Kurzgutachten richtig?

Diskutiere Kurzgutachten richtig? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich habe mit diesem Thema so gar keine Erfahrung und würde mich freuen, die eine oder andere hilfreiche Info zu bekommen. Danke...

  1. #1 Klokkertom, 17.10.2023
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    Hallo zusammen,
    ich habe mit diesem Thema so gar keine Erfahrung und würde mich freuen, die eine oder andere hilfreiche Info zu bekommen. Danke dafür vorab.
    Es geht um die Marktpreisermittlung eines Hauses (Althaus mit ausgebautem Anbau, der allerdings nur eine Baugenehmigung als Garage hat).

    Ein Gutachter wurde daher mit einem Kurzgutachten beauftragt.
    Im Ergebnis wurde der Anbau als Wohnraum bewertet, weil eine Nutzungsänderung möglich erscheint. Das hat natürlich den 'Wert' der Immobilie sehr stark beeinflusst. Gleichzeitig beinhaltet das Gutachten einen kleinen Risiko-Abzug, falls die Nutzungsänderung vom Bauamt nicht akzeptiert werden sollte.

    Ich dachte eigentlich, man kann nur bewerten, was ist und nicht, was mal sein könnte.
    Eure Meinung dazu würde mich interessieren.
    Dankeschön
    LG
    Tom
     
  2. BaUT

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    Hast du einen Gutachter/Sachverständigen für Verkehrswertermittlung oder einen Makler mit einer Marktwertanalyse beauftragt?

    Makler verkaufen keine Häuser sondern Träume und Hoffnungen!
    Der Makler will natürlich auch beim Verkäufer die Gier nach dem maximalen Preis wecken, denn er verdient daran ja später seine Prozente.

    Wenn du einen Wertgutachter mit der Verkehrswertermittlung beauftragt hättest, dann wäre das sicher konservativer gelaufen.
     
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  3. #3 Klokkertom, 17.10.2023
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    Nein, es handelt sich um ein Kurzgutachten eines zertifizierten Gutachters.
     
  4. #4 Fridolin77, 17.10.2023
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    Und wer hat den bestellt? Käufer oder Verkäufer?
     
  5. #5 VollNormal, 17.10.2023
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    Der Wertgutachter hat auch ein Interesse daran, dass der ermittelte Wert möglichst hoch ist, denn danach bemisst sich sein Honorar.

    Außerdem, wie schon richtig erkannt, bewertet der das, was da ist. Und für die mögliche Nicht-Genehmigung der Nutzungsänderung hat er ja einen Abzug vorgenommen. Ob dieser angemessen ist, darüber kann man natürlich streiten.
     
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  6. BaUT

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    Möchtest du als zukünftiger Käufer das Gutachten anfechten bzw. runterrechnen?
    Bist du Erbe des Grundstücks und möchtest deshalb den Wert niedriger haben, dann fordere den von dir bestellten Gutachter dazu auf, dass alle nicht genehmigten Teile aus der Wohnfläche rausgerechnet werden?
     
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  7. #7 Tilfred, 17.10.2023
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    Ich lese aus Deinem Beitrag, dass es sich um eine Erbteilung handelt. Zwecks der Teilung benötiget Ihr als Erben einen Wert, um einen Erben auszahlen zu können. Und Du bist mit dem ermittelten Wert nicht einverstanden (nehme mal an, Du möchtest die Miterben auszahlen) - richtig?

    Wenn dem so ist: JEDER Gutachter hat eine "Range" und in welchem Bereich dieser Range der Preis angesetzt wird, bestimmt der Auftraggeber. Bei einem "Maklergutachten" kann man dem Makler auch vorher sagen, was drin stehen soll.

