Mehrfamilienhaus richtig finanziert ???

Sollen alle Wohnungen vermietet bleiben?

Die Rendite klingt gut, aber der Kaufpreis wundert mich. Wie alt ist das Gebäude? Gesamte Wohnfläche? Lage? Grundstücksgröße?

Bei Vermietung kommen immer auch steuerliche Aspekte zum Tragen. Daher ist eine Finanzierung anders zu planen als bei einem eigengenutzten EFH.

Gruß
Ralf

 

Also an der Finanzierung sieht alles gut aus. Du solltest Dir das Objekt halt nur genau anschauen - nicht dass dann letztlich doch hohe Reparaturen auf Dich zukommen oder Du ohne Mieter dastehst und letztlich die Koste doch aus eigenen Mitteln bezahlen musst.

 

Die Frage ist, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und welche Investitionen oder Instandhaltungsmaßnahmen in den kommenden Jahren fällig werden.

Ich habe das eine oder andere Objekt mit ähnlicher Rendite in den letzten Jahren verkauft. Allerdings gabe es da Einzelöfen (Öl, Festbrennstoff, Gas), Bäder älter als 30 Jahre, teilweise Einfachverglasung, keine Dämmung, Schäden am Dach ...

Als Wohnraum waren die Objekte am Ende nur noch bedingt zu vermieten. Mieter die solchen Wohnraum annehmen haben aufgrund ihrer persönlichen Lage am freien Markt nichts mehr gefunden. Selbst mit direktem Kontakt zu den zuständigen Behörden ist dann auch mit Mietausfällen zu rechnen.

 

Auf deine Finanzierung habe ich nicht geschaut. Aber ein Kaufpreis in Höhe der 9,5 fachen Jahreskaltmiete sagt nur eines: Da ist irgendwo ein ganz großer Haken versteckt.

 

Setz Dich doch mal mit (D)einem Steuerberater zusammen und schau, ob das
wirklich eine sinnvolle Investition für Dich ist. Bei einem Mietobjekt kannst Du
die Zinsen und Ausgaben fürs Haus steuerlich geltend machen und mußt
natürlich umgekehrt Deine Mieteinnahmen versteuern. Wenn so eine Finanzierung
38 Jahre dauert, frag ich mich allerdings, ob da nicht die Bank der Hauptgewinner
ist. Hast Du das Haus wenigstens mit einem Sachverständigen besichtigt, um
die Risiken zu minimieren? Wir durften die Tage für unsere leider nicht mehr
selber genutzte Wohnung 11000 Euro für eine neue denkmalschutzgerechte
Balkonanlage überweisen, weil wir da vor 7 Jahren zu naiv rangegangen sind ...
Wenn die Mieteinahmen die Finanzierung und Erhaltung finanzieren müssen, kann
Dir das sonst schnell das Genick brechen.

 

Ja die Miete ist für den Kaufpreis zu hoch oder ist das ein rotlichtgewerbe?

 

Also planst Du den Kauf als Renditeobjekt.

Die Frage ist, ob es so bleibt?

Wenn man ein Haus ausschließlich zur Vermietung erwirbt, dann plant man mit anderen Laufzeiten, unter Berücksichtigung der steuerlichen Aspekte, usw.

Meine Fragen zu Alter, Grundstücksgröße, Wohnfläche hast Du noch nicht beantwortet. Weiterhin wäre interessant zu wissen, ob es sich bei den 21T€ Mietertrag p.a. um Kaltmiete handelt.

Hintergrund meiner Fragen, Deine Zahlen passen irgendwie nicht. Kein Mensch würde so ein Objekt, das immerhin eine Rendite um 10% abwirft, verkaufen, und wenn, dann würden sich die Interessenten darum prügeln und allein schon dadurch den Preis treiben. Ich kenne niemanden der etwas zu verschenken hat.

