Lageeinschätzung/Finanzierungsplanung

Diskutiere Lageeinschätzung/Finanzierungsplanung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Tag, erster Beitrag und schon eine Frage. Das ist eigentlich nicht meine Art, aber aufgrund der momentanen Lage bin ich neugierig auf...

  1. Masapi

    Masapi

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    Guten Tag,

    erster Beitrag und schon eine Frage. Das ist eigentlich nicht meine Art, aber aufgrund der momentanen Lage bin ich neugierig auf eure Einschätzungen.


    Wir möchten uns gerne vergrößern. Nach langen Diskussionen habe wir uns darauf festgelegt ein EFH zu bauen.
    Eine Bestandsimmobilie kommt für uns nicht mehr in Frage. Es fanden auch schon erste Gespräche mit Bauunternehmern
    statt. Somit haben wir schon eine grobe Schätzung der Kosten. Diese Kosten wollen finanziert werden, daher hier meine
    Bitte um ehrliche Diskussion :28:

    Die aktuelle Wohn- und Lebenssituation erlaubt es uns bis zu 3 Jahre zu warten. Danach besteht aus jetziger Sicht Handlungsbedarf.


    Zur Zeit bewohnen wir eine Eigentumswohnung. Wert 220.000,-. Kapitalstand zur Zeit 190.000,- offen.
    Wir sind ansonsten schuldenfrei, KFZ etc. sind nicht finanziert.
    Nachwuchs gibt es auch. 1 Kind ist schon da, 1 weiteres in Planung.
    Nettoeinkommen der Familie beläuft sich auf 6000,-. Abzüglich PKV.
    Das Einkommen steigt jährlich, das möchte ich aber nicht mit in die Berechnung einfließen lassen.
    EK zur Zeit ca. 10.000. Das ist nicht viel, durch die mögliche Wartezeit könnten wir aber ca. 1500/Monat aufstocken.
    Erbschaften gibt es keine.

    Unser Vorhaben wird grob geschätzt 400.000 Euro kosten. Es wurde nicht "mit dem spitzen Bleistift gerechnet". Genügend
    Puffer ist eingerechnet.

    Zur ETW: Hier sind wir uns nicht nicht sicher wir wir verfahren sollen. Ein Verkauf ist aufgrund der Vorfälligkeit erst in 5-6 Jahren
    sinnvoll. Bei einer Vermietung habe ich die üblichen Bauchschmerzen wegen Verwüstung etc. Einziger Vorteil: Unser EFH würde sehr
    wahrscheinlich in Gehreichweite stehen.

    Nun, der Wunsch nach Platz wird immer größer. Auf der anderen Seite möchten wir uns zurückhalten um möglichst viel EK mitzubringen.


    Zur Tilgung: Ich bin 28, ich möchte spätestens mit 55 mit der Finanzierung durch sein. 2% Tilgung Minimum. Wir gehören zu den 10%, die auch
    Sondertilgungen machen würden :shades


    Freue mich auch Antworten!

    MFG
     
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  3. Piet

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    Empfehlung: Eigenkapital in den nächsten drei Jahren um 54.000 aufstocken (geht da nicht noch mehr als 1500/Monat?). Dann je nach Marktlage für Immobilien und Zinsen entscheiden, ob die Wohnung verkauft werden soll oder nicht (Tendentiell würde ich eher verkaufen). Wenn die Zinsen bis dahin etwas steigen, wäre die Vorfälligkeitsentschädigung kein großes Problem mehr.
     
  4. Masapi

    Masapi

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    Hallo Piet,

    danke für deine Einschätzung.

    Mehr würde gehen, ja. Ich rechne aber immer gern konservativ. Kann ja immer mal was anstehen.

    Wie schauts mit steigenden Zinsen aus? Gibts eine Faustformel bezüglich weniger EK vs. steigende Zinsbelastung?
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Die Zinsen werden steigen oder auch nicht, vermutlich werden sie einen moderaten Anstieg hinlegen. Aber wer kann das schon sagen. Eine Faustformel für einen Zinsaufschlag mangels EK gibt es nicht, da rechnet jede Bank etwas anders. Es wäre auch Unsinn eine Finanzierung nur am EK festzumachen, da interessiert sich die Bank mehr für das Gesamtbild, und da ist das EK nur 1 Faktor von Vielen. Der Zinsaufschlag hängt auch davon ab, wieviel EK man einsetzt, d.h. bei 30% zu 40% EK wirkt sich das ganz anders aus als bei 10% zu 0% oder 0% zu -10%.

