maximale Baufinanzierungssumme bei Hauskauf?

Diskutiere maximale Baufinanzierungssumme bei Hauskauf? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Bei und wird es definitiv ein Altbau werden. Renovierung komplett in Eigenleistung. Neu wird dazu dann zu teuer. Wir rechnen zur Zeit mit 120000...

  1. artibi

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    Wo wollt ihr denn kaufen bei den Preisen?
    150.000€ für nen Neubau ist komplett unrealistisch. Nochmal 100k drauf dann kommt man in ne Region in der es realistischer wird.

    Bestandsbau für 120.000 und nochmal 80.000 zum Renovieren mag klappen. Das, was es bei uns so für 120k gibt ist abrissreif. Da reichen 80k bei weitem nicht.
    In den Weiten von Brandenburg ist das sicher anders, Nähe Berlin wirds aber imho mit 120k+80k schon sportlich.
     
  2. am1003

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    Bei uns eher 15-20km vor Berlin.

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  3. am1003

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    250000 kann sich jemand der in Berlin im Handwerk arbeitet partout nicht leisten, weil die Löhne hier unter aller Sau sind. Bei mir im Beruf, hast du schon Glück, wenn du 13€ die Stunde bekommst. Macht 2000 brutto. Dann die Abzüge kommst du auf 1300 €. Dann rechne mal 250000 € + 50000 € Grundstück = 300000 €. Da tun sich die Banken sehr schwer. Bei den Löhnen dann noch EK bilden, so gut, wie nicht möglich. Gehst du mal weiter Richtung Kamenz bekommst du einen Altbau mit Grundstück schon für unter 30000, weil die Löhne noch beschi.... werden.

    Soll heißen, das man nicht überall die gleichen Kosten ansetzen kann. Was woanders 250000 kostet, kostet unter Umständen an einem anderen Ort 150000, weil die Anbieter gezwungen sind ihre Arbeiten preisgünstiger anzubieten. Also 150000 als komplett unrealistisch darzustellen hinkt für mich etwas.

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  4. #24 toxicmolotow, 28.03.2016
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    Jetzt wird der Thread hier aber gehijackt.

    AM1003, wie wäre es mit einem eigenen Thread?

    Zum Rest müsste sich der TE mal äußern.
     
  5. artibi

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    Dann zeig mir mal nen fertigen Neubau für 150k..und keine Gartenhütte..
     
  6. #26 maniac103, 29.03.2016
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    Ein Kollege von mir hat in Chemnitz einen schlüsselfertigen Neubau (140qm, Garage, KWL) für 200k vom GU hingestellt bekommen (Grundstück ist da natürlich nicht mit drin). Andere Bekannte haben mit dem gleichen GU ohne Garage und KWL (aber in ähnlicher Größe) gebaut und sind dem Vernehmen nach im Bereich 170k herausgekommen.

    150k wird vielleicht knapp, aber unmöglich ist das IMHO definitiv nicht. Wird dann halt keine Riesenhütte, aber in 110 oder 120qm kann man auch leben...

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  7. #27 dimitri, 29.03.2016
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    Um wieder aufs Thema zurück zukommen. Grundstücke in der Umgebung des TE bewegen sich im Bereich von 200€/qm. Damit dürfte für das Haus ein Betrag von ca. 190-200k bleiben.

    Ein Bungalow mit 110-120qm wäre also drinnen, auch ohne an jeder Ecke zu sparen. Aufwändig ist hier sicherlich die Planung, jeder qm zählt.
     
  8. R.B.

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    Was versteckt sich hinter der Position "Verbindlichkeiten"?

    Hintergrund meiner Frage, wenn es sich dabei um Altlasten in Form von Krediten handelt, könnte das zu einem K.O. der Finanzierungsanfrage führen. Es wäre auch möglich, dass die Bank damit kein Problem hat, und man könnte evtl. mit einer reduzierten Belastung in absehbarer Zeit rechnen. Welche dieser beiden Varianten zum Tragen kommt, das lässt sich so nicht beantworten. Es wäre aber unter Umständen sinnvoll, oder gar notwendig, dass man hier aktiv wird, bevor man die Finanzierungsanfrage stellt.

    Was ist in den Nebenkosten für die Miete enthalten? Strom erscheint auf der Ausgabenliste. Was ist mit Wasser, Abwasser, Müllgebühren usw.?

