Neubau Fragen: Grundstück begradigen, Keller ja/nein, zweigeschossiges Aussehen, weitere Planung

Diskutiere Neubau Fragen: Grundstück begradigen, Keller ja/nein, zweigeschossiges Aussehen, weitere Planung im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Liebe Bauexperten, falls dieses Forum nicht die richtige Stelle ist, um diese Fragen zu stellen, dann bitte ich um Nachsicht und Hinweis ... Ich...

  1. #1 HaeuschenKlein, 28.06.2020
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    Liebe Bauexperten,


    falls dieses Forum nicht die richtige Stelle ist, um diese Fragen zu stellen, dann bitte ich um Nachsicht und Hinweis ...
    Ich habe da ein paar Fragen und wäre für Anregungen zum „Weiterdenken“ sehr dankbar.
    Falls noch wichtige Fakten fehlen, bitte ich auch um einen entsprechenden Hinweis.


    Wir haben ein Baugrundstück gekauft.

    Das Grundstück befindet sich in einem Neubaugebiet in Niedersachsen und der B-Plan ist zu Beginn des Jahres in Kraft getreten. Dort sind um die 20 Grundstücke, die alle verkauft sind.
    Ich habe gerade herausgefunden, dass ich den Plan noch nicht einstellen kann ...
    Es ist etwa 660 m2 groß und entlang der Straße etwa 25 m breit und etwa 26 m nach hinten raus lang.
    Es gibt entlang der Straße, also von Ost nach West, einen Höhenunterschied von etwa 1,30 m, der etwa gleichmäßig über das gesamte Gelände verläuft.

    Der B-Plan enthält die Regelung, dass das Baufenster 3 m Abstand von der Straße haben muss und hinten 5 m von der Grundstücksgrenze und Garagen und Carports nur innerhalb des Baufensters, also dann 3 m von der Straße entfernt gebaut werden dürfen.

    Ansonsten ist
    - eingeschossige, offene Bauweise vorgeschrieben, GFZ 0,35,
    - geneigtes Dach mit 30 - 45 Grad Neigung mit Hauptfirstrichtung Ost-West (wobei eine Garage mit Flachdach auch zulässig wäre oder Dach wie beim Haus) und
    - eine maximale Sockelhöhe von 50 cm über dem höchsten natürlichen Geländepunkt,
    - sowie eine maximale Drempelhöhe von 1 m.
    - (Man darf auch nur weiß/graue Häuser mit einfarbigen rot/ braunen Dächern haben, was durch entsprechende RAL- Farben festgelegt ist und die „Grünordnung“ ist detailliert vorgegeben).

    Es soll ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage werden. Über die Größe sind wir uns noch nicht ganz klar 120 oder eher 150 m2, ich versuche mir anhand von DIN276 erstmal eine laienhafte Vorstellung davon zu bekommen, was sowas kostet und wie es mit unserem „Rest“-Budget von ca. € 275000 zusammen passt (Das Grundstück und so gut wie alle Erwerbs- und Erschließungskosten sind bezahlt.) Bungalow gefällt uns nicht; es sollen dann schon zwei Etagen werden, siehe dazu unten.

    1. Frage: Wie löst man das mit dem Gefälle?
    1. so lassen - und der Garten ist dann auch mit Gefälle?
    2. soviel aufschütten, dass das Grundstück insgesamt die ebene Höhe vom höchsten Punkt hat?
    3. Soviel ausbaggern, dass es die ebene Höhe vom tiefsten Punkt hat?
    4. den Boden gleichmäßig verteilen und auf mittlerer Höhe nivellieren?
    Ich habe mal überschlägig gerechnet, dass für Variante 2 der Aushub vom Keller, falls wir denn einen haben werden, und das Haus etwa 10x10 m groß und 3- 4 m tief ausgebaggert wird, reichen würde. Könnte man diesen Aushub dann früher oder später einfach gleichmäßig auf dem Grundstück verteilen und noch etwas Mutterboden drüber, oder ist diese laienhafte Idee für die Nivellierung völlig abwegig?

