Mehrfamilienhaus mit Architekt?

Diskutiere Mehrfamilienhaus mit Architekt? im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo! Ich befinde mich am Anfang der Planung eines größeren Mehrfamilienhauses (ca. 1500m² Wohnfläche). Zu der Frage, ob Bauen mit...

  1. novier

    novier

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    Hallo!

    Ich befinde mich am Anfang der Planung eines größeren Mehrfamilienhauses (ca. 1500m² Wohnfläche).

    Zu der Frage, ob Bauen mit Architekt oder Generalunternehmer, gibt es ja zahlreiche gute Diskussionen hier. Beim Einfamilienhaus (oder auch kleinem 2 bis Mehrfamilienhaus) würde ich persönlich eindeutig mit Architekt bauen. Auch bei meinem Projekt würde ich gerne mit Architekt bauen, wäre da nicht der Punkt "Kostensicherheit".

    Ich bin mir noch absolut unsicher, welche Art von Baupartner oder welche Kombination von Baupartnern für meine Projekt am sinnvollsten ist und mich beschäftigen v.a. folgende Fragen:

    - Mein Eindruck ist, dass je größer ein Projekt ist, desto berechtigter ist es, einen Generalunternehmer zu beauftragen. Stimmt das und liegt dies daran, dass einfach mehr Geld im Spiel ist und die Kostensicherheit umso wichtiger ist?
    - Kann man sagen, dass Generalunternehmer TENDENZIELL auf Handwerksbetriebe zurückgreifen, die qualitativ schlechtere Arbeit leisten als Handwerksbetriebe, die vom Architekten ausgewählt werden?
    - Ich werde mich noch genauer mit den einzelnen Leistungsphasen befassen. Mich würde jetzt schon interessieren, ob bei der Kombination Entwurfs- und Ausführungsplanung durch Architekt und Bauausführung durch Generalunternehmer ein Problem insofern entstehen kann, als der Generalunternehmer nicht fähig ist, den Plan des Architekten umzusetzen. - Ich gehe generell davon aus, dass ein Generalunternehmer v.a. imstande ist, seine eigenen Pläne (bzw. die seines eigenen Architekten) umzusetzen, aber nicht die eines "fremden" Architekten. Ist diese Sorge berechtigt?
    - Ich habe v.a. Bedenken, dass ich mich mit dem Architekten z.B für bestimmte Materialien entscheide, die der Generalunternehmer normalerweise nicht verbaut, aber er seine Inkompetenz diesbezüglich natürlich nicht durchblicken lässt und einfach "irgendwie" verbauen lässt.
    - Seht ihr einen Weg, ein Projekt in dieser Größenordnung, ausschließlich mit Architekt zu realisieren? Oder wäre dies hinsichtlich Kostensicherheit unverantwortlich?
    - Gibt es gangbare Wege, auch mit einem Architekten einen Festpreis zu vereinbaren? Oder ist das unrealistisch, da sich kein Architekt finden lassen wird, der sich darauf einlässt?
    - Auch wenn sich kein Festpreis mit einem Architekten vereinbaren lässt, das Risiko also auf meiner Seite bleibt, gibt es einzelne Architekten bzw. generell Vorgehensweisen von Architekten, die dafür bekannt sind, dass sie eine sehr hohe Kostensicherheit (wenn auch nicht rechtlich verbindlich) liefern?

    Wie gesagt, ich würde am liebsten mit Architekt bauen, wenn es einen Weg gäbe Kostensicherheit rechtlich verbindlich oder zumindest faktisch herzustellen.
    Ausschließlich mit einem Generalunternehmer zu bauen, also auch mit dessen Plänen, kann ich mir nicht vorstellen.
    Vll. ist die Kombination Planung durch Architekt und Ausführung durch Generalunternehmer ein sinnvoller Kompromiss, wobei ich Bedenken habe, ob der Generalunternehmer den Architektenplan genau so gut umsetzen kann wie ein Architekt und ob er schlechtere Handwerker auswählt.

