Meinungen zur Baufinanzierung?

Diskutiere Meinungen zur Baufinanzierung? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Ich weiß nicht, ob ich es hier in diesem Thread bereits erwähnt habe. Die Tilgung des Darlehen, soll erst mit Einzug (im September 2017) erfolgen,...

  1. #21 Varetek, 18.06.2016
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    Du hast zumindest nicht erwähnt, dass dies explizit von dir gewünscht ist. Hier würde ich mich an deiner Stelle aber mal fragen, ob mir das am Ende tatsächlich so wichtig ist, dass ich deshalb (scheinbar) einen Großteil des Marktangebotes unbeachtet lassen muss. Unter dem Strich zahlst du ja sogar extra für diesen "Luxus", weil die ausbleibende Tilgung in den ersten 13 Monaten natürlich höhere Zinszahlungen in den Folgejahren nach sich zieht.
    Selbst die Option die Doppelbelastung aus Miete und Tilgung durch EK aufzufangen, würde sich am Ende noch für dich rechnen.

    Was ich mich dabei unwillkürlich frage: Wieso zieht ihr erst im September ein? Beruflich noch bis dato an einen anderen Ort gebunden? Falls ja, wäre es nicht z.B. möglich (und günstiger) für diesen Zeitraum ein Hotelzimmer zu nehmen, oder ein 1-Zimmer-Appartement anzumieten? Das ließe sich unter gewissen Umständen ja sogar steuerlich geltend machen.

    Davon unbenommen, kann ich, ehrlich gesagt, nicht glauben, dass niemand in der Lage sein soll dir ein Annuitätendarlehen zu 2,45% (oder besser) anzubieten. Rechnet man, wie schon geschrieben, die 25.000 Euro für Boden und Sonderausstattung mit ins EK (wo sie ja hingehören!), erreichst du einen Beleihungsauslauf von unter 80%.

    Wenn du allerdings keine Lust mehr hast dich mit dem Thema weiter zu befassen, nimm das Angebot eben an. Es mag am Ende etwas teurer als nötig sein, aber es wird funktionieren und berücksichtigt deine Anforderungen.
     
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  3. #22 wise1980, 18.06.2016
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    Hat ein einfachen Grund. In eine Baugrube oder einen Rohbau kann man nicht einziehen. Das Haus ist erst im August 2017 fertig gestellt ...

    Und wie oben erwähnt reichen 2,45% nicht aus. Mein letztes Angebot ist bereits günstiger als 2,1%. Rechne nach ...

    Ein Hotelzimmer oder ein 1-Zimmer Apartment kommt mit zwei kleinen Kindern und unserem Hausstand wohl nicht in Frage. UmzugsKosten und das Einlagern von Möbeln wären wohl teurer. Von der Wohnsituation mal abgesehen.

    Deinen letzten Absatz finde ich wichtig. Ein Angebot muss zu meinen Anforderungen passen.
     
  4. #23 baufibemu, 05.07.2016
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    Ehrlich gesagt, wären mir die Angebote viel zu kompliziert.
    Egal was dabei rumkommt.
    Bei der von dir genannten Bank ist es so, dass man einen Zinsrabatt erhält, wenn man einen Bausparer zeitgleich abschließt.
    Den gleichen Vorteil erhält man aber auch, wenn man nur eine RisikoLV dazu abschließt.
    Nur als Tipp.
    Lasst Euch doch ganz einfach einmal ausrechnen, wenn ihr nach Einzug alles in die Tilgung steckt anstatt tilgungsfrei stehen lassen und dafür einen Bausparer besparen. Das gleiche Model versuchen die Mitarbeiter bei dieser Bank auch immer meinen Kunden anzudrehen, um ihre Quote zu erfüllen. Ich bestehe allerdings jedesmal darauf, das gegenzurechnen mit Tilgung und siehe da.... Es gibt keinen Grund für den Abschluss des vorfinanzierten Bausparvertrages. Nebenbei bemerkt halte ich eine RisikoLV für eine Baufinanzierung wesentlich sinnvoller, als einen Bausparvertrag. Der Zinsverlust während der tilgungsfreien Ansparphase ist schon so hoch, dass dieser während der Tilgungsphase des Bausparvertrages nicht mehr einzuholen ist. Da müssten die Zinsen schon ins uferlose steigen.
    Aber vielleicht ist das bei Eurer Finanzierung auch anders.

