Möglichkeiten für Flachdachoptik

Hallo,

bei uns steht ein möglicher Grundstückskauf (Bayern) an. Das Grundstück unterliegt einem Bebauungsplan, vor dem Kauf würde ich daher gerne die Möglichkeiten ausloten.

Wunsch ist grundsätzlich ein Gebäude mit Flachdach (bzw. mit Flachdachoptik). Die Frage ist nun, ob sich das im Rahmen der Einschränkungen realisieren lässt:

• Die maximale traufseitige Wandhöhe gemessen von OKFF bis Schnittlinie Außenwand/Dachhaut ist limitiert auf 6 Meter, Firsthöhe 9 Meter
• Die OKFF darf maximal 0,3 Meter oberhalb der Erschließungsstraße liegen
• Erlaubt sind Sattel- und Walmdach mit einer Neigung größer 22 Grad, sowie Zeltdach und versetztes Pultdach mit einer Neigung von 5-22 Grad

Die Begründung zum Bebauungsplan besagt, dass im Gebiet explizit Flachdächer und Pultdächer nicht gewünscht sind. Da es sich um ein Neubaugebiet handelt gibt es keine anderen Gebäude auf die man sich beziehen kann.

Das Grundstück selbst hat eine minimale Neigung von der Straße abfallend. Möglichkeiten das untere Geschoss als Kellergeschoss zu realisieren sind theoretisch möglich, würde aber wohl übermäßiges Eingraben erfordern.

Bisherige Ideen:

• Max. Wandhöhe ausnutzen, Dachkonstruktion mit Überstand realisieren und oberhalb der Dachhaut eine Attika aufsetzen: Vermutlich nicht zulässig. Formal wird zwar die Höhe mit den beiden Bezugspunkten eingehalten, aber die Attika kann als Wanderhöhung gewertet werden.
• Split-Level Bauweise, das Erdgeschoss wird im der Straße abgewandten Teil (bergab) um 50 cm abgesenkt, am Eingang nur eingeschossig (ca. 20% der gesamten Erdgeschoss Grundfläche). Unklar ob OKFF pro Wand separat gilt oder ob der Wert am Zugang als Ebene gesamt gilt.
• Reduktion der Raumhöhen auf 2,5 Meter, wird allerdings dennoch sehr knapp und ist eigentlich nicht gewünscht.

Wie ist Eure Einschätzung zum obigen Thema, wie sind die rechtlichen Möglichkeiten bezüglich wörtlicher Auslegung? Evtl. noch andere Ideen, ggf. konstruktiv um Aufbauhöhen zu reduzieren und Platz für eine Attika zu schaffen, etc.?

Danke im Voraus.

 

Ein echtes Flachdach geht nicht, das ist korrekt. Aber es gibt ja Möglichkeiten zumindest optisch ein flaches Dach darzustellen. Ein 5 Grad geneigtes Dach hinter einer Attika ist von unten nicht erkennbar. Dazu muss die Attika gar nicht die gesamte Höhe des Daches abdecken.

Das Problem ist hier die erlaubte Höhe bzw. ob eine Attika überhaupt machbar ist. Die Frage ist daher eher was es für Möglichkeiten gibt die Attika zu realisieren. Siehe die Vorschläge dazu oben, ist die Attika trotz der Angaben zur Wandhöhe zulässig (vorausgesetzt das Dach ist optisch durch einen Überstand außen angedeutet). Oder kann man mit der OKFF was machen um mehr Höhe zu erhalten...

 

Über die vorgegebene Dachneigung will ich mich nicht hinweg setzen. Flachdächer sind zwar unerwünscht laut Begründung, aber immerhin haben sie die flache Neigung von 5 Grad erlaubt. Zudem ist das Gebiet zweigeteilt. Im direkt angrenzenden Mischgebiet sind Flachdächer zulässig.

Ich denke, dass ein Antrag im Rahmen des Plans gute Chancen auf Erfolg hat. Auch ein Telefonat mit dem entsprechenden Zuständigen im Bauamt der Gemeinde machte eher den Eindruck, als gäbe es von der Seite keine grundsätzlichen Widerstände. Vermutlich sind die Einschränkungen ein Zugeständnis an ein paar Betonköpfe im Gemeinderat.