    Ich bin gespannt, was ihr dazu denkt,
    Grüße,
    novier
     
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  3. Gast036816

    Gast036816 Gast

    das zu beantworten ist ...........

    ich kann dir raten:

    möchtest du billig und scheußliche optik, geht das am besten mit gü,
    möchtest gute optik, funktionierende grundrisse, dann bist du bei einem architekten besser aufgehoben.

    vielleicht helfen solche ansätze beim denken.
     
  4. novier

    novier

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    Sehe ich auch so. Aber Kostensicherheit?
     
  5. #4 Bauneulingin, 22. September 2015
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    Du kannst ja nach der Planung und Erstellung der Ausschreibung dir Angebote per Einzelvergabe und von einem GÜ holen. Da kannst du dann doch die Kosten vergleichen?
     
  6. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Schlicht Stammtischgerede/billige Polemik.....
     
  7. novier

    novier

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    Aber ist nicht der entscheidende Unterschied, dass das Angebot des GUs ein verbindlicher Festpreis wäre, wohingegen der Angebotspreis der Handwerker eher einer Kostenschätzung entspricht? M.a.W Bei Einzelvergabe letzltich keine Kostensicherheit im Gegensatz zu GU.
     
  8. karo1170

    karo1170

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    Mach dir mal den Unterschied zwischen Kostenschaetzung, Kostenberechnung (nach DIN276) und LV mit Preisangaben deutlich. Wenn die Angebotsabgabe auf einen LV erfolgt, das die erforderlichen Mengen und Leistungen umfassend beschreibt, ist der Kostenrahmen schon recht gut festgezurrt.

    Die Ansicht aus #2 teile ich nicht. Auch aus eigener Erfahrung heraus.
     
  9. Skeptiker

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    Genau so polemische: Beim GU gibt's Preis-, aber keine Qualitätssicherheit. Und statt des Architekten wird der GU bezahlt, der macht den Ein- und Verkauf der Handwerksleistungen ja auch nicht für umme.


    mit skeptischen Grüßen!
     
  10. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    genauso wie es miese GÜ´s gibt, gibt´s murksende Architekten.....
     
  11. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Jetzt mal im Ernst:

    Was gut funktioniert: Architekt erstellt Entwurf, GU ermittelt die Baukosten, Architekt erstellt Bauantragsplanung, GU liefert Ausführungsplanung und erstellt das komplette Bauwerk zum Pauschalfestpreis.
     
  12. mls

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    wo gibt´s qualitäts- und planungssicherheit?
    und wie?
    mittels externer überwacher?
    solche mit 3-buchstaben? andere nixblicker?

    wenn man nicht selber aus der branche ist und
    zumindest in ein paar gewerken a bissi ahnung
    hat, braucht man viel glück .. wenn man aus der
    branche ist, usw., braucht man - glück.

    manchem hilft auch ganz einfach eine rosa brille.

    egal, um welche konstellation (7-gestirn, GU, GÜ, TÜ)
    es geht.
     
  13. Skeptiker

    Skeptiker

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    Architekt, Sachverständiger f. Schäden an Gebäuden
    Planende GU sind nach meinem Verständnis GÜ oder TÜ (General- oder Totalübernehmer). Doch davon ab: Die wenigen GÜ, die ich bisher selbst erlebt habe, hatten durchweg Externe (freie Architekten) als Planer engagiert, behielten aber das letzte Wort über die Planung - im Zweifel auch gegenüber dem AG. Geplant haben also letztlich auch wieder freie Architekten, nur eben unter dem Firmenschild des GÜ und ohne nach außen in Erscheinung zu treten. Und ob die mit wirklich allen Grundleistungen beauftrag waren - keine Ahnung!


    mit skeptischen Grüßen!
     
  14. Gast036816

    Gast036816 Gast

    das ist richtig.

    aber beachte - möchtest du billig .........

    dann ist das kein stammtischgerede, leider realität. es gibt genug, bei denen nur der preis entscheidend ist. in dem genre gibt es auch architekten, die sich so betätigen. mir ist auch bewusst, dass auch gute gu/gü mit anspruch für die optik gibt. ich habe dem TE nur aufgezeigt, in welchem feld er erst einmal seinen standpunkt für sein projekt suchen muss.
     
