Maximale Bauhöhe?!?

Diskutiere Maximale Bauhöhe?!? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen, vielleicht könnt ihr uns weiterhelfen. Wir haben von der Stadt Herne ein Grundstück erwerben und es geht um den Bebauungsplan im...

  1. NAALU

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    Hallo Zusammen,

    vielleicht könnt ihr uns weiterhelfen. Wir haben von der Stadt Herne ein Grundstück erwerben und es geht um den Bebauungsplan im Anhang.
    Die Frage ist, Gesamtbauhöhe bei Flachdachhäusern bei Kellerbau.
    Im Rahmen der Kaufverhandlungen unseres Grundstücks und aufgrund Corona haben wir telefonische Rücksprache mit der Stadtplanung gehalten. Hier wurde uns mehrfach versichert, dass wir bei Kellerbau die 7 m maximale Gebäudehöhe bei einem Flachdach um einen Meter überschreiten dürfen. Darauf haben wir unsere Baupläne beim Architekten finalisiert und den Bauantrag abgegeben. Diese sagen aber nun, dass wir die 7 m nicht überschreiten dürfen ob mit oder ohne Kellerbau. Nach erneuter Nachfrage bei der Verkäuferin sowie beim Mitarbeiter der Stadtplanung, haben uns beide Mitarbeiter versichert, dass sie weiterhin zu ihrer Aussage stehen, dennoch haben Sie darüber keine Entscheidungsgewalt.
    Wir möchten einfach nur mit dem Bau loslegen. Daher würde ich gerne eure Meinung hören?!?
    Vielen Dank und noch einen schönen Abend.
     

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  2. Yilmaz

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    Bauantrag ist gestellt und wenn dieser nicht dem Bebauungsplan entspricht wird es abgelehnt…

    Mündliche Zusagen haben keine Bedeutung.
    Hier hat Ihr Architekt versagt…
     
  3. NAALU

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    Im Anhang ist der Bebauungsplan. Hier steht unter dem Punkt 2.1. im dritten Absatz, dass die festgesetzte Höhe Oberkante fertiger Erdgeschoss-Ferigfußboden darf um bis zu 1m überschritten werden. Also unserer Meinung nach entspricht das dem Bebauungsplan!
     
  4. #4 simon84, 18.09.2022
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    Wo ist denn eine Skizze / Schnitt von dem was ihr bauen wollt mit Höhen Angaben ?

    OKFE + 7 Meter ändert sich nicht, sondern ihr könnt mit der OKFE einen Meter höher rauskommen als im Plan festgesetzt (übrigens egal ob mit Keller oder nicht, das ist nirgends dokumentiert)
     
  5. Dimeto

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    Jau, da hat der Fachkräftemangel mal wieder zugeschlagen. Und wegen Corona war wohl auch niemand zum Korrekturlesen bei der Stadtverwaltung anwesend. Um Zeit zu sparen, wurden die Festsetzungen auch gleich mittels copy and paste aus der Begründung in die AutoCAD-Zeichnung kopiert (oder umgekehrt), so dass auch die Fehler überall gleich sind und der Informationsmehrwert sehr gering ist. Armes Deutschland.

    Die Formulierung ist so ungeschickt gewählt, dass die 7m nicht ab der tatsächlichen OKFE, die ja den festgesetzten Wert um einen Meter überschreiten darf, gerechnet werden, sondern ab der festgesetzten OKFE. Damit würde aber die Festsetzung der Gebäudehöhe als relatives Maß sinnlos. Gegen die Absicht, die absolute Höhe der Baukörper zu beschränken, spricht auch die Einordnung zum Maß der baulichen Nutzung. Auch die Bezeichnung "OKFE" in Verbindung mit der knappen Erläuterung in der Begründung, dass es sich um ein Mindestmaß handeln soll, spricht gegen die Auslegung, dass die 7m ab festgesetztem Wert gelten sollen.
    Zeig' mal.
    Wer sind diese? Sagen sie nur was oder schreiben sie auch?
    Wollt Ihr die 7m ü. OKFE überschreiten oder wollt Ihr 58,75m ü. NHN+7,00m = 65,75m ü. NHN überschreiten?
     
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  6. #6 simon84, 19.09.2022
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    Genau das ist auch meine Frage :)
     
  7. NAALU

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    Vielen Dank jetzt schon für den Meinunsautausch !
    Also 7 m über OKFE ü NHN ist ja erlaubt. Wir wollen diesen einen Meter überschreiten, wie es im Bebaungsplan steht, sodass wir vom Erdreich an eine Bauhöhe von 7+1 Meter haben .

    Anbei die gewünschte Höhenangaben in der Bauzeichnung vom Architekten.
     