    Beste Grüße
     
  5. vOlli

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    1. Vergiss dern Bausparer. Rechne Dir über eine Laufzeit von 20 Jahren Deine Zahlungsströme aus und ziehe den Differenzbetrag der Restschukd (Anuität - Bausparer, dann wirst Du Dich fragen, weshalb Du so viel Geld in Zinsen gesteckt hast und nicht in die Tilgung.

    2. Ich verstehe nicht, warum der kleine, günstige Kredit getilgt werden soll. Tilgung wird in den teuren Kredit gesteckt

    3. Dass Dein BSV zuteilungsreif ist, bedeutet nicht, dass Du sofort Dein Darlehen ablösen kannst. Im Bauboom müssen die Bausparkassen viele Kunden auszahlen, da muss man dann mal 2-3 Jahre zwischenfinanzieren - die gesamte Darlehenshöhe.

    4. Mach nen kleinen Bausparer, 15-30 tausend, wenn Ihr in paar Jahren mal was braucht. Hier das Kleinvieh rein. Es sind doch 99k Eigenkapital da, oder?
    Wäre bei 210k Finanzierungsbedarf und 1,36% Zins eine mtl. Zinslast in Höhe von 175,-- €

    Du hast also 1.025,-- € zur Tilgung!!! monatlich!!!
    Jährliche Tilgung 12.300,-- €
    Restschuld nach 11 Jahren: zwischen 60.000 und 70.000 €
    Nach 14, 15 Jahren bezahlt! ==> 10 Jahre früher fertig ==> viel weniger Zinsen gezahlt

    5. leicht zu begreifen
     
  6. howa

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    Was mir hier irgendwie fehlt ist die Tatsache, dass zu den geplanten Monatlichen Rückzahlungen ja noch was angespart wird und das als Sondertilgung eingesetzt werden kann!
    Es sei den Ihr braucht jeden Monat dein Volles Nettoeinkommen!
     
  7. #26 wise1980, 03.08.2016
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    Zeit für ein Update, da hier wieder geantwortet wurde.

    Die Finanzierung ist mittlerweile unterschrieben. Letztendlich ist es die Debeka geworden. Das Modell der Commerzbank mit der Wüstenrot war kompliziert und mir waren die Berater zu überzeugt von sich selbst. Bei Absage des Angebotes, versuchte man mich mit dem Argument "die Wüstenrot sei ja die älteste Bausparkasse Deutschland" noch zu überzuegen. Das war für mich dann entgültig das Zeichen dafür, dass ich mich richtig entschieden hatte ... ;-) Die Leistungen der Commerzbank waren tatsächlich sehr attraktiv aber das Bauspardarlehen der Wüstenrot zu teuer.

    310.000,- werden nun finanziert.

    60.000,- über ein Darlehen mit 1,68% in 24 und 2 Monaten Jahren. Dieses Darlehen wird nicht getilgt. Eine Lebensversicherung dient zur Sicherheit. Es ist allerdings möglich dieses Darlehen in den 24 und 2 Monaten Jahren flexibel über Sondertilgung anzugehen.

    250.000,- werden über Darlehen und Bausparvertrag realisiert. 250.000,- zu 15 Jahren mit 1,64%. Dieses Darlehen wird ebenfalls nur über die Zinsen (341,67 EUR) bedient. Der Bausparer (0,3% Guthabenverzinsung) in gleicher Höhe wird nach 15 Jahren das Ursprungsdarlehen ablösen und garantiert dann ein Bauspardarlehen mit 1,95% bis zum 31.03.2043. Der Bausparer wird mit monatl. 707,- EUR angespart (+VL 26,59 EUR). Das Ansparen startet erst im September 2017 (nach Einzug). Nach Ansparphase wird das Bauspardarlehen mit 991,- EUR monatl. Annuität bedient.