    In der südlich gelegenen Parallelstraße, wo vor etwa 20 Jahren die Häuser gebaut wurden und wo die Hanglage ähnlich ist, sieht es für mich so aus, als ob dort alle Varianten vorkommen.

    Erst auf einem Grundstück im Neubaugebiet, das von unserem etwas entfernt liegt, haben Bauarbeiten begonnen, dort sieht es so aus, als ob Variante 2 umgesetzt wird, da zum tiefer liegenden Nachbarn große L-Steine über die gesamte Grundstücksgrenze gesetzt werden.

    2. Frage: Wie findet man die Entscheidung Keller ja/ nein, wenn die Entscheidung im Wesentlichen anhand möglicher Kosten für den Keller aufgrund der Untergrundzusammensetzung getroffen werden soll?

    Wir haben noch kein Bodengutachten für unser Grundstück in Auftrag gegeben (Altlasten und Kampfmittel konnten schon so zu 99,9% ausgeschlossen werden) und mir ist auch noch unklar, wann der richtige Zeitpunkt dafür ist, denn das Gutachten sollte zu der Frage Keller ja/ nein Entscheidungshilfe sein, aber eigentlich müsste man ja vor dem Auftrag schon wissen, wo genau das Haus stehen soll und die Entscheidung zum Keller müsste da längst getroffen sein.

    Es gibt ein Gutachten über drei Punkte in der Straße des Neubaugebietes, das der Erschließungsträger für den Straßenbau beauftragt hat.
    Die oberste Schicht, je nach Bohrstelle ist Lößlehm (Bodenart TL/TM ) und je nach Bohrstelle bis 0,9 m oder 2,10 m tief,
    darunter Geschiebelehm Bodenart TM bis 1,90 oder 3,30 m tief, und
    darunter Festgesteinszersatz Bodenart TM/TA,
    alles bei Frostempfindlichkeit F3 und Wasser wurde nicht gefunden.

    Ich nehme an, dass es auf unserem Grundstück ähnlich ist, nur bleibt die Frage, in welcher Tiefe der Festgesteinszersatz anfängt und wie aufwändig/teuer es wäre, da einen Keller auszuheben.
    Gibt es dazu Einschätzungen und wie/ wann plant man das Baugrundgutachen?

    Falls es keinen Keller gibt, dachten wir an ein Satteldach auf der Garage, von außen mit Wendeltreppe zu begehen, als Abstellraum, eine Speisekammer im Erdgeschoss des Hauses, evtl. Spitzboden mit Stauraum und dann vielleicht noch einen „dritten Raum“ im Garagengebäude für „ Heimwerken und Gartenzubehör“. Das kostet auch was und hätte ein anderes „Klima“ als der Keller, so dass diese Räume nicht gleichwertig nutzbar wären und eben etwas mehr „gut klimatisierter“ Stauraum im Wohnraum gebraucht würde. Ausserdem würde es dann mit der Grenzbebauung der Garage möglicherweise schwierig, weil sie dann zu lang wäre ...

    3. Frage: Gibt es Hinweise, wieviel teurer es werden könnte, wenn das Haus faktisch zweigeschossig aussehen soll? (Jetzt bitte keine Hinweise, wir hätten doch gleich ein Grundstück, das zweigeschossige Bauweise erlaubt, erwerben sollen ... das war leider nicht möglich und uns war vorher klar, dass wir uns irgendwie damit arrangieren müssen, was wir jetzt tun wollen ... )
    Die Ideen, wie man das Haus faktisch zweigeschossig aussehen lassen könnte, haben mich vor einiger Zeit hier in dieses Forum geführt, z.B.
    1. innen eine Galerie,
    2. außen eine Dachterasse oder
    3. innen einfach so bauen, dass ein Teil des 1. OG die Deckenhöhe für ein Vollgeschoss unterschreitet.
    Mir ist nur unklar geblieben, was die Vor- und Nachteile der Varianten sind, denn eigentlich ist das ja alles irgendwie Platzverschwendung und kostet im Zweifel auch etwas mehr, als einfach 1,5 geschossig zu bauen, was dann die Alternative wäre. Welche Vor- und Nachteile hätte die eine oder andere Variante?
    Variante 3 wäre prima, wobei dann das Haus sicher relativ hoch werden würde und die Grenzabständen beachtet werden müssten (also Haus Grundfläche, eher kleiner).

