Notarvertrag Altbau

Diskutiere Notarvertrag Altbau im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Eine Familie kauft per Notarvertrag einen Altbau. Übliche Formulierung im Vertrag: "Haftung für Sachmängel jeglicher Art ist ausgeschlossen". Nun...

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  1. #1 Baufuchs, 22.12.2004
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Eine Familie kauft per Notarvertrag einen Altbau. Übliche Formulierung im Vertrag: "Haftung für Sachmängel jeglicher Art ist ausgeschlossen". Nun stellt sich heraus, dass sowohl für den vorhandenen Dachausbau als auch für einen angebauten Wintergarten keine Baugenehmigung vorliegt. (Beide Maßnahmen wurden vom Verkäufer durchgeführt). Nachträgliche Genehmigung wäre möglich, allerdings entstehen dafür Kosten. Eigentums-/Besitzübergang und auch Übergang von Lasten/Nutzen etc. erfolgt erst am 01.06.2005.
    Arglistige Täuschung mit anschliessendem Rechtsstreit? Oder Bauamt informieren, welches sich ja dann zunächst an den "Noch-Eigentümer" hält? Oder noch anders? Verkäufer ist der Meinung "gekauft wie gesehen...etc.".
     
  2. #2 Achim Kaiser, 22.12.2004
    Achim Kaiser

    Achim Kaiser Gast

    Hallo Baufuchs,

    ich halte fehlende Baugenehmigungen nicht für einen Sachmangel, der so einfach ausgeschlossen werden kann.

    Und gekauft wie besehen zieht da auch nicht...denn wenn die Baugenehmigung im Zweifel nicht erteilt wird, dann steht die Frage *Rückbau* im Raume und da würde ich mal den *Wegfall der Geschäftsgrundlage* genauer ansehen.

    Das jemand bei einem Gebäude bestimmten Alters keine Veranlassung sieht z.B. für eine 50 jahre alte Wasserleitung oder altes Gemäuer noch eine Gewährleistung zu übernehmen ist die eine Sache...

    Wenn jemand jedoch ein Bauwerk *ohne Baugenehmigung* verkauft, dann könnte das schon heftig daneben gehen...vor allem wenn z.B. das Bauamt anschliesend den Abriss der ungenehmigten Bauwerksteile fordert (oder fordern könnte) und nicht nachgenehmigt....

    So ganz einfach mit *gekauft wie besehen* glaube ich nicht dass das abgehen wird...da macht es sich der Verkäufer etwas *zu einfach*.

    Nur mal wieder meine Meinung

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  3. #3 sepp, 22.12.2004
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  4. #4 Eric, 23.12.2004
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    Das Bauamt zu informieren, dürfte nichts bringen. Denn die Aus- und Anbauten sind zwar formell illegal ( es fehlt die Baugenehmigung ), aber materiell legal, weil nach der Fragestellung genehmigungsfähig. Mithin könnte die Baubehörde allenfalls verlangen, daß die ungenehmigten An- und Ausbauten bis zur Einholung der Genehmigung nicht genutzt werden. Davon hat der Käufer also nichts.

    Die formelle Illegalität ist ein Mangel und verpflichtet grundsätzlich zur Gewährleistung ( BGH, NJW 1987, 2511 und NJW 1991, 2138 ), es sei denn

    - a.) der Käufer hat diesen Mangel bei Vertragsabschluß gekannt
    oder
    - b.) der Verkäufer hat die Haftung wirksam ausgeschlossen.

    a.) Liegt offenbar nicht vor.
    b.) Nach § 444 kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluß nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist setzt Kenntnis des Mangels voraus und die Vorenthaltung dieser Kenntnis, um den Käufer zum Kaufvertragsschluß zu bewegen, der in Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht oder nicht so abgeschlossen hätte.

    Für fehlende Kenntnis des Mangels müßte Verkäufer darlegen ( negative Substantiierungslast ), daß und warum er davon ausgegangen ist, daß er für Wintergarten und Dachausbau keine Genehmigung benötigte. Das dürfte ihm kaum gelingen.

    Frage ist daher im Grundsatz bereits richtig beantwortet: Verkäufer ist unter Fristsetzung zur Nacherfüllung ( Beibringung der fehlenden Genehmigungen ! ) aufzufordern.

    Es sollte ein Anwalt eingeschaltet werden. Kosten sind bei arglistiger Täuschung vom Verkäufer zu ersetzen.
     
  5. #5 Baufuchs, 08.01.2005
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Genau so


    sind wir vorgegangen. Verkäufer hat zugestimmt und übernimmt Kosten für nachträgliche Planung/Genehmigung/Einmessung.

    Danke.
     
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