Notbremse gezogen

Diskutiere Notbremse gezogen im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, ich möchte Euch mal von meinem Erlebnis erzählen. Im letzten Jahr konnte ich recht günstig das Grundstück neben meinen Eltern...

  1. jenser212

    jenser212

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    Hallo zusammen,

    ich möchte Euch mal von meinem Erlebnis erzählen.

    Im letzten Jahr konnte ich recht günstig das Grundstück neben meinen Eltern kaufen. Auf dem Grundstück stand noch eine altes Haus und eine alte Schneue. Diese wurden über den Sommer entkernt und vor zwei Wochen abgerissen.
    Parallel haben wir mit einem Architekten und einem Bauingenieur unser Haus geplant. Der Architekt sollte die Bauphasen 1-3 betreuen, der Bauingenieur (Bruder meines "angeheirateten" Onkels) die Bauphasen 4-6. Der Bauingenieur hat in unserer Familie schon so einige Bauvorhaben erfolgreich umgesetzt, so dass ich da keine Probleme gesehen habe.

    Von Angang an haben wir dem Architekten erzählt, dass wir so günstig wie möglich bauen wollen. Geplant wurde ein schönes Haus mit einer Doppelgarage. Irgendwie war nie so wirklich klar, was das ganze Bauvorhaben kosten würde, aber ich sagte immer mal eine Hausnummer und die Antwort war, dass wir das dafür schon hinbekommen.

    Nun kam vor zwei Wochen der Bagger zum Abriss und zum Erdaushub und es stellte sich heraus, dass weit mehr Erde abgetragen werden musste, als geplant. Geschätzt wurden die Kosten mit 15000€, wir sind nun vermutlich bei 30000€. Sowas kann passieren... aber zeitgleich kam der Architekt mit dem Finanzierungsbedarf, der uns schlichtweg aus den Schuhen gehauen hat.

    Wir sprachen immer mal von 200.000€ bis 250.000€ Finanzierungsbedarf ohne das Grundstück. Dafür sollte man doch mit viel Eigenleistung ein Haus bauen können, oder? Ich habe viele Handwerker in der Familie und im Freundeskreis. Tatsächlich sind wir nun bei 375000€!

    Hinzu kommen 25000€ die noch für das Grundstück offen sind. D.h. ingesamt müssten wir 400.000€ aufnehmen. Einfach Rechnung:
    400.000€ / 20 Jahre / 12 Monate = 1666€ im Monat. Ohne die Zinsen! Die 1600€ aufzubringen wäre erstmal nicht das Problem. Ich bin Software-Ingenieur und verdiene recht gut. Hinzu kommt das Gehalt meiner Frau. Allerdings planen wir auch Nachwuchs. Ich habe nun Angst, dass wir das Haus nie abbezahlt bekommen und wenn doch, wir 20 Jahre lang in Askese leben müssen und nichts mehr möglich ist.

    Ich würde das Bauvorhaben finanziert bekommen. 100.000€ von der KFW zu günstigen Konditionen für 10 Jahre, 300.000€ von einer zweiten Bank für 12 Jahre. Bei 20 Jahren Laufzeit wäre die Restschuld so hoch, wie nach 12 Jahren, daher die kurze Laufzeit.

    Nach 12 Jahren wären dann immer noch 300.000€ offen und ich würde wieder anfangen. Nach weiteren 12 Jahren bei aktuellen Konditionen wären es noch 150000€. und dann bleiben mir noch 5 Jahre bis zu Rente.

    Aus diesem Grund habe ich mein Bauvorhaben gestoppt. Noch sind keine Verträge unterschrieben. Zu begleichen wären die Kosten für den Architekten und das Abrissunternehmen. Dsa Grundstück würde ich wieder verkauft bekommen. Mit etwas Glück habe ich ausser viel Zeit nichts verloren.

    Ich gebe zu, dass wir zu naiv und blauäugig an die Sache heran gegangen sind und uns zu sehr auf die Aussagen der Architekten verlassen haben. Es war aber nie klar, dass der Finanzierungsbedarf so groß wird.

    Haben wir das richtige gemacht? Ich bin im Moment etwas verzweifelt...
     
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  3. lastdrop

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    Les Dich mal im Forum ein, bis nicht der einzige, dem es so geht.

    Auch solltest du schauen, ob Du die Kosten des Architekts tatsächlich zu begleichen hat. Letztendlich hat er keine zufriedenstellende Leistung erbracht bzw. einen Plan geliefert, der nicht gewünscht ist (Baukosten).
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 5. November 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Einer der Jobs, die vom Planer ganz zu Anfang zu leisten (=Holschuld) sind, ist die Budgetabfrage!
    Und dieses Budget ist einzuhalten, wenn der Bauherr nicht Erhöhungen zugestimmt hat!