    4. Frage:
    Wie Architekten und Bauunternehmen finden und auf welche Weise genauere Vorstellungen vom Haus entwickeln?

    Ich habe in einem Laien-Bauratgeber-Buch gelesen, man solle einfach ein kurzes Schreiben an die Architekten/Bauunternehmen u.a. in der Gegend richten, wie man auf sie aufmerksam geworden ist, dass mein ein Einfamilienhaus (schon feststehende Wünsch mit angeben, wie Größe, etc.) errichten möchte und um die Angabe von Referenzobjekten in der Gegend bitten und danach ggf. zu einem Gespräch wieder drauf zurückkommen. Der Rat war, sich so an 20 bis 30 verschiedene Stellen zu wenden.

    Ist das in der heutigen Zeit eine erfolgversprechende Methode einen guten Architekten/ Bauunternehmer zu finden? Ich hatte bisher den Eindruck, dass viele eher ausgelastet sind und nicht unbedingt neue Kunden suchen. Bisher hatte ich Kontakt mit zwei regionalen Fertighausanbietern, die als erstes fragten, wann wir einziehen wollen und dann in Aussicht gestellt haben, dass das Haus ab Vertragsunterzeichung frühestens in etwa 1,5 Jahren fertig sein würde (das war vor „ Corona“ im Februar). Und beim Notartermin waren sich der Verkäufer und der Notar einig, dass es im Moment schwierig sei, überhaupt irgendwelche Handwerker, etc. zu beauftragen.

    Ich weiß auch noch nicht, wie wir bauen wollen, mit Architekten oder Generalübernehmer, etc. Ich denke, das hängt auch vom Eindruck ab, den die in Frage kommenden Leute hinterlassen ... und ob sie unsere Wünsche umsetzen können.

    Wir hätten je nach Variante zumindest gerne das Erdgeschoss ( und dann auch den Weg von der Garage dorthin) barrierefrei, damit wir ggf. im Alter „nur noch“ im EG wohnen können. In den üblichen Materialien, die so von Fertighausanbietern zu finden waren, habe ich nicht so viel gefunden, z.B. bei KXXXX... und wohl relativ teuer.

    Ich würde jedoch ein regionales Unternehmen bevorzugen. Wie kann ich da weiter vorgehen? Also Gelbe Seiten durchsuchen, dann im Internet die Firma suchen und dann einen freundlichen kurzen Brief schreiben, s.o.?

    Ich habe die Seite der Architektenkammer auf Architekten aus der Gegend hin durchsucht und kaum eigene Internetseiten von Architekten gefunden. Bei manchen stand auch gleich sinngemäß dabei, dass sie in einer Behörde arbeiten, so dass die von vornherein ausscheiden. Seiten von Bauunternehmern in der Gegend gibt es einige, aber es bleibt offen, ob sie die Architektenleistung mit anbieten (wollen) und kaum Referenzobjekte, aber gut, Bauunternehmer sind keine Webdesigner ...

    Wie finden? ( außer Abwarten, was sich im Baugebiet so tut und von wem die anderen so bauen lassen ...) und nach welchen Kriterien aussuchen?

