Neubau vs. Sanierung - die 250..

Diskutiere Neubau vs. Sanierung - die 250.. im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich habe hier die letzte Zeit mit lesen verbracht, aber noch nicht so richtig unseren Fall projizieren können. Zusammenfassung:...

  1. kosima

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    Hallo zusammen,

    ich habe hier die letzte Zeit mit lesen verbracht, aber noch nicht so richtig unseren Fall projizieren können.

    Zusammenfassung:
    Wir möchten das Haus in welchem wir gerade zur Miete wohnen kaufen. Die Lage ist klasse, der Preis für Haus + 830m² Grundstück für diese Gegend quasi ein Schnäppchen (500T€). Im Umkreis von ca. 30-50km gibt es quasi seit Monaten keine Grundstücke.

    Es handelt sich um ein Fertighaus eines Wormers Unternehmens von Anfang der 70er Jahre auf massivem, gemauerten Keller mit Kaiserdecke.

    Asbest ist keines verbaut, beide Formaldehyd-Messungen waren negativ.

    Der Keller an sich scheint dicht zu sein - an der Hausvorderfront ist die Wand sporadisch und nur bei seeehr starken Regenfällen leicht feucht. Keller wurde zusätzlich vor ca. 20 Jahren als Wohnraum umgebaut (allerdings vmtl. ohne Dämmung).

    Das Haus an sich ist klassisch 70er - Keine Dämmung, kaltes (und billig zusammengenageltes) Binderdach.

    Gemeinsam mit einem Energieberater (gleichzeitig Bauingenieur) und einem möglichen Unternehmen zur Renovierung haben wir für das Haus (ohne Keller) an sich einen "Sanierungsfahrplan" erstellt zur umfassenden Sanierung (Wände/Geschossdecke/Boden dämmen, FBH, Wärmepumpe, PV aufs Dach, Sanitär + Elektro komplett neu inkl. SmartHome, Fenster+Rolläden+Türen neu, etc. p.p.). Kostenpunkt für alles (inkl. neue Abdichtung der einen Kellerwand) vsl. ca. 230T€ (abzgl. KfW-Förderung, erreichter Standard nach Sanierung 70 EE (45% Zuschuss)). Das Dach ist wohl noch okay.

    Jetzt sind wir bei 230T€ ja beinahe schon im Bereich von Neubauten im unteren Standard und kratzen damit sicherlich an der häufig zitierten "75%-Grenze" zwischen Neubau und Sanierung. Allerdings sind wir mit dem Kauf des Hauses + Sanierung eigentlich an unserer finanziellen Schmerzgrenze (Neubau wäre vlt. möglich aber würde vmtl. alles in allem ca. 900T€ Kosten - lächerlich die Preise heutzutage...).

    Daher abschließend ein paar kurze Fragen :)

    1.) Lebensdauer von Fertighäusern aus den 70ern = ca. 50 Jahre - lohnt sich da grundsätzlich renovierung?
    2.) Wie lange halten Dachziegeln aus den 70ern?
    3.) Gerne Meinungen explizit zu dem Projekt - Sanieren oder Abriss?

    Herzlichen Dank und viele Grüße,

    Kosima
     
  2. larry

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    Ich würde in ein Fertighaus aus den 70ern nicht soviel Geld stecken. Es bleibt ein Fertighaus aus den 70ern, für das Du mit Nebenkosten 800k€ ausgegeben hast, und es wäre ein Wunder, wenn da keine Schadstoffe drin sind. Warum nicht einfach kaufen und weiterwohnen? Oder warum überhaupt kaufen?
     
  3. #3 simon84, 26.03.2021
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    Eben gerade wenn ihr jetzt schon drinnen wohnt kennt ihr doch alle vor und Nachteile des Hauses und auch euren eigenen Heiz Energiebedarf in diesem Haus.

    warum überhaupt so viel renovieren ?
     
  4. kosima

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    Hallihallo!

    @larry:
    Kurz: Die Kosten inkl. Sanierung wären dann 800T€. Der Kauf ist ein bisschen weniger.
    Also laut Baubeschreibung wurden keine Asbesthaltigen Stoffe verbaut - und die Formaldehydmessungen waren wie gesagt negativ.
    Danke zusätzlich für dein Feedback!

