Nachbarn aufs eigene Grundstück abböschen lassen?

Hallo Bauexperten,

Grund meiner Anmeldung im Forum ist (leider) nicht mein eigener Bau, sondern der anstehende Bau meines Nachbarn.

Man beachte angehängtes Bild; Grün ist mein Grundstück, zur Straße hin das unterkellerte, 120 Jahre alte Wohnhaus, hinten dran das nicht bewohnte und nicht unterkellerte Nebengebäude.
Rot ist das Grundstück meiner Nachbarn mit dem mindestens ebenso alten, aber abbruchreifen Haus, welches direkt an meine Einfahrt grenzt.

Das Nachbarhaus wird also abgerissen und es wird neu gebaut. Über die Außenmaße sind wir uns auch bereits einig geworden.
Der alte, recht kleine Keller wird dabei auch abgerissen und der Kellerraum großflächig erweitert, er entspricht dann ungefähr der blauen Fläche.

Nun werde ich gefragt ob ich es für den Kelleraushub zulassen würde, dass auf mein Grundstück abgeböscht wird. Meine Einfahrt ist ca. 3,30m breit, ein 1m breiter Weg würde uns für die Bauphase zum Rein- und Rausgehen gelassen.

Als „Gegenleistung“ bekommen wir eine noch zu verhandelnde Summe im Vorhinein überwiesen, die wir dann am Ende der Baumaßnahmen dafür verwenden können, die Hoffläche neu pflastern zu lassen (was der Hof wirklich nötig hat). Angebote dafür hole ich mir grade von den GaLa-Bauern der Umgebung ein.

Bisher war ein von den Nachbarn bestellter Gutachter vor Ort, welcher ein Bestands-Gutachten unseres Hauses angefertigt hat, eine Ausfertigung soll mir noch zugesendet werden.
Zudem ein Mitarbeiter der Erdbau-Firma, nach dessen Meinung alles kein Problem sei, der entstehende Hang wird zusätzliche mit einer Plane ausgelegt, damit unser Fußweg nicht weiter abrutscht.
Der 150km entfernt wohnende Statiker für den Neubau (Bekannter der Familie) habe den Nachbarn telefonisch zugesichert dass eine solche Abböschung unproblematisch und Gang und Gäbe sei. Schließlich wisse die Firma auch was sie mache und habe einen Ruf zu verlieren.

Wer bis hierhin gelesen hat, vielen Dank Nun meine Fragen:

- Mein Haus steht auf einem Sockel, der Kellerboden ist ca. 1,80m unter Bodenniveau. Man konnte mir bisher nicht genau sagen wie tief der Boden ausgegraben wird, geschätzt wird um die 3m. Besteht Gefahr für mein Haus, dass es Risse bekommt oder gar abrutscht?

- Gleiche Frage für das Nebengebäude, welches gar keinen Keller hat. Hier meinte der Mitarbeiter der Erdbau-Firma, dass man „evtl. noch etwas vom Hang abfangen müsste“.

- Der abgeböschte Bereich soll auf Bodenniveau -30cm aufgeschüttet und verdichtet werden um Platz für die Pflaster-Tragschicht zu lassen.
Wie hält man so etwas am besten schriftlich fest und wie können wir sicherstellen dass im Falle eines Falles (Nachbar geht pleite, stößt etwas zu, etc.) so weiter/-zurück gebaut wird, dass wir mit dem vorher überwiesenen Geld unseren Hof wieder anständig machen können?

- Die Alternative zur Abböschung ist ja das Setzen einer Spundwand (oder wie man das alternativ noch ausdrücken kann). Wäre für den Nachbarn aufwendig und teuer, daher natürlich auch die Bereitwilligkeit uns den Hof komplett neu zu pflastern.
Wie schätzt ihr das Risiko des Einsetzen einer Spundwand für meine Gebäude allgemein ein? Ist das durch das Einstampfen/Einvibrieren am Ende für mich die risikoreichere Variante gegenüber dem Abböschen?

