Neubau 2 Reihenhäuser; wer muss beim Bau ohne Keller die Stützwand errichten/bezahlen

Diskutiere Neubau 2 Reihenhäuser; wer muss beim Bau ohne Keller die Stützwand errichten/bezahlen im Tiefbau Forum im Bereich Neubau; Hallo Forumsfreunde. Ich bin bereits seit länger Zeit auf der Suche nach einer fundierten Aussage, habe mich gestern NEU hier im Bauexpertenforum...

  1. #1 pinkfly30, 13. Juni 2012
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    Hallo Forumsfreunde. Ich bin bereits seit länger Zeit auf der Suche nach einer fundierten Aussage, habe mich gestern NEU hier im Bauexpertenforum angemeldet mit der Hoffnung hier geholfen zu bekommen.

    Problematik:

    Mein Bruder und ich haben uns 2 Grundstücke(Mittelreihenhäuser,67105 Schifferstadt in RheinlandPfalz) in einem Neubaugebiet gekauft(nebeneinander liegend), wo wir eben jeweils ein kleines Haus errichten möchten.
    Beide Häuser sollen OHNE Keller gebaut werden. Die angrenzenden Grundstücke jeweils von mir und meinem Bruder sind noch nicht verkauft - daher ist unklar ob der Bau mit oder ohne Keller erfolgt.
    Unsere Baugenehmigung ist weitgehend durch, rechnen mit Baubeginn in ca 2-3 Wochen.

    Nun wird die Frage bzgl. der Stütwand jeweils zum Nachbar immer akuter. Laut Architekt wäre ich nicht verpflichtet eine Stützwand unter meiner Bodenplatte zu errichten(falls der Nachbar mit Keller baut, damit meine Bodenplatte nicht untergraben wird).
    Jedoch habe ich ein ungutes Gefühl. Wer garantiert mir das hier seitens des Nachbars ordentlich gearbeitet wird? Wenn tatsächlich in 5 Jahren in meinem Haus Rissbildung beginnt ist die Nachweiserbringung der Ursache nahezu unmöglich.

    Habe gehört dass es wohl eine Regelung gibt, dass ich 14 Tagen vor Baubeginn verpflichtet bin, meinen derzeitigen Nachbar darüber zu informieren, dass mein Bau ohne Keller erfolgt - hier auf dessen ausdrücklichen Wunsch & Kostenübernahme eine Stützwand errichtet werden kann - bei Übernahme der Kosten.

    Hat jemand dafür verlässliche Infos oder schon Erfahrungen damit gemacht?
    Ich bin Laie, versuchen hier unser kleinen Wohntraum zu verwirklichen, habe aber riesige Angst jetzt bereits ein elementaren Fehler zu begehen, gleichzeitig habe ich aus Kostengründen auf den Keller verzichtet, möchte daher nicht ohne weiteres eine Stützwand auf meine Kosten i.H.v. 5.000€ errichten, dass ggf. der künftige potenzielle Käufer die Möglichkeit des Kellerbaus habe.

    Vielleicht gibt es ähnliche Themen bereits, konnte nichts finden. Wäre super dankbar für zahlreiche Antworten...

    Mit besten Grüßen...
    Vielen lieben DANK
     
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  3. Julius

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    Wem gehören denn die beiden betroffenen Nachbargrundstücke derzeit?
     
  4. #3 pinkfly30, 13. Juni 2012
    pinkfly30

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    Hallo.
    Habe eben nochmals mit dem Katasteramt telefoniert.

