Miete vs Eigentum / bestandsimmobilien vs Neubau

Diskutiere Miete vs Eigentum / bestandsimmobilien vs Neubau im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Beim stöbern durch dieses Forum bin ich doch wieder sehr verunsichert... Deshalb mal unsere Situation und die bitte um eure kritische...

  1. Franne

    Franne

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    Beim stöbern durch dieses Forum bin ich doch wieder sehr verunsichert...
    Deshalb mal unsere Situation und die bitte um eure kritische Einschätzung.
    Wir, 4 Personen 2 Erw; 2 Kinder brauchen in Berlin Wohnraum. Kostenpunkt bei 4 Zimmern 120qm in unserer Gegend 1000-1500 kalt.
    Wir also auf der Suche nach Bestandsimmobilien. DHH 350.000 Euro inkl Minigrundstück und 10-20 Jahre alt. Freistehende EFH noch teurer. Neubau ca. 250-280.000.
    leider haben wir kaum Eigenkapital. Was würdet ihr tun? Sollen wir all unseren Mut zusammen nehmen und neu bauen? Die Rate wäre teilweise preiswerter als die nettokaltmiete, trotz vollfinanzierung!
     
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  3. #2 biologist, 10. Mai 2014
    biologist

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    - Vollfinanzierung heißt, dass du die Nebenkosten, die man grob so mit 10% ansetzt, auch noch mitfinanzieren musst
    - Es wird eine gewisse Zeit eine Doppelbelastung auftreten - Miete + Tilgung. Das sollte man bedenken!
    - "Die Rate wäre teilweise preiswerter als die nettokaltmiete..." interpretiere ich so, dass ihr das mit minimaler Tilgung (1%) angesetzt habt. Wenn dem so ist: das klingt erstmal toll, aber da zahlt man auch 42 Jahre lang ab. Und wenn 10 Jahre Zinsbindung rum sind, hast du gerade mal 11% abbezahlt. Mit 89% Restschuld hast du dann, unter Umständen, ein erhebliches Problem.

    Rechnen wir mal mit 400.000€, die du finanzieren willst. Finanzierungen gibts ja bereits im unteren 2%-Bereich, aber da muss man halt einiges an EK mitbringen. Ich rechne mal (vermutlich optimistisch) mit 3%, das wären dann pro Jahr 12.000€ Zinslast und bei 1500€ Rate pro Monat genau 1,5% Tilgung. Habs mal in mein Script eingetragen: macht eine Laufzeit von 36 Jahren und 8 Monaten und Zinsaufwände von insgesamt 259991€.

    Nutze am besten mal einen Abend und lies hier im Forum mal einige Finanzierungsthreads durch. Ich denke dann siehst du das Ganze noch aus einer anderen Perspektive.
     
  4. Franne

    Franne

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    Nebenkosten schaffen wir mit bisl ek. Haus mit Grundstück Würde 250-280.000 kosten ohne Fußboden, Küche und Malerarbeiten. Fußboden und Malerarbeiten machen wir selbst. Mit ner bauspar-Baufinanzierung Null zinsrisiko und jede Rate, von der ersten bis zu letzten durchgeplant.
    Ja man zahlt viele Zinsen und viele Jahre (30) aber Miete muss ich ja auch ein Leben lang zahlen.
    Wo ist mein Denkfehler?
     
  5. Franne

    Franne

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    Danke! ;)
     
  6. Kopp82

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    Der Denkfehler ist, das ihr für 280.000 EUR keinen Neubau inkl. noch zu beschaffenden Grundstücks bekommt.

    Das wird nicht funktionieren. In Berlin schon gleich dreimal nicht. Wieviel soll der Grund dann kosten in Berlin? 15 EUR der m2?
     
  7. Franne

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    Angenommen es funktioniert doch,
     
  8. Franne

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    Machen oder lassen?
     
  9. #8 Anda2012, 10. Mai 2014
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    Von der Bauleitung zum Formularausfüllen
    wieso sollte es funzen? Welche Daten enthältst Du vor, die evtl. so etwas ermöglichen würden?