Wenn es gar nicht geht ist es eben so, dann kann ich mich auch mit einem flachen Zeltdach anfreunden. Durch Dachüberstände wird auch das optisch kaum als solches erkennbar sein. Vorab will ich aber zumindest alle Möglichkeiten ausloten und nicht gleich aufgeben.

Um es nochmal zu verdeutlichen, hier eine Planung, die meine Idee umsetzt, im Beispiel sind es 10 Grad, die Attika ist 60 cm hoch:


Die Frage bleibt, was ist bezüglich Attika möglich im Rahmen der Höheneinschränkung, siehe Vorschläge oben.

Die relevanten Maße des Hauptbaukörpers sollen voraussichtlich 16x11 Meter sein. Davon ist abzüglich Ablauf und Attika am Ende 15x10 Meter relevant, also 66 cm Höhe durch die Neigung.

 

Richtig, die 66 cm werde ich nicht von der Raumhöhe abziehen.

Bezüglich der Attika und Wandhöhe befürchte ich auch, dass es angerechnet wird. Die größte Chance auf Erfolg sehe ich bei der Split-Level Lösung.

Bei der Konstruktion würde es vermutlich auf eine Betondecke mit Gefälle plus Dämmung mit weiterem Gefälle hinauslaufen. Also analog zum Flachdach, allerdings mit etwas mehr Neigung.

Steildach habe ich bislang aus optischen Gründen ausgeschlossen. Denke das wird auch so bleiben

 

Die Frage ist was genau der Bezugspunkt OKFF bedeutet. Ist das ein Wert, der über das gesamte Geschoss gilt, oder gilt immer der Wert an der jeweiligen Wand. Falls letzteres bringt es natürlich nix (siehe unten 6,5 Meter). Falls der Wert die blaue Ebene beschreibt kann man das Gebäude entsprechend der Attikahöhe nach unten schieben.



Was wohl sicher funktionieren würde, ist das Absenken des Hauptgebäudes, soweit, dass die Bedingungen für ein Kellergeschoss erfüllt sind. Dafür reicht aber die Geländeneigung wohl nicht aus, bzw. würde der Gartenanteil dann zum Rand des Grundstücks ansteigen. Ganz genau kann ich das aber leider noch nicht sagen, da die Höhenmaße im Gebiet noch nicht verfügbar sind. Kenne nur die Eindrücke von den Besuchen vor Ort.

 

Einschränkungen bezüglich Geländeveränderung gibt es keine. Wenn das Maß an der jeweiligen Wand gültig ist, scheidet diese Möglichkeit wohl aus.

Pultdach ist unzulässig, versetztes Pultdach ist möglich. Ist aber optisch m.E. die schlimmste Dachform. Habe noch nichts optisch Ansprechendes gesehen. Da nehme ich ja lieber das Satteldach Aufgeständerte PV-Anlagen sind nur bei Flachdächern (also im Mischgebiet) zulässig. Der Vorschlag mit den Dachaufbauten ist aber grundsätzlich nicht schlecht. Ggf. könnte man zumindest eine kleine Attika (um die 25 cm) als innenliegende Entwässerung oder ähnliches verkaufen.

Habe auch schon dran gedacht, die Dachkonstruktion einfach umzudrehen. Das Dach hat den niedrigsten Punkt in der Mitte des Gebäudes und steigt nach außen an. Mit geringeren Neigungen ist das ja eine gängige Flachdachkonstruktion. Der First wäre somit rund ums Haus

 

Danke für die subjektiven Einzelmeinungen in den beiden letzten Beiträgen, die haben nur leider nichts mit dem Thema zu tun und enthalten keinerlei Mehrwert. Aber jedem sei sein persönliches Geltungsbedürfnis und begrenzter Horizont gegönnt

Ich würde gerne, wie gesagt, einfach die rechtlichen Möglichkeiten beleuchten. Dazu ist zunächst mal jeder Vorschlag willkommen, sei er noch so absurd. Streichen kann man bei der Planung immer noch. Manchmal entwickeln sich aus abstrusen Ideen gute Lösungen. Und wenn nichts möglich ist, dann passt man sich zwangsläufig an den Bebauungsplan an.

Dachbegrünung ist nicht explizit ausgeschlossen, die Dacheindeckung ist in der Farbgebung angegeben (rot, rotbraun, schwarz, anthrazit). Soll die Dachbegrünung als Kompensation für eine Abweichung zum Bebauungsplan angeführt werden?