Mangel am Dach - ja oder nein?

Diskutiere Mangel am Dach - ja oder nein? im Baumurks in Wort und Bild Forum im Bereich Rund um den Bau; Bzgl. einer Dachsituation brauche ich Eure fachliche Einschätzung: Um die Zeit des Besitzübergangs gab es zwei Wasserschäden, die der Verkäufer...

  1. ArgProp1

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    Bzgl. einer Dachsituation brauche ich Eure fachliche Einschätzung:

    Um die Zeit des Besitzübergangs gab es zwei Wasserschäden, die der Verkäufer versuchte zu regulieren. Etwas später erfuhr ich durch die Mietminderung davon (keine Info/Rücksprach an uns) und wie sich vor kurzem rausstellte sind dies zwei von sieben Wassereintritte durchs Dach in zwei Jahren. Neben einer Undichtigkeit im Gaubenbereich, die nur innen überstrichen und außen mit Silikon abgedichtet wurde (und nun wieder durchkam), gab es mehrere Wassereintritte im Flachdachbereich. Der Dachdecker hat angeblich den Vorbesitzer mehrfach darauf hingewiesen, dass das Dach unter der Eindeckung Mängel aufweist. Wahrscheinlich hat der Vorbesitzer aus rein wirtschaftlichen Gründen vor dem Verkauf diese nicht behoben. Allerdings hat er den Käufer auch nicht darüber informiert, sondern im Expose geworben, dass das Dach in den 80er neu auf- und ausgebaut wurde. Von außen sieht es auch für das Alter okay aus. Auch wenn 30 Jahre nicht jung sind, habe ich nicht mit derartig gravierenden Mängeln gerechnet. Hier mal je ein Bild zum Unterdach im Flachdach- und Steildachbereich. Lt. Dachdecker ist das gesamte Dach zu erneuern u.a. auch wegen Dämmvorschrift, wenn das regensichere Unterdach im Flachdachbereich errichtet wird. Ein weiterer Dachdecker sagte, dass Dach sei noch okay und hat dann aber nach Hinweis auf den Unterdachbereich weitere Dachsteine abgehoben und kam zu gleicher Meinung wie der bisherige.

    Ich freue mich über Kommentare und Beurteilungen ob dies Eurer Meinung nach Mängel sind, die bei Kenntnis hätten mitgeteilt werden müssen. Wenn ja, wie gehen wir dann am besten vor?

    Flachdach - nicht regensicher.jpg Steildach - Brüchige Unterspannbahn.jpg
     
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  3. uban

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    Was wenn der Verkäufer vor Gericht behauptet dass er dir die Mängel mündlich genannt hat?
    Aussage gegen Aussage.

    Interessant finde ich dass noch in den 80ger Jahren auf Konterlattung verzichtet wurde.
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 19. Juni 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Und über mich beschwert er sich immer :motz

    Mündlich = schön blöd. Beweisbar (auf Verkäuferseite) ist nur, was im Vertrag steht.

    Versuch erst einmal, von dem DD die Aussagen zu den Infos an den Vorbesitzer schriftlich zu bekommen.
    Dann kannst Du damit zu einem RA gehen und schaun, wie der die Aussichten beurteilt.

    Ab dann alles weitere!
     
  5. uban

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    ein Bekannter von mir war vor'm Richter weil ihm der Vorbesitzer einen verdeckten Dach-Schaden (Brand) nicht genannt hatte.
    Vor Gericht war es ein Vergleich, 50% der Kosten wurden aufgeteilt, es konnte keine Seite die eigene Aussage beweisen. Der Richter half nach in dem er, falls sich die Seiten nicht einigen könnten, andeutete dass im weiteren Verlauf teure SV die Kosten nach oben treiben werden....

    (Ich könnte ja ein altes Haus zu einem reduzierten Preis kaufen und vor Gericht nochmal eine Summe X vom Verkäufer raussschinden weil der angeblich diesen und jenen Schaden nicht geannt hatte)
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 19. Juni 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Bekannte Schäden gehören zum Schutz des Verkäufers in den Kaufvertrag. Darüber muss der Notar auch beraten.
    Keine Ahnung, ob DER Richter keinen Bock hatte oder der Fall besonders war.
     