    1. Grundstück (derzeit noch der Stadt, steht allerdings zum Verkauf)
    2. Grundstück (MIR)
    3. Grundstück (meinem Bruder)
    4. Grundstück (Privatperson, Grundstück als Kapitalanlage, will es ggf. in einigen Jahren
    verkaufen)

    Gruß
     
  5. willi22

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    Hallo,

    ich würde zu allererst mal schauen, was euer Nachbarrecht in RLP zum Thema hergibt. Hier müsste auch was zur Anzeigenpflicht stehen- für Ba-Wü ist dies mit dem 14 Tagen so wie Du geschrieben hast. Grundsätzlich hat derjenige der vertieft die Kosten zu tragen. Eine Verpflichtung zur Herstellung einer Stützwand auf eigene Kosten besteht aus meiner Sicht nicht.
    Wenn es wirklich zu einer Unterfangung kommen sollte, kann ich aus meiner eigenen Erfahrung raten, zur Überwachung eigenen Sachverstand "einzukaufen".
     
  6. #5 pinkfly30, 13. Juni 2012
    pinkfly30

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    OK! Vielen Dank für diese ersten Infos...

    Wie würde sich Sachverstand "einkaufen" aus Ihrer Sicht gestalten?
    Ist da ein Nachbarschaftsstreit nicht bereits vorprogrammiert? Wenn ich einen Gutachter beauftrage, sind die Kosten nicht bald so hoch wie vorab gleich eine Stützwand zu errichten?

    Vielen Dank für die ersten Antworten...

    würde mich über weitere Meinungen sehr freuen...
     
  7. #6 pinkfly30, 13. Juni 2012
    pinkfly30

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    Hallo nochmals,
    habe jetzt bei www.baurecht.de das Nachbarschaftsrecht in RLP überflogen, konnte zu meiner Problematik nichts passendes finden, hier sind Themen wie Erstellung und Erhaltung von Grenzwänden, Hammerschlags und Leitungsrecht, Fenster- & -Lichtrecht geregelt. Vielleicht habe ich es aber auch nicht gefunden oder man muss es ableiten. Würde mich über weitere Hilfe sehr freuen.
     
  8. ktown

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    Also sie sind nicht dazu verpflichtet Geld aus dem Fenster zu werfen. Genauso sind sie nicht dazu verpflichtet den Nachbar dahingehend zu unterrichten, dass sie ohne Keller bauen (genauso auch umgekehrt).

    Der Nachbar muß sich jedoch, sollte er später mit Keller bauen wollen, Schutzmaßnahmen mit einplanen um Ihr Gründung nicht zu gefährden.
    Dies ist halt ein Kostenrisiko, dass der Nachbar tragen muß. Wie heißt es doch so schön: Wer zuspät kommt, den bestraft das Leben.
    Natürlich ist es nicht falsch, wenn man während der Erstellung des Kellers auf dem Nachbargrundstück gut dokumentiert. Ob man hierfür einen Sachverständigen (auf eigene Kosten) hierzu beauftragt, oder selbst die Kamera zückt, dass bleibt einem selbst überlassen.

    Grundsätzlich bleibt es bei Schäden beim Verursacherprinzip und egal ob Bildchen gemacht oder nicht, es wird dann auf einen Prozess hinauslaufen.
     
  9. Thomas B

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    Mal anders gedacht: Sie sind nett und gründen Ihr Haus tiefer (wie tief eigentlich? Da müßte man ja schon mal wiessen wie tief ein evtl. später zu errichtender Keller auf Nachbars Scholle wird!). Also...Sie gründen exakt so tief, daß es passen könnte.

    Hierzu aber müssen Sie ausschachten (um da runter zu kommen). Dabei wird auch auf Nachbars Grundstück wohl eine Baugrube entstehen, außer Sie bauen mit verbau (TEUER!). Also angenommen: Baugrube beim Nachbar.

    Nun baut Ihr Nachbar eines schönen Tages. Aber ohne Keller. Prima. Nun muß er aber auch tiefer gründen, da er sein Fundament nicht mehr auf "gewachsenen Boden" gründen kann, denn den haben Sie ihm ja beim Bau Ihres Hauses weggegraben.

    Fazit: Wie man's macht, macht man's verkehrt!