    Ich habe also eine monatl. Belastung in den kommenden 15 Jahren Monaten i.H.v. 1132,- € (+VL) monatlich, nach 15 Jahren dann weitere 9 Jahre und 2 Monate einen monatl. Belastung i.H.v. 1075,- (+VL) und eine Restschuld von 60.000,- (Tilgung über LV). Danach weitere 31 Monate eine monatl. Belastung i.H.v. 991,- EUR (inkl. VL). Diese Modell entspricht unseren Anforderungen und bietet uns viel Freiheit, die z.B. genutzt werden kann, um die Darlehen über Sondertilgungen frühzeitig zu reduzieren.
     
  8. #27 wise1980, 04.08.2016
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    Ein vergleichbarees Annuitätendarlehen, hätte mir über eine Laufzeit von 26 Jahren und 9 Monaten einen Sollzins i.H.V. 1,87% garantieren müssen, um das oben beschriebene Konstrukt zu schlagen.
     
  9. #28 tibo1000, 04.08.2016
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    Ich persönlich halte auch nichts von diesen Bausparkonstrukten, die Zinsbelastung ist da locker mal 50% so hoch.

    Ein gutes Vergleichsportal in dem du dir dein Angebot berechnen hättest können ist: www.fmh.de
    Vielleicht hilft das mal jemanden der noch vor seiner Entscheidung steht.
     
  10. Thilo

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    Ich schließe mich da howa an - bringt alles nichts, wenn man nicht genug für die Sondertilgung angespart hat.
    Sonst hat man auf Dauer ein Problem, erst Recht wenn vorher keine Berufsunfähigkeitsversicherung abgeschlossen wurde und man in Gänze auf das monatliche Einkommen angewiesen ist.
     
  11. #30 ThorstenB, 04.08.2016
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    Ich habe das mal kurz überschlagen.
    Da komme ich auf eine Zinsbelastung für den 60.000er (über die Gesamtlaufzeit) und dem 250.000er (15 Jahre) auf etwa 86.000€.
    Getilgt wären (nach Abzug von 1% der Bausparsumme) etwa 133.000€. Bleibt eine Restbelastung von 117.000€.
    Wie auch immer die getilgt werden, es fallen trotzdem noch mal eine Menge Zinsen an.
    Mit einem Kreditrechner (kurz eine Volltilgung über 27 Jahre überschlagen) komme ich auch auf etwa auf 86.000€ Zinsen, aber über die GESAMTLAUFZEIT von 27 Jahren...
    Von daher teile ich die Meinung von tibo1000 das du etwa locker 50% mehr Zinsen zahlst. Wichtig ist aber das du dich wohlfühlst. Im Prinzip hast du ja von Anfang an - trotz aller Bedenken hier im Forum - den Umweg über den BSV favorisiert.
    Für mich ein Fehler, den ich selber vor 12 Jahren begangen habe. Habe dann über Jahre all das Geld das ich übrig hatte als Sonderzahlung in den BSV gepumpt.
    Bei mir gab es immerhin noch 2% Guthabenzins. Bei 0,3% eher unrentabel. Reduziert aber die Restsumme die finanziert werden muss.
     
  12. #31 wise1980, 04.08.2016
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    Wie oben schon mal geschrieben. Es gab keine Alternative in Form eines Annuitätendarlehens, dass uns einen Zinssatz von < 1,87% über 25 Jahre geboten hätte.

    Eine Sondertilgung würde das aktuell Vertragskonstrukt nur verbessern. Der Status Quo entspricht aber bereits unseren Anforderungen, die wir im Optimalfall allerdings flexibel noch verbessern können.
     
  13. #32 wise1980, 04.08.2016
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    @ ThorstenB, korrekt berechnet. Es kommen weitere 15k EUR Zinsezahlungen für die Restschuld (die wird über das Bauspardarlehen aus dem Bausparvertrag innerhalb von 11 Jahren und 9 Monaten vollgetilgt) hinzu. Sind also keine 50% mehr. Berücksichtigt dein Vergleich auch die Tilgungsfreie Zeit bis zum September 2017? Die Sondertilgungen müssen nicht in den BSV fließen (dann wären es übrigens auch keine Tilgungen, zumindest nicht in der Anpsarrate). Die Sondertilgungen können auch in die Ursprungsdarlehen fließen.
     
  14. #33 Varetek, 05.08.2016
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    Wie du ja schon einmal betont hast, "wollt" ihr das ja so handhaben und da du bereits unterschrieben hast, ist eine Diskussion vermutlich ohnehin müßig. Allerdings lügst du dir bei den Modalitäten selbst in die Tasche.