    Überschlagen wir mal ganz grob.

    3.100,- € Nettoeinnahmen. Davon ab 2.000,- € Lebenshaltungkoste inkl. Strom. Es verbleiben also 1.100,- € pro Monat.
    Von diesen 1.100,- € müssen noch Nebenkosten in Form von Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müll, Wasser/Abwasser, Heizung abgezogen werden. (Tel. und Strom sind in den 2.000,- € enthalten und hoffentlich mit einem sinnvollen Betrag angesetzt). Nehmen wir mal 300,- € pro Monat, dann bleiben noch 800,- €/Monat für die Hausfinanzierung.

    Die Superzinskonditionen gibt es bei diesen Voraussetzungen sicherlich nicht, und man sollte auch eine einigermaßen sinnvolle Tilgung (2% aufwärts) ansetzen. Also nehmen wir mal 4% für Zins und anf. Tilgung, dann wären das 240.000,- € zzgl. EK, das bis dahin bei etwa 45T€ liegen dürfte, also ein Gesamtbudget von 285.000,- €.

    Von diesen 285.000,- € wäre erst einmal der Grunderwerb zu bestreiten inkl. der zugehörigen Nebenkosten (Notar, Grundbuch etc.). Keine Ahnung wie hoch die Grundstückspreise bei Euch sind, und in welcher Größe Grundstücke angeboten werden. Über den dicken Daumen würde ich schätzen, dass vielleicht 200T€ für das Haus selbst übrig bleiben. Da sollte die Liste mit den Sonderwünschen schon ziemlich kurz ausfallen, sonst geht das in die Hose.

    Jetzt kann man sich noch Gedanken darüber machen, ob und wie es möglich sein könnte, mit 200T€ ein Haus zu bauen. Da sehe ich nur eine Möglichkeit, Standard 08/15 und möglichst wenig davon abweichen.
     
  9. #29 qwertzuio, 29.03.2016
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    Wieviel Eigenkapital bleibt, wenn die neue Küche, das neue Sofa und der neue Garten bezahlt sind?
     
  10. #30 dimitri, 29.03.2016
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    4% Tilgung entsprechen bei einem Zins von 2,5% ca 1550€. Das wäre ja geringfügüg über den 800€.

    Woher kommen auf die Schnelle 15K Euro?
     
  11. #31 dimitri, 29.03.2016
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    Ah du meintest vermutlich 2% Zins + 2%Tilgung, dann hab ich das überlesen. Also analog #20
     
  12. R.B.

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    Richtig, ich meinte 4% Annuität (Zins inkl. Tilgung) da es im Moment wenig Sinn ergibt über einen Zinssatz im Nachkommabereich zu philosophieren. Man hätte auch 5% ansetzen können, dann läge man definitiv auf der sicheren Seite, ohne dass die Gefahr besteht, dass der Tilgungsanteil zu gering wird.

    Die 15T€ ergeben sich aus der monatlichen Sparrate bis Mitte 2017, die der TE ja plant. Ob das jetzt ein paar Euro mehr oder weniger werden, das ist nicht kriegsentscheidend. Ich habe einfach mal 15 Monate mit je 1.000,- € angenommen.
     
  13. #33 driver55, 29.03.2016
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    Alles rund um und für's Haus.
    Die zusätzlichen Kosten wurden hier doch schon X-mal durchgekaut.

    Du kannst es drehen oder wenden wie du willst. Mehr als 800-900 € für die Rate [siehe Ralf] sind nicht möglich.
     
  14. #34 derPumin, 29.03.2016
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    Hallo,

    mal abgesehen davon das Du Deinen Kreditrahmen bei einem Vernünftigen Beratungsgespräch erfährst, kann man diesen nicht nur am Einkommen Abschätzen. In verschiedenen Antworten war ja schon nachgefragt wie es mit Grundstück und Nebenkosten so aussieht. Mit 30.000 Euro Eigenkapital hast Du zwar in Deinem Alter schon nicht schlecht gespart, jedoch wirst Du das zum einen für die Nebenkosten brauchen, zum anderen um unvorhergesehenes (z.B. Zusätzliche Wünsche oder Kosten) zu bezahlen...
    Als Erwerbsnebenkosten kämen auf dich zu:

    3,5% - 6,5% Grunderwerbssteuer -> Wenn Du zunächst das Grundstück kaufst und dann eine vom Verkauf unabhängige Baufirma das Haus drauf setzen lässt, fallen diese Kosten nur auf den GS Preis an. Kaufst Du alles aus einer Hand, fallen diese Kosten auf den Gesamtpreis inkl. Haus an!

