MFH geerbt – was nun?

Diskutiere MFH geerbt – was nun? im Heizung 1 Forum im Bereich Haustechnik; Hi, Durch eine Erbschaft sind meine Eltern Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (8 Parteien, Laden im EG, ein bisschen Gewerbe im...

  1. zelota

    zelota

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    Hi,

    Durch eine Erbschaft sind meine Eltern Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (8 Parteien, Laden im EG, ein bisschen Gewerbe im Hinterhofanbau) in Düsseldorf geworden. Bislang wird es mit Öl beheizt (die ganze Straße hat sonst Gas, im Haus ist kein Anschluss da). An Sanierungen ist in den letzten 20 Jahren nichts passiert. Die Mieten im Haus sind sehr niedrig, mehr kann man auch kaum verlangen, weil die Heizkosten sehr hoch sind, soweit wir das aus dem Papierwust und Ordnerchaos herauslesen konnten. Ein Teil der Wohnungen (die Mansarden) haben Nachtspeicheröfen, müssen die eigentlich raus? Lohnt sich das für uns, die Heizung neu machen zu lassen? Sollen wir bei Öl bleiben?

    Gruß
    zelota
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    EnEV 2009 § 10a.

    Es kommt jetzt darauf an, wann die Nachtspeicher eingebaut wurden. Falls vor 01.01.1990, dann müssen diese bis 31.12.2019 ersetzt werden. Ansonsten gilt eine Nutzung von 30 Jahren.
    Details bitte in der EnEV 2009 nachlesen. Bei 8 Wohneinheiten fällt das Gebäude unter die o.g. Regelung des §10.

    Die Frage ist, ob man die Öl-Heizung schon früher austauschen muss. Das hängt vom Zustand ab. Ob man wieder auf Öl als Energieträger setzt, muss jeder für sich selbst entscheiden. Vermutlich wäre ein Gasanschluß und eine Gasbrennwerttherme die günstigere Lösung.

    Möchte man weg von Öl und Gas, dann könnte ein Pelletkessel eine Alternative sein.

    Aber egal wie, bevor man an so eine Planung geht, muss zuerst einmal der Bestand aufgenommen werden. Dann kann man überlegen, ob und wie man den Wärmeerzeuger ersetzen kann, ob evtl. an den Heizflächen noch erneuert werden muss, was mit dem Schornstein passiert usw. usw.

    Ich würde das Objekt zuerst einmal durch einen Fachmann begutachten lassen. Der soll dann verschiedene Modernisierungsmaßnahmen rechnen und Euch Vorschläge unterbreiten.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 20. März 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Laß Dir mal Fernwärme durchrechnen. Wenn die in der Strasse nicht gibt, mal über Nahwärme oder KWK nachdenken.
    Gibts auch schick günstige KfW-Mittel für und z.T. Fördermittel! Bei Gas nicht.
     
  5. Julius

    Julius

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    Für KWK mit Gas hingegen schon...
    Was die Sache aber nicht sinnvoller macht. Außer, die Gewerbenutzung brauch das Jahr über viel Wärme oder Kälte.

    Wie weit weg von Euch liegt denn das Gebäude?
    Wollte jemand von Euch dort selbst einziehen?

    Wenn nicht bzw. weit weg, würde ich von Pelletkessel die Finger lassen.
    Stattdessen störungsunempfindliches System (wie Fernwärme, Gas oder Öl).
    Außerdem kann es sein, daß für das Gebiet inwischen sowieso ein Verbot von festen und flüssigen Brennstoffen besteht.

    Besitzen die bisher ölbeheizten Wohnungen denn Einzelöfen oder gibts ne (wasserführende) Zentralheizung?

    Habt Ihr denn Geld (ob aus der Erbschaft oder anderweitig), um Investitionen vornehmen zu können? Neben (besser: vor) der Heizung dürfte eine Dämmung fällig sein.
    Welches Baujahr überhaupt?
     
  6. #5 moderne.heizung, 20. März 2012
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    Zelota,

    hinsichtlich Nachspeicheröfen gilt das von R.B. gesagte! Das gleiche zu der herangehensweise an das Projekt. Am besten nimmt man Kontakt mit einem Spezialisten für „Bauen im Bestand“ auf, die Erfahrung in der Zustandsbewertung von älteren Gebäuden haben und noch viel wichtiger, auch wissen was eine Sanierung wirklich kosten wird. Aufgrund der alten Bauformen und meist vielfachen Umbaus, sind hier andere Kompetenzen wie im Neubau erforderlich. Zur Bestandsaufnahme und -bewertung gehört eine Analyse der Bautechnik (Statik, Schäden, Schädlinge), Bauphysik (Energetischer Standard, Schimmel, usw.) und Anlagentechnik (Heizungsanlage, Elektrik, Ver- und Entsorgung).
    Auf Basis einer Bewertung und Kostenschätzung kann unter Berücksichtigung der Einnahmesituation nach Sanierung und den Finanzierungsmöglichkeiten (Fördermittel der KfW) eine Beurteilung erfolgen, ob saniert oder doch evtl. verkauft werden muss.
    Unabhängig davon kann eine Sanierung der Heizungsanlage kurzfristig erforderlich werden, wenn diese aufgrund Ihres Alters ausfällt oder sich durch Leckagen eine Strangsanierung der Heizungsverrohrung erforderlich wird (bei Anlagensystemen vor 1960/70, zeigen sich diese vermehrt). Sinnvoll ist eine zentrale Heizungsanlage zu installieren, die das ganze Haus versorgt. Im konkreten Fall eine Gas-Brennwertanlage, die über einen Gas-Anschluss für 1.500 – 2.500 € (ggf. auch weitaus geringer, als gefördert Anschluss durch den lokalen Energieversorger) realisiert werden kann. Öllagerung und –bestellungen entfallen dann ersatzlos. Eine Zentralheizung reduzieren sich Wartungskosten, eine Abrechnung kann über Heizkostenerfassungsgeräte erfolgen. Ggf. läst man eine Kaskade installieren, d.h. man hat zwei Gas-Brennwertanlagen, die bei Störung einer Anlage auch weiterhin eine Beheizung des Hauses sicherstellt (in Mietobjekten besonders wichtig – Mietausfall!). Auch wenn in Zeitverlauf eine Sanierung stattfindet, stellt dies für moderne Gas-Brennwertanlagen kein Problem dar, da diese modulieren können! D.h. sie passen sich dem konkreten Leistungsbedarf an, so dass keine Verlustleistungen wie früher bei einer Überdimensionierung einer Anlage auftreten.
    Weitere Infos vom SHK-Fachmann unter www.wasserwaermeluft.de.