  15. ziesel

    ziesel

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    Ich persönlich halte das für kompletten Irrsinn! Je größer und komplexer das Vorhaben wird, umso größer wird der Bedarf an Planungs- und Koordinationstätigkeiten. Und genau die sind m.E. das ureigene Tätigkeitsfeld eines Architekten.

    Deine Einstellung ist in etwa so, als würdest du zum Falten und Eintüten von Gehaltsabrechnungen Diplom-Kaufleute einstellen, die Erstellung der Abrechnungen aber in die Hände des Hausmeistergehilfen legen wollen...

    Ich würde zu der Auffassung tendieren, dass das Kostenrisiko umso größer wird, je ungeplanter vorgegangen wird und je ahnungsloser die Beteiligten sind. Wenn da ein Architekt beteiligt wird ist das zwar keine Garantie, aber ich halte durchaus die Erfolgswahrscheinlichkeit für größer als beim "irgendwem" mit unbekannter Qualifikation.
     
  16. novier

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    @karo1170
    Danke für diese Unterscheidungen.
    D.h. also, dass wenn die Angebotsabgabe auf ein Leistungsverzeichnis (LV)mit umfassender Mengen- und Leistungsbeschreibung erfolgt, man schon recht hohe Kostensicherheit hat. Ist das in der Praxis tatsächlich so oder gibts dann letztlich doch häufig erhebliche Abweichungen?

    @Baufuchs
    Danke für diesen konkreten Vorschlag.
    Sind denn GU in der Lage fremde Architektenentwürfe ohne Probleme umzusetzen, in gleicher Weise wie der Architekt selbst? Vll. hab ich ein unberechtigtes Vorurteil, aber beim GU denke ich immer, er ist v.a. auf eine handvoll eigener Pläne spezialisiert und kommt bei ganz anderen Plänen anderer Architekten aus dem Konzept.

    Und noch eine Frage zu deinem Vorschlag: Wo siehst du den Vorteil von Ausführungsplanung vom GU statt vom Architekten?
     
  17. novier

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    Vorausgesetzt man holt einen fähigen Architekten ins Boot, der bereits in der Vergangenheit gezeigt hat, dass er innerhalb eines berechneten Kostenrahmens bauen kann, so wäre dies für dich Kostensicherheit genug und du würdest auf die Beauftagung eines GU und damit die Zusage eines Festpreises verzichten?

    Aber doch mit dem entscheidenden Unterschied, dass im Falle des planlosen Architekten der Bauherr die Zusatzkosten zu tragen hat, während im Falle des planlosen GU dieser in jedem Fall die vereinbarte Leistung zum vereinbarten Preis erbringen muss.
     
  18. ziesel

    ziesel

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    Ein gewisses Maß an Fähigkeit kann man ja bereits aufgrund der erfolgreich absolvierten Ausbildung schon erwarten. Eine Reparatur der Bremsen meines Autos würde ich im Zweifel auch einem mir vollkommen unbekannten Kfz-Meister ohne über den aushängenden Meisterbrief hinausgehende Referenzen anvertrauen, den "Fähigkeitsnachweis" würde ich zuerst mal von jemandem einfordern, der keine fachliche Ausbildung in diesem Bereich genossen hat, aber trotzdem die Leistung anbietet...
    Blanke Theorie. Kostentragungspflichten haben, so die dir vielleicht vertraute kaufmännische Realität, ihre Beschränkung in der Solvenz. Ob der GU die Leistung erbringen müsste ist irrelevant, wenn er nicht mehr kann und pleite ist. Und das geht bei ungeplanten Kosten schnell. Dann steht der Bauherr mit der halbfertigen Ruine da, verliert Zeit (und damit wiederum Geld) - und auch die Baumehrkosten kommen als Bumerang auf ihn zurück. Auch birgt die Kostentragungspflicht zumindest das Risiko, dass ungeplante Mehrkosten an der einen Stelle irgendwo an anderer Stelle "eingespart" werden. Wo wohl? Am besten eignet sich die Qualität... Wer hat die nachher an der Backe und trägt die Folgekosten in der Betriebsphase?