    Zuerst aber muss mal geklärt werden, was mit der vorhandenen Wohnung passiert. Du schreibst, der Verkehrswert wäre 220T€, hast Du dafür eine Wertermittlung? Je nach Alter, Lage, Zustand, Ausstattung, könnte der Wert ja höher, oder (wahrscheinlich?) niedriger liegen als von Dir angenommen. Dann kommt es auch noch darauf an, was der Markt bereit ist dafür zu zahlen. Die Frage ist, ob bei einem Verkauf zumindest so viel erzielt iwrd, dass die Restschuld beglichen wird, oder ob man Verluste oder gar einen "Gewinn" fährt.

    Bei einer Finanzierung solltest Du mindestens so viel EK haben, dass die Nebenkosten für Erwerb etc. gedeckt sind. Bei 400T€ sollte man da schon in Richtung 10% denken.

    2% anf. Tilgung sind bei den aktuell niedrigen Zinssätzen das Minimum. Es gibt genügend Banken die bei einem EFH darunter gar nicht mehr finanzieren, und das ist auch sinnvoll. Wenn Du bis zum 55. Lebensjahr mit der Finanzierung fertig sein möchtest, also Laufzeit 27 Jahre, dann würde ich in Richtung 3% denken. Das ergibt dann eine Laufzeit um die 21 Jahre. Dann bist Du etwa zu Deinem 50. Geburtstag fertig mit der Finanzierung. Ansonsten eine anf. Tilgung von 2,5%, dann beträgt die Laufzeit etwa 25 Jahre.

    Die Kapitaldienstfähigkeit sollte problemlos darstellbar sein.

    Wie man die Finanzierung aufbaut, dazu kann man jetzt noch nicht viel schreiben. Das hängt ja auch davon ab, was für ein Haus (EnEV, KfWxx usw.) gebaut wird. Dementsprechend lassen sich vielleicht noch zinsgünstige Fördermittel mit einbinden.

    Wichtig wäre, dass Du Dir zumindest ein paar Euro EK aufbaust, denn bei 100% Finanzierungen liegen die Konditionen selbst bei nur 10 Jahren Zinsbindung bei über 3%, bei 15 Jahren bei über 3,5%. Kannst Du 10-15% EK liefern, dann fällt der Zinssatz bereits um 0,5 bis 0,6%, je nach Laufzeit auch um 0,8%. Das macht auf die Laufzeit betrachtet schon Einiges aus. Aber wie gesagt, jede Bank rechnet da etwas anders. Wie das bei Deiner Bank aussieht, da kann ich nur raten.

    Ich würde wie folgt vorgehen.

    1. Wert der vorhandenen Wohnung prüfen, (Restschuld, Vertragsdetails) Chancen eines Verkaufs ausloten
    2. Prüfen wieviel EK zu welchem Zeitpunkt beschafft werden kann.
    3. Kostenkalkulation für das neue Haus erstellen lassen
    4. Mit den Zahlen zur Hausbank gehen und dort ein Beratungsgespräch führen
    5. Alternative Finanzierungsmöglichkeiten ausloten (es muss ja nicht immer die Hausbank sein)

    Alternativ kann man auch ohne Pos. 3 zur Bank gehen und mal das mögliche budget und die Fördermöglichkeiten klären. Ich weiß ja nicht, wie weit Eure Planung schon steht. Die von Dir genannten 400T€ sind ja sicherlich nicht vom Himmel gefallen.

    Gruß
    Ralf
     
  6. Masapi

    Masapi

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    Hallo Ralf,

    vielen dank für die ausführliche Antwort. Ich versuche mal auf alle Punkte einzugehen.


    Richtig, wo die Zinsen hingehen weiß niemand. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass sie sich in den nächsten 3 Jahren so stark erhöhen, dass wir auch mit weniger EK
    anfangen "müssten", ohne Mehrkosten zu haben. Das müssen wir wohl aussitzen.

    Tja, die Wohnung. Ein gültiges Gutachten wurde noch nicht erstellt. Der angegebene Wert bezieht sich auf die allgemeinen Immopreise von ETW´s in unserer Lage plus Ausstattung.
    Ein Verkauf mit Verlust kommt für uns nicht in Frage. Ich möchte mein angespartes EK nicht für einen Verlustverkauf verbrauchen. Dann warte ich lieber noch etwas länger.

    10% EK halte ich auch für das Minimum. Die angepeilte Tilgung passt ja dann prima zum "Zielalter".

    Der detaillierte Aufbau der Finanzierung ist, wie du schon richtig sagtest, noch nicht klar. Dazu fehlen uns noch ein paar Stunden Gespräch mit dem Unternehmer. Erste Beratungen
    gingen in die Richtung KFW70.


    1. Ich bin mir nicht sicher ob wir ein Gutachten erstellen lassen sollten. Ich habe noch keine Immobilie verkauft. Wird darauf Wert gelegt?
    2. 1500/Monat ab jetzt. 10000 vorhanden.
    3. grob 400k
    4. Dort gab es auch schon ein Gespräch. Jedoch ohne konkrete Zinsabfragungen zu machen. Evtl. der nächste Schritt?
    5. Alternative Angebote holen wir uns natürlich rein.


