Lärmproblem Tiefgarage

Sicherlich werden Sie hier nichts konkret "verwertbares" in Form eines Musterschreibens bekommen.

Verwertbar ist ein Schallschutzgutachten, welches Sie selbst in Auftrag geben und bezahlen müssen.

Nur: auch dann ist es nicht in Ihrem Sinne verwertbar. Dazu müssen Sie noch einen Juristen, der nachweisbar in Baurecht erfahren ist beauftragen und bezahlen.

Dann sammeln Sie bitte viel Zeit, geduld, Nerven und Geld. Ende offen..................

Um wenigstens etwas weiter zu bringen:

Setzen Sie in Relation, was Sie einbehalten haben, und was ein rechtsstreit kostet. Ersteres weiß ich nicht.

Rechtsstreit:
Gutachter zu Schallschutz privat, ca. 3000 Euro (wenn der gut ist!)

Kosten Rechtsanwalt nach Streitwert (google: Brago), den wiederum der SV zunächst abschätzt.
Rechnen Siew auch hier mal vorab mit 3000 Euro.

Gerichtskosten sind fast vernachlässigbar.

Gerichtsgutachter nochmal 3 - 5000 Euro.

Szenario 1: Sie haben Recht und bekommen es auch (wichtiger Unterschied!)
Toll: Sie bekommen fast alles wieder, was Sie investiert haben

Szenario 2: Sie haben recht, bekommen es aber nicht
Nicht so toll: Sie haben alles bezahlt, müssen auch die Restsumme bezahlen, dazu noch den gegnerischen Rechtsanwalt (den eigenen sowieso) etc.

Sie haben in "gutem Glauben" gekauft. Jetzt haben Sie den Salat.

Also gibt es nur einen "verwertbaren" Rat: privat messen lassen (kann deutlich unter 1000 Euro kosten), Rechtsanwalt für Baurecht in Ruhe suchen (Tip: Eric scheint sich da auszukennen) und dann besprechen.

 

Die Befestigung der Stahlhaken der Regenrinne mit Holzkeilen ( wegen zu großer " Löcher ) ist natürlich ein Mangel. Mit solchen Holzkeilen unter Zugabe von Wasser haben schon die alten Ägypter Steine für den Bau der Pyramiden gesprengt. Die der Witterung ausgesetzten Holzkeile müssen also entfernt und die Rinne ordnungsgemäß befestigt werden.

Ob die Rinne Körperschall an die Außenwand einträgt, der sich dann in der Wohnung zur Geräuschbelästigungen auswirkt, kann nur vor Ort geklärt werden. Denkbar wäre aber eher, daß irgendwelche Schächte nicht ordnungsgemäß geschlossen sind.

Wenn noch nicht abgenommen wurde, kommt in Betracht die Abnahme zu verweigern. Dann wird die Restzahlung, wenn der Mangel vorliegt, nicht fällig, d.h. sie wird nicht geschuldet. Der BT muß sodann beweisen, daß der gerügte Mangel nicht vorliegt.

Das ist aber riskant. Denn die Geräuschsbelästigungen könnten rein subjektiv sein. Daher würde ich empfehlen, parallel zum Einbehalt der Restzahlung eine Schallmessung in der Wohnung ausführen zu lassen, um eine Tendenz zu erhalten. Von dem Ergebnis der Schallmessung würde ich dann das weitere Vorgehen abhängig machen.

Vorschlag für Fragen an den Privatgutachter:

1. Kommt es - gemessen an den Vorgaben in der DIN 4109 - zu überhöhten Schallübertragungen von der Tiefgarage ( Abfahrt oder Innenseite der Tiefgarage ???) in die Wohnung im 2. OG?

Wenn ja:

2. Was ist hierfür die Ursache?
3. Welche Maßnahmen sind erforderlich, um die Schallbelästigungen zu beseitigen?
4. Wie hoch sind die zur Behebung des Mangels erforderlichen Kosten?

Also rund 1.000,00 EUR sollte man dafür schon opfern. Denn wenn tatsächlich ein Mangel vorliegt, dann stört er nicht nur Dich, sondern bei einem etwaigen späteren Verkauf auch potentielle Interessenten, der Wiederverkaufswert wird also nicht unerheblich gemindert.