    Ihr IEU Team!
     
  7. Julius

    Julius

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    Nein, es gilt nicht!
    Denn da das Gebäude nicht ausschließlich nachtspeicherbeheizt wird, fällt es gar nicht unter diese Umrüstpflicht.
    Jene Öfen dürften also - nach heutiger Rechtslage - unbegrenzt bleiben.

    Trotzdem stimme ich der Auffassung zu, daß man - wenn - auf ein einheitliches und zentrales System umstellen sollte!
    Da würde auch ich - wenn Fernwärme nicht verfügbar ist - Gas bevorzugen.

    Aber bitte erst mal die schon gestellten Rückfragen beantworten.
     
  8. KyleFL

    KyleFL

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    Hallo,

    Hier bei den dürftigen Informationen einen Rat zu geben ist nicht so besonders einfach. Keiner von uns weiß doch, ob die Räume, die bisher mit Nachtspeicheröfen beheizt wurden, überhaupt ans Rohrnetz der Zentralheizung angeschlossen sind, bzw mit geringem Aufwand angeschlossen werden können.

    Auserdem ist nicht bekannt, ob noch eine enrgetische Sanierung erfolgen soll. Macht evtl bei einem Mietobjekt Sinn, da nach einer Dämmmaßnahme die Mieten angepasst werden dürfen.

    Als günstige und schnelle Alternative zu den Nachtspeicheröfen gäbe es noch die Möglichkeit per Klima-Split Gerät zu heizen -- sicherlich von den Heizkosten günstiger, aber eine zentrale Heizungsanlage wäre im Endeffekt die imho bessere Wahl.


    Cu KyleFL
     
  9. #8 Pruefhammer, 21. März 2012
    Pruefhammer

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    Hallo,
    Ich persönlich würde mir zumindest auch mal ernsthaft Gedanken machen das Haus zu verkaufen. Zumindest den Versuch kann man unternehmen, falls der gewünschte Kaufpreis nicht erreicht wird, kann man immer noch das Haus behalten. So ein Mietshaus-gerade wenn älter und mit Modernisierungsstau-muss nicht unbedingt eine gute Kapitalanlage sein. Viele Mietshausbesitzer vergessen gern mal die Nachteile einer solchen Kapitalanlage:
    1. Modernisierung kostet Geld, das muss wieder rein und man muss es erstmal haben oder über Kredite (kostet wieder) finanzieren.
    2. Eine meist schrittweise durchgeführte Modernisierung zieht sich nachher über Jahre und Jahrzehnte hin, kostet Zeit, Geld und Nerven und man hat meist noch über viele Jahre keine Wohnung die man zu einem deutlich höheren Mietzins anbieten kann.
    3. Wirklich spürbar höhere Mieten lassen sich nur erzielen, wenn grundlegend modernisiert wird, das übersteigt aber meist das was sich die Besitzer leisten können und wollen.
    4. Gerade in günstigeren Wohnungen ist die Fluktuation meist hoch, Leerstände, immer wieder neue Mietersuche kosten Zeit+Geld.
    5.was ist wenn der Mieter nicht zahlt, das hat schon so manchem sehr weh getan.
    6. Man ist mit einer Menge Verwaltungsarbeit beschäftigt: Buchhaltung, Steuern, Nebenkostenabrechnung, Schriftverkehr, Dikussionen mit Mietern etc. Kann man zwar alles machen lassen, aber das kostet auch wieder.
    7. Streitigkeiten mit Mietern, da ist die Rechtschutz schon fast Pflicht.

    Also mal ganz nüchtern darüber nachdenken, ob man das Geld anderweitig nicht besser und nervenschonender anlegen kann.
     
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  11. flo79

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    Unabhänigig von der Heizung gehört das ganze Mal richtig durchgerechnet und geschaut was das Objekt an Rendite bringt und was ein Verkauf bringen würde. Auch ne Sanierung mit Fördermitteln usw. Düsseldorf ist im Prinzip aber nicht schlecht für ein vermietetes Objekt.

    Aber hier gehören so viele Dinge einbezogen. Das kann keiner übers Netz lösen.

    Gruß Flo
     
  12. BJ67

    BJ67

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    Oder erst mal gar nichts unternehmen.

    Den Mietern signalisieren, es bleibt alles wie es ist, auch die günstige Miete !

    5 Jahre die Miete einnehmen und dann verkaufen.

    Da gibt es dann wahrscheinlich auch nicht viel mehr oder weniger Geld für das Haus.
     
Thema:

MFH geerbt – was nun?

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