  7. ArgProp1

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    Danke Euch schon mal für die Anmerkungen. Ob und wie ein Verfahren ggf. läuft ist für mich derzeit noch nicht bedeutend.

    Frage ist, liegt nach den Bildern und meiner Schilderung überhaupt ein Mangel vor?

    @ Urban
    Verstehe ich das richtig, dass auch schon damals bei einer flachen Dachneigung eine Konterlattung üblich (Fachregel) war?
     
  8. Neutal

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    VON EVENTUELL EINGEBLENDETER WERBUNG IN DIESEM POS
    Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen ist es doch nicht selbstverständlich das auch alles nach den anerkannten Regeln gebaut wurde. Sie haben im vorfeld die Möglichkeit sich ein bild von dem haus zu machen.
     
  9. Eric

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    Falsche Fragestellung. Die Frage ist:

    Hat der Verkäufer bei Kaufvertragsabschluß arglistig getäuscht, d.h. einen ihm bekannten Mangel am Dach, der für den Käufer nicht auf bloße Sicht zu erkennen war und über den der Käufer nach Treu und Glauben Aufklärung erwarten durfte, nicht offenbart. Beweislast hinsichtlich der Aufklärung liegt beim Verkäufer! Wenn im Kaufvertrag nichts von der Undichtigkeit steht, spricht bereits die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der notariellen Urkunde gegen die Aufklärung durch den Verkäufer.

    Hier besteht der Mangel darin, dass das Dach undicht ist. Die Ursache für die Undichtigkeit ist für den Haftungsgrund erst einmal egal. Die Ursache spielt nur eine Rolle für die Höhe des Schadens ( = alles was erforderlich ist, um ein Dach aus den 80-iger Jahren wieder dicht zu machen und Mangelfolgeschäden zu beseitigen; also grundsätzlich kein neues Dachs, weil derartiges nie geschuldet war ).

    Von dem Mangel hatte der Verkäufer Kenntnis. Denn der Mieter hatte wegen des Mangels die Miete gemindert.

    Der Verkäufer war aufklärungspflichtig, weil eine Dachundichtigkeit die ordnungsgemäße Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken beeinträchtigt und die Bausubstanz schädigt.

    Ergo Arglistige Täuschung wohl + und damit Haftung. Rechtsfolge: 1. Wandlung des Kaufvertrages: Geld zurück Grundstück zurück. 2. Minderung des Kaufpreises. 3. Schadensersat in Höhe der Nachbesserungskosten und aller Folgeschäden, die ein Gutachter auf Kosten des Verkäufers noch ermitteln müßte. --> Wahlrecht des Käufers bezüglich der drei genannten Alternativen.

    Ist halt übel, wenn man arglistig täuscht und sich dabei ertappen läßt.

    Strafanzeige wegen Betrugs ist zusätzlich zu erwägen.

    Die " Bauchjuristerei " einiger Laien nervt mittlerweile schon erheblich.
     
  10. ArgProp1

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    Die Aussage deckt sich zu 100% mit der unseres Anwaltes.
    Gehen wir davon aus, dass also ein Mangel verschwiegen wurde. Akut tropfte es nur durch zwei Stellen am Dach (Gaube & Flachdach) zum Besitzübergang. Beide Undichtigkeiten wurden vom Verkäufer hinter meinem Rücken nach Besitzübergang behoben, jedoch teilweise nicht fachgerecht (Silikon) und nur im Außenbereich. Aber das ist für mich rechtlich eindeutig.
    Mir liegen aber Schriftstücke vor, auf denen der Verkäufer hingewiesen wird, dass das Dach im gesamten Unterdachbereich wahrscheinlich ähnliche Mängel aufweist (s. Fotos) und auch Schriftstücke auf denen ein Dachdecker die Gewährleistung deswegen ausschließt und eine Dachsanierung als unabdingbar sieht.