 

An Ihrer Stelle würde ich die Geräusche in der Wohnung Ihrers "Untermieters" mal eigenen Ohres checken. Hört man wirklich nix?? Oder sind Sie zu empfindlich?
So ist es bei uns. Extreme Lärmbelästigung durch Nachbargeräusche aber gem. eigenem Schallgutachten sogar die erhöhten Schallschutzwerte eingehalten. Ergo: ich bin definitiv zu empfindlich.
Daher auch mein Nutzername

 

Und bei dem Phänomen - OG stört nix, drüber störts - kann auch der Umweg über die Fenster, Außenwand, Reflexion Nachbargebäude der entscheidende Aspekt sein. Vor allem wenn es "ruhig oder gut schallgedämmt ist", dann spielen diese Nebenwege eine große Rolle. Und Schächte, Leitungen sowieso.

 

Von der örtlich zuständigen Industrie- und Handelskammer oder der Handwerkskammer.

 

Dann habe ich eric wohl richtig eingeschätzt, möchte aber noch etwas ergänzen.

Er schrieb:
"2. Was ist hierfür die Ursache?"

Das ist bei einem Privatguchten durchaus erlaubt. Die Krux liegt aber darin, daß genau diese Frage bei einem Gerichtsgutachten fast immer abgewiesen wird. Grund: Verdacht eines Ausforschungsgutachtens (Eric: wenn es falsch ist, bitte korigieren. Zumindest so ähnlich ist es).

Ich gehe davon aus, daß eric die Komplexität besser erklären kann.

Zum Privatgutachter: ich kenne nur einen Gutachter von der Handwerkskammer, der wirklich kompetent Schallschutz beurteilen kann. Ich nenne hier keine Namen mehr, weil das wohl anecken kann.

Ansonsten sind daher eher Gutachter der Architekten- oder Industrie- und Handelskammer geeignet.
Aber auch hier gilt wieder: Trau, schau wem.

Manchmal ist es (scheinbar) teurer, einen Gutachter aus einem fremden Ort zu engagieren, als den am nächsten gelegenen. Filz ist überall!

 

Alternative zu 2.

alternative Fragestellung zu Frage (2):

(2) Falls Mängel der oben genannten Art bestehen: wer hat diese jeweils zu verantworten ? (Handelt es sich um einen Planungs- oder Ausführungsmangel ?)

bei meinem selbständigen Beweisverfahren ist diese Fragestellung glatt durchgelaufen.
Da die Mängel bereits eindeutig benannt sind, handelt es sich bei (2) nach hM nicht um einen Ausforschungstatbestand, sondern um die Klärung des Verursachers und damit Verantwortlichen.
Im dem Fall, das sowohl Planungs- als auch Ausführungsmängel vorliegen, ist auch für das Hauptsacheverfahren die Antwort zu einen ggf. erfoderlichen Kostenteilung erforderlich.

 

ER: Hast Du mich lieb?
SIE : Tut mir leid, das ist Ausforschung!

Mal im Ernst:
Wenn ich hier im Privatgutachten nicht die Frage nach dem Verursacher stellen darf, dann möge mir bitte jemand den Grund dafür nennen.
Ich würde das gerne verstehen wollen.
Ich mache mal nen eigenen Thread auf...

 

@ aw: Die Frage ist im vorliegenden Fall irrelevant. Denn quax04 hat vom BT gekauft und der BT haftet für Ausführungs- und Planungsfehler > der Architekt ist beim Bauträgerkaufvertrag Vertragspartner des BT !

Anders wäre es, wenn mit Bauunternehmer und Architekt gebaut worden wäre. In diesem Falle kann sich durchaus die Frage nach der Verantwortlichkeit stellen, weil dem Bauherrn dann zwei Vertragspartner gegenüber stehen > Architekt und Bauunternehmer.

Die Frage nach der Ursache eines Baumangels kann niemals unzulässig sein. Denn nach § 485 Abs. 2 ZPO ist ein selbständigen Beweisverfahren u.a. dann zulässig, wenn der Antragsteller ein rechtliches Interesse daran hat, daß die Ursache eines .... Sachmangels ..... festgestellt wird.