    Lies hier mal zu Eigenleistungen etc.

    machen oder lassen kann hier keiner genau aufgrund der geringen Datenlage sagen, aber das bissel was DU schreibst: LASSEN
     
  10. Franne

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    Das Grundstück kostet erschlossen 90.000 Euro. Ein 1,5 geschoss efh mit Satteldach großzügig gerechnet 160.000 Euro. Wir sind nicht sehr anspruchsvoll. Brauchen keinen Keller etc. 4 Zimmer +hwr macht 250,000 Euro. Nebenkosten, abriss, Fußboden, Malerarbeiten und Küche zahlen wir vom ek. Das Gebäude IST schlüsselfertig inkl aller Leistungen von Architekten, bodengutachten etc.
    Sollte doch aufgehen oder?
    Wenn jetzt nicht noch 1,5 m Mutterboden abgetragen werden muss etc. Also ohne die üblichen Überraschungen während des Baus.
     
  11. #10 theoretiker, 11. Mai 2014
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    Was denn nun ?
    Incl. ALLER Leistungen aber EXCL. der Überraschungen ?

    Ich lese hier schon lange mit und ohne Dir nahe treten zu wollen, ich glaube nicht, dass Du einschätzen kannst, was alles für Leistungen da noch auftauchen von welchen Du nicht mal geträumt hättest.

    Zum Grundthema Miete vs Eigenheim:

    Wir haben lange zur Miete gewohnt, hätten nie gedacht mal was eigenes zu haben, aufgrund von 4 Kindern und dem Problem in dieser Situation nur schwer ein passendes Objekt zu finden (wer vermietet schon an "solche" Familien :mauer), haben wir dann ein 260qm Haus (BJ1955) gekauft.
    Jetzt kam nochmal Nachwuchs und wir haben trotzdem das "Luxusproblem" nicht alle Zimmer füllen zu können.

    Miete war praktisch, was kaputt -> Vermieter melden, der lässt es reparieren.....
    Eigenleistung ??? -> Wir wohnen seit fast 2 Jahren nun hier, fehlen noch ein paar Fussbodenleisten und ein paar andere Kleinigkeiten.


    Denke Euer großes Problem wird sein, dass Ihr mit der Finanzierung (sofern Ihr diese bekommt) von Anfang an mit dem Rücken zur Wand steht, nachfinanziert bekommt Ihr dann nix mehr. Eine größere Unvorhersehbarkeit würde Euch sofort das Genick brechen bei der Sache.
     
  12. Kopp82

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    naja. auf deine konkrete frage geantwortet: Wenn das so zutrifft, dann machen! Wohl aber mit folgendem Wissen:
    Für 160.000 kriegst du schlüsselfertig ein haus mit 80 qm Wohnfläche (8x8?) und untersten Standard ;-) Ohne Garage und Gartenanlagen. Ohne Technik und der einfachsten ineffizienten Heilung. Zum Musterungstermin musst du nicht erscheinen, du wirst den untersten Standard nehmen müssen.

    Kurzum: Du bist Betriebswirt. Beschäftige dich solange mit dem Thema, bis du verstehst, warum 160k für ein schlüsselfertiges Haus nicht reichen können.

    Dir ist z.B. bewusst, das allein die Eintragung der Grundschuld 2500 EUR kosten wird und das die Grunderwerbsteuer auch anfällt?
     
  13. #12 nightyhawk, 11. Mai 2014
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    Der Denkfehler - ganz einfach. Diese Miete die du zahlst ist eben nicht nur für den Gewinn und das süße Leben des Vermieters, sondern eben auch im Regelfall als Instandhaltungsrücklage (zumindest sollte es so sein). Wenn innerhalb der 30 Jahre im Eigenheim das Dach, die Heizung und/oder die Fenster kaputt gehen, dann zahlst DU dafür. Unabhängig davon ob der Kredit noch läuft oder nicht.

    Man hört ja immer wieder, ein Haus sei was für das Alter. Also ich rechne darüber ja oft ja nach, aber in meinen Augen ist ein Haus etwas für die Erben. Man selbst hat FINANZIELL wenig bis gar nichts davon (vom Komfort mal abgesehen).
    Beispiel: Wir haben gebaut inkl. Grundstück und allem anderen für ca. 250.000€. Hinzu kommen Zinsen für den Kredit über 20 Jahre Laufzeit von ca. 80.000€. Das Wohnen im Haus kostet uns also um die 330.000€. Unsere vorherige Kaltmiete lag bei 550€ (94m² / sanierter Altbau / 400m vom neuen Haus entfernt). Das sind im Jahr 6600€ ==> wir hätten anstelle des Hauses knapp 50 Jahre mietfrei gewohnt - dann wäre ich 85 Jahre alt ^^!
     