- Ist die Sorge um Schäden an meinem Heim berechtigt oder übertrieben? Sollte ich weitere Vorkehrungen (eigenen Statiker/Gutachter auf Kosten des Nachbarn beauftragen) treffen, damit sich das wenigstens mal ein Unbefangener vor Ort anschaut?

- Was kosten 10m Spundwand schätzungsweise? Habe ich die neue Hofpflasterung als Gegenleistung zu niedrig angesetzt?


Ihr merkt ich bin Laie was die Thematik angeht. Bisher ist das Verhältnis mit den zukünftigen Nachbarn gut und es wäre schön wenn das so bleiben kann, ich denke da ist man beiderseitig bemüht. Nichtsdestotrotz möchte ich kein unnötiges Risiko eingehen und vor allem auch unnötigen Stress vermeiden. Wenn am Ende ein schicker Hof mit ein paar Extras rausspringt wäre das toll, allerdings ist mir das nicht alles wert…

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung meiner Fragen!

Gruß
Marius

 

Vielen Dank an alle, eure Ratschläge und Denkanstöße helfen mir weiter.

Ein guter Hinweis war das Baugrundgutachten.
Ich habe meinen Nachbarn danach gefragt und er hat es mir zugesendet.
Und siehe da, damit hat sich das Thema Abböschen für mich doch sehr schnell erledigt.

Ich zitiere einmal die wichtigsten Abschnitte:

9.1 Unterkellerung
Nach unserem Kenntnisstand kann insbesondere das östlich anschließende Nachbargrund-

stück nicht in Anspruch genommen werden. Die Herstellung einer Baugrubenböschung oder

eines Verbaus auf dem Nachbargrundstück kommen damit nicht in Frage. Die bislang vorge-

sehene Planung bzgl. des Kellergeschosses (siehe auch Bilder 1 und 3) ist in der Form prak-

tisch nicht ausführbar. In Abstimmung mit dem planenden Architekten wird diese Variante

verworfen. Damit verbleiben noch folgende Möglichkeiten für eine Unterkellerung:


1. Abgeböschte Baugrube: Da es sich bei den anstehenden Böden überwiegend um Kie-

se und Sande handelt, wären diese unter 45° abzuböschen. Bei einer Aushubtiefe von

geschätzt mindestens ca. 3,3 m (abhängig von Bodenplattendicke, Dämmung etc.) und

Arbeitsraumbreiten von mindestens 0,6 m, ist ein Abstand der Kelleraußenwände zu

den Grundstücksgrenzen von ca. 4 m erforderlich (siehe Bild 4). Dieser Keller würde

dann z.T. unter den aufgehenden Geschossen liegen und z.T. westlich davon. Das be-

deutet auch, dass diese Variante statisch aufwendig und anspruchsvoll (mit entspre-

chenden Kosten) verbunden ist.

2. Baugrubenverbau: Entlang der Ostseite könnte z.B. eine Trägerbohlwand hergestellt,

die noch auf dem eigenen Grundstück liegt. Im Schutze dieses Verbaus könnte dann

ein Keller hergestellt werden. Die Kelleraußenwand liegt dann allerdings nicht mehr auf

der Grundstücksgrenze und damit auch nicht unterhalb der Außenwand der aufgehen-

den Geschosse. Es muss dann mit einer Auskragung gerechnet werden.

Da zum aktuellen Zeitpunkt nicht feststeht, welche Variante in Frage kommt bzw. ob über-

haupt ein Keller ausgeführt werden soll, wird gemäß der Vorgabe der Bauherrschaft für das

vorliegende Gutachten davon ausgegangen, dass der Neubau ohne Unterkellerung ausge-

führt wird.


9.2 Nicht unterkellerte Variante

Die Oberkante Fertigfußboden des Erdgeschosses soll gemäß [3] auf 128,70 m NN und da-

mit geringfügig über der aktuellen Geländeoberfläche zu liegen kommen. Oberflächennah

sind aufgefüllte Schichten vorhanden, die locker gelagert sind. Von einer Gründung auf die-

sen Schichten wird abgeraten, da mit ungleichmäßigen und z.T. größeren Setzungen gerechnet werden müsste. Unterhalb von ca. 1 m unter GOK stehen gut tragfähige quartäre

Kiese und Sand bis in größere Tiefen an, die zur Gründung des geplanten Wohnhauses gut

geeignet sind. Es wird deshalb empfohlen, das Wohnhaus auf Streifen- und Einzelfundamen-

ten zu gründen, die bis auf die quartären Kiese und Sande herabzuführen sind.


