Lückenbebauung, §34 Abs.2 BauGB

Diskutiere Lückenbebauung, §34 Abs.2 BauGB im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hi Leute, wir haben evtl. ein anderes Grundstück im Blick, vgl. anderen Thread. Dort wurde seitens der Gemeinde 2 Grundstücke erschlossen, nach...

  1. #1 Gast56382, 29.12.2020
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 29.12.2020
    Gast56382

    Gast56382 Gast

    Hi Leute,

    wir haben evtl. ein anderes Grundstück im Blick, vgl. anderen Thread. Dort wurde seitens der Gemeinde 2 Grundstücke erschlossen, nach Aufstellung des B-Plans.
    Auf den Grundstücken (Nr. 1 u. 2) darf eine Lückenbebauung nach §34 Abs. 2 BauGB erfolgen. In Anlehnung des angrenzenden B-Plan kann eine Bebauung also starten.
    Jetzt stellt sich mir die Frage, ob unsere "Stellvariante" durchführtbar ist.

    Klar ist, eine abschließende Antwort erteilt der LK aber in der Gemeinde war man sich unsicher, ob unser Vorhaben so überhaupt durchführbar sei, weil wir die Garage voran gestellt haben.

    Strasse ist oben, in meiner Skizze, hatte ich vergessen einzuzeichnen.
    IMG_20201229_131518.jpg
    . Screenshot_20201229_132009_cn.wps.moffice_eng~3.jpg

    Ich bin der Ansicht, dass müsste gehen. Da der angrenzende B-Plan ja auch die Firstrichtung relativ frei in der Ausrichtung ist.

    Gruß
    Sciro
     
  2. #2 Fred Astair, 29.12.2020
    Fred Astair

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    Die Garage dürfte so weit an der Straße nicht zulässig sein, weil Du beim Toröffnen im öffentlichen Verkehrsraum stehst.
     
  3. #3 driver55, 29.12.2020
    driver55

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    Das ist doch in den Städten auch überall so, wenn nur der Gehweg dazwischen ist. Also Abstand 1-2 m. Dort wird lediglich dann vorgeschrieben, dass das Tor eine elektrische Betätigung erfordert, um direkt vom fliessenden Verkehr einfahren zu können; quasi ohne Behinderung.
    Das könnte hier evtl. auch Anwendung finden.

    Könnte / hätte / wenn...wissen tun's nur die, die's entscheiden, bzw. entschieden haben.
     
  4. #4 Gast56382, 29.12.2020
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    Gast56382 Gast

    Ja,

    mir geht es in erster Linie auch um eine kurze Einschätzung, der Machbarkeit oder ob es aussichtslos ist. Ich hatte vergessen, die Skizze zu bemalen.

    IMG_20201229_131518~2.jpg

    1 Kästchen entspricht dabei 1m
     
  5. #5 simon84, 29.12.2020
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    Moderator

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    Passt die Traufhöhe und GRZ/GFZ? Dachneigung, Form/Art und eindeckung gleich wie das angrenzende WA?

    wie sieht die tatsächliche Bebauung Zur Zeit aus ? Ggf google maps Satelliten Screenshot

    Ps sehe Grad das Dach in der Skizze eingezeichnet, definitiv eine der anspruchsvolleren und teureren Dach formen !
     
  6. #6 Fred Astair, 29.12.2020
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    Wie schön, wenn das Wichtigste vergessen wird. Das machts doch erst spannend.
     
  7. #7 Gast56382, 29.12.2020
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 29.12.2020
    Gast56382

    Gast56382 Gast

    Ja, Fred. Wie immer ein vergnügen. :-) Könnt ja nicht wissen, wie es kommen soll, woher auch. Daher habe ich mir überlegt, ich zeichne es, wenn auch nur völlig unzureichend, ein. :bau_1:

    Hier noch einmal ein Malversuch mit Paint.
    1.jpg

    Fred, es wurde der komplette in Abrede stehende Bereich beräumt. Die Bilder sind über 1 Jahre alt, neuere hat google nicht. Bei Bing sieht es noch düsterer aus

    . 3.jpg

    Wegen der Dachform, ja stimmt wohl. Aber wir wollten den Bungalow so. Ist auch schon fertig geplant etc...