  14. Shanau

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    Wir hatten ja damals auch die Wahl, bauen oder im Bestand kaufen. Das Bauen wäre selbst mit extrem viel Eigenleistung ("Legohaus") deutlichst teurer geworden. Es kommen einfach neben Grundstück und dem reinen Haus noch zuviele weitere Posten dazu, wie zb Garten, Hausanschlüsse, Garage etc.
    Dazu die doch ziemlich lange Zeit der Doppelbelastung. Während der Bauzeit zahlt man schon den Kredit ab, aber zusätzlich natürlich noch weiter Miete. Je nach Glück oder Pech mit den Baufirmen kann sich das 1-2 Jahre oder länger so hinziehen.

    Ich glaub ganz ehrlich nicht (hatten damals genug verglichen - ist 2 Jahre her) daß man günstiger neu bauen kann als kaufen. Bauen ist immer teurer. Wenn es jetzt für dich günstiger aussieht, hast du eine Menge Posten vergessen.
    Mit nem schönen Bestandshaus hast du eher die Chance, was ordentliches zu bekommen, mit eingewachsenem Garten statt kahlem Sandplatz, mit genügend Platz statt Minimalbau. Und vor allem sofort zum Einziehen.
     
  15. Shanau

    Shanau

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    Miete als Instandhaltungsrücklage - nein, ganz bestimmt nicht! Wenn in der Mietsbude was saniert werden muß, wird anschließend kräftig die Miete erhöht. Gerne auch schon bei Start der Umbauarbeiten. So wars bei unserer vorletzten Mietwohnung. Miete war 500 kalt. Dann haben wir gekündigt. Gerade noch rechtzeitig. Zwei Wochen vor Auszug rückten die Handwerker an, von den Nachbarn erfuhren wir, daß unangekündigt im Dezember (!) wegen drohender Strafzahlungen der Vermieter beschlossen hatte, noch kurz vor Jahresende die Fenster auszutauschen, die Fassade zu dämmen, die Heizung zu erneuern, wofür unangekündigt unser Kellerraum weggerissen wurde, natürlich noch mit unseren Sachen drin, weil da nun die neue Heizung stehen sollte.
    Die Miete sollte von 500 kalt auf 800 kalt steigen, um diese Maßnahmen zu bezahlen. Zu zahlen ab sofort. Ohne, daß man die Möglichkeit gehabt hätte, sich was anderes zu suchen, um die höhere Miete zu vermeiden.
    Gut, wir waren raus, aber für die Nachbarn tats mir leid. Aber da war nix mit Rücklage, ansonsten hätt die Sanierung ja aus Rücklage bezahlt werden können und nicht mit extremer Mieterhöhung.
     
  16. lastdrop

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    Was Du beschreibst ist keine Instandhaltung, sondern Modernisierung.
     
  17. ThomasMD

    ThomasMD

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    ...in Tateinheit mit Vertragsbruch, Hausfriedensbruch, Sachbeschädigung und wasweißichnochalles.
    Ganz schlechtes Beispiel Shanau.

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  18. Shanau

    Shanau

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    Ja ich weiß, wegen diverser "Tatbestände" konnten wir dann ja auch mit 2 Wochen Frist raus...war nur so extrem, daß es mir spontan einfiel.

    Aber zum Thema Modernisierung: die Instandhaltung ist ja heut fast zwangsweise (Enev) mit Sanierung verbunden. Eben mal neu verputzen ohne Dämmen geht ja kaum. Neue Fenster - sind auch energetische Sanierung. Was kann man denn am Haus schon noch machen ohne daß die Enev zuschlägt?
    Die Sachen, die man machen kann (innen, zb neue Bäder), macht doch kein Vermieter freiwillig. Kostet ja Geld und mindert die Rendite. In 35 Jahren als Mieterin ist mir das nur ein einziges Mal untergekommen, und auch da wurde anschließend kräftig die Miete erhöht (war Absicht, durch nervige Bauarbeiten die Mieter "rauszukomplimentieren" und anschließend sehr viel teurer neuzuvermieten).
    Instandhaltung ohne Mieterhöhung habe ich noch nie erlebt. Daher bleibe ich bei meiner Meinung: eine Rücklage für Instandhaltung ist in der Miete nicht enthalten. Entweder fällt sie unter Sanierung, oder liegt im Verantwortungsbereich des Mieters (Kleinreparaturen, Schönheitsreparaturen) oder, wenn nicht umlegbar und auch nicht durch Neuvermietung rentabel, wirds einfach sein gelassen und das Haus verkommt.

