Neubau nach Abriss eines Altbaus

Da ich in mehreren Fällen damit zu tun habe:
Was schreibt die Gemeinde an notwendigen Parkplätzen pro Wohnung vor?
Bei den genannten 7 + geht das u. U. Richtung Tiefgarage......

 

Als erstes würde ich überlegen was soll das werden? Willst Du bauen und vermieten oder bauen und verkaufen?

Wie ist der Miet- oder Kaufmarkt in der Umgebung?

Werden eher kleine Wohnungen gesucht oder große? MMn sind z.B. 2 - 3 Zimmer am besten zu vermieten.

Kalkulation der Baukosten. z.B. 7 WE * 70 m2 = 490m2 * 3000Euro/m2 =1.470.000 Euro + Keller 150.000 Euro + Stellplätze 14* 5000 Euro + 10 % Sonstiges ca. 1,8 Mio.

Finanzierung abklären 20% Eigenkapital sind zu empfehlen.

So etwas rechnet sich mMn nicht.

 

Wenn Du mit den abgespeckten Anforderungen Mieter findest, ist ja Alles gut. Hier geht der Trend zum Aufzug, Tiefgarage und weiterer Luxus.

Nicht umsonst haben sich viele Große Investoren aus dem Mietwohnungsbau zurück gezogen.

Falls Du das wirklich angehen willst, würde ich einige Firmen anfragen. Die so Bauvorhaben schon getätigt haben.

Du kannst natürlich auch als erstes einen Architekten beauftragen der Dir das laut BBP in einem Entwurf darstellt.

Hast Du denn den Bebauungsplan?

 

Warum willst Du, wenn es gesellschaftlich und demnächst auch gesetzlich gefordert ist,CO2 einzusparen, erstmal durch Neubau so richtig viel CO2 produzieren?

Schon mal was von grauer Energie gehört?

Saniere den Altbau und schone die Umwelt damit.

Es hat schon seine Berechtigung, dass immer lauter nach generellen Abrissverboten gerufen wird.

 

Kann ich mir nicht vorstellen, nach allem was wir schon saniert haben.

 

Aber es ist doch erhaltenswert. Du gehst immer mit einem Gebäude auch eine gesamtgesellschaftliche Verantwortung ein.

Wie gesagt, Abriss ist 2023 nicht mehr das Mittel der Wahl.

 

Welche Rendite hättest du denn gerne?
Das Problem ist, dass die ersten 10-12€ Miete rein für den Zins weggehen. Und dann kommen die ganzen anderen Kosten und Rücklagen. Dann erst kommt deine Tilgung und deine Rendite. Jetzt kannst du natürlich versuchen, die Kosten zu drücken. Eigenleistung sind der größte Hebel an den Baukosten, bei knapp 500qm aber doch eine Menge Arbeit. Beim Material kannst du ein bisschen sparen, aber 10€ bei den Fliesen werden es nicht rausreißen. Und die Zeiten von 2 Steckdosen pro Raum sind vorbei, da erzielst du die nötigen Mieten nicht

 

Ich habe mal eingezeichnet so wie ich das verstanden habe. Baufenster und Stellplätze.


Wenn dann noch ein Satteldach erlaubt ist gehen sogar 8 Wohnungen.

 

Was sagt der Bebauungsplan zum Dach? Neigung? Kniestock? Aufbauten? usw.

So kann das gut gehen.

2 WE dann im Dach?



Was ist das Runde an der Einfahrt?

 

Das klingt alles sehr widersprüchlich. Erhaltenswert und indiskutabel zu erhalten ist der erste Widerspruch. Bebauungsplan und Baujahr 1895 ist keiner, klingt aber nach Nachverdichtungsbebauungsplan. "Die neuen EU-Entwicklungen" (oder auch UN-Entwicklungen und BRD-Entwicklungen) zeigen in starker gemeinsamer Tendenz in Richtung Förderung von energetischer Altbausanierung und Stadtbegrünung, also keinen Neubau (und eine Ausnutzung der Förderlandschaft, die mehr Erträge verprechen könnte als bei der Ausnutzung der möglichen Vermietfläche). Letztere sehe ich hier grob geschätzt bei etwa 480 qm liegen können, bei 5 bis 7 Wohnungen bekäme man da ein gut vermarktbares Objekt hin. In der Region wüßte ich sogar geeignete Architekten. Allerdings zeigt sich in

einige Naivität, Kurzdenke und Phantasmus. Abgelöste Stellplätze kann man nicht mehr (unter)vermieten und schrecken DINKS ab, auf die man in einem MFH in Rhein-Main ja wohl nicht wird verzichten wollen. Daß Du explizit heizintensiv bauen willst, ist noch unsinniger, dann laß´ die Bude lieber wie sie ist und nutze die "aktuellen politischen Entwicklungen", um sie mit amtlich einquartierten Bewohnern voll zu bekommen. Veränderbare Aufteilungen interessieren die Nachfrager nicht die Bohne - wir reden hier ja nicht von Büroraum - wohl jedoch Mitgestaltungsmöglichkeiten als Erstbezieher. An wie viele Käufer möchtest Du die Mietwohnungen denn abgeben, bzw. welchen Anteil behalten ?

 

Ein 1895er Altbau in einem Bebauungsplangebiet aus den 80ern, das klingt interessant.

Nichttragende Wände kannst Du herausnehmen - sofern sie auch nicht aussteifend sind, sogar ersatzlos. Bei 7 WE könntest Du aber auch innerhalb des Hauses umziehen, wenn sich eine Vakanz ergibt. Ein mit im Haus wohnender Vermieter wird übrigens von nicht wenigen guten Mietern als Kontamination angesehen, damit beeinflußst Du die Marktchancen des Objektes entsprechend ;-)

Aus Threads, deren Ersteller das Thema nicht ernst nimmt, verabschiede ich mich.