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  8. #8 simon84, 20.09.2022
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    58.75+1 = 59.75 + 7 = 66.75 sollte nach meiner Interpretation des Bebauungsplan gehen.
    Ich würde Voranfrage einreichen und auf eine schriftliche Antwort mit Begründung/Ablehnung und Rechtsmitteln warten.

    PS. Für die Abwasserplanung, insbesondere im Keller die Rückstauebene beachten !
     
  9. #9 hanghaus2000, 20.09.2022
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    Lektion 1: Nur was man Beweisen kann zählt. Telefonieren ist keine gute Idee.

    So eine zweifelhafte Beschreibung abzuklären ist aber eine Aufgabe des Architekten.
     
  10. #10 hanghaus2000, 20.09.2022
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    Fuer die Voranfrage ist es mMn zu spät. Der Bauantrag wurde doch schon gestellt und abgelehnt.

    Nun könnte man mMn noch gegen den Ablehnungsbescheid vorgehen. Da sollte ein Anwalt sich die Formulierungen aus dem BBP anschauen und bewerten.

    MMn ist die Beschreibung im BBP eindeutig. Der Ersteller haette den Zusatz mit dem 1 m weglassen koennen wenn er ab GOK rechnen will. Hat Er aber nicht. Zudem wurden dies dem TE (leider nur per Telefon) auch so bestaetigt.
     
  11. #11 simon84, 20.09.2022
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    Ich weiss erstens nicht wer "Diese" ist und was man zu einem Bauantrag "sagen" kann.
    Also, dann den relevanten Teil vom Ablehnungsbescheid mit Begründung und Rechtsmitteln einstellen und ab dafür.

    Sehe ich wie @Dimeto , das ist eindeutig uneindeutig :)

    Also ich würde so wie zuvor geschrieben argumentieren und dagegen vorgehen :)
     
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    Jetzt fehlen noch die gewünschten Angaben zum Verfahrensstand.
    Ist der Bauantrag eingereicht?
    Aus welchem Amt (Bauaufsicht, Stadtplanung, Liegenschaften, ...) erfolgte auf welche Art (Anruf, E-Mail, Brief, ...) welche Reaktion (Rücknahmeempfehlung, Mängelliste, Nachforderung, Bescheid, ...)?

    Ich empfehle die Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer (vermutlich vom Liegenschaftsamt) und dem Menschen vom Stadtplanungsamt mit der Bitte um schriftliche Bestätigung der vorher getätigten Aussagen.

    O.T.
    Auch Du mein Moderator Simon? (frei nach Caesar)
    Solche ungleichen Gleichungsketten stoßen in mein mathematisches Herz.
     
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  13. #13 simon84, 20.09.2022
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    Das tut mir sehr leid, ich gelobe Besserung mit den notwendigen Zeilenumbrüchen usw.
     
  14. NAALU

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    Also mit "Diese" , ist erstens ein Sachbearbeiter der Stadtplanung und zweitens ein Sachbearbeiter der Stadtentwicklungs-Gesellschaft gemeint, die auch zugleich die Verkäuferin ist. Es gab nur mündliche Aussagen. Aber auch andere zukünftige Nachbarn habe von der Verkäuferin genau diese Aussage erhalten, dass wenn man einen Keller plant man auf 8 m erhöhen darf. Genau so habe ich auch alles dem Chef der Stadt Planung erläutert, der mich am Mittwoch angerufen hat, um mir zu sagen dass es keine Bebauung über 7 m geben wird. Er sagte: Ein bestehender Bebauungsplan sticht alle mündlichen getätigten oder auch schriftliche Aussagen seiner Mitarbeiter aus . Er bedaure diesen Vorgang, dennoch wird es keine Ausnahme oder Kompromiss geben.
    Der Bauantrag wurde Anfang April abgegeben. Eine offizielle Ablehnung haben wir bis dato nicht erhalten. Dennoch hat uns der Chef der Stadtplanung am Mittwoch versichert, dass das Bauamt dem Bauantrag aufgrund der nicht eingehalten Bauchhöhe ablehnen wird.
     
  15. #15 simon84, 20.09.2022
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    Gibt es in NRW keine Genehmigungsfiktion ?
    In Bayern hätte man da im Juli schon lange losgelegt und fertig.
    Ich würde es ausstreiten. Lohnt sich. Der Bebauungsplan kann so und so gelesen werden.
     