    PS: Ich habe keinen Zugriff auf mein Profil. Muss ich dafür noch freigeschaltet werden?


    Gruß
     
  7. Einmal

    Einmal

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    ... im Leben
    Ich kann dem von Ralf oben Gesagten nur uneingeschränkt zustimmen!

    Da ich in einer ähnlichen Situation bin (6.000€ netto, allerdings ca. 100T€ EK), helfen Dir vielleicht unsere Randbedinungen als Ergänzung zu den Punkten von Ralf:
    2. Das ist eine gute Übung, um zu sehen, ob man sich die spätere Rate leisten kann.
    Bei uns war es allerdings so, dass wir uns schöne Urlaube geleistet haben. Unsere Rate habe ich ermittelt, indem ich unsere Kosten über die letzten Jahre genau aufgedrösselt habe (Fixkosten, variable Kosten, monatlich oder jährlich etc.). Da kam im Prinzip die folgende Aufteilung raus:
    3000 € - laufende Lebenshaltungskosten (Lebensmittel, Kleidung, Telefon, Energie, etc.)
    1000 € - Miete
    1000 € - notwendige Sonderkosten wie Urlaube, Auto etc
    1000 € - "nicht so notwendige" Extras :bef1010: Sparleistung, teure Urlaube, teure Elekronik etc

    Damit kamen wir auf unsere Rate von ca. 2000 €; damit können wir ca. 460 T€ finanzieren, über 20 Jahre Volltilger.

    Zu 3.Es wird immer teurer - wenn man erst mal ins Detail geht. In der Planung wird am Anfang mit Faktoren gerechnet, irgendwas zwischen 1.800-1900 €/m2. Allerdings ist die Varianz abhängig von den Sonderwünschen groß. Das gilt auch für die Bauunternehmen, die Euch einen Festpreis anbieten - drösselt das genau auf und verseht jede variable Positionen mit einem Puffer:
    * Was ist nicht drin (Grundstück mit NK, Bodenplatte/Keller, Wand und Bodenbeläge, ...)?
    * Was kommt noch (Grundungskosten abhängig vom Bodengutachten? Elektroausstattung? Badausstattung? Garage? ...)
    Die Summe aller Positionen mit Puffer sollte Eure Baukosten nicht überschreiten.

    Zu 4. und 5.
    Hausbank war bei uns gut und vor allem hilfreich in der Anfangsphase aber leider am Ende nicht die Günstigste; Finanztest lesen hat uns hier weitergeholfen nochmal deutlich zu sparen.
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Jepp. Josef macht das meist Abends. Vielleicht hat er das gestern Abend nicht geschafft. Ansonsten einfach noch einmal melden, dann schicken wir ihm eine Nachricht. ;)

    Gruß
    Ralf
     
  9. R.B.

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    Es geht nicht darum ob ein Käufer darauf Wert legt, sondern dass DU dann eine realistische Preisvorstellung hast. Sonst läufst Du Gefahr, dass Du die Wohnung zu billig verkaufst, oder sich kein Käufer findet weil Deine Preisvorstellungen nicht realistisch sind. Wenn natürlich in Eurer Gegend Dutzende solcher Objekte zum Verkauf stehen, dann könnte man sich auch an diesen Preisen orientieren. Meist ist es jedoch so, dass der Markt nicht unbedingt ein vergleichbares Gebäude/Wohnung bietet, und somit ist man bei der Preisermittlung auf andere Hilfen angewiesen.

    Zur möglichen Rate kann man jetzt noch nicht viel sagen. Hierfür müsste man ein konkretes Finanzierungsbeispiel rechnen, dafür müssten aber erst einmal alle Grundlagen bekannt sein, ansonsten wären solche Schätzungen nicht seriös.

    Gruß
    Ralf
     
  10. Masapi

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    Hallo Ralf,

    Zu 1.: Ich für mich brauche kein Gutachten. Die Preise hier in der Region sind mir bekannt.

    Zu 2.: 1500/Monat ist die momentane min. Sparrate zum Aufbau von EK. Die spätere Rate steht ja noch in den Sternen.
     
  11. Einmal

    Einmal

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    ... im Leben
    Vor der Entscheidung zu bauen, habe wir jahrelang ein geeignetes Objekt gesucht. Man entwickelt dabei ein gutes Gefühl für den erziehlbaren Markpreis. Als Hilfsmittel habe ich mir einen Excel-Tabelle erstellt, mit dem man den Verkehrswert ermitteln kann. Das war sehr detailliert, damit kam ich interessanterweise i.d.R. auf die gleichen Preise wie in Verkehrswertgutachten (+/- 5%) und Makler (+ 10- +20% - d.h. die schlagen ihren Verhandlungsspielraum auf :shades). Die Einzigen, die fast immer total daneben lagen, waren Privatverkäufer.