    @simon84:
    Der Heizbedarf ist absurd hoch (ca. 2.500-3.000l / Jahr + 3-4 Ster Holz).
    Der Sanierungsumfang ist quasi ein Rattenschwanz der sich ergibt...
    Die Fenster und Türen sind schlimm (energetisch) und müssen neu. Die Außenwände haben wirklich keine Dämmung (Klinger, Luft, Holzständer, 2-3 dünne Holzplatten, Innenraum). Die Dämmung in der Decke ist 10cm dick und quasi nutzlos. Der Fußboden muss eh neu (alt und kaputt), dann kann auch FBH rein. Heizung und Elektro ist aus den 70ern...
    Und dann war der Step zur Wärmepumpe und zur PV-Anlage vom Umfang her auch nur noch ein kleiner..

    Viele Grüße,
    kosima
     
  5. #5 Fabian Weber, 26.03.2021
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    Ich würde es sanieren.
     
  6. #6 klappradl, 27.03.2021
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    Geld scheint ja da zu sein. Dann neu bauen.
     
  7. #7 GravityWST, 30.03.2021
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    Faß ohne Boden...
    500k fürs Grundstück ist natürlich ordentlich.
    Wäre eine DHH eine Alternative?

    Grundstück kaufen, Bauträger für DHH suchen und das Haus fast umsonst bauen lassen wenn der Bauträger die andere Hälfte kriegt.

    würde zum Neubau raten, aber da ist man dann schon fast siebenstellig
     
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  8. #8 matschie, 31.03.2021
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    Also wir sanieren gerade einen 60er Jahre Bau, deswegen klinke ich mich hier mal ein.

    1) Bis auf das Dach macht ihr, so wie wir, alles neu. Dafür machen wir an den Wänden nichts. Aber: Bei uns werden es ca. 1300€/m² bei viel Eigenleistung. Du schreibst nicht, wie viel WFl das Haus hat, mir kommen die 230t€ recht günstig vor wenn ihr alles machen lasst.
    2) Einzelne Punkte nochmal genau prüfen. Bei uns hat sich die Effizienzhaussanierung nicht gelohnt, für euch könnte Einzelmaßnahmen als iSFP mit 25% Förderung interessant sein!
    Vorteil: Einzelne Punkte (Wanddämmung, Deckendämmung) kann man auch in Eigenleistung abweichend von den KfW-Forderungen umsetzen, z.B. indem in den Wänden nur die Hohlräume gedämmt werden + dünne Schicht in der Installation. Bringt eine Menge, kostet in Eigenleistung wenig.

    3) Ich finde persönlich immer, dass Sanieren vorgehen sollte, wenn die Substanz in Ordnung ist.
     
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  9. #9 GravityWST, 31.03.2021
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    Die Bausubstanz ist aber immer alt. Man befindet sich auf einer endlosen Baustelle. Auch wenn man es am Anfang nicht wahrhaben möchte.
     
  10. #10 klappradl, 31.03.2021
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    Herzlich willkommen im Eigenheim.
    Egal on alt oder neu.
     
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  11. #11 Fabian Weber, 31.03.2021
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    Aber wenn man neu baut, geht man doch heute auch nicht vom Abriss in 40-50Jahren aus?!

    Und was wird an einem gut dastehenden Rohbau schlechter über die Zeit?
     
  12. JPtm

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    Die Frage ist halt, wenn du da eh bald Alles renovierst ob es da nicht fast preiswerter ist das Ding neu zu bauen.
    Bauem im Bestand ist immer aufwändig und deutlich teurer. Alleine der Architekt (sofern ihr den habt) knallt euch locker 20% Erschwernisszuschlag drauf:).

    2.500-3.000L, kommt auf die Hausgröße an ob das viel oder wenig ist.

    Wenn ich deine Liste oben grob checke, bleiben außer paar Balken in der Außenwand nicht viel mehr übrig.

    Wie groß ist denn das Haus?

    Ps: Fertigholzhaus aus den 70er. Mal nach Lindan in den Unterlagen gesucht?
     
