Neue Rechtsprechung BGH zum Schallschutz

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  1. Eric

    Eric

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    BGH hat jetzt zum Schallschutz im Altbau entschieden:

    Wer in einem Mehrfamilienwohnhaus den Dachboden zur Wohnung ausbaut, hat zur Verhinderung von Lärmbelästigungen für die unter der neuen Wohnug gelegenen weiteren Wohnungen Schallschutzvorkehrungen zu treffen, wobei er sicherstellen muß, daß mindestens die Mindestanforderungen nach DIN 4109 erreicht werden.

    Fall: Eigentümer baut in einem MFH aus der Zeit vor 1918 mit Holzbalkendecken ( hatten wir danach auch noch ! ) den Dachboden zur Wohnung aus und verkauft die neue Wohnung nach Umwandlung des Gebäudes in ETW´s.

    Der Mieter unter der neuen DG-Wohnung bleibt dem Eigentümer erhalten. Dieser Mieter beschwert sich nach dem Umbau über Trittschallbelästigungen aus der neuen DG-Wohnung. Vom Mieter beauftragte Schallmessungen ergeben, daß die Mindestanforderungen nicht erreicht werden.

    Vermieter wird verurteilt:

    1. Herstellung der Mindestanforderungen in der zwischenzeitlich verkauften (!) ETW im DG.
    2. Der Mieter darf die Miete solange um 20% mindern, bis die Mindestanforderungen hergestellt sind.
    3. Der Vermieter muß dem Mieter die Kosten ersetzen, die dieser im Vorfeld für einen Gutachter zur Überprüfung des Schallschutzes aufgewandt hat.
    4. Vermieter trägt alle Kosten des Rechtstreits.

    Da kann man nur sagen: Der Vermieter, der nun als erster von dieser neuen Rechtsprechung betroffen ist, ist nur noch zu bedauern.

    BGH Urteil vom 06.10.2004 - VIII ZR 355/03 > nachzulesen in der Entscheidungssammlung des BGH im Internet.
     
  2. mls

    mls Bauexpertenforum

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    zu bedauern? warum?
    ich hab einige "heisse" sanierungsplanungen bei ausgebauten dächern hinter mir - machmal rechtzeitig (vorher) manchmal als notnagel (beauftragung mit sanierungsplanung kurz vor nutzungsuntersagung).
    allen fällen gemeinsam: die lässigkeit, mit der gravierende verstösse gegen geltendes baurecht in kauf genommen werden: brandschutz, feuchteschutz, standsicherheit .. interessiert nicht!
    die schnelle kohle interessiert.

    schön, wenn bis zum BGH gestritten wird, um zu klären, dass eine durch bauliche massnahmen hervorgerufene schlechterstellung des mieters nicht rechtens ist ;)
     
  3. Bruno

    Bruno

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  4. Eric

    Eric

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    mls: Zu bedauern ist der Vermieter deswegen, weil bislang die Meinung vorherrschte, daß für Ausbauten im Altbau die Anforderungen der DIN 4109 nicht gelten, was damit zusammenhängen mag, daß selbst die Baubehörden die Genehmigungen - öffentlich-rechtlich - mit der schwammigen Auflage versehen haben, es sei ein " angemessener Schallschutz " zu bewerkstelligen. Es fehlte also das Problembewußtsein und der Vermieter im vom BGH entschiedenen Fall muß das jetzt " ausbaden ".

    Daß Du und ich es in der Vergangenheit schon richtig mit Trockenestrich gelöst haben, steht auf einem ganz anderen Blatt.

    Die Entscheidung des BGH gilt für zurückliegende Fälle und hieraus ergeben sich erhebliche Probleme rechtlicher ( Wie bringt der Vermieter den Bewohner der DG-Wohnung ( = zwischenzeitlich Wohnungseigentümer ) dazu, daß er die Nachbesserung duldet ? ) und tätsächlicher Art. Denn es steht doch wohl außer Frage, daß in der Vergangenheit nur wenig Ausbauten unter Einhaltung der Mindestanforderungen nach DIN 4109 ausgeführt worden sind; diese jetzt nachträglich im Altbau ( bei Holzbalkendecken ) auch nur schwer bzw. mitunter überhaupt nicht zu erreichen sind.

    Bruno: Vielen Dank für die Entscheidung des OLG Ffm, die ich bislang nicht kannte.

    Die Entscheidung fällt unter die Rubrik: Gericht versteht nichts von den bauphysikalischen Zusammenhängen und fällt deshalb ein Urteil, das kein Mensch versteht. Ein mehrseitiges " Geschwätz " ohne Sinn und Verstand. Weil das Gericht bereits die Fakten nicht in den Griff bekommen hat, muß Treu und Glauben ( " Treuepflicht " ) wie so oft dazu herhalten, ein als richtig empfundene/gefühlte Entscheidung zu begründen.