    Bedingt durch die Tatsache, dass du am Ende deine KLV für den 60.000er Kredit einbringst, musst du auch ein vergleichbares Annuitätendarlehen mit der gleichen Restschuld rechnen. Gibt man diese Bedingungen (310.000 Darlehen zu 26,75 Jahren und einer Rate von 1150,- bei 60.000 Restschuld) mal in einen Rechner ein, ergibt sich ein maximaler Zinssatz von 2,25%. Dafür würdest du am Ende insgesamt 119000 Euro Zinsen und Gebühren gezahlt haben. Mit deinem Konstrukt zahlst du 98.350.

    Allerdings nutzt du bei deinem Konstrukt zusätzlich die VWL zum Tilgen. Würde man die - um wieder eine Vergleichbarkeit mit dem Annuitätendarlehen herzustellen - durchgängig in einen BSV stecken, der über die gesamten 26,75 Jahre nur 0,3% brächte, ergäbe das am Ende immerhin die stattliche Summe von 8900,- Euro, die ihr dann anderweitig verwenden könntet (z.B. für erste Reparaturen). Fairerweise müsste man an dieser Stelle sogar noch anmerken, dass die VWL im 2. Abschnitt ja den Kredit ablösen und somit die bis dato angesparte Summe von 4896,- zzgl. der weiterhin anfallenden mtl. Rate von 26,59 über die Restlaufzeit mit 1,95% verzinst werden (sie stecken ja im Kredit). Somit reden wir hier schon von 10.350 Euro. Deine Gesamtkosten belaufen sich also auf 98.350 + 10.350 = 108.700

    Rechne ich hiermit wieder ein ähnlich teures Annuitätendarlehen, ergibt das folgende Konstellation: 310.000 zu 2,10% Zins mit einer Rate von 1150 über 25,85 Jahre (Restschuld 60.000) = Gesamtkosten 106.840
    Du wärst also sogar schneller fertig und hättest noch knapp 2000 Euro gespart. Und das wohlgemerkt bei einem Zinssatz von 2,1%. Und nur der Form halber: Würdet ihr das Annuitätendarlehen mit den ursprünglich von dir angedachten 1300,- mtl. bedienen, wärt ihr bei 2,1% Zins nach 21,75 Jahren fertig und würdet dafür nur 89.000 zahlen.

    Das aber (vermutlich) auch nur für die Nachwelt ;)
     
  15. #34 Varetek, 05.08.2016
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    Kleiner Nachtrag zum Thema "Flexibilität und Sondertilgung":

    Ihr könnt mit eurem Konstrukt binnen der ersten 15 Jahre lediglich das Darlehen über 60.000 Euro sondertilgen, wenn ich das richtig verstanden habe. Allein die monatlichen "übrig bleibenden" 168,- Euro in Form der Differenz zu den maximal möglichen 1300,- Rate, ergeben am Ende schon 2000 Euro jährlich. Das lässt euch gerade mal noch einen Spielraum von 26.000 Euro bzw. 1700,- Euro jährlich. Das entspräche bei einem Annuitätendarlehen über die gesamte Summe einer ST-Vereinbarung von gerade mal 1,2%.

    Das macht es im Zweifel zwar sicherlich leichter Boni, Jahressonderzahlungen, Urlaubsgeld, Steuerrückerstattungen, Geschenke und Erbschaften oder Erspartes einfach auf den Kopf zu hauen, kann aber natürlich auch ärgerlich sein, wenn man zwar deutlich schneller fertig sein könnte, aber nicht darf.
     
  16. #35 wise1980, 05.08.2016
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    Die Restschuld i.H.v. 60.000,- steht nicht nach 26,75 Jahren, sondern nach 24,2. Und das Angehen der Tilgung erst nach einem Jahr wird kein Kontrukt wahrscheinlich auch nicht berücksichtigen. Zudem sinkt die Annuität in den letzten Jahren / Monaten in unserem Modell.

    Zur Info, in unserem Konstrukt kann alles sondergetilgt werden, nicht nur das 60k Darlehen.