    Ich bin mir weiter unsicher, weil ich bisher keinen Gutachter hatte und noch nicht unter die Dachsteine geschaut habe ob damit nicht ein Mangel im gesamten Unterdachbereich verschwiegen wurde.

    Hier wünsche ich mir noch ein paar Kommentare.
     
  11. #10 Ralf Dühlmeyer, 19. Juni 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    DU brauchst sowieso einen SV. Das steht auch in Erics Beitrag.

    Denn Dein Anwalt hat auch keine Röntgenaugen und wahrscheinlich keine Ahnung vom Gewerk Dachdecker! Er muss aber gegenüber dem Verkäufer bei 2) oder 3) (aus Erics Beitrag) eine konkrete Zahl angeben.
    Bei 3) ginge es evtl. zunächst auch ohne, aber er willja auch seine Gebühr berechnen :D

    Also - Such die einen SV, der das Dach untersucht und feststellt, welche Mängel vorhanden sind (nach den Regeln und Normen von 198?) und diese in € umrechnet!
    Den Rest macht dann Dein Anwalt.
     
  12. H.PF

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    Wenn du einen guten Sachverständigen suchst im Dachdeckerbereich dann funk mich an... Kenn da so einen...
     
  13. ArgProp1

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    Jeder war mal unwissend!
    Schon einmal Danke fürs Angebot.

    Vorerst noch eine generelle Frage zum SV. Soweit ich weiß, gibt es zwei Möglichkeiten:
    a) gerichtliches Beweisfeststellungsverfahren
    Vorteil, es ist gerichtlich anerkannt und wir könnten endlich das Dach beauftragen bevor die nächsten Wassereintritte in den Wohnungen bei den Mietern auftreten.
    Nachteil, dauert wohl recht lange
    b) Sachverständigengutachten
    Vor-/Nachteile umgekehrt a), so dass wir ggf. deutlich länger mit Maßnahmen warten müssten
     
  14. Eric

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    Du hast einen Anwalt und er ist zu 100 % meiner Meinung.

    Dann sollte er auch wissen, wie es jetzt sinnvoller Weise weiter geht. Mit einem selbständigen Beweisverfahren gemäß §§ 485 ff ZPO mit Sicherheit nicht! Es geht hier nicht nur um Undichtigkeiten ( Mangel ), sondern auch um bereits entstandene Mangelfolgeschäden. Hierzu muß sofort durch einen öbuv SV als Parteigutachter geöffnet und die erforderlichen Feststellungen getroffen werden. Wenn Du noch lange herumkasperst, kommt der Verkäufer vielleicht später auf die Idee, die dann festgestellten Mängel und Schäden seien erst nach Übergabe entstanden.

    Wenn Dein Anwalt jetzt noch Hilfe braucht, kann er sich ja hier melden :bounce:
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 20. Juni 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    IM Beweissicherungsverahren darf der SV nur die ihm gestellten Fragen beantworten und muss alles (ausser lebensbedrohlichem), was er so an Mängeln sieht, ignorieren.

    Daher muss der RA ihm die "richtigen" Fragen stellen! Das kann er nur, wenn es eine Grundlage für diese Fragen gibt und das ist das Parteigutachten!

    So einfach ist das!
     
  16. #15 Klaus Gross, 20. Juni 2013
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    so genau so wie ralf das zuvor beschrieben hat ist es auch.............auf die richtigen fragen im beweisbeschluss kommt es an........die gerichte kopieren in der regel das was der klägeranwalt zuvor angedeutet hat in den beweisbeschluss....und dann kann der sv sehen wie er damit fertig wird...oft werden konkrete mängel bzw. nicht fachgemäß ausgeführte arbeiten überhaupt nicht erwähnt und er sv muß das übersehen, sogar einen hinweis darauf muß er sich verkneifen...(wenn es nicht lebensbedrohlich ist)...da er dann unter umständen als befangen abgelehnt werden kann.