    Wegen dem B-Plan:

    Dächer: Sattel-, Walm und Krüppelwalm 22-45°
    -Check, wir 25° als Walmdach

    Ab 22° Dachneigung sind nur rote, braune und anthrazitfarbenen Dachsteine und Dachzielgel zulässig
    - wir, Roeben Monza Plus graphit

    Für Fassaden sind nur Putz- oder Klinkerfassaden zulässig sowie max. 40% als Glas oder Holzfassade möglich
    - Roeben Wiemoor weiß-kohle Klinker
    - ca 22% Fensteranteil

    Ergeschossfussbodenhöhe (Sockelhöhe) max. 0,30m über Strassenmitte
    - dies erfüllen wir

    Wenn ich korrekt schaue, ist GRZ 0,4 zulässig. Bei angenommenen 1290m2 sind mit Garage und Haus ca. 0,235 verbraucht. TH ist 4,20m. Da komme ich mit dem 1-Geschosser nicht hin, liegt bei ca. 3,35m

    Dann geht es dort nur noch um Einfriedungen, welche max. 0,8m als Zaun oder Hecke zulässig.
     
  8. #8 Maape838, 29.12.2020
    Maape838

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    Sach mal wie viele Grundstücke hast du denn noch zur Auswahl?
    Schön
     
  9. #9 Gast56382, 29.12.2020
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    Gut, dass du fragst. Das ist das Stück, von dem ich sprach... Heute, früherer Termin habe ich nicht bekommen, war ich bei der Gemeinde um nähere zu erfragen. Es geht um viel Geld und da wollte ich etwas mehr in Erfahrung zu bringen. Weil die beiden Parzellen lt. bplan.geodaten-mv. de nicht von einem B Plan erfasst sind.
     
  10. Dimeto

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    Ich nicht. Nach §34 BauGB muss sich das Vorhaben u.a. in Bezug auf die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügen. Hier haben nahezu alle benachbarten Hauptgebäude maximal 5m Abstand zur Straße, Du planst 15m. Auch an den BPlan angelehnt sehe ich schlechte Chancen:
    Begründung 2.3
    Zur Wahrung der Dominanz der Hauptgebäude sind ortstypisch Nebenanlagen, Garagen und Carports (überdachte Stellplätze) nicht zwischen der Verkehrsfläche und
    den straßenseitigen Baugrenzen zulässig.

    Auch bezüglich der Bebauungstiefe fügt sich Deine Planung weder in die Umgebung ein, noch hält sie sich an die Tiefen der hinteren Baugrenzen im BPlan, die maximal 24,3m hinter der Straßenbegrenzungslinie liegen; bei Dir sind es 36m.
    Wir kennen ja Deinen Grundriss nicht (oder doch?), aber so könnte es IMHO klappen:
    Lageplan.png
     
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  11. #11 Gast56382, 29.12.2020
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    Hi Dimeto,

    wow, wo hast die Daten hergezaubert? ... Hm, tja, dann müsste man von vorne rein fahren, das wird aber ganz schön knapp... Verdammter Mist, aber gut, dass ich mich gemeldet habe. Dank euch.
    Anders geht es nicht, wah?
    Mein Grundriss müsste hier auch irgendwo rumgeistern.
     
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  12. Dimeto

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    Weiß nicht. Versuch macht kluch. IMHO solltest Du Dir aber keine allzu großen Hoffnungen machen.
     
  13. #13 Gast56382, 29.12.2020
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 29.12.2020
    Gast56382

    Gast56382 Gast

    Verdammt Kacke, hätte mich mal vorher hier melden sollen. Im übernächsten Grundstück will ein Unternehmen 2 Mehrfamilienhäusern hinsetzen und die Planung dazu habe ich heute gesehen, der will auf die komplette Länge eine Einfahrt mit Garagen machen...
    Evtl. Die Garage nach hinten schieben? Im BPlan steht nix mit den 24m...

    Edit. Mal sehen, ob ich morgen jmd beim LK bekomme. Und mir mal diese Variante erfrage... Irgendwas werden die mir bestimmt sagen können.

    IMG_20201229_194256~2.jpg
     
  14. Dimeto

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    Wundert mich sowieso, warum eine so große Fläche ohne BPlan nach §34 bebaut werden kann. Bauvoranfrage scheint mehr als sinnvoll.
     