    Und ja, die Rechenspielchen sind nur noch für die Nachwelt interessant ... ;-) Trotzdem danke! Evtl. zeigt das Lesern auf, dass es nicht immer nur um das günstigste Angbeot geht, sondern aucvh um die Tatsache, dass eigene Ansprüchen und Anforderungen erfüllt werden.
     
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  18. #36 Varetek, 05.08.2016
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    Ich habe die Zinskosten für die 60.000 bei der BSV-Variante auch über 24 Jahre/2 Monate gerechnet. Wenn die KLV nun exakt zu dem Zeitpunkt ausgezahlt wird, liegt das Geld beim Annuitätendarlehen eben noch für 1,5 Jahre rum, das ändert aber nichts an den Kosten, bzw. verbessert die Rechnung leicht zugunsten des Annuitätendarlehens, weil du für diese 18 Monate noch Zinsen auf die 60.000 erhälst. Bei nur 1% (und wer weiß wie hoch die Zinsen in dieser Zukunft ausfallen), sind das immerhin schon rund 1000,- Euro.

    Was das tilgungsfreie erste Jahr angeht, ist das doch einfach eine individuelle Vereinbarung, die bei einem Annuitätendarlehen ggf. einen kleinen Zinsaufschlag kostet, aber doch grundsätzlich möglich wäre, wenn denn unbedingt gewünscht. Im worst-case hätte man die (zusätzliche) Rate von 707,- Euro auch aus dem Eigenkapital vorfinanzieren können und dann z.B. die Küche eben auf Rate gekauft, wenn nicht ohnehin Geld aus den diversen "Puffern" übrig geblieben wäre. Selbst ein Verbraucherkredit für die Rate im 1. Jahr wäre unter dem Strich günstiger für euch gewesen.

    Dass die Annuität in den letzten Jahren sinkt, ist zum einem völlig nebensächlich, da es beim Vergleich einzig um die kumulierten Kosten geht und zum anderen doch eigentlich genau das Gegenteil von dem, was sich ein "junger" Bauherr wünscht. Gerade in späteren Jahren hat man doch tendenziell deutlich mehr Geld über (Gehaltssteigerungen, Inflation, Kinder aus dem Haus etc.). Nehmen wir nur mal an, ihr hättet in 15 Jahren "nur" 300,- Euro mehr "übrig" als heute. Ihr könntet also theoretisch 1600,- pro Monat abzahlen, eure Rate beträgt aber lediglich 991,-. Die Differenz von 609,- Euro summiert sich im Jahr auf 7300,-, während die Sondertilgung sich bereits bei 5.750 (5% vom BSV-Darlehen über 115.000) erschöpft. Habt ihr in der Ansparphase schon Sondertilgungen, über das von mir beschriebene Szenario bei den 60.000 hinaus, geleistet, verringert sich das BSV-Darlehen entsprechend und damit auch die Möglichkeit zur Sondertilgung. Ihr könnt nun die überschüssigen 1.550 noch beim 60.000er versenken, aber alle "sonstigen Einkünfte" über 450,- Euro im Jahr hinaus können dann faktisch nicht mehr für ST verwendet werden.

    Kurzum: Gerade die niedrige Rate am Ende beraubt euch jeder Möglichkeit zur Sondertilgung durch "nicht eingeplante Einkünfte".
     
  19. #37 Varetek, 05.08.2016
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    Um das nochmal für die "Nachwelt" zusammenzufassen: Dieses Konstrukt mit endfälligen Darlehen und Bausparer kostet mehr Geld, dauert deshalb länger und beschneidet die Sondertilgungsmöglichkeiten. Darüber hinaus ist es mit der Unsicherheit im Rahmen der Zuteilung behaftet (Was, wenn das endfällige Darlehen ausläuft, der BSV aber noch nicht "reif" ist?). Wer hier keine entsprechende Vereinbarung in seinem Vertrag hat, muss teuer zwischenfinanzieren.

    Auf der anderen Seite ist hier kein Vorteil des BSV-Konstruktes zu erkennen. Die Zins-Sicherheit bieten beide Varianten, die Rate ist zumindest die ersten 15 Jahre (und da drückt ja die meisten der Schuh!) gleich hoch und das erste Jahr ohne Zahlungen für den BSV ist keine immanente Eigenschaft des BSV, sondern schlicht eine frei verhandelbare Option, die man meistens auch anders lösen könnte.
     
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