    Am besten Sie reden mal mit den Eigentümern, was bei denen und natürlich bei Ihnen geplant ist.

    Thomas
     
  10. #9 pinkfly30, 13. Juni 2012
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    OK. Dankeschön für die Antwort! Leider ist das an mich angrenzende Grundstück noch städtisch und noch nicht verkauft - daher ist die Rückrsprache mit dem künftigen Eigentümer(Nachbarn) nicht möglich :-(((
     
  11. Julius

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    Ja, biete den beiden Eigentümern schriftlich an, daß sie jetzt gegen Übernahme der Mehrkosten eine Tiefergründung bekommen können.
    Stelle dabei gleich in Aussicht, daß Du später KEINE Zustimmung zur Unterfangung erteilen wirst!

    Das würde de facto bedeuten, daß die betreffenden Nachbarhäuser dann auch nur OHNE Keller errichtet werden könnten, was eine gewisse Wertminderung jener Grundstücke darstellt.
    Insofern läge die Tiefergründung auch im wirtschaftlichen Interesse der Nachbargrundstückseigner (außer, es ist schon klar, daß dort sowieso ohne Keller gebaut werden wird).
     
  12. Thomas B

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    Hatte es schon per PN geschrieben: ich würde, wenn feststeht das Nachbar mit Keller bauen wird, selber tiefer gründe. Zwar muß ich das nicht, aber die Gefahr, daß später durch mangelhafte Ausführung (unterfangung ist ja schon mal so ein Ding...) des Nachbarn bei mir Schäden entstehen, würde ich im Vorfeld zu verhindern versuchen. Lieber ein paar Euronen ins Fundament stecken und gut ist.
     
  13. Julius

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    Aber die mit dem jetzigen!
    Und da für ein Grundstück, welches Bauen auch mit Keller erlaubt, vermutlich ein höherer Preis zu erzielen sein wird als für eines mit "Vollkellerverbot" (und darauf würde es de facto hinauslaufen, wenn Du keine Zustimmung zur Unterfangung erteilst), sollte auch die Kommune ein Interesse an dieser Investition (oder einem schnellen Verkauf) haben.
     
  14. #13 pinkfly30, 13. Juni 2012
    pinkfly30

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    wie gesagt, hatte erst heute morgen mit dem Bauamt telefoniert, diese interessiert das ganze Thema mehr oder weniger gar nicht. Die Aussage war: Sollte ich ohne Keller bauen, muss der Nachbar sicherstellen, dass die Verrichtung der Erdarbeiten ordnungsgemäß erfolgt - ob mir dies als Sicherheit ausreiche müsste ich selbst entscheiden, es würde sich schließlich um mein Geldbeutel handeln. Da mein derzeitiger Nachbar die Gemeinde Schifferstadt ist lässt sich dahingehend auch nicht verhandeln - sie werden mir sicherlich keine Ausgleichsleitungen erbringen, wenn ich meine Bodenplatte abstütze =(
     
  15. willi22

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    So ganz stimmt das für Rheinland Pfalz nicht, wenn man sich §16 aus dem Nachbarrechtsgesetz anschaut. Unter bestimmten Vorraussetzungen muss man das wohl dulden (d.h. heist natürlich nicht das dies ohne Zustimmung erfolgen kann):

    Muß der Nachbar zur Errichtung seines Gebäudes seine Grenzwand tiefer als die zuerst errichtete Grenzwand gründen, so darf er diese unterfangen, wenn keine erhebliche Schädigung des zuerst errichteten Gebäudes zu besorgen ist und das Unterfangen nur mit unzumutbar hohen Kosten vermieden werden könnte.
     
  16. kayooo

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    Hallo,
    ich seh da eigentlich keine Probleme!