    Ich habe selbst einen solchen Prozess durchlaufen. Dieser Weg hat bei uns gut funktioniert und ich empfinde diesen Weg auch als sehr "fair". Wichtig ist, dass sich vorher alle einig sind, dass dieses Gutachten von ALLEN a priori akzeptiert wird. Vorgehen:

    Alle Erben gehen gemeinsam (!) zu einem ö.b.u.v. Sachverständigen für Verkehrswertermittlung (man findet über den Gutachterausschuss gut welche) und sagt diesem Folgendes: Wir (Erben) möchten unser Erbe teilen und das so gerecht, wie möglich. Deshalb beauftragen und bezahlen wir Sie GEMEINSAM (!) ein Verkehrswertgutachten zu erstellen und wir möchten, dass Sie als Verkehrswert die MITTE Ihrer Range angeben.

    Danach kann untereinander ausgezahlt werden und fertig.

    Hinweis: ein Verkehrswertgutachten ist nicht ganz billig: es orientiert sich am Verkehrswert und beträgt schnell mehrere Tausend Euro. Dafür ist der Gutachter für grobe Fehler haftbar und hat aus diesem Grunde auch ein gewisses Eigeninteresse, sauber zu bewerten.

    Um die Frage nach der Bewertung des nicht umgewidmeten Anbaus zu "entschärfen": geht doch vorher mal zum Stadtplanungsamt und fragt nach der genehmigungsfähigkeit einer Umnutzung - gleiches könnt ihr natürlich auch bei einem Architekten tun
     
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  8. 11ant

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    bringt Sie gut beraten ins Eigenheim
    Ich sachma meine spontanen Gedanken dazu: die Vorgehensweise macht mich skeptisch ob der Wertes des Zertifikates des Sachverständigen. Ein Abzug sollte transparent erläutert sein, beispielsweise "nach Neustädter Tabelle", "Methode Meier/Knurzelhuber" oder wie auch immer der Herr Gutachter seine Pauschale hergeleitet hat. Falls die fraglichen Räume im Plan "Garage" heißen, weil sie sich im Bereich des Grenzabstandes befinden (wo Aufenthaltsräume nicht zulässig sind), läßt sich eine Genehmigungsfähigkeit auch ohne Anfrage beim Amt sicher ausschließen.
     
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  9. #9 WilderSueden, 17.10.2023
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    Ob sich die Miterben darauf einlassen, den Schwarzbau (denn offensichtlich ist ja schon ausgebaut) komplett wegzulassen?
    Ich vermute, das Problem lässt sich nicht dadurch lösen, dass jeder dem Gutachter irgendwas vorschreibt, sondern dass man sich auf etwas einigt. Idealerweise würde man den Ausbau gemeinschaftlich legalisieren oder rückbauen und dann auf dem zulässigen Stand neu bewerten
     
  10. #10 nordanney, 17.10.2023
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    Äh, wie kommt Ihr auf Erbschaft? Davon hat der TE absolut gar nichts geschrieben, sondern lediglich @BaUT hat es mal in den Raum geworfen.
    Deshalb sind Diskussionen über Miterben usw. zwar interessant, aber wenn es die gar nicht gibt, völlig am Thema vorbei...
     
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  11. #11 Tilfred, 17.10.2023
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    Ich schrieb, dass ich das aus dem Beitrag rauslese, da es aus meiner Sicht keine andere sinnvolle Situation gibt, wo sich ein Auftraggeber über einen zu hohen Wert in einem Gutachten beschwert: ginge es rein um die Wertermittlung für die Erbschaftssteuer (wofür man kein Gutachten braucht), hätte der TE dem SV einen Wert „diktieren können“, genauso verhält es sich bei Wertermittlungem für Versicherungen etc.

    Bleibt für mich „logisch“ nur das streitige Erbe. Aber vielleicht äußert sich der TE nochmal dazu und sorgt für Erhellung
     
  12. BaUT

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    Wir können die Raterei auch einfach mal lassen und erstmal abwarten bis sich der TE mal zu meinen Fragen aus dem Beitrag #6 äußert.
    Input hat er ja erstmal genug.
     
