Notbremse gezogen

Da ich ebenfalls mein Haus in Hanglage gebaut habe, kann ich evtl ein paar Erfahrungwerte beisteuern.

Grundriss 10,7mx11,7m also recht einfach & günstig gehalten. Der Keller seht auf der einen Seite komplett in der Erde, auf der anderen Seite komplett frei (Höhenunterschied des Hanges also etwa 3Meter)

Im Keller ist eine Einliegerwohnung mit ~57qm, Erdgeschoss hat 100qm und im Dachgeschoss (75cm Kniestock) sind ca 80qm.
Die kompletten Baukosten lagen bei etwa 200-230k bei fast maximaler Eigenleistung (gemauert wurde z.B. komplett selbst).

Daher sind die ~350-400k für den angegeben Grundriss sicherlich nicht zu wenig. Ich fürchte, ohne eine Grundrissveränderung und eine evtl. Verkleinerung der Wohnfläche wird der Budgetrahmen nicht erreichbar sein.


Cu KyleFL

 

nach simmendinger's honorarteilleistungstabellen kann man das zumindest bewertet aus der honorarsumme auschliessen:

phase 2 gibt 7 % honorar, die kostenschätzung wird nach der tabelle mit 0,5 bis 1,0 % bewertet,
phase 3 gibt 11 % honorar, die kostenberechnung wird nach der tabelle mit 1,5 bis 2,0 % bewertet.

welcher bauherr geht bei dieser geringen honorareinsparung das hohe Risiko, dass das projekt in der planungsphase platzt, ein?

wenn der bauherr 1.000 m³ bri für 250 t€ wünscht, da müssen die alarmglocken angehen und der architekt muss sich äußern. eine der beiden zahlen muss mindestens verändert werden.

 

Wie will man als Planer ernsthaft das Thema Kosten ausschließen?
Das Thema Kosten ist im Fokus der Planung und HOAI Leistungsbeschreibung.
Das hat man in den letzten beiden HOAI Fassungen immer deutlicher formuliert.
Alles vergütete Grundleistungen und auch eindeutige Zielrichtung - Kommunikation mit Bauherr.

Hier HOAI 2013:
LPH 2:
b) Abstimmen der Zielvorstellungen, Hinweisen auf Zielkonflikte
g) Kostenschätzung nach DIN 276, Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen
i) Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse

LPH3:
e) Kostenberechnung nach DIN276 und Vergleich mit der Kostenschätzung
g) Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse

LPH4 ist dann Baugesuch auf Grundlage der LPH 3

LPH 6:
d) Ermittlung der Kosten auf der Grundlage vom Planer bepreister Leistungsverzeichnisse
e ) Kostenkontrolle durch Vergleich vom Planer bepreister Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung

LPH7:
g) Vergleichen der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen oder der Kostenberechnung

LPH 8:
i) Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen
j) Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN 276

 

Da hilft nur der Anwalt!

Alles andere wäre eine rechtliche Beratung.

Aber Du hast gute Chancen, Du bist kein Sachkundiger.

Das ganze mal hier sofort abbrechen.

Mal als sachkundiger, die Bauweise kostet halt mal Geld.
Zwei Kellergeschoße, abgestuft ..

 

Was wollt Ihr immer mit der HOAI? Die regelt doch nur, wie die werkvertraglich geschuldeten Leistungen zu vergüten sind. Zuerst wäre doch mal festzustellen, was überhaupt geschuldet war. Dazu hat der TE noch nichts geschrieben. Ich hatte schon mehrere Fälle, wo Kostenschätzungen oder -berechnungen nicht beauftragt waren.

 

Erst mal ist zu erbringen, was vertraglich vereinbart ist. Ob das der angenommene Normalfall ist oder nicht, spielt keine Rolle. Bei der Tragwerksplanung ist auch der Normalfall, dass auch Bewehrungspläne geliefert werden. Trotzdem hatte ich schon Aufträge, wo nach der Genehmigungsplanung Schluss war. Was sagt uns das jetzt für den konkreten Fall?

 

garagen im haus sind die teuersten garagen, da du z. b. ein mehr an thermischer hülle schaffst.

 

Jetzt schnell eine kostengünstigere Lösung zu finden könnte schwierig werden!