    Sie stimmen einer Unterfangung Ihres Hauses nicht zu. Sie müssen das nicht begründen. Und das würde ich jetzt schon schriftlich gegenüber dem jetzigen Nachbarn tun. Der kann sich dann später beim Käufer nicht rausreden er hätte von nichts gewusst. Mir ist schon klar warum den derzeitigen Grundstückseigentümer das nicht interessiert. Daher SCHRIFTLICH Einschreiben mit Rückschein. Und dann abwarten was passiert.

    Fiktion:

    Das Grundstück wird verkauft und der Eigentümer will bauen - welche Möglichkeiten hat er?

    1. Er baut ohne Keller - alles paletti, naja fast, reden muss man schon miteinander.
    2. Er baut mit Keller. Bei fehlender Zustimmung zur Unterfangung bleiben ihm dann nur ein Teilkeller der so weit von Ihrem Haus weg ist, dass er sie nicht danach fragen muss oder er handelt mit Ihnen eine Nachbarschaftsvereinbarung aus in der Unterfangung und Entschädigungen geregelt sind. Eine weitere Möglichkeit sind aufwendige und teure Spezialtiefbaumaßnahmen wie z.B. eine Pfahlwand auf dem Nachbargrundstück. Danach muss man Sie nicht fragen - aber die Kosten für solche Maßnahmen sind von einem Häuslebauer auf dem "Schuldenhügel" nur schwer zu verdauen - sodass sie vermutlich nicht wirtschaftlich sind.

    Also ... Brief an den derzeitigen Grundstückseigentümer mit eindeutiger Willenserklärung bzw. nicht Willenserklärung und dann "hang loose".

    kayooo
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 14. Juni 2012
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    Bliebe nur zu hinterfragen, ob ein derart schwerwiegender Eingriff in die Eigentumsrechte eines Nachbarn überhaupt zulässig ist.

    Kauft man ein grosses Grundstück und verkauft es mit so einer Klausel in Teilen, mag das gehen, weil es unter die Vertragsfreiheit fallen dürfte.
    Aber einen Eigentümer nachträglich durch eine solche Klausel das Recht auf einen Keller zu nehmen/einzuschränken, halte ich als einseitigen Rechtsakt (Brief an ....) für absolut unzulässig.

    Genausogut könnte ich meinem Nachbarn schreiben, er müsse jeden Morgen die Zeitung von einer nackten Blondine mit Traummassen reinholen lassen, weil ich das so will.
    Das dürfte auch höchstens für Belustigung auf der Gegenseite sorgen.
     
  18. #17 Skeptiker, 14. Juni 2012
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    Genau das möchte ich noch einmal nachdrücklich bestätigen! Und man kann es des dem Nachbarn auch mit jeder der erörterten Varianten später besonders schwer machen.

    Es empfiehlt sich, genau das zu machen, was man als Bauherr zum Baubeginn für sich selbst will, nichts anderes. Besonders empfiehlt sich dies, wenn es noch keine konkreten Baupläne des Nachbarn gibt, wie hier anscheinend der Fall. Pläne ändern sich immer wieder, vage Pläne sowieso. Daher geht es allermeistens schief, wenn man soetwas passgenau vorbereiten will. Und eine Kostenübernahme für eine vorauseilend und ohne feste Vereinbarung erbrachte Vorleistung gibt's sowieso nicht. Ideal wäre eben gleichzeitig zu bauen, aber das gelingt nur selten.
     
  19. kayooo

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    Ich brauche einer Unterfangung auf meinem Grund nicht zustimmen. Da können die anderen Verträge abschließen wie sie wollen.
     
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  21. ThomasMD

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    Wie kommst Du zu dieser Meinung? Hast Du hier ein entsprechendes Urteil oder Gesetz für mich?
    In Post #14 von mir ist das entsprechende Nachbarrechtsgesetz von Rheinland - Pfalz (§16) aufgeführt. Hiernach muss man sehr wohl eine Unterfangung dulden, wenn gewisse Vorraussetzungen erfüllt sind.
     
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