    Oder schon genaue Vorstellungen über die „Energieversorgung“ und weitere Details entwickeln und dann einen passenden Spezialisten suchen? Diese Dinge sind noch völlig offen, ob Stein, ob Holz, Wandaufbau, etc. und im Moment muss ich mich, wenn das überhaupt möglich sein sollte, noch viel Genauer damit befassen und viele bieten viele unterschiedliche Möglichkeiten an. Am besten wäre möglichst „pflegeleicht“ und gerne auch fast autark, wie z.B. Energiespeicher im eventuellen Keller, das Grundstücksgefälle für ein Pumpspeicherkraftwerk nutzen ;-), oder so. Ich hatte auch schon daran gedacht, um ein anthrazitfarbenes Dach zu erhalten, was ja nach B- Plan nicht erlaubt ist, das ganze Dach mit anthrazitfarbener Photovoltaik zu pflastern ;-).
    (Anmerkung: die beiden letzten Möglichkeiten sind nicht ganz ernst gemeint)

    Eigentlich traue ich mir überhaupt nicht zu, irgendwo anzurufen, weil ich noch nicht so genau weiß, was wir wollen und mir auch unklar ist, inwiefern ein Architekt/ Bauunternehmer bei der Ideenentwicklung überhaupt helfen könnte. Wie komme ich da am besten weiter?


    Über Denkanstösse jeder Art würde ich mich sehr freuen!

    Herzlichen Dank und schöne Grüße

    HäuschenKlein
     
  2. #2 simon84, 28.06.2020
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    langer Text leider erstmal nur kurze Antwort. Schreibe später mehr

    Da geht Ohne Risiko meiner meinung nach nur ein 110-120 qm Fertighaus von der Stange ohne jegliche Sonderwünsche, EnEV Mindeststandard ohne Keller

    Sorry für die harten Worte aber da ist Budget einfach zu knapp.
    Leg noch mal 100-150 drauf und du kannst die ein fein durchdachtes Schmuckstück von einem Architekten bauen lassen der den Geländeverlauf mit einbezieht
     
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  3. Skogen

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    :konfusius :28:womit alles gesagt ist. Allein Erdarbeiten bei dem Gefälle fressen schon ein gutes Stück vom Kuchen. Ganz einfache Rechnung heutzutage: 2.000 Euro/qm schlüsselfertig. Da kannste Dir dann ausrechnen, was neben der Garage noch übrig bleibt. Für Gedöns ist kein Platz (oder Geld) da.
     
  4. #4 K a t j a, 28.06.2020
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    Bei 275K hab ich auch abgebrochen mit lesen. Kleines Haus auf Bodenplatte mit Standardausstattung, mehr seh ich da nicht.
     
  5. #5 simon84, 28.06.2020
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    Zu dem Thema eingeschossig / „zweigeschossig“ ist am einfachsten die Maximal zulässige Größe/ Höhe anhand Bebauungsplan und erlaubter geländeveränderungen auf einer Skizze mit Schnitt einzuzeichnen und dann dort zu verschieben/platzieren

    kosten 0, Bleistift und Papier
     
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  6. #6 HaeuschenKlein, 28.06.2020
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    Danke für den Tipp.
    Im Bebauungsplan ist nichts zu einer Geländeveränderung oder Gebäudehöhe geregelt.
    Abstand wäre ja grundsätzlich 0,5 h.
    Wo wäre der Nullpunkt, von dem aus die Höhe berechnet wird, wenn man die Geländeoberfläche verändert?
    Ist das immer die natürliche Höhe, oder
    - wenn ich z.B. 2 m aufschütte, liegt dann der Nullpunkt 2 m höher oder werden die 2 m Aufschüttung mit zur Höhe dazu gerechnet?
    - wenn ich 1 m abgrabe, liegt dann der Nullpunkt eben 1m tiefer?
     
  7. #7 jodler2014, 28.06.2020
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    Mit Sicherheit ist das geregelt !
    Wenn schon die Farbgestaltung der Fassade vorgeschrieben ist ,erst recht !
     