    Ist das Budget so weit von den Ideen des Bauherren weg wie hier, ist das auch schnell erkennbar und dann zu kommunizieren!

    Die Planung des Kollegen ist daher für meine Begriffe kostenlos für die Tonne!

    Aber bitte nochmal eins abklären:
    Du sagst 250.000 incl viel Eigenleistung
    Der Kollege sagt 375.000. Sind diese komplett auf Handwerkerleistung aufgebaut, ist die Frage, wie weit sich diese Zahlen annähern, wenn Euer Eigenleistungsanteil eingepflegt wird.
    Deckungsgelich sicher nicht. Aber dann lässt sich abschätzen, ob es lohnt, mit dem Grundriss noch zu arbeiten oder ob die Lücke so groß ist, das eine Deckung nicht erreichbar ist.
    Lasst doch auch den Bauing nochmal draufschauen, ob die Zahlen passen!
     
  5. jenser212

    jenser212

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    Das Bauwerk steht mit 377500€ Gesamtbedarf auf dem Papier. Die Eigenleistung beträgt 50000€. Somit bleiben 327500€ zu finanzieren.
    Hinzu kommen dann noch Kosten für die Aussenanlage, die Baunebenkosten und eben die 25000€, die noch vom Grundstück offen sind.
    Wir sind weit über dem, was mal geplant war. Natürlich hatten wir auch Änderungen. Zum einen sollte die Garage 1,5m länger sein (+10 m²) und das Wohnzimmer wurde etwas vergrößert (+9 m²). Aber das kann nicht zu solchen Abweichungen führen.

    Wir haben dem Architekten bereits 7000€ gezahlt...
    Wer kann einen bei sowas beraten, wie man am Besten weiter vorgeht?
     
  6. Mycraft

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    Also +9qm Wohnzimmer können schon gut und gerne mehr als 50K kosten, da dadurch womöglich eine Größere BP nötig wird und der ganze Baukörper eben größer wird...bzw. auch die Statik dann neuberechnet bzw. geplannt werden muss...ununund
     
  7. #6 Alfons Fischer, 5. November 2013
    Alfons Fischer

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    mal 'n paar Fragen: wie groß ist denn das geplante Haus, mit/ohne Keller? Welche Dachform? einfacher, rechteckiger Grundriss oder viele Vor- und Rücksprünge? Welche Ausstattung? Welche Haustechnik? welcher energetischer Standard?
     
  8. CastleInGT

    CastleInGT

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    15000 Euro mehr für den Erdaushub? Abrissausmaße waren vorher klar!?

    Da stinkt doch etwas? :shades Dein Bau-Ing. hat wohl das Leistungsverzeichnis (LP 4-6) erstellt?
    Nur mit mehr Erdaushub ist das nicht zu begründen.
     
  9. planfix

    planfix Gast

    du sollltest die wünsche dem budget anpassen.
    was nützt das traumhaus, wenn die finanzierung zum alptraum wird?
    mit dem budget gehts kleiner, einfacher und simpler ..., vielleicht. wir kennen ja deinen plan nicht.
    die eigenen 4 wände sind unbezahlbar, wenn finanzierbar. ;)
    das handtuch zu werfen ist auch keine sinnvolle alternative.

    kosten aus dem baugrund sind immer ein unsicherheitsfaktor, dafür ist der rest kalkulierbar und kann mit vernunft und disziplin auch geschafft werden.
     
  10. Wookie81

    Wookie81

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    Wie immer: Der Anwalt deines Vertrauens.

    In welcher Leistungsphase seid ihr aktuell? Hat es jemals eine Kostenschätzung/-berechnung gegeben? Gibt es schriftliche Kommunikation zu den gewünschten Baukosten?

    Gruß
    Wookie
     
  11. jenser212

    jenser212

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    Das Haus ist in der Split-Level-Variante geplant, da wir ein Hanggrundstück haben.
    Teilunterkellerung.

    Untergeschoss
    Grundriss Garage 7m * 10m
    Grundriss Level 1: 9,3m * 5,5m (Einliegerwohnung, Flur Gagage Wohnhaus)
    Grundriss Level 2: 9,3m * 5m (Heizungsraum, Abstellraum, Hauswirtschaftsraum)

    Erdgeschoss
    Grundriss Level 1: 9,3 * 5,9m (Eingang, Gäste-WC, Flur, Küche, Esszimmer)
    Grundriss Level 2: 9,3m * 5,9m + 6m * 1,5m

    Dachgeschoss
    Grundriss Level 1: 9,3m * 5,9m
    Grundriss Level 2: 9,3m * 5,9m

    Satteldach mit 30% Neigung. KFW70.