    1,5% bis 2% Notarkosten -> Eintragung als Eigentümer, Kaufvertrag, Grundschuld für eine Bank o.ä.

    bis 7% für einen Makler -> wenn einer drin hängt ;)

    Du siehst das die 30.000 Euro sehr schnell "aufgeraucht" sind. Dann kommst Du in den Bereich einer 100% Finanzierung und damit ungünstigeren Zinsen.
    Für eine gesunde Finanzierung empfiehlt sich wenisgtens 20% bis 25% Eigenkapital. Wenn Du neu baust, solltest Du auf die Hausbau Kalkulation noch mal 15% Puffer drauf geben und auch die Garten/ Hof Gestaltung nicht außer acht lassen. Auf Deinen Bauwunsch hochgerechnet (ob ein Grundstück dabei ist weiß ich nicht, ich kalkuliere es mit ein) bedeutet das wenigstens 50.000 bis 70.000 Euro Eigenkapital und Nebenkosten von bis zu 39.000 Euro (wenn es hart kommt)! Nebenkosten werden nicht mit finanziert.
    Seit 21. März gibt es übrigens eine neue Gesetzgebung zum Thema Baudarlehen. Die Kreditinstitute müssen nun u.a. auch prüfen ob Du Dir Dein Darlehen in 10 Jahren noch leisten kannst. Dazu wird z.B. bei Annuitätendarlehen ein fiktiver Darlehenszins von ca. 6% angenommen.

    Also mein Rat: Spare lieber noch etwas weiter, oder verkleinere Deine Wünsche. Ein Bausparvertrag ist z.B. angebracht, da Du hier auch gleich noch einen Darlehensanspruch erwirtschaftest. Das ganze am besten Riestergefördert...
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Vorsicht, das kann in´s Auge gehen. Ich glaube nicht, dass der TE ausreichend Zeit einplanen möchte um jetzt einen BSV anzusparen, nur damit er in x Jahren auf ein zinsgünstiges Darlehen zurückgreifen kann. Während dieser Zeit erwirtschaftet der BSV nicht einmal seine Abschlussgebühren, und bei den aktuell niedrigen Zinsen sind die Zinssätzze für BS-Darlehen auch nicht unbedingt attraktiv.
    Abgesehen davon muss das BS-Darlehen relativ schnell zurückgeführt werden, was die sowieso schon angespannte Liquiditätslage weiter verschärft. Dafür hätte er einen kleinen Vorteil dadurch, dass ein weiterer Kreditgeber im Boot sitzt. Bank und BSpk. teilen sich dann das Risiko. Das sollte aber im obigen Fall keine großartige Verbesserung bringen. Abgesehen davon, bis der BSV zuteilungsreif ist sind auch die Baukosten wieder gestiegen.

    Ich kann für den TE in einem BSV keinen Sinn erkennen.
     
  16. #36 derPumin, 29.03.2016
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    Das führt jetzt vielleicht ein bisschen weit, aber gut :)
    Ein Bausparvertrag kann mit sofortaufzahlung in unter 2(!) Jahren in Zuteilung gebracht werden. Ausserdem gibts die Möglichkeit einer Vorfinanzierung. Der TE hat bereits 30.000 Euro Kapital -> 25.000Euro in einen 60.000er BSV, den Rest monatl dazu sparen, fertig. Zinsen gesichert und bis 30.000 Blanko möglich.

    Die Abschlussgebühr würde er so auf jeden Fall reinbekommen, mit Wohnungsbauprämie hat er evtl. sogar ein Plus...

    Wieso muss ein Bauspardarlehen schnell zurückgeführt werden? Es gibt unterschiedliche Tarife mit unterschiedlichen Zinsen und Rückzahlungszeiten! Was bedeutet überhaupt schnell? Sind 12 Jahre schnell?

    Eine Bausparkasse kann den Bau oder Kauf auch ohne Bank finanzieren, da sie selbst Sofortkredite rausgeben. Nur wenn das Risiko über 80% Beleihung geht, muss (bis jetzt, aber wird sich ändern) noch die Bank ins Boot.