Die Hanglage und der damit verbundene Aufwand lassen sich nicht beliebig billiger gestalten. Auch kann so eine Spli-Level-Lösung durchaus schick und richtig sein! Ob man sich ein Gebäude dieser Größe aber am Ende leisten kann, ist die Frage. Hier sehe ich es als zwingend notwendig an die Kosten detailliert aufzuschlüsseln. Auch das schützt nicht vor Überraschungen (Hellseher ist ein A. ja auch nicht, er kann so einen Bau auch nur mit einer gewissen Unschärfe kalkulieren). Um vor Überraschungen gewappnet zu sein, empfiehlt es sich unbedingt noch ein klaines finanzielles Pölsterchen in der Hinerhand zu haben. Und ich spreche nicht von 6 Euro fuffzig.

 

@Laienmeinung zu den Kosten: Wenn ihr mit dem Architekten einen normalen Hoai Vertrag über LP 1-4 (oder mehr) abgeschlossen habt, dann muss er euch in LP2 eine Kostenschätzung und in LP3 eine Kostenberechnung vorlegen. Tut er dies nicht, hat er mangelhaft gearbeitet und muss nachbessern bzw. bekommt kein Geld. Wenn seine nachfolgenden Arbeiten für die Katz sind, ist das sein Pech.

Zu euren Ungunsten ist, dass ihr die Baukosten mit eurer Baugenehmigung abgesegnet habt. Schön ist es in einer solchen Konstellation immer, wenn der Architekten-/Bauvertrag nur mit dir ist und irgendein Freund/Lebensabschnittsgefährte/was auch immer beim Gespräch dabei war (Zeuge) und bezeugen kann "Architekt hat aber gesagt...".

Mein Ansatz wäre ganz klar: Entweder willst du noch bauen, dann muss der Architekt halt auf seine Kosten umplanen, so dass der Kostenrahmen passt (und vorsicht, es wird immer etwas teuerer). Oder du lässt das ganze sein und schaust, dass du mit möglichst wenig Verlust rauskommst. Theoretisch kannst du ja auch alles als Grundstück mit Planung an einen Bauunternehmer verkaufen.


@Ja ich will bauen: Hast du aktuelle Grundrisse und Lagepläne des Grundstücks oder nur die Schnitte? Ansonsten finde ich es schwer gute Vorschläge zu machen ...


Gruß
Wk

 

nix. bestenfalls.
um halbwegs beim beispiel und bei der vergleichbarkeit
zu bleiben, wäre der korrelierende blödsinn, bewehrungspläne
ohne statische berechnung o.ä. anzubieten: das ergebnis ist
dann auch (mehr oder weniger) eingefärbtes papier - es kann
aber nicht über aller kritik richtig sein.

wo eine -hier anscheinend NICHT vereinbarte- sonderlösung
(in diesem zusammenhang argumentativ eh nicht zielführend)
hinführt, liest man ja...

 

...also wenn ich den lageplan so ansehe und sehe, daß das Gebäude von vielen schon bestehenden bebauungen umklammert ist, so wird dies eher schwieriger, denn einfacher. Schwieriger im Bezug auf Kosten, da man ja hier nicht einfach nach eigenem Gutdünken baggern, ausheben, lagern, wegfahren, rangieren, Kran stellen usw. kann, sondern peinlichst auf die Nachbraschaft zu achten hat. Die wollen ja hinterher auch noch ihre Häuser bewohnen können. Es kann also schon sein, daß man hier sehr umsichtig arbeiten muß (Wo stellt man den Kran, wo lagert man Materialien, wie Steine, Baustahl usw.). Das geht natürlich alles irgendwie, ist aber natürlich eher kostensteigernd, denn senkend.

Daher nochmals: Bevor es weiter gehen kann sind die Kosten aufzuschlüsseln und schlüssig zu belegen (Erfahrungswerte, aktuelle andere Ausschreibungen), sonst sehe ich hier, neben der ohnhin schon vorhandenen Budgetüberschreitung, weiteres Potential für finanzielle Überraschungen.

 

wenn ich mir das außen drum herum vom haus betrachte, dann wundert es niemanden, dass die herstellkosten nach oben tendieren.

rot = aktuelle baugrube - sind die kosten zur sicherung des wohnhauses eingerechnet, an dem die baugrube direkt angrenzt?

 

Ich hoffe, der Kollege hat ein bisschen was für Verbau und sonstige Böschungssicherungsmaßnahmen eingerechnet.....

 

Tja, da war ich etwas zu spät... ;-)

 

wahnsinn hoch zehn.

entwurf mal andersherum.
nicht nur das grundstück ist vorhanden, sondern auch noch die baugrube.
das gebäude links ist gesichert?

da hat der kollege aber mal richtig tief in die kloschüssel gefasst.

 

das darfst du so nicht sehen, manche TE brauchen den wink mit dem zaunpfahl 2 mal aus verschiedenen richtungen, wobei ich das bei diesem TE hier nicht so der fall ist.