    Hier am ein Bild der Seitenansicht: bild.jpg

    Der Architekt sagte immer, dass wir unten raus kommen müssen, damit Wohnzimmer und Garten auf einer Ebene sind. Daher kam die Idee auf, unten eine Einliegerwohnung rein zu machen, damit man den Platz sinnvoll nutzen kann. Was soll man mit soviel Kellerräumen.
    Man hat versucht, die geografischen Gegebenheiten des Altbaus effektiv zu nutzen, was meiner Meinung nach nicht geklappt hat, da sonst der Erdaushub nicht so teuer geworden wäre. Das aber nur nebenbei bemerkt...

    Ich weiss, dass das viel Fläche und auch viel umbauter Raum ist, aber mir war nicht klar, dass das letztlich soviel kosten wird.
     
  12. Mycraft

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    Tja mit den Infos kann ich euch versichern ihr seid noch sehr Günstig weggekommen...eine solche Hütte würde hier in unserer Gegend leicht das Doppelte kosten von dem was eier Architekt haben möchte...

    Also Wenn der Wunsch immer noch besteht zu bauen dann würde ich radikal kleiner werden, oder bracuht ihr wirklich den ganzen Raum inkl. Einliegerwohnung etc.?
     
  13. jenser212

    jenser212

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    Schriftlich gibt es bisher nicht viel. Ich denke, dass wir aktuell in Leistungphase 4 sind. Bauantrag ist bereits genehmigt.
    Heute hätte der Vermesser kommen sollen, um die Punkte zu setzen. Dies habe ich nun erstmal gestoppt um mir Luft zu schaffen und nicht weitere Kosten zu produzieren. Ich habe mich plötzlich ziemlich unter Druck gesetzt gefühlt. Freunde und Bekannte sagen: das schafft Ihr schon. Aber das nutzt mir nicht viel. Ich will ein schönes Haus mit Platz für 2,5 Kinder (2 sollen noch kommen, 1 ist nur jedes zweite Wochenende bei mir), eine Garage und das war's dann auch schon.

    Meiner Meinung nach hätte der Architekt schon recht früh sagen müssen, dass das Vorhaben x Euro kosten wird.
    Ich hätte mich dann mit der Bank in Verbindung gesetzt und geschaut, ob das zu stemmen geht. Tatsächlich habe ich die Zahlen erst letzte Woche erhalten, als der Erdarbeiten mitten im Gange waren und puff...

    Die reinen Rohbaukosten liegen bei 140.000€.
     
  14. #13 Alfons Fischer, 5. November 2013
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    wow, das ist aber aufwändig! Mich wundert die (nachträgliche) Kostenschätzung nicht so sehr...

    was ich nur aus meiner (beruflichen) Sicht da an Wünschen hätte, wie das umzusetzen sei... :mega_lol:

    In der hierfür benötigten Zeit baut da ein Rohbauer zwei "einfache" Häuser...
     
  15. Anda2012

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    Von der Bauleitung zum Formularausfüllen
    Dann lieber erst mal stoppen, das finde ich richtig. Und sehr selten. Denn meist macht man ja weiter, weil man eben schon Geld versenkt hat. Bevor man Hals über Kopf wo reinrauscht... Lieber eine Denkpause. uns selbst wenn man dann sagt, ja man macht weiter, dann weiß man aber warum und dass man es schafft.

    So ganz spontan ohen genaueres: Wenn ihr unten so rausmüsst (?) und im KG so viel Raum zuviel habt: Warum dann nicht oben kürzen?

    Einfach lieber nochmal über das Ganze in Ruhe nachdenken.
     
  16. Nutzername

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    Ein Architekt darf nicht am Budget des Kunden vorbeiplanen, sonst ist seine Planung wertlos - so ähnlich lautet ein BGH-Urteil, welches auch hier im Forum regelmäßig zitiert wird. Das scheint mit Deinen bisherigen Angaben zuzutreffen. Trotzdem wäre noch etwas Aufklärung hilfreich:
    • Die 375T€ sind Kostenschätzung oder -berechnung?
    • Ein Äpfel/Birnen-Vergleich liegt hoffentlich nicht vor? Also die 375T€ umfassen keine Leistungen, die in Euren 200-250T€ nicht gemeint sind?
    Dann solltest Du im Hinblick auf das vorstehende Urteil noch prüfen, wie nachweisbar Ihr Euer Budget dem A. mitgeteilt habt.