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  13. #13 nordanney, 17.10.2023
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    Genauso liest Du aus dem Eröffnungsbeitrag auch heraus, dass der TE das Gutachten beauftragt hat. Selbst das hat er nicht geschrieben. Vielleicht ist er potentieller Käufer und beschwert sich deshalb über den hohen Preis?
    Alles Vermutungen. Insofern stimme ich Euch natürlich zu, dass der TE sich melden und Klarheit schaffen muss. Auch wenn die Situation direkt nichts mit der Fragestellung zu tun hat. Es kann uns sowas von egal sein, warum das Gutachten erstellt wurde. Die Frage ist, ob das Gutachten sauber erstellt wurde.
    Und dazu würde ich ganz andere Frage stellen:
    - Bewertungsansätze
    - Risikoabschlag
    - tatsächliche Wahrscheinlichkeit / Möglichkeit der Anbauumnutzung
    - Bewertung nach welchen Vorgaben (Grundlage ImmoWertV?)
    usw.

    Nur damit kannst Du nämlich die Frage des TE beantworten. Ich persönlich sehe es als Prognosegutachten wie bei einer Projektentwicklung an. Aber nicht als Bewertung zum Bewertungsstichtag. Insofern würde ich dem Gutachter sein Werk um die Ohren hauen.
     
  14. #14 Tilfred, 17.10.2023
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    Ich gehe davon aus, dass ein Projektentwickler solche Fragen nicht in einem Forum stellen wird, sondern sich mit den Grundbegriffen der Wertermittlung auskennt. Wenn er Käufer ist, kann ihm das Gutachten herzlich Wurscht sein. Aber Du hast recht: wir wissen es nicht und Ich stelle hiermit das Raten ein.
    (Ich würde trotzdem auf das Erbe wetten :-) )
     
  15. #15 WilderSueden, 17.10.2023
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    Aber dann würde ich mich nicht an solchen Details abarbeiten. Marktpreise werden durch Angebot und Nachfrage bestimmt, nicht durch Gutachten. Und wie wir hier schon mehrfach festgestellt haben...für das gleiche Haus sind sehr viele Wertgutachten möglich...
     
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  16. #16 Klokkertom, 17.10.2023
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    Uih, mit so viel Input und guten Fragen habe ich nicht gerechnet. Danke dafür.
    Ich wollte es bewusst kurz halten und keinen Roman schreiben ;-)

    Ja, es geht um ein Erbe.
    Person A 50%, Person B 50 %.
    Person A ist die 81 jährige Mutter von Person B (Tochter). Person C der Sohn.
    B kann nicht mit A und möchte raus aus der 'Gemeinschaft'..
    B hat C angeboten, ihren Anteil mit € 100.000 abzukaufen (ausgehend von Wert aus Sparkassengutachten von 2016)
    C akzeptiert das.
    B möchte lieber Gutachten in Auftrag geben. Alles ok für C.
    Gutachten ist nun da mit Wert 500.000. Halber Anteil also 250.000.
    3 Gründe:
    1. Anbau als Wohnhaus bewertet
    2. Haupthaus Renovierungsdatum (1973) wurde als Herstellungsdatum angesetzt, obwohl das Haupthaus 1957 gebaut wurde. D.h. die Restnutzungsdauer ist somit 16 Jahre länger angesetzt.
    3. Da kann der Gutachter nichts für. Der Grundstückspreis für die 650 qm wurde wie bei Boris NRW mit 400 angesetzt. 2016 lag der Wert noch bei 210 Euro.
    C kann das nicht zahlen, also möchte B das Haus zur Versteigerung bringen. A würde dann ebenfalls Geld erhalten, müsste aber ihr Haus verlassen.

    Aus Sicht von C (klar, völlig subjektiv) ist der Wert stark überzogen. Wegen der Bewertung und auch, weil 30 Jahre nichts an dem Haus gemacht wurde.