  13. #13 ScottyToronto, 31.03.2021
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    Ich stand mal vor der gleichen Frage.Ich würde hier einfach mal ne Kosten-Nutzen-Rechnung gegenüberstellen. Investiert du 250k € in n 40 Jahre altes Fertighaus, was auch noch wirklich viel kostet ( Sorry 800.000€ wären für mich ein no go trotz zwei guter Einkommen) oder reisst du die Hütte ab und stellt ne neue hin, welche dan nauch nach den neusten Standards gebaut ist. Ne weiter Frage ist, ob man halt n 6-12 Monate in ner Baustelle wohnen will.
    Als ich damals vor der Entscheidugn stand ( Hane das Haus nachher nicht gekauft) habe ich mit dem Fertighaushersteller amals auch gesprochen, was ein Abriss und ein Neubau eines Fertighauses kosten würde. Kam dan nachher in etwa auf das gleiche hinaus, als wenn man die Hütte entsprechend saniert hätte.

    Generell sind solche Häuser ein Fass ohne Boden. Im Endeffekt reisst du ja nachher bis auf das Ständerwerk alles raus, da neue Dämmung, neue Fenster, neue Böden und Strom Wass etc. dann bleibt vom Haus wirklich nu das Ständerwerk stehen. Weiter sollen sicherlich ja Bäder, Heizung etc auch alles neu.

    Meine Meinung wären hier wirklich ein Neubau anstelle der Sanierung die bessere und sicherlich auch entspanntere Variante.

    BTW mal die Frage wann bei 800.000€ bei euch der Break-even Point zwischen Kauf und Miete erreicht ist...
     
  14. #14 simon84, 31.03.2021
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    vermutlich recht schnell wenn man sich überlegt dass mietrendite oft schon höher als Zins+Tilgung sind

    bei den Preisen wird das Haus auch nicht gerade in hintertupfingen stehen sondern in einer gefragten Lage wo miete dann am Ende genauso viel oder mehr kostet wie kaufen.

    Ich würde auch eher zu Abriss und Neubau tendieren.

    Fertighaus und zu viel zu tun, das reicht mir schon als Argument
     
  15. #15 ScottyToronto, 31.03.2021
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    dann nehme ich hier mal das Beispiel meines Schwagers, welcher in der Bonner Südstadt ne Altbauwohnung bewohnt. Miete für 120 qm rund 1600€ kalt Dazu kommt noch eine weitere Wohnung im gleichen Haus, zu welchem der Garten gehört und nochmals rund 700€ kostet. Hier hat er somit das halbe Haus gemietet und zahlt rund 2.300 € Kaltmiete für die beiden Wohnungen im Monat. Kaufpreis einer solchen Immobilie (Wenn man überhaupt jemald die Möglichkeit bekommt, ein solches Haus zu kaufen) rund 4,5 Mio €
    Wenn ich nun dann nun das doppelte der Miete für das ganze Haus ansetze und hier nochmals etwas draufschlage, lange ich bei rund 5.000€ im Monat. wären immernoch rund 900 Monate oder 75 Jahre bis sich ein break-even-point ergibt, jedoch ohne Zinsen, Grunderwerbssteuer oder Notarkosten und anfallende Kosten nicht inbegriffen.

    Daher ja kannst du Recht haben wenn die Miete höher als ein Abtrag liegt, aber es muss nicht immer in allen Fällen so sein.
    Generell ist es jedoch der richtige Grundgedanke, das oftmals der Kauf langfristig günstiger ist, als die Miete.
     
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  16. #16 simon84, 31.03.2021
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    @ScottyToronto richtig ist man sollte es in Ruhe durchrechnen. Man kann es schlecht mit Einzelfällen vergleichen, weil das Objekt was man mieten kann selten gleichzeitig zum Verkauf steht und umgekehrt.

    In München kannst du jedenfalls für die 2300 EUR kalt vermutlich nicht mal eine einizge 120 qm Wohnung mieten, zumindest keine schöne in einer guten Lage.
    Ein Haus im weiteren Umland kannst du dafür aber ggf. finanzieren. Klar sind das Äpfel und Orangen :)

    Ich bin übrigens sehr für Renovierung und Sanierung, also ganz in @Fabian Weber Geiste, aber bei einem alten Fertighaus, welches KOMPLETT entkernt und erneuert werden soll hört bei mir auch der Spass auf.... Das rechnet sich nicht.

    Wenn dann so kaufen und so lassen, oder abreissen und neu bauen.
     
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