    übrigens: konterlatten waren bei dieser Unterspannbahn die nicht duffusionsoffen ist schon immer eine forderung des zentralverbandes und damit der regeln für die deckung mit dachziegeln und dachsteinen...und zwischen wärmedämmung und unterspannbahn muß eine lüftungsebene vorgesehen sein...aber auch das ist meistens ein problem..
     
  17. Eric

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    Man wird unterscheiden müssen:

    1. Wenn Konterlatten bereits in 1980 aRdT gewesen sind, würde der Verkäufer allein wegen deren Fehlen wahrscheinlich eher nicht haften. Denn er haftet ( Gewährleistungsausschluß im KV bei Kauf eines Altbaus - wie üblich - vorausgesetzt ) nur für arglistig ( = Vorsatz ! ) verschwiegene Mängel. Der Verkäufer wird den Verstoß gegen die aRdT eher nicht gekannt haben. Ergo insoweit kein Vorsatz.

    Anmerkung: Die Lüftungsebene mußte im Übrigen zwischen Dämmung und nicht diffusionsoffener USB vorhanden sein ( sog. hinterlüftetes Dach im Gegensatz zur Vollsparrendämmung ). Die Konterlattung hat meiner Erinnerung nach die Funktion, Feuchtestau an der Lattung zu verhindern und die Unterlüftung der Dacheindeckung ( = Kondensatbildung an der Unterseite ) zu gewährleisten.

    2. Hier ergibt sich die Arglist aus der verschwiegenen Undichtigkeit des Dachs. Der Schadensersatzanspruch geht dahin, dass die Dichtigkeit wieder hergestellt wird und alle infolge der Undichtigkeit entstandenen Schäden beseitigt werden. Stellt sich bei der Öffnung heraus, dass das Dach insgesamt unbrauchbar ist ( z.B. Fäulnis, Schimmel ), dann erfaßt der Schadensersatzanspruch im Grundsatz die Komplettsanierung. Der Geschädigte wird sich aber u.U. einen Abzug für den Vorteil eines neuen Dachs anrechnen lassen müssen. Denn ein Haus mit neuem Dach hat er nicht gekauft und konnte es insofern auch nicht erwarten. Das gleiche würde dann auch gelten, wenn er nach der ENEV bei einer Neuerstellung des Dachs eine dickere Dämmung benötigen würde.

    Argumentieren könnte man allenfalls damit: Der Verkäufer hat nach der Minderung des Mieters das Dach nicht überprüft und reparieren lassen und damit auch weitere Mängel, die nicht mit dem Wassereintritt im Zusammenhang stehen, billigend in Kauf genommen nach dem Motto: Ich will gar nicht wissen, was an dem Dach alles nicht in Ordnung ist. Klar wäre das z.B. in dem Fall, dass es sich im vorliegenden Fall überhaupt nicht um eine Undichtigkeit an der Dacheindeckung, sondern einen Duffusions-/Konvektionsschaden durch fehlende Luftdichtheit iSd DIN 4108-7 handeln sollte.

    Aber das hat ein richtig guter Bauanwalt zu wissen und es in seine Überlegungen einzubeziehen. Wenn nicht sollte es zumindest der hinzuziehende öbuv SV wissen.

    Ergebnis: Da Problem der fehlenden Konterlattung stellt sich erst bei der Schadenshöhe und im Rahmen der Vorteilsausgleichung.

    Will sich der Käufer auf die Diskussion über eine etwaige Vorteilsausgleichung nicht einlassen, kann er den sog. großen Schadensersatz gelten machen = im Ergebnis Wandlung des KV + Ersatz der Mehrkosten für ein Hausgrundstück mit Haus gleichen Baujahrs aber ( noch ) intaktem und funktionsfähigem Dach ( sofern er denn das Haus günstig eingekauft haben sollte ).
     
  18. Eric

    Eric

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    Vom selbstständigen Beweisverfahren ist deswegen abzuraten, weil es viel zu lange dauert und vom Gegner durch Zusatzfragen/Anhörung des SV ungebührlich in die Länge gezogen werden kann. Während der Dauer des Verfahrens kann dann nicht saniert werden, weil damit der Beweis vernichtet würde. Die Feststellung des Zustands und die Beweissicherung muß daher eh zeitnah von einem Privatgutachter durchgeführt werden. Danach kann dann aber auch gleich geklagt werden, sofern sich der Verkäufer von dem Privatgutachten nicht überzeugen läßt.