  15. #15 Gast56382, 29.12.2020
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    Na ja,

    es waren ja mal dort eine Gartenanlage, welche bereinigt wurde. Warum der Bereich nicht mit dem B-Plan erfasst wurde, vermag ich nicht zu sagen. Betroffen sind ca. 4.500m2.
    1290m2 Parzelle 1, 1495m2 Parzelle 2 und die P4 und P5 hat ein BU bekommen. Der errichtet darauf 2 Mehrfamilienhäuser (2 1/2 Geschosser) mit Garagen und Schuppen komplett an der Grenze entlang.
    Gemeinde hat lt. Auskunft eine Bauvoranfrage gestellt und wurde positiv beschieden. Im Kreisanzeige wird die Fläche nur als Baugrundstück angeboten. Auf Nachfrage liegen alle Medien, weiter auf Nachfrage bei den Stadtwerken muss nur bei Wasser und falls beantragt, bei der Gasleitung, ein Investitionszuschuss gezahlt werden.
    Ich habe mich mal die vergangenen Stunden durch den Praxiskommentar des §34 BauGB für Rechtsanwälte gearbeitet. Bei Abs. 2 gilt die neueste BauNVO, also der B-Plan, wie oben gezeigt, aus 2017. Demnach wird das Grundstück vom faktischen B-Plan erfasst, dieser wird zu Rate gezogen. Einziger Ablehnungsgrund wären Gebietscharaktergefährdende und deshalb gebietsunverträglich sind.
    Ich rufe morgen mal an, falls jmd. im LK rangeht, erfrage ich es noch einmal genau. Hab jetzt auf den PC eine Skizze erstellt und mich an dem Gebiet weiter angelehnt. Aber durch die große Grundfläche komme ich auf 32,5m rein. Wie gesagt, weder im aktuellen B-Plan noch im alten B-Plan der anderen angrenzenden Gebiete findet sich etwas von 24m, was du angesprochen hast Dimeto.
    Was ich aber machen muss, ist die Garage mind. 3m von der Verkehrsfläche wegzubleiben, dann lt. B-Plan darf dies nicht sein.
     
  16. Dimeto

    Dimeto

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    Ja genau. Viel zu groß um nach §34 zu genehmigen. Der benachbarte Bebauungsplan ist gerade mal drei Jahre alt. Man hätte das Gebiet mit einbeziehen können. 4500m² sind aber auch groß genug, einen eigenen BPlan aufzustellen.
    Ohne Planungsrecht ein gewagtes Vorhaben, aber wo kein Kläger, da kein Richter - und wer will schon gegen BU, Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde angehen.
    Sehe ich völlig anders, da die nähere Umgebung aus ehemaligem unbebauten Gartenland besteht. Einen Gebietscharakter allein auf Grundlage der Bebauung auf der anderen Straßenseite abzuleiten, noch dazu von einem Bebauungsplan, der unterschiedliche Nutzungen ausweist, ist äußerst fragwürdig.
    Tja, das Recht wird so lange gebeugt, bis es bricht.
    Gut für Dich, wenn die Genehmigungsbehörde das so sieht; die Bedenken der Gemeinde sind jedenfalls nicht aus der Luft gegriffen.
    Vielleicht haben wir ein Missverständnis:
    BPlan_Ausschnitt.png
    Die roten Doppelpfeile kennzeichnen den Abstand der hinteren Baugrenze von der Straßenbegrenzungslinie. Das sind im westlichen Baufeld 3m+15m=18m, im mittleren 3m+21,30m=24,30m und im östlichen 3m+21,10m=24,10m.
    Wie auch immer. Es gibt kein verbindliches Planungsrecht für das Baugrundstück, was ungeahnte Möglichkeiten eröffnen, aber auch unüberwindbare Hürden aufbauen kann.
     
  17. #17 Gast56382, 30.12.2020
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 30.12.2020
    Gast56382

    Gast56382 Gast

    Kurzes Update.

    Heute war doch tatsächlich noch jemand vom LK zu erreichen. Die Dame war sehr nett und ich habe ihr alle Daten und Skizzen zugeschickt. Folgendes ist das Ergebnis und wohl genehmigungsfähig. Wir müssen aber noch eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung mit Vorschlägen für den Artenschutz einreichen. Mal sehen, so n paar Feldermaushäuschen, oder sowas, sagte sie. Auch kommt hier nur der §35 Abs.2 BauGB in Betracht, komisch warum die Gemeinde mir dann den 34 Abs.2 BauGB mitgeteilt hat.

    Position_Haus.jpg

    Das ein Einrücken der Garage ginge deshalb, weil Nachbarn in umliegender Nachbarschaft es auch so haben, davon hatte Sie gleich 3x welche auf dem ersten Blick gefunden, so sagte Sie. Daher wird man es uns auch nicht verweigern.
     
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