    Zum Entwurf: Zur Klarstellung - ob dieser die aufgerufenen Kosten rechtfertigt oder nicht ist für den Honoraranspruch des A. irrelevant. Interessant für Dich ist es ja aber trotzdem, auch für die Überlegung das Vorhaben weiter zu verfolgen. Angesichts des dargestellten Schnitts sieht die aufgerufene Zahl als keinesfalls überzogen aus. Auch hier fehlen aber noch Angaben:
    • Von wievielen qm sprechen wir?
    • Muss die Einliegerwohnung sein?
    • Fällt das Gelände über die Hausbreite tatsächlich so stark ab (die Höhen vor und hinter dem Haus sind doch wohl nicht das Urgelände)? (Falls ja, warum dann ein split level - dann doch lieber gleich um ein ganzes Geschoss verspringen?)
    Wieso kommt Ihr unten auf einer Ebene mit Eurem Garten raus, wenn doch unten die Einliegerwohnung ist?

    Wir bauen auch mit split level, da gibt es auf jeden Fall mehrere gangbare Wege. Unter Verzicht auf die Einliegerwohnung (nach Deinen Ausführungen ist die kein Muss für Euch) sollte ein geänderter Entwurf günstiger baubar sein - also musst Du zumindest nicht das Grundstück verkaufen und Deine Baupläne gänzlich begraben, wie im Eingangspost angedeutet.
     
  17. jenser212

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    Du meinst z.B. die Schlafzimmer nach unten verlegen?
     
  18. Nutzername

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    Und was macht den ganzen Rest aus?
     
  19. jenser212

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    Kostenschätzung. Und ja, es ist kein Äpfel-Birnen-Vergleich.

    Das dürfte schwierig werden. Das waren alles persönliche Gespräche basierend auf Vertrauen.

    Garage = 229,13m³, Gebäude = 1115m³
    Die Einliegerwohnung muss nicht sein. Wir hätten gerne ein Zimmer für Besuch und die Idee mit der Einliegerwohnung fanden wir nicht schlecht, da bei uns im Ort viele Gästezimmer genutzt werden und man diese so zusätzlich vermieten könnte.
    Das Gelände fällt so stark ab, ja. Das ist aber nicht das Urgelände. Vllt Ur-Urgelände. Da stand ja vorher schon ein Haus und eine Scheune.
    Unten kommen wir in der Hofeinfahrt heraus, oben im Garten...

    Ich danke Euch allen für Eure Unterstützung.
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 5. November 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Unser Nutzername mal wieder. :motz

    Der Kollge hätte fragen müssen und müsste nun beweisen, dass er in irgendeiner Form ein OK für ein Budget hatte, das zumindest in der Nähe der 375k€ läge.
    Eine Summe (exakt) einhalten muss er nur bei einer fest vereinbarten (=schriftlich) Kostenobergrenze. Das ist wohl nicht der Fall. Daher dürfte er sich ggf. eine geringfügige Überschreitung leisten.
    Ich sag mal - bei 250k€ aufgerufen 275 k€.
    Mehr Nicht!

    http://www.architektenkammer-mv.de/...htsberatung/23-04-2013-bgh-kostenvorstellung/

    Hilfe im Ungang mit dem Architekten:
    1) Schlichtungsstelle der AK des Bundeslandes, in dem Kollege Kammermitglied ist (er sit doch hoffentlich wirklich ein Architekt mit Kammereintrag)
    wenn das nichtg hilft:
    2) Anwalt für Architektenrecht.
     
  22. mls

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    ralf hat hat am anfang sinngemäss geschrieben:
    budgetplanung = holschuld des architekten. seh ich auch so.

    bauherrliche mitwirkungspflichten gibts trotzdem, lass dir
    das ggfs. (wenn streit unausweichlich ist) von einem
    BAU-rechtler erklären .. könnte deeskalierend wirken ;)

    sowas
    entwickelt sich bzgl. baukosten UND planerhonorar
    oft zum sargnagel des projekts. es gibt plgs .phasen, in
    denen sind "änderungen" drin - aber eine womöglich
    fertige planung zu ändern, kostet.

    zum schnitt:
    soviel geld/honorar und so supertollen baugrund gibts nicht,
    dass ich mich an so einem schmarrn beteiligen wollte.

    kosten:
    deutlich unter 300 euro/m3 (zzgl nebenkosten, zzgl. mwst) ..
    mutig. erst recht bei erzwungenen verkomplizierungen.
    die quittung bekommt dann der bauing.onkel? ;)
     
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