11 Baugrube und Sicherung der Nachbarbebauung

Bei der Herstellung der Baugrube bzw. der Fundamentgräben sind die Vorgaben der DIN

4124 zu beachten. Die Fundamentgräben können kurzfristig voraussichtlich überwiegend

unter 90° abgeböscht werden. Die Gräben sind dann bis zur Unterkante der statisch erfor-

derlichen Fundamente mit Magerbeton aufzufüllen.
...
Im nordöstlichen Teil des Grundstückes schließt der geplante Neubau an den Bestand auf
dem Nachbargrundstück an. Hier ist im Vorfeld der Baumaßnahme mittels Schürfen die
Gründungssituation des Nachbargebäudes zu erkunden. Ggf. werden hier Unterfangungs-
maßnahmen erforderlich. In diesem Zusammenhang wird auch auf die Ausführungen in der
DIN 4123 verwiesen.

Das Gutachten ist von Januar, da hatten wir noch nicht über eine eventuelle Abböschung gesprochen, ich denke deswegen kommt der Wortlaut am Anfang in Absatz 9.1 zustande.
Ändert aber nichts an der Sache, denn wenn ich es richtig verstehe brauchen sie um auf 3,3m Tiefe zu kommen inklusive Arbeitsraum geschlagene 4m Abstand ab Böschungskante. Wir hätten maximal 2,3m zu bieten...

Ich bin nun verwundert bis verärgert und werde als nächstes mal mit dem Nachbarn klären weshalb man hier bewusst entgegen dem Bodengutachten handeln wollte.
Bin mir noch nicht ganz sicher ob man mir die Erkenntnisse aus dem Gutachten bewusst vorenthalten wollte (schließlich habe ich es auf Nachfrage direkt zugeschickt bekommen) oder ob man das Gutachten als vernachlässigbare Theorie annimmt und der Praxiserfahrung der Firma/des Statikers schlicht mehr vertraut.

Eine Abböschung auf mein Gelände ist damit für mich vom Tisch.
Einziger Deal den ich mir noch vorstellen kann ist die Erstellung eines Verbaus auf meinem Grundstück, so dass der Nachbar zumindest die Kellerwände an die Grenze bauen kann und um eine Auskragung bzw. den Verlust von nutzbarer Grundstücksfläche drumrum kommt. Gegenleistung wäre nach wie vor eine komplett neu gepflasterte Hoffläche auf meinem Grundstück.

Inwiefern macht es Sinn zu versuchen bei der Art des Verbunds mitzureden bzw. diese bei o.g. Deal zu diktieren? Gibt es Möglichkeiten eines Verbunds die schonend für mein Haus errichtet werden können (ohne Einvibrieren)?

Diesbezüglich findet sich folgendes dazu im Gutachten:

Zur Erkundung des Baugrunds wurden auf dem Grundstück eine Kleinrammbohrung mit der
Rammkernsonde (RKS 1) bis 7 m unter GOK und eine Sondierung mit der schweren Ramm-
sonde gemäß DIN EN ISO 22476 (DPH 1) bis 3 m unter GOK ausgeführt. Die DPH musste
aufgrund hoher Sondierwiderstände in der genannten Tiefe vorzeitig abgebrochen werden.
...
Unterhalb der Auffüllungen folgen bis zur Endtiefe der Sondierungen quartäre Kiese und
Sande mit schluffigen und z. T. steinigen Nebenbestandteilen. Die Sondierwiderstände stei-
gen schnell auf 100 Schläge pro 10 cm Eindringtiefe an, so dass die DPH 1 vorzeitig in einer
Tiefe von 3 m unter GOK abgebrochen werden musste. Die Lagerung der Kiese und Sande
ist damit dicht.