    Vermieter, die ohne Not oder Profit freiwillig Geld ins Haus stecken, damit die Mieter es schön haben, gehören für mich ins Reich der Legenden.
     
  19. Torian

    Torian

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    Ich habe 6 Jahre bei so einer "Legende" gewohnt: Vor Einzug wurde das WC neu gemacht, Bad war 2 Jahre alt. Wir hatten etwas Mitspracherecht bei der Auswahl von dem neuen Teppich und Kork. Wir durften die Wände streichen bevor die neuen Bodenbelege verlegt wurden. Keine Mieterhöhungen :-) Balkongeländer wurde gegen hübsche Stahlvariante ausgetauscht. Haustüre wurde ausgetauscht. Kein Schneeschippen! Schwäbische Kehrwoche musste gemacht werden, aber die Vermieterin war sehr tauschfreudig!
    Netter Smalltalk im Treppenhaus gehört im ZFH zusammen mit dem Vermieter dazu, aber immer angenehm, nie aufgezwungen :-)
    Wir sind nur ausgezogen weil die Wohnung für 2 Kinder zu klein gewesen wäre und wir ein schönes Grundstück gefunden haben :-)
    Nach unserem Auszug wurde die Fassade gestrichen.
     
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  21. Rahbari

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    Bei uns gibt es ähnliche Überlegungen. Kaltmiete für ne schöne 4-Zimmer-Wohnung in Top-Lage: 1400-2000 kalt. Wäre zwar machbar, aber ich finde es nicht "angemessen". Daher werden wir wohl ein neu zu bauendes Reihenmittelhaus in guter Lage kaufen.

    Aber: von 1%-Finanzierungen würde ich die Finger lassen. Da werdet Ihr nie mit dem Abzahlen fertig. Wir werden 2% + Sondertilgung machen.

    Bei schlüsselfertigen Häusern muss man schon mit 2000 EUR/Quadratmeter Wohnfläche rechnen.
     
  22. Shanau

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    Torian, ich freu mich wenn ich sowas lese.
    Bei uns wars meist das andere Extrem: waren im Urlaub (Campen). Kamen wieder, die Tür aufgebrochen, der Mitbewohner weg. Hatte wohl irgendwie miteinander zu tun. Jedenfalls schloß die Tür nicht mehr, weil das Schloßblech durchs Aufbrechen total verzogen war. Vermieter wurde angerufen, ob er bitte ein neues einbaut. Kurz drauf kam er tatsächlich vorbei, mit einem Hammer... ehe wirs uns versahen, lag das alte Blech aufm Küchentisch und wurde vom Vermieter in Form gehämmert ;)

    Das war dann der berühmte Tropfen wo ich sagte, nur noch Wohnungsgesellschaften. Die schicken Handwerker und diskutieren nicht. Gesagt, getan, wir zogen in eine Wohnung einer AG. Es lief alles prächtig, bis diese sich entschied, das Haus zu verkaufen. An unsere Mitmieter. Kaum war die Tinte unterm Vertrag trocken, hatten wir zufällig ein Problem mit der Klospülung, die nicht mehr aufhörte. Anruf beim neuen Vermieter: "ach, das mach ich schnell selbst". Nach drei Versuchen wars immer noch kaputt, das Wasser lief und lief. Aber Handwerker kostet ja Geld. Ab da hieß die Losung "Eigenheim".

    Nach 13 Mietwohnungen nun endlich Ruhe. Mir tun nur Verwandte/Bekannte leid, die immer noch mieten müssen, die Horrorgeschichten reißen da nicht ab. Selbst vermieten würde ich nie, obwohl wir ja ein Zweifamilienhaus gekauft haben. Nutzen die 200 qm lieber selbst und haben zusammengelegt. Mit Mietern hat man nur Ärger ;)
     
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Miete vs Eigentum / bestandsimmobilien vs Neubau

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