    C hat in der Zwischenzeit ein Postbankgutachten in Auftrag gegeben, welches den Anbau als Nutzfläche aufführt. Der Wert dieses Gutachtens beläuft sich auf 330.000. Aus Sicht von C ist das sehr realistisch.
    LG
    Tom
     
  17. #17 nordanney, 17.10.2023
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    Sachlich falsch und darf so nicht gemacht werden.
    Wäre höchstens dann akzeptabel, wenn es eine Kernsanierung gegeben hätte. Also wirklich alles bis auf den Rohbau raus und wirklich alles neu (Heizung, Elektro, Fenster, Dach komplett, Böden, Bäder, Leitungen usw.). Ansonsten auch falsch bewertet.
    Jep. Das ist einfach Pech (oder Glück, je nach Betrachtungsweise).
    Ja, das wird in so einem Fall zum echten Problem.
    Wobei das Vorgehen grds. viele Vorteile hat. Für Dich erst einmal relevant, dass dann ein korrektes und vollständiges Gutachten erstellt wird. Auch dieses kann die Grundlage für eine Einigung vor dem ZV-Termin sein. So ein Objekt mit "altem" Bewohner ist auch nicht unbedingt stark gefragt, wenn man im Termin anklingen lässt, nicht ausziehen zu können wegen des Alters (auch wenn man es natürlich muss). Davon abgesehen ist die Nachfrage nach so einer "alten unsanierten Energieschleuder" (bitte nicht böse verstehen) gerade mehr als gering. Da wird ein Gutachter deutliche Abschläge im Verkehrswert aufgrund der Marktlage vornehmen. Es ist also alles andere als klar, dass ein hoher Zuschlag tatsächlich erzielt wird. Auch das als Diskussionsgrundlage gegenüber B.
    Zumindest realistischer als die T€ 500 Gefälligkeitsgutachten. Positive Wertentwicklung von 2016 bis heute ist sehr wahrscheinlich, aber eine 250% Entwicklung einer alten Immobilie in der heutigen Zeit (nach nötigen Abschlägen wg/Marktlage und Energieeffizienz) scheint sehr weit hergeholt.

    Sind T€ 165 als Kaufpreis (hälftig) für Dich denn ok? Ansonsten würde ich es tatsächlich bis zur ZV treiben, damit B einsichtig wird. Das wird aber eine stressiger Ritt für A und C.
     
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  18. #18 Klokkertom, 17.10.2023
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    Danke für deine Beurteilung.
    Es ist ein schmaler Grat zwischen runterrechnen, damit es erschwinglich bleibt und hoffen auf einen hohen Wert im nächsten Gutachten, damit der entweder Käufer abschreckt oder zumindest sicherstellt, dass A (die 81 jährige) möglichst so viel erhält, dass sie davon irgendwo leben kann.

    Ich fand deinen Hinweis auf 'nicht ausziehen zu können wegen des Alters' ganz interessant. Müsste man prüfen, ob da was geht.
     
  19. #19 nordanney, 17.10.2023
    nordanney

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    Ist nur keine legale Geschichte. Aber klag mal eine alte und gebrechliche Frau aus einer Immobilie raus. Da vergeht Dir der Spaß. Umgekehrt würde ich jetzt natürlich dem Ersteigerer der Immobilie sagen, der die Bewohnerin raushaben möchte: "Dann stell doch einfach die Heizung ab und melde den Strom ab. So ekelt man Mieter/Nutzer raus."
    Alles schon weit weg von einer Grauzone.
     
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  20. #20 Fabian Weber, 17.10.2023
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    Was ich nicht verstehen ist, warum C nichts erbt, der ist doch der Sohn von A genau wie B die Tochter von A ist.

    Müsste es nicht heißen:

    A = 50%
    B = 25%
    C = 25%

    Wo liegt mein Denkfehler?
     
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