Also gibt es nur 2 Möglichkeiten:

a.) Du bist der Glückspilz des Jahrhunderts
b.) Die Sache hat einen Haken. Den gilt es jetzt herauszufinden.

Mein Bauchgefühl sagt, dass hier wohl eher Option b.) zutrifft.

Gibt es ein Wertgutachten zu diesem Objekt? Was steht dort zum Zustand und Restnutzungsdauer?

Gruß
Ralf

 

Dann würde ich mir eine Finanzierung mit einer Laufzeit von 38 Jahren sehr gut überlegen. Das Haus hat seine besten Jahre hinter sich, und die Restnutzungsdauer hängt von der Qualität der Renovierung und bisherigen Instandhaltung ab. Es ist sehr gut möglich, dass im Laufe der nächsten Jahre noch erhebliche Kosten auf Dich zukommen.

Auch die Lage ist ein wichtiger Faktor.

Falls kein Wertgutachten vorhanden ist, dann auf jeden Fall eines erstellen lassen. Du brauchst Fakten und Zahlen für so eine Entscheidung.

Gruß
Ralf

 

Verstehe ich nicht. Warum kannst Du den Zins nicht länger festschreiben? Wenn Deine Bank keine längere Festschreibung anbietet, frage doch mal bei einer anderen...

 

Ich persönlich würde so finazieren, das die Raten später größer und nicht kleiner werden.

In 10 Jahren will ich ja mehr verdienen als heute (unabhänig von der Inflation, die auch dafür spricht) also kann ich auch mehr abbezahlen.

 

Das hatte ich auch schon in den Fingern, aber bei dem Objekt und den
Laufzeiten ist der TE vermutlich pensioniert bevor das Haus schuldenfrei
ist bzw. steigen vorher die Investionskosten an, so daß dafür Geld
übrig bleiben muß.

 

Das würde ich angesichts der Tatsache, dass das Haus nur zur Vermietung gedacht ist, nicht vorschlagen. Die Zinssicherheit auf 20 Jahre und mehr wäre mir auch egal, denn bei dem Alter des Gebäudes muss dieses schon in einer verdammt guten Lage liegen damit eine ertragreiche Nutzung in mehr als 20 Jahren noch gegeben ist. Abgesehen davon werden die Zinsen als Kosten mit den Mieteinnahmen verrechnet.

Es wäre auch denkbar, dass das Haus in 20 Jahren seine Schuldigkeit getan hat und ein Abriss wirtschaftlicher ist als ständig hohe Kosten für Sanierung zu zahlen.

Deswegen hatte ich oben darauf hingewiesen, dass unbedingt ein Wertgutachten her muss.

Gruß
Ralf

 

Hab mal eine bisschen rumgerechnet. Also bei angenommenen 175 € Grundstückwert / m² und einer Restnutzungsdauer von 10 Jahren wäre ein Kaufpreis von ca. 193.000 € realistisch.

Aber! 21000 € Nettokaltmiete macht bei einer Fläche von 280 m² stolze 6,25 € / m². Im Altbau in Rostock? Never!

 

Es muss halt jeder für sich entscheiden ob er lieber Steuern oder lieber Zinsen bezahlt.

Weg ist das Geld so oder so.

Einmal hat es die Bank und einmal der Staat.

Ich pers. habe da meine Entscheidung zu Gunsten des Staates getroffen, auch bei Vermietungsobjekten.

 

Ganz so einfach ist es zwar nicht, aber das kann ja jeder für sich und seinen Fall rechnen (lassen).

Gruß
Ralf

 

Stimmt - die Miete von 6,25 pro QM scheint mir auch ein bisschen hoch kalkuliert - aber naja, letztlich musst Du Dich auf diese Zahlen stützen - ich hoffe, sie sind belastbar...

 

Ganz nebenbei bemerkt, nur 270m2 und 6 Wohnungen, das sind wohl eher 1 Zimmer Apartments. Das kann in Reichweite zu einer Uni ganz interessant sein, aber sonst.....

Gruß
Ralf