. Der einzige Wehmutstropfen war dass ich mehr als ich wollte abnehmen musste, schließlich muss er ja auch Umsatz zeigen. Hab den Überschuss dann in Wirecard gesteckt - short natürlich :-P
     
  18. #18 socketspce, 25.06.2020
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    Deutsche Hypo. - Mit studiert meinte ich, dass sie einen Bachelor in BWL hat und als Imobilienbankerin gearbeitet hat (so war zumindest ihre Position dort)
    Meinte Mutter wollte vor 2 Jahren einen Kredit bei der VR aufnehmen, um meinem Bruder beim Hausbau zu unterstützen. Ihr hat man 8%!!! geboten für 20 000€ - Das sie ein abbezahltes ca. 20 Jahres altes EFH besitzt als Sicherheit, hat da Niemand interesiert. Sie wollten 8%.... Hat dann einen Kredit bei der Wüstenrot genommen genommen deutlich billiger. Bezüglich Wirecard: Herzlichen Glückwunsch! Ich habe damit gerade 1500€ Verlust realisiert.
     
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  19. #19 opferdernatur, 25.06.2020
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    Das war ein Witz mit WC
     
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  20. #20 socketspce, 09.07.2020
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    Hallo again, hatten Gestern einen Termin bei der Sparkasse als Hausbank. Vom Kapitaldienst her ist es derzeit ein wenig knapp, Afa Steuererstattung werden nicht berücktigt von der daher ist der Kapitaldienst ein wenig knapp... Besser wäre es die kleine Wohnung zu verkaufen, dann passt alles super. Als Alternative kann ich mir die Steuer Afa der 2 Wohnungen (ca. 500€ je Monat auf die Steuerkarte nehmen) Dann würde es passen aufgrund des höheren Gehalts.
    Wenn es dann aber passt hätten wir eine Eigenkapitalquote von über 50% und würde daher derzeit einen Zinssatz von 0,7% bei 10 Jahren oder 1,2% mit 20 Jahren bekommen auf 270 000€ die wir leihen möchten.
     
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