    Meiner Ansicht nach brauchst Du diesen Aufwand nicht. Frage einen Makler unverbindlich oder schau Dir vergleichbare Objekte an.
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Wenn diese Preise mit Deinen Vorstellungen übereinstimmen, und die Wohnung tatsächlich den Vergleichswohnungen am Markt entspricht, dann könnte man darüber nachdenken, auf eine Wertermittlung zu verzichten. Man hat dann halt bei den Preisverhandlungen nichts woran man sich festhalten könnte. Erfahrungsgemäß liegen die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern mehr oder weniger weit auseinander. Da kann eine verlässliche Grundlage schon viel wert sein um die Verhandlungen in die richtige Richtung zu bringen, oder um Geiz-ist-geil-Kandidaten gleich vor die Tür zu setzen anstatt mit ihnen noch ewig zu diskutieren.

    Gruß
    Ralf
     
  13. feelfree

    feelfree Gast

    Kurze Frage: Wer macht denn so ein Wertgutachten und wie hoch liegen die Kosten dafür?
    Meine ETW wurde von der Bank mit 200k€ als Sicherheit bewertet (einfach aufgrund der Daten und ein paar Bildern). Bei einem großen Immoportal habe ich ebenfalls mal so ein Werteinschätzung machen lassen, Ergebnis 290k€.
    Meine eigenen Vorstellungen liegen irgendwo in der Mitte. Würdet ihr das nochmal von jemand einschätzen lassen? Wenn ja von wem?
     
  14. Masapi

    Masapi

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    Hallo feelfree,

    OffTopic: Meine großeltern haben das gerade machen lassen. In dem Fall wurde das Gutachten von einem Makler erstellt. Inwiefern man dafür eine Zusatzausbildung braucht weiß ich nicht.
    Der gute Mann ist Dipl. Ing..

    Das Gutachten hat ca. 400 Euro gekostet.
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Wurde der Verkehrswert so angesetzt? Banken nehmen bei der Ermittlung noch entsprechende Abschläge vor.

    Kosten einer Wertermittlung liegen bei wenigen Hundert Euro bis hin zu 1-2T€, das hängt vom Umfang ab und was alles "begutachtet" werden soll. Bei einem EFH oder einer Wohnung ist das einfacher als bei einem umfangreichen Gebäude, selbst wenn der Wert in allen Fällen gleich sein sollte.

    Gruß
    Ralf
     
  16. Masapi

    Masapi

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    Guten Abend,

    ich hole den thread nochmal hoch.

    Wir sind ja schließlich noch nicht am Ziel angekommen.

    Bisher läuft es ganz gut, EK konnte schneller wachsen als geplant.
    Die monatlichen Rücklagen konnten wir merklich steigern.

    Bezüglich Wohnung sehe ich einen Verkauf in den nächsten 5 Jahren als unrealistisch an.
    Solange werden wir Sie aber nicht mehr nutzen können. Um eine Vermietung oder einen
    Leerstand kommen wir nicht drumherum.

    Ein weiteres Gespräch mit dem Unternehmer gab es auch, führte aber zu keinem Fortschritt, da
    es noch kein konkretes Grundstück gibt.

    Ich schätze wir machen erstmal so weiter :)
     
  17. lastdrop

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    Warum nicht die Wohnung verkaufen und das Darlehen auf das neue Objekt übertragen?
     
  18. Masapi

    Masapi

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    Hm, darüber habe ich mir noch keine Gedanken gemacht.

    Geht soetwas bankentechnisch? Wäre für uns evtl. interessant!
     
  19. lastdrop

    lastdrop

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    Bei Bestandsobjekten geht das ohne Weiteres, habe ich selbst gemacht. Beim Neubau kann ich das nicht sagen. Wird aber in jedem Fall schwierig, wenn man den Neubau mit einer anderen Bank finanzieren will. Außerdem muss das Altdarlehen zur neuen Finanzierung (tilgung, Laufzeit etc.) passen.
     
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  21. feelfree

    feelfree Gast

    "Ohne weiteres" würde ich nicht sagen. Ich würde behaupten, es kommt auf die Bank an. Wenn sie nicht will, macht sie es auch nicht und man kann sie nicht dazu zwingen.
     
  22. Masapi

    Masapi

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    Guten Abend,

    wir konnten das EK bis jetzt auf 30t erhöhen. Soweit so gut.

    "Leider" ist uns eine sehr interessante Immobilie über den Weg gelaufen.

    Kurze Frage dazu: Gelten die kfw Förderprogramme auch für den Kauf einer Bestandsimmobilie?
     
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