Merkwürdige Baulast - eventuell unwirksam?

Also die Vorderfront des Wohnhauses X steht grenzbündig so dass direkt "vor dem Wohnhaus" ein fremdes Grundstück liegt, welches von den Eigentümern des besagten Wohnhauses X (zukünftig) nicht durch Baulasteneintragung belastet werden darf. Der Anbau von Grenzgaragen auf dem Nachbargrundstück hat ja mit den Baulasten nix zu tun.

Habe ich das richtig verstanden?
Besser wäre natürlich, du stelltest hier einen Flurkartenauszug oder Lageplan ein mit Markierung der betreffenden Grundstücke.

Ich glaub ES KANN NUR EINEN GEBEN der diese Antwort weiß: @Dimeto

 

Irgendwelche bunte Skizzen stellen leider nicht alle Realbedingungen deutlich genug dar...

Kann es sein, dass das Wohnhaus X dichter als 3m an der Grundstücksgrenze steht?

Was sind denn die Pläne des Erben mit dem Garagengrundstück? Wohnbebauung?
Sorry - ich frage nur für einen Freund.

 

Manchmal läßt sich eine Baulast nicht mehr nachvollziehen.
Antrag auf Löschung stellen.

 

Wo steht das denn? In einer eindeutig zu identifizierenden Kopie des originalen Baulastenblattes? Oder in der unterschriebenen Verpflichtungserklärung? Oder auf einem Zettel, der in einem Aktenordner des Nachlasses gefunden wurde?

Was hast Du denn wo mit welchen Erkenntnissen recherchiert?

Ich halte es für ausgeschlossen, dass sie eingetragen wurde, wenn sie nicht erforderlich gewesen wäre. Woher stammt die Information, dass sie baurechtlich nicht erforderlich sei?

Leider lässt Deine Skizze keine Rückschlüsse auf Abstände zu.

Ob die Garagen der Baulast widersprechen muss anhand des genauen Wortlautes der Verpflichtungserklärung erst einmal geprüft werden. Möglicherweise nimmt diese auch Bezug auf einen Lageplan, in dem die belastete Fläche eingetragen ist.
Die Folgen sind erst dann einschätzbar, wenn die Fakten aufgeklärt sind.

Wenn die Garage einen Zugang zum Wohnhaus hat, verlor sie damals (und viele Jahrzehnte danach noch) ihre abstandsflächenrechtliche Privilegierung und benötigte daher eine Baulast.

 

Nicht nötig, da ich kein Verständnis dafür habe. Das braucht es aber auch nicht, da Du mit unvollständigen oder unpräzisen Informationen nur Dir selbst schadest.

Das glaube ich nicht, jedoch sind die Gebühren ziemlich hoch (50€-150€ pro Grundstück).

Ja, das Thema hat Potenzial mindestens für eine Masterarbeit.

Ja, es sei denn, die Garage wäre höher als 3m, länger als 9m, hätte Öffnungen in der Grenzwand, beheimatete eine Feuerstätte oder Toilette oder wäre als Werkstatt genehmigt worden.

Ja, es sei denn, es wäre mindestens eine Öffnung in der Grenzwand, dann wären es 5m.

Nach bisheriger Faktenlage kann die Gefahr nicht ausgeschlossen werden.

No risk, no fun. Die mögliche Freude wird meines Erachtens aber oft überbewertet.

 

Leider wirkt Deine Skizze nett gesagt fragwürdig maßstäblich, das macht die Beantwortung "nicht leichter". Ich könnte mir vorstellen, daß die Baulast hier keine baurechtlichen Gründe (Abstandsflächenübernahmen) hatte, sondern eventuell der Nachbar "X" auch Verkäufer des Grundstücks war und sich die Bedingung für den Verkauf grundbuchlich hat sichern lassen. Der Widerspruch gegen die Genehmigung der Garagen wäre wohl zumindest verfristet. Ein Ersatzneubau könnte sich allerdings nicht auf Bestandsschutz berufen, falls die Genehmigung unzulässig gewesen wäre. Ich interpretiere