Klingt für mich nicht danach dass ein Verbau nicht möglich ist, denn von Fels o.ä. ist nicht die Rede?

Die Vermutung von Dachs ist richtig, ich hatte im Eingangs-Beitrag vom Beweissicherungs-Gutachten gesprochen.
Messmarken hat hier allerdings niemand gesetzt. Wozu dienen diese?

Da der hintere Teil des Neubaus direkt an mein nicht unterkellertes Nebengebäude anschließen wird, ist mir auch der 2. Absatz von Punkt 11 ins Auge gestochen.
Meines Wissens wurden solche Schürfungsarbeiten bisher nicht durchgeführt. Aus eigenen Grabungen bei mir im Garten weiß ich dass ein Fundament (oder was man damals darunter verstand) bis in 80 cm Tiefe geht.
Soll ich auf die Schürfungsarbeiten bestehen und wie kann ich sicherstellen dass die richtigen Maßnahmen getroffen werden um mein Gebäude zu unterfangen, falls tiefer als meine Gründungssohle gegraben werden soll?


Ein weiteres Mal vielen Dank an alle die sich hier aktiv beteiligen!

Gruß
Marius

 

Hallo zusammen,

der Vollständigkeit halber und aufgrund neuer Ereignisse und Fragen möchte ich kurz erklären wie es weiter ging.
Im August haben wir den Nachbarn die Abböschung auf unser Grundstück telefonisch verwährt. Mit dem Hinweis, dass ich eine Abböschung höchstens in Erwägung ziehen würde, wenn es einen Nachtrag für das Bodengutachten gäbe, was die gewünschte Vorgehensweise in Betracht zieht und diese als möglich erachtet wird.
Die Anfertigung eines Nachtrages sei wohl sehr teuer und man wolle das Geld nicht umsonst ausgeben. Anscheinend hat man das dann wirklich nicht mehr in Betracht gezogen, wir haben jedenfalls nichts mehr davon gehört.

Zwischenzeitlich wurde das Projekt dann an ein lokales Projektbüro abgegeben, die Kommunikation läuft seit dem (meistens) nicht mehr direkt mit dem Nachbarn sondern dem Projekt(/Bau?-)leiter.

Ende Oktober dann die Info dass im November der Abriss beginnen soll.
In dem Zusammenhang auch nochmal Diskussionen mit den Nachbarn um eine dünne 14qm-Grenzmauer auf meiner Seite. Diese ist später von der Nachbarfassade vollständig verdeckt. Im August sollte sie noch auf Wunsch der Nachbarn weg, dann auf einmal nicht ("mal abwarten ob sie es übersteht"). Optisch war sie nicht schön und ich wollte sie weg haben. Um weitere Diskussionen zu vermeiden habe ich sie an nem Samstag selbst weggehauen und abtransportiert.
Zwischenzeitlich nochmal Vorwürfe der Nachbarn, wir hätten mit unseren Überlegungen und Unsicherheiten das Bauvorhaben verzögert, Kosten verursacht etc... Wirklich (nicht) witzig bei der Informationsgrundlage die man uns gegeben hat.

Nach erfolgtem Abriss Mitte/Ende November rief mich der Abrissunternehmer und spätere Tiefbauer an und wollte mir die Abböschung nochmal schmackhaft machen. Er hätte ja jetzt eine gewisse Summe Geld bekommen mit der er haushalten muss und für mich würden auch 2-3k € rausspringen.
Immer noch gleiche Informationsgrundlage, war es mir nicht wert, habe abgelehnt.

Seit dem hat sich auf dem Grundstück nicht viel getan, außer dass sie einen riesigen Bagger abgestellt haben.

Vor kurzem stand nun der Bauleiter bei mir auf der Matte, auch wieder mit dem dringenden Wunsch seiner Bitte um eine Abböschung nachzukommen. Würde alles viel schneller gehen, viel weniger Aufwand für alle, etc. Und unser vorhandenes Hofpflaster würde man in den betroffenen Bereichen dabei auch noch gleich begradigen
Er hat sich diesmal mehr Mühe gegeben und mir die angehängte Skizze gezeigt um das Vorhaben zu verbildlichen. Das bunte ist die Erde unter unserer Einfahrt, rechts davon ist mein Haus, links ist die Kellerwand der Nachbarn dargestellt.
Die im Baugrundgutachten geforderten 45° Böschungswinkel könnte man guteinhalten in dem man den letzten Meter in die Tiefe senkrecht abböscht, das würde gehen.