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    Nein, aber die Genehmigungsfreistellung nach §63 BauO NRW 2018. Allerdings hätte man schon großes Glück haben müssen, dass die Stadt mit ihrer Auffassung die Bauanzeige einfach so durchwinkt und kein Genehmigungsverfahren verlangt.
    Da hat er Recht, wenn der Bebauungsplan eindeutig wäre. Isser abber nich!
    Den braucht es hier auch nicht, da die Formulierung mehr als fragwürdig ist und die Begründung zum BPlan in keinster Weise zur Aufklärung beiträgt. Ich würde die riesen Welle schlagen. Der Oberbürgermeister ist doch Jurist und hat den BPlan mehrfach unterschrieben. Soll der den Quatsch mal mit seinen Worten erklären. Und wie gesagt, würde ich die Mitarbeiter, die anderes behauptet haben, um schriftliche Stellungnahme bitten. Könnte für einen Prozess hilfreich sein.
    Also so ist die Aussage natürlich auch nicht richtig. Die 7m sind fest, da hat der Stadtplanungschef Recht. Es geht um die Abkürzung OKFE, welche im BPlan uneindeutig verwendet wird, nämlich als Festsetzung und als tatsächlich realisierbarer Wert.
    Die ganze Verwirrung basiert ja auf der schwachsinnigen Vermischung von absoluten Höhen über NHN und relativen Höhen über einem Bezugspunkt, der umständlich beschrieben wird, einen Höhenwert über NHN hat, aber überschritten werden darf.

    Es sollte nicht so schwierig sein, einen Richter zu finden, der das als unverständlich abstraft und zumindest die Interpretation Deines Architekten als zulässig erklärt. Immerhin sind neben den erwähnten Mitarbeitern auch alle hier im Faden der Meinung, dass die BPlanverfasser Deine Höhenauslegung zulassen wollten. Wer anderer Meinung ist, möge sich bitte melden.
     
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  17. Dimeto

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    Ähh, moment mal ...
    aber
    Also nochmal alles ganz genau Revue passieren lassen und die Fakten sortieren, wer was wann gesagt hat und Zeugen sammeln.

    Und
    Kennt der Chef der Stadtplanung Dein Bauvorhaben oder hast Du ihm auch nur telefonisch was von 8m statt 7m erzählt.

    Wie dem auch sei: Schriftlichen Bescheid abwarten, uns zur Kenntnis geben und Deinen Architekten um Stellungnahme und um Vorschläge zum weiteren Vorgehen bitten. Es sieht ja so aus, dass Du auf den Meter wegen der geplanten Aufenthaltsräume im Keller keinesfalls verzichten kannst.
     
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  18. #18 simon84, 20.09.2022
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    Den Spieß würde ich umdrehen und mich gar nicht in die Opferrolle begeben sondern angreifen.
    Niemals würde ich darüber reden, dass man 8m hoch baut.
    Das tut man doch gar nicht.
    Man baut sogar noch unter den erlaubten 7m, die sich wie man wortwörtlich ablesen kann, auf OKFE beziehen.
    Sonst müsste sich die Höhe von 7m ja auf den Bezugspunkt 58.75m beziehen.
    Oder es müsste bei der +1m Regelung für OKFE etwas dabeistehen, dass sich die zulässige Höhe in gleichem Maß der OKFE Erhöhung verringert etc.

    Tut es aber nicht.

    Und der Mensch, der es anders sieht und ggf. die Ablehnung formuliert, sollen es dir am besten mal in ganzen Hauptsätzen ohne Nebensatz, ohne "und", ohne "aber", ohne "wir haben aber gemeint..." erklären. Viel Spaß !

    Mal ganz abgesehen davon, dass ich sofort jetzt sämtliche Gespräche die du und dein Nachbar geführt haben exakt als Gedankennotiz mit Datum, Uhrzeit, Ort, Teilnehmern (ggf. auch angerufene Telefonnummer etc.) und dem Inhalt auf Papier notieren würde !

    Das macht nämlich eine Zeugenaussage wesentlich belastbarer wenn es später mal vor Gericht geht.
     
  19. NAALU

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    Ich will niemanden verklagen und am liebsten noch im Oktober mit dem Bau loslegen. Es ist einfach nur vertane Lebenszeit. Wir wollten uns damit ein Lebenstraum erfüllen ... anscheinend wird es vorerst ein Traum bleiben. Eine Klage dürfte mindestens zwei Jahre dauern.

    Mein Architekt möchte nochmals das Gespräch mit dem Chef der Stadtplanung suchen, um da noch irgendwie ohne lange Zeitverzögerung einen Kompromiss zu finden.
     
  20. #20 hanghaus2000, 21.09.2022
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    Dann haette Er (der Ersteller des BBP) im Bebauungsplan die Möglichkeit 1 m höher zu gehen entfernen muessen. Warum schreibt man es rein, wenn man es nicht haben will? Da wuerde ich falls ich Zeit haette auf jeden Fall die Entscheidung anfechten.

    Anderenfalls wuerde ich umplanen. Mit 7 m sollte man doch auch leben koennen.
     
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