    Üblicherweise wird sich der Verkäufer in erster Linie gegen den Vorwurf der arglistigen Täuschung ( = Haftungsgrund ) wehren. Der Haftungsgrund läßt sich jedoch durch das selbstständige Beweisverfahren eh nicht klären. Die Kenntnis vom Mangel ist vom Käufer duch Zeugen ( hier: dem Mieter ) zu beweisen.

    Für das selbstständige Beweisverfahren bekommt der Richter keine " Tätigkeitspunkt ". Also hat er auch wenig Lust, diese Sachen zügig zu bearbeiten oder sich dazu viel Gedanken zu machen. Mit dem Denken fängt er erst an, wenn ihm die Sache im anschließenden Hauptsacheverfahren erneut vorgelegt wird.
     
  19. ArgProp1

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    Ich lerne gerade ganz viel dazu, was ich durch meine anwaltliche Betreuung noch nicht so verstanden habe. Dafür schon einmal vielen Dank.

    Eure Aussagen verstehe ich so, dass jetzt zuerst ein Parteigutachten zu erstellen wäre.
    Dazu weitere Fragen: Sollte auch dieser SV möglichst gut gebrieft werden, was ich gefühlsmäßig bevorzugen würde? Wenn ja, was lege ich dem SV vor? Es gibt ja Fotos und auch auf den Rechnungen des Dachd. (die mir leider erst nach Kauf vorlagen) sind Anmerkungen zu der Undichtigkeit des Daches.
    Oder ist es besser, den SV unvoreingenommen begutachten zu lassen?

    Ich möchten vor Klage erst noch einmal ein Vergleichsangebot stellen, in der Hoffnung, dann etwas schneller wieder nach vorne schauen zu können auch wenn es weniger Geld bedeutet. Vielleicht habt Ihr dazu auch noch Anmerkungen.

    Auch den Vorschlag mit dem sogenannten großen Schadensersatz finde ich spannend. Ich habe in Lage, Lage, Lage gekauft und daher nicht "günstig"...auch gibt es weitere aber sehr eindeutige arglistige Täuschungen, die das Bild verzerren. Demnach würde das Vorgehen schwer werden... es sein denn, man nimmt die aktuellen Preise, da die Preise in der Lage, wo das Haus steht, täglich steigen und es in knapp einem halben Jahr nicht mehr "teuer" ist.

    Dann noch zur Technik: So wie es mir vom Dachdecker erklärt wurde, ist für das freie Ablaufen des Wassers unterhalb der Dacheindeckung die Konterlattung notwendig. Damit wird somit Stauwasser verhindert. So ähnlich sollte es dann aussehen: Unterdach Flachdach
     
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    Die richtige Fragestellung an den Privat-SV ist schon eine Kunst für sich!
    Der SV wird die gestellte Frage, fachlich und sachlich fundiert, beantworten.
    Er wird selber sich einen Überblick verschaffen, denn er haftet u.U. für falsche Aussagen.
    Wenn du den SV vorher nicht briefst dan nlegt er den Schwerpunkt auf dem was für ihn offensichtlich ist, das kann von deinem Standpunkt aber auch nicht der richtige Schwerpunkt sein. Ferner wird der SV meist keine (planerischen) Aussagen über die Schadensbeseitigung machen wollen. ...
     
  22. #20 Ralf Dühlmeyer, 20. Juni 2013
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    Ach uban, Du redest schon wieder.......

    An einen Partei-SV brauchst Du nur eine Frage stellen: Zeig mir, was Murks ist.

    Und eine Sanierung planen kann der auch, dass kost halt nur extra :D
    Für eine Kostenermittlung ist aber vielleicht erstmal auch eine überschlägliche Schätzung ausreichend.
     
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