Ist das überhaupt legitim? Warum war im Baugrundgutachten von sowas nicht die Rede? Wirkt soweit unten in der Tiefe nicht viel mehr Druck der darüber liegenden Erde, dass das ganze abzurutschen droht? Ist die senkrechte Abböschung nur eine Verschönerung auf dem Papier für mich?

Wohlgemerkt, es hat sich nach wie vor keiner jemals angeschaut wo die Gründungssohle unseres Hauses liegt. Wäre angeblich nicht relevant.
Immerhin konnte er mir jetzt die erforderliche Tiefe der Baugrube nennen, die mit 2,7 m deutlich weniger ist als einst befürchtet/angenommen, schafft dann auch in der Ebene mehr Spielraum.

Dem Wunsch nach einem Nachtrag des Baugrundgutachtens wollte man wohl immer noch nicht nachkommen, in ein Gutachten "könne man immer viel reinschreiben", wichtiger wäre es was die Realität zeigt etc.
Aber es würde dann eine schriftliche Vereinbarung zwischen mir und dem Nachbarn zustande kommen, die mir die Behebung aller Schäden etc. zusichert.

Auf Nachfrage hat er dann doch noch mehr "Lohneswertes" für uns in Aussicht gestellt als die Begradigung des Hofpflasters. Näher im Detail haben wir das nicht erörtert, denn nach 2 Tagen Überlegen habe ich wieder dankend abgelehnt.

Für mich stimmt die Sache auf dem Papier einfach nicht und ein Bauleiter kann mir wirklich alles erzählen, ich hab halt keine Ahnung davon. An seiner Stelle wäre ich das ganze auch anders angegangen, mindestens mal mit einem Gutachten (wird ein vielfaches günstiger als der Verbau sein), evtl. einem Entwurf der Vereinbarung die ich und der Nachbar unterzeichnet hätten, einem finaziellem "Lockangebot" für mich, etc. So musste ich immer alles erfragen und hab außer der Skizze nie was schwarz auf weiß gesehen.
Mir geht es da kaum um die Komforteinbußen einer schmäleren Einfahrt, die hätte ich mit einem "kleinen" Anreiz sicher in Kauf genommen. Aber ich habe keine Lust auf Stress bei eventuellen Schäden, Rum-Klagerei etc. Schon so muss ich hoffen dass meinem Oldtimer-Häusschen nix passiert...

Heute haben sie den Riesen-Bagger übrigens wieder abgeholt. Der Baggerfahrer, mit dem ich mich zwischendrin immer wieder gut unterhalten hab, meinte "ob ich Stress machen würde" und was denn los sei, warum ich nicht abgraben lassen wollen würde, würde sich doch voll lohnen für mich etc, jetzt müsste man den Bagger wieder abholen, der Transport würde 1500 Euro kosten, etc. Warum man den Bagger abgeholt hat, konnte er mir nicht genau sagen (kam bisschen die Sprachbarriere dazu).
Habt ihr eine Idee?

Mit dem Bagger war wohl eine voreilige Aktion, scheinbar ist man davon ausgegangen mich überzeugen zu können, trotzdem es schon im August mit dem Nachbar klar war dass wir die Abböschung mit den gegebenen Informationen nicht wollen.
Bin gespannt wo das noch hingeht.

Wer mag kann ja was auf meine Fragen oben schreiben, würde mich interessieren. Auch wenn meine Entscheidung steht und ich daran festhalten möchte.

Ansonsten war ich jetzt auch wieder dankbar um eure Beiträge, es hat geholfen sich nach Monaten wieder in eure (und auch meine) Gedanken einlesen zu können um das ganze nochmal gescheit zu bewerten.

Lieben Gruß
Marius