    Ein weiterer Aspekt an der Erbringung der "vereinbarten Leistung" ist die Vereinbarung selbst: Das nützt nur dann, wenn der Auftraggeber sachkundig genug ist, alle Fallstricke ausreichend umfassend zu definieren und zu vereinbaren. Ist er üblicherweise aber nicht. Und dann verwirklicht sich wieder ein Kostenrisiko: "Nachtrag, Aufpreis, Mehrkosten" Bei wem? Genau: Beim Bauherrn...
     
  19. #18 berlinerbauer, 23. September 2015
    berlinerbauer

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    Ich finde das Beispiel schlecht.

    Grundsätzlich gilt doch: ungeplante Kosten führen sowohl beim Architekten als auch beim GÜ Bau zu Problemen.

    Große ungeplante Kosten bringen beim Architektenbau den Bauherren in große Solvenzprobleme. Große ungeplante Kosten bringen beim GÜ den GÜ in große Solvenzprobleme.
    Grundsätzlich finde ich es erstmal besser, wenn die Solvenzprobleme den Verursacher ebenjener zuerst betreffen. Erhöht die intrinsische Motivation es gar nicht erst dazu kommen zu lassen.

    Aber du hast recht: die Folgen der Solvenzprobleme beim GÜ sind im Grunde genauso schlecht, wie wenn ein Architekt das Kostenziel verfehlt und mich damit direkt in eigene Solvenzprobleme bringt.

    Was bleibt und also übrig?

    Das Risiko großer ungeplanter Kosten mit in jedem Fall schlechter Auswirkungen kann ich nur durch Auswahl guter Partner minimieren.

    Egal ob Architekt oder GÜ.
    Und diese Aufgabe ist bei beiden möglichen Auftragnehmern ein nahezu unlösbares Problem mit einer großen Portion Glück.

    Aber wenn ich erstmal einen guten GÜ gefunden habe, kommt ein ganz anderer interessanter Hebel ins Spiel.
    Nennt sich Risikopuffer in Festpreisprojekten, die jeder vernünftige Kaufmann hat. Funktioniert im Grunde genauso wie die Materialaufschläge beim Handwerker. Dadurch das jeder Kunde gleichmäßig was draufpackt überlebt der Handwerker auch einen größeren Gewährleistungsfall ohne gleich insolvent zu gehen oder ebenjenen Gewährleistungsfall mit schlechter Qualität auszuführen.
    Oh und die Gewinnspanne gibt es ja auch noch, die in Fall der Fälle angeknabbert wird und den GÜ zwar ärgert aber nicht umbringt.

    Bei einem guten GÜ sind das zwei sehr effektiv nutzbare Hebel (neben minderer Qualität und Nachträgen) die ihm erlauben sein Festpreisversprechen auch einzuhalten.

    Klassisches Versicherungskonzept, was ein Architekt nie bieten kann. Wenn er gerade bei mir den Fehler macht, muss ich es in jedem Fall ausbaden. Dafür hat der Architekt natürlich andre Vorteile, z.B. dass ich in Detailentscheidungen viel besser integriert werde (bzw. keinen Risikoaufschlag zahle)
     
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  21. Thomas Traut

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    Oder die Variante: Die gesamte Gebäude- und Tragwerksplanung incl. Ausführungsplanung und Bauüberwachung vergibt der Bauherr selbst, ein GU baut.

    Wohin Einzelvergabe mit einem überforderten Bauherren führen kann, sehen wir gerade am BER.
     
  22. ziesel

    ziesel

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    Versicherung? Spannendes Thema. Ein Architekt hat wahrscheinlich eine Berufshaftpflichtversicherung, die bei Planungs- und Überwachungsfehlern eintritt. Adhoc würde ich die Leistungsfähigkeit einer solchen Versicherung als größer einschätzen als die Summe aus Risikopuffer und Gewinnspanne.
     
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Mehrfamilienhaus mit Architekt?

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