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  8. #8 HaeuschenKlein, 28.06.2020
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    Hier gibt es weder im B-Plan noch in der örtlichen Bauvorschrift entsprechende Regelungen,
    so dass dann die allgemeinen Regelungen Anwendung finden
    (und trotzdem muss ich an bestimmten Stellen, bestimmte Sträucher, etc. anpflanzen ;-)).

    Spekulation über die Gedanken der Gemeinde:
    Die Grundstücke sind alle ähnlich zugeschnitten und nur um ein einfaches Rechenbeispiel zu haben:
    Bei 20 m Grundstücksbreite kann man 10 m hoch bauen und rechts und links 5 m Abstand halten.

    Mir ist unklar, wie sich eine Geländehöhenveränderung auf die Höhenberechnung auswirkt.
    Die mir logisch erscheinenden Möglichkeiten habe ich unter #6 aufgezählt ...

    - Wenn ich also 2 m aufschütte und 10 m hoch baue, hätte ich dann eine Höhe von 12 m, so dass 6 m Abstand gehalten werden müsste (das Grundstück dafür also zu schmal wäre und ich dann eben nur 8 m hoch bauen dürfte, um mit dann 10 m Gesamthöhe den Abstand von 5m einhalten zu können)
    oder bliebe es bei den 10 m Höhe (trotz 2 m Aufschüttung), mit 5 m Abstand?

    - Wenn ich 1 m abgrabe und 10 m hoch baue, hätte ich dann eine Höhe von 9 m, so dass 4,5 m Abstand gehalten werden müsste?
     
  9. #9 simon84, 29.06.2020
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    Die Abstandsfläche hat erstmal nichts mit dem Maß der baulichen Nutzung zu tun.

    eingeschossig vorgeschrieben und 1 Meter Drempel und dann sollen 10 Meter firsthöhe möglich sein ? Das glaubst du doch selber nicht . Frag bitte beim Bauamt nach
     
  10. #10 HaeuschenKlein, 29.06.2020
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    Spekulation über die Gedanken der Gemeinde:

    Genau weil eben die anderen Regelungen des B-Plans die Höhe des Gebäudes begrenzen, gibt es zur Gebäudehöhe keine Regelung (d.h. es wir schwierig/nahezu unmöglich sein, im Einklang mit den anderen Vorschriften ein eingeschossiges Gebäude mit 1 m Drempel und 45 Grad Dachneigung 10 m hoch zu bauen, bzw. wäre es hier eine Höhe von 12,50 m bei allgemeiner Breite der Grundstücke von etwa 25 m).

    Ich habe Ausführungen, zwar für SH, auf der Internetseite des Kreises Stormarn gefunden.
    (Link darf ich noch nicht posten)

    Ich gehe davon aus, dass jede Aufschüttung/ Abgrabung in Nds. eine bauliche Maßnahme ist, die nicht genehmigungsbedürftig ist, aber angezeigt werden muss.

    Folgt man den Ausführungen unter dem angegebenen Link, dann gilt grundsätzlich die im Rahmen des Verfahrens dann festgelegte, ggf. neue Höhe der Geländeoberfläche durch die Aufschüttung/Abgrabung als Nullpunkt, von dem die Höhe aus gemessen wird.
     
  11. #11 HaeuschenKlein, 29.06.2020
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    Wie ist es mit Frage 1 unter #1.

    Ist es denkbar den beim Bauen anfallenden Aushub (sei es nur den für die Bodenplatte)
    auf dem Grundstück zu verteilen, um es damit zumindest etwas zu begradigen oder
    spricht da irgendetwas gegen?
     
  12. #12 simon84, 29.06.2020
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    wenn der Boden kein Z / TOC hat und laut Eigenem Bodengutachten für dein eigenes Grundstück mit Gründungsempfehlung und laut deinem Statiker nichts dagegen spricht ist das möglich .

    Manchmal ist das je nach Boden heikel und geht nicht
     
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