Macht mich mal ein bissle schlauer...

@susannde: Nix Mietkauf, Ratenzahlungskauf.

In meinem Modell wird der derzeitige Mieter sofort Eigentümer. Die - bei Anzahlung - geschuldeten Raten werden gesichert durch eine Grundschuld und meinetwegen kommt noch eine Rückauflassungsvormerkung ins Grundbuch, sofern nicht gezahlt wird.

Mit dem Mieter-Käufer ( damit meine ich: einen Käufer der vorher zur Miete gewohnt hat ) wird nix mehr abgerechnet. Der ist Eigentümer. Besitz, Lasten und Gefahr gehen auf den Käufer sofort über, also auch Instandhaltungsverpflichtung .

Denkbar wäre natürlich auch, daß der Eigentumsübergang erst mit der letzten Rate erfolgt, aber sofort Besitz ( hat er eh ), Lasten und Gefahr vom Eigentümer auf bisherigen Mieter übergehen.

Wenn das Geschäft als solches steht, macht die nähere Ausgestaltung der Notar. Dafür ist er da und bekommt sein Honorar.

Wird der Mieter insolvent: Haste die Grundschuld > Zwangsversteigerung des Grundstücks und gegbenenfalls die Rückauflassungsvormerkung > kannste wählen, ob Du lieber das Grundstück zurücknimmst oder zwangsversteigerst.

Alles lösbar. Mußt nur " Klavier spielen " können.

 

Erstmal Danke!

@ Eric

Aha, es wird schon klarer! Danke!!!

Ratenzahlungskauf, Mieter wird sofortiger Eigentümer, Sicherung durch Grundschuld und Rückauflassungsvermerk...

Gäbe es da einen Prozentsatz, wie hoch die Anzahlung seien sollte?

Wie stellt man den "Verkauf auf Raten" dem Finanzamt dar?

Ist dies eine Möglichkeit sich aus der Vorfälligkeitsentschädigung rauszumogeln, wenn man selbst noch für das Objekt tilgen muss (Abzahlungraten zur Tilgung verwenden? Aber geht wahrscheinlich nicht, da die Bank ja noch "im Grundbuch mitdrin sitzt"...).

Ich denke gerade über ähnliches nach...deshalb frage ich...

 

Anzahlung und deren Höhe ist Verhandlungssache. Aus Verkäufersicht sollte sie möglichst hoch sein, denn sie mindert für den Verkäufer das Risiko. Gut wären 20 % in Anlehnung an die Bankenformel. Beim Mieter sind wahrscheinlich weniger zu bekommen: Man nehme, was man bekommt ( Mieter sofort zahlen kann ).

Das Finanzamt hat nicht zu interessieren, wie Du verkaufst, sofort oder gegen Ratenzahlung. Spekulationsfristen gelten natürluch auch dafür. Zinsanteil in den Raten, wären wohl als Einkünfte aus Zinseinnahmen zu versteuern; dafür gibts Freibeträge, die uns allerdings von Merkel & Co. schon wieder gekürzt werden sollen.

Mit Vorfälligkeitsentschädigung hat das nichts zu tun. Das Problem bekommste nur dann, wenn Du das alte Haus gegen Sofortzahlung verkaufst und mit dem Kaufpreis das Darlehen für das neue Haus vorzeitig zurückbezahlen willst. Dann haste nur die Möglichkeit die Vorfälligkeitsentschädigung zu akzeptieren oder aber das Darlehen weiter laufen zu lassen und den Kaufpreis anzulegen. Letzteres dürfte im Augenblick ( noch ) ein Verlust sein, da Du nur um 2 % Zinsen für eine Geldanlage bekommst. Müßte man genau rechnen.

Beim Ratenzahlungskauf haste im Idealfall für das neue Haus einen Kredit mit 4% laufen und bekommst vom Ratenzahlungskäufer ebenfalls 4 %. Inflation bezogen auf den Ratenkaufpreis = Null > zahlst ( wenn wir mal die Steuer weglassen ) mit entwertetem Geld auf entwertete Schuld.

Nur im Ergebnis umgehst Du also die Vorfälligkeitsentschädigung ( ohne Berücksichtigung der Steuer auf Zinseinnahmen ).

Klar, besser ist, das Haus wird gegen sofortige Zahlung verkauft. Was Du in der Tasche hast, haste. Alles andere kann, muß aber nicht, Probleme geben.

Den von Ralf geschilderten Fall habe ich so verstanden:

Im EFH wohnt ein Mieter. Der würde gerne kaufen. Er kann aber nicht auf einmal zahlen. Er könnte sich ein Darlehen bei einer Bank besorgen. Ralf übernimmt quasi die Position der Bank und verkauft auf Ratenzahlungsbasis.

Verkauf an Mieter kann höheren Kaufpreis ermöglichen. Denn das vermietete EFH ist u.U. schwer verkäuflich. So etwas kauft in der Regel nur jemand, der sicher ist, sofort einziehen zu können. Der will keinen u.U. langjährigen Prozeß wegen Eigenbedarfs führen und wenn er doch kauft, will er für dieses Risiko einen deutlichen Abzug vom Verkehrswert.

Mieter-Käufer hat dieses Problem nicht, pokern kann er trotzdem, wenn er die wirtschaftlichen Hintergründe durchschaut. Er könnte nämlich sagen, ich zahle auch nur so viel, wie ein Dritter zahlen würde, also mit Risikoabzug.

Deswegen: Es ist meist günstiger, das freie EFH zu verkaufen. Wenn mans vermietet verkauft, muß man meist Kompromisse beim Kaufpreis machen.

 

Hallo Ralf,

wenn die Mieter Interesse haben, dann sollen sie doch ein Bankdarlehen aufnehmen.
Es gibt einige betriebswirtschaftliche Gründe, die dagegen sprechen, dass Du Darlehensgeber wirst. Du hast meine Frage, was Du mit dem Darlehen machen willst, noch nicht beantwortet. Gerne auch per PN.

Lieber Gruß
Marion