Die Feststellung der Mangelursache wird benötigt, weil sich erst hieran die Entscheidung anknüpft, wie der Mangel behoben werden kann. Im übrigen gehört zur Ursache als Unterfall auch die " technische Verantwortlichkeit ", wobei es dann Aufgabe des Richters ist, diese rechtlich im Sinne der Haftungsquoten zu bewerten..

Ausforschungsbeweis ist etwas anderes. Bei einem Ausforschungsbeweis dienen die gestellten Fragen dazu, den Gutachter dazu zu veranlassen, bislang nicht bekannte und daher auch nicht hinreichend behauptete Tatsachen in Erfahrung zu bringen. Der Gutachter soll also zur Tatschenerforschung mißbraucht werden. Die Abgrenzung zwischen zulässigem Beweisantrag und Ausforschungsbeweis ist mitunter schwierig. Kennzeichnend für den Ausforschungsbeweis ist, daß der Antrag nur global umrissen wird, um möglichst viel, insbesondere Dinge, die selbst noch nicht erkannt worden sind oder nur vermutet werden, über den Gutachter in Erfahrung zu bringen:

Z.B: Wurde die Heizung mangelfrei eingebaut? Sind die Arbeiten entgegen den aRdT ausgeführt worden und hat das zu Mängeln geführt?

Richtig ist es demgegenüber, die Mangelerscheinung in den Vordergrund zu stellen, also z.B.: Wird es in der Wohnung nur 18 Grad warm? Dringt im Dachgeschoß Wasser ein ?

 

Leseschwäche, JDB?

Sie schrieben:

"Wenn ich hier im Privatgutachten nicht die Frage nach dem Verursacher stellen darf, dann möge mir bitte jemand den Grund dafür nennen."

Das hat doch niemand behauptet.

Lesen Sie bitte noch einmal nach. Im Gegenteil, bei Privatgutachten ist das sehr wohl erlaubt. Habe ich auch so geschrieben.

Wobei ich die Verursacher-Frage sehr kritisch sehe (daher auch mein "Name"): wer kann / darf das beurteilen? Ein SV kann das sicherlich begründen, aber eben technisch. Ob juristische Beurteilung zu einem anderen Ergebnis führen mag?

 

stimmt, aber...

da heutzutage die Bauträger gerne mal bei Bauschäden pleite gehen, ist es für den Erwerber sinnvoll ( sofern sein Notarvertrag die Durchgriffshaftung auf Nachunternehmer des Bautrügers vorsieht) auch die Zuordnung der Mängel zu den Verantwortlichen zu haben : geht der Bauträger während des selbständigen Beweisverfahrens den Bach runter, hat man(n) wenigstens noch den Architekten, an den man sich halten kann. Wichtig wäre dann unter Umständen auch eine formelle Streitverkündung dem Architekten gegenüber, über die Kostenteilung können sich die Parteien ja dann im Innenverhältnis streiten....
Nur Laienmeinenung, keine Rechtsberatung !

 

@ eric

Moin,

die Sache mit den Ausforschungsgutachten geht wohl in eine neue Runde.

Hintergrund:

Einige Richter und andere Juristen erklärten das wie folgt:
Es kann dem Laien nicht zugemutet werden, einen technischen Sachverhalt in der Art darzustellen, daß exakt die technische Anforderung beschrieben werden kann. Mithin wird dem Jurist nicht zugemutet, Fehler, die vielleicht die Ursache einer Undichtigkeit sind, selber zu erkennen und darzustellen. Als Beispiel kam folgendes:

Ist der Bodenablauf in dem Kellerraum Waschküche unddicht und Ursache für die Feuchtigkeit in diesem Raum?

Es ist eine eindeutige Frage, die der Sachverständige im Prinzip mit Ja oder Nein beantworten kann.
Nur was hilft es dem Juristen oder Bauherren, wenn der Ablauf nicht Ursache für die Undichtiigkeit ist, aber vielleicht 30 cm weiter ein Riss in der BoPla ist?

Es ist in der Tat ein schwieriges Unterfangen, genau zwischen Ausforschung und Überprüfen/Feststellen des Ist - Zustandes zu unterscheiden.
Wir werden uns als SV zukünftig häufiger damit auseinandersetzen müssen.

Im Zweifel suche und finde ich das Gespräch mit dem Richter/der Richterin.

Grüße
stefan ibold