jedenfalls so, als solle unterbunden werden, daß auf dem Grundstück (vom Privatweg gesehen) "hinter" der Garage des Nachbarn "X" ein an sich grenzprivilegiertes Nebengebäude in den Bauwich vorstieße. Eventuell soll hier ein Blumenfenster keine Verschattung durch einen Schuppen oder eine Garage erleiden müssen. Sofern es nach sechzig Jahren nun überhaupt noch dieselben Nachbarn sind, könnten sich zumindest deren Prioritäten verschoben haben, sodaß sie gegen ein Löschungsbegehren betreffend dieser Baulast nicht mehr opponieren würden.

 

Auch so könnte es gewesen sein: "für den Preis kaufe ich Ihnen das Grundstück aber nur ab, wenn mir der Käufer der vorderen Hälfte nicht seinen Hasenstall auf die Grenze setzen darf".

Die Bank steht mit dem "privaten Wunsch" nach Rückzahlung des Baukredites ja auch im Grundbuch.

 

Das kann ich mir nicht vorstellen, da es der Definition der Baulast, die bis auf die geschlechtergerechte Ergänzung seit 1962 unverändert besteht, entgegensteht.
Aktuell § 85 BauO NRW:
(1) Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kann die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast).

Ich auch.

Nein.

 

Haus X hat ja nicht nur Begünstigte der Baulasteintragung vom Garagengrundstück sondern hat auch noch Leitungs- und Wegerechte auf dem Garagengrundstück? Und was ist mit dem Privatweg? Wem gehört der? Wer hat dort die Wegerechte?

Für die weitere Diskussion über die Rettung dieses ganzen Dilemmas wäre sicher ein Flurkartenauszug und Eintragung der Wegerechtsflächen, Leitungsverläufe und der durch Baulasteintragung freizuhaltenden Fläche sinnvoll.

Wenn man das dann alles auf dem Schirm hat und dann die Bebauungsabsichten des TE gegenüberstellt, DANN kommt man vielleicht weiter.

Ich verstehe den Text noch immer nicht:
"Der vor dem Wohnhaus X (Nachbargrundstück) gelegene Teil des Grundstücks ist von jeglicher Bebauung freizuhalten"
Also wenn ich von der Hauptstraße aus gucke, dann liegt das gesamte Garagengrundstück "vor" dem Nachbargrundstück X. Die Eintragung kann doch unmöglich ein privatrechtlich vereinbartes, grundbuchlich gesichertes Bebauungsverbot für das komplette Garagengrundstücks bedeuten . Das will ich nicht glauben .

Ich stelle mir grad den Fall so vor, dass jemand beide Flurstücke besessen hat und auch Anteilseigner der Privatstraße war/ist. Dann baut er da auf dem hinteren Flurstück sein Wohnhaus und belastet sein vorderes Flurstück grundbuchlich mit einem kompletten Bebauungsverbot. Wenn dieses Grundstück vererbt wird oder verkauft, darf es dann tatsächlich nur unbebaut als Gartenland oder gewerbliche Lagerfläche genutzt werden?
Was ist für den Fall das es einen B-Plan gibt in dem das vordere Flurstück auch als Bauland ausgewiesen ist?
Was ist für den Fall dass es keinen B-Plan gibt? Sind solche grundbuchlichen Gebrauchseinschränkungen oder rechtens und verbindlich?

 

Das kommt darauf an, mit welchem Wortlaut Du die Baulastenauskunft beantragt hast.

Wenn die Garagen erst vor 10 Jahren gebaut wurden, hat der Eigentümer doch sicher die vollständigen genehmigten Bauvorlagen in seinen Akten. Nach § 3 Abs. 3 Nr. 4 BauPrüfVO muss es einen amtlichen Lageplan geben, in den die Baulast eingetragen wurde.

Ansonsten können auch Empfehlungen nur so gut sein wie die zur Verfügung gestellten Fakten, und die sind nach wie vor sehr dürftig.