    Das könnte daran liegen, das Du nur halbe Informationen hast ;)
    - Zinsen zumindest über einen Teil der Gesamtfinanzierung gesichert
    - Kalkulierbares Darlehen
    - 100% Sondertilgungen möglich
    - Riesterförderung kann mit rein
    - Darlehen auch Blanko möglich
    - Wohnungsbauprämie noch mitgenommen...
     
  17. #37 dimitri, 29.03.2016
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    Yeah. Fette 0,1% Zinsen p.a. gesichert, alles Bargeld weg (ersparte den Strafzins) und dann noch 600€ Prämie für den Vermittler. Da loht es sich zuzuschlagen.
    Wenn ich für mein Vorhaben zu wenig EK und Einommen habe, dann bekomme ich durch solche Konstrukte effektiv nicht mehr Geld, es wird nur anders verrechnet und die Verluste sind größer.

    Hab ich genügen Geld, dann lohnt sich ein BSV momentan erst recht nicht, denn dann tilge ich soviel es geht und vereinbare dafür eine kürzere Laufzeit des Annuitätendarlehens (was wiederum bessere Konditionen bietet und den Tilgungssatz erhöht).
     
  18. #38 toxicmolotow, 29.03.2016
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    Man merkt, wer hier Bausparverträge verkauft.

    Bitte zeige mir die Rechnung, mit der der TE die Kosten des Bausparvertrages binnen 2 Jahren wieder reingeholt werden.

    Wop fällt wohl raus, weil Einkommen zu hoch.
     
  19. R.B.

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    Der Witz war gut. Dann soll der TE 25.000,- € einlegen die mit 0,5% verzinst werden, unter Umständen nur mit 0,1%, macht in 2 Jahren bestenfalls 250,- €. Abschlussgebühr zahlt er 600,- €, sofort bei Abschluss fällig. Dafür kriegt er irgendwann ein Darlehen zu einem Zinssatz, den er aktuell bei jeder Bank bekommt. Super Deal.

    s.o. Da muss das Guthaben schon sehr lange liegen, bis er die Abschlussgebühr kompensiert hat. Dann könnte er die 25T€ auch anderweitig zu einem Minizinssatz anlegen.
    Zur WOhnungsbauprämie wurde schon geschrieben.

    Natürlich gibt es auch Langläufer, dann ist der Darlehenszinssatz aber erst Recht unbrauchbar. Man muss schon ein ziemlicher Pessimist sein und befürchten, dass irgendwann die Zinssätze explodieren werden.


    Das ist korrekt.

    Es könnte vielleicht auch daran liegen, dass ich keine BSV verkaufen muss.

    Wenne r Sicherheit braucht, dann kann er auch eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren in´s Auge fassen. Dafür braucht er keine BSpk.
    Die 100% SoTi sind absolut weltfremd, die meisten nutzen nicht einmal 5% oder 10%.
    Ob hier Riester für einen Single sinnvoll ist, darüber kann man streiten. Evtl. könnte er das besser anderweitig platzieren.
    Tja, und Blanko geht bis 30T€, interessiert in diesem Fall aber nicht, da es keinen Unterschied macht ob er 240T€ oder 210T€ finanzieren muss.
     
  20. #40 derPumin, 29.03.2016
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    Danke für den Seitenhieb :)

    Ob WOP rausfällt steht nicht fest,da wir das Brutto nicht kennen - ist zugegeben knapp. Wenn die WOP raus fällt dann nur für ihn, sie bekommt sie. Wenn sie verheiratet sind, bekommen sie beide WOP. Also mal im schlimmsten Fall gerechnet. 0,1% Zinsen aus 25.000 Euro + monatl. Einzahlungen (z.B. 400 Euro monatl.) ca. 510 Euro + WOP mindestens 90 Euro für Sie = 600 Euro ;) Wenn er noch WOP bekommt isses mehr. Mal abgesehen davon das es in einem solchen Fall das Ziel ist ein sicheres und kalkulierbares Darlehen zu bekommen und nicht nur die AG rauszuholen.

    @dimitri
    Das Kapital ist sowieso für den Kauf oder den Bau bestimmt, also ist es quatsch zu sagen "das Bargeld ist weg". Und welche Verluste sind denn größer?
     
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