    Dabei war der Fall auch ohne " Treuepflicht " mit den gesetzlichen Vorschriften zu lösen. Man sollte halt nur verstehen, wovon man redet:

    Die Wohnung hatte seit ihrer Erstellung einen unzureichenden Trittschallschutz. Es fehlte der schwimmende Estrich. Dies wurde in der Vergangenheit dadurch kaschiert, daß in der Wohnung ( mit Ausnahme im Badezimmer ) Teppichboden verlegt war. Im Zweifamilenwohnhaus ist Teppichboden nach einer Anmerkung in der DIN 4109 als trittschalldämmende Maßnahme anrechenbar. Ab einem Dreifamilenwohnhaus hingegen nicht.

    Der Antragsgegner hat das geflieste Bad belassen. In allen übrigen Wohnungen hat er auf dem Holzdielenboden und auf 10 qm Betonboden im Wohnzimmer mit Höhenversatz von 15 mm, den er mit 15 mm Styroporplatten egalisierte, Spanplatten mit Montageschaum verklebt und anschließend die Spanplatten noch mit dem Holzdielenboden verschraubt bzw. mit dem Betonboden verdübelt. Erreicht hat der Antragsgegner damit ( mit Ausnahme im Bad ) eine einheitliche, in der Waage liegende Oberfläche.

    Der Sachverständige hielt dies für nicht " sach- und fachgerecht ". Gemeint hat er damit, daß der Antragsgegner nicht hinreichend überlegt hat. Denn er hätte ( bei ausreichender Deckenhöhe, passenden Anschlußhöhen zu Treppen usw. ) " sinnvollerweise " die " große Lösung " wählen, nämlich schwimmenden Trockenestrich ( Spanplatten V 100 auf einer Trittschalldämmung TP 3 oder ähnliches ) verlegen sollen. Dazu war er allerdings, wie das OLG Ffm an anderer Stelle richtig feststellt, nicht verpflichtet. Denn der schwimmende (Trocken-)Estrich gehört zum Gemeinschaftseigentum. Für Verbesserungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums sind alle Wohnungseigentümer mit Kostenbeteiligung nach Miteigentumsanteilen zuständig.

    Die Verlegung der Spanplatten im festen Verbund mit dem Holzdielenboden zur Egalisierung der Unebenheiten hat den Trittschallschutz der Wohnungstrenndecke nicht tangiert. Die Maßnahme war bauphysikalisch " neutral ". Es wurde nur eine hinsichtlich der Trittschallwirkung völlig irrelevante zusätzlich Schicht auf die Wohnungstrenndecke aufgebracht.

    Das einzige, was dem Antragsgegner angelastet werden mußte, ist der Umstand, daß er auf dem egalisierten Unterboden einen neuen, bis dahin nicht vorhandenen Oberboden verlegt hat, nämlich schallharte Fliesen und Parkett mit einem Verbesserungsmaß von 0 dB ( A ) statt zuvor vorhandenem Teppichboden mit einem Verbesserungsmaß von ca. 17 - 20 dB (A). Er hat also den Trittschallschutz in dem Gebäude verschlechtert und damit dem Haus einen Nachteil zugefügt.

    Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 iVm § 14 WEG darf kein Wohnungseigentümer in seiner Wohnung Veränderungen vornehmen, durch die den anderen Wohnungseigentümern ein Nachteil erwächst. Im vorliegenden Falle hat sich ein Nachteil durch die falsche Wahl des neuen Oberbodens realisiert. Diesen Nachteil muß der Antragsgegner beseitigen, d.h. wieder Teppichboden auf den neu verlegten Spanplatten ( dürfen also bleiben ! ) verlegen.

    Nur im Ergebnis, nicht aber in der Begründung ist also die Entscheidung des OLG Ffm richtig. Der " Treuepflicht ", dieser juristischen Hilfskonstruktion für Entscheidungen aus dem " hohlen Bauch ", hätte es nicht bedurft, da alles, sofern man nur die Zusammenhänge versteht, bereits im WEG geregelt ist.

    Ich führe übrigens gerade einen Prozeß mit der viel interessanteren Anschlußfrage im Mehrfamilienhaus ( Teppichboden als Trittschalldämmung nach DIN 4109 nicht anrechenbar! ):

    Sind trittschallverbessernde Maßnahmen unter Berücksichtigung des Bestands überhaupt und mit zumutbaren Kosten durchführbar?
     
  5. #5 Unregistriert, 21.12.2004
    Unregistriert

    Unregistriert Gast

    hallo,
    der Begriff "Ausbau" ist nicht korrekt. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Nutzungsänderung, der alle Merkmale der geltenden Bauordnung genügen müssen: Wärmeschutz, Schallschutz, Brandschutz, ggfls auch der Standsicherheit (Dachboden mit unzureichendem Vekehrslastannahme) sowie die Zuwegung (Treppe). Leider ist in NRW die Prüfung durch die Bauaufsicht nicht so umfangreich, so dass sich der Bauherr regelmäßig in Sicherheit wiegen kann. Hier schiebt der BGH endlich einen Riegel vor.
    mfg
    hscholl
     
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