Notwendigkeit einer Baulast?

Diskutiere Notwendigkeit einer Baulast? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Community, wir stecken gerade mitten im Bauantrag und ich würde Euch gerne einmal um Rat fragen. Folgender Sachverhalt: (1) Wir...

  1. #1 Schnubbihh, 20.02.2024
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    Hallo liebe Community,

    wir stecken gerade mitten im Bauantrag und ich würde Euch gerne einmal um Rat fragen.
    Folgender Sachverhalt:

    (1) Wir haben einen Notarvertrag über den Kauf eines geteilten Grundstücks unterschrieben (großes Grundstück wurde real in zwei Flurstücke geteilt); wir kaufen Flurstück 4150, der Eigentümer behält 4149 für sich
    (2) Kaufpreis wird erst fällig bei Erteilung der Baugenehmigung für unser Grundstück. Entsprechend geht auch erst nach Kaufpreiszahlung bzw. Erteilung der Baugenehmigung das Eigentum des Grundstücks an uns über und die Eintragung im Grundbuch wird entsprechend vorgenommen.
    (3) Den Zugang zum Hinterliegergrundstück haben wir uns über eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch sowie die Verpflichtung über die Erklärung einer Baulast durch den Eigentümer des vorderen Grundstücks gesichert (beides im Kaufvertrag enthalten)
    (4) Eigentümer der beiden Flurstücke (Verkäufer) hat im Anschluss an den Notartermin eine Baulasteintragung beantragt; wir haben entsprechend den Bauantrag gestellt
    (5) Da die Baulast noch nicht eingetragen ist sondern erst bisher nur beantragt wurde, stellt das Bauamt eine Nachforderung für die Eintragung der Baulast

    Nun kommt es zu folgender Situation:
    Bauamt ruft an und erklärt, dass sie gemerkt haben, dass eine Baulast ja gar nicht nötig sei für die Erteilung der Baugenehmigung , da beide Grundstückshälften auf dem gleichem Blatt im Grundbuch stehen (da ja derzeit noch der gleiche Eigentümer) und eine Erschließung somit sichergestellt ist. Dabei wird ignoriert, dass nach Erteilung der Baugenehmigung die beiden Grundstücke auf verschiedenen Blättern geführt werden (müssen).

    Fragen:
    (1) Sollte ich hier einschreiten und auf die Eintragung einer Baulast pochen oder lieber die Füße still halten und mich freuen, dass eine der Nachforderungen wegfällt?
    (2) Was würde passieren, wenn ich keine Baulast und nur eine Grunddienstbarkeit für das Wege- und Leitungsrecht habe? Entstehen mir hier irgendwelche Nachteile und kann das später zu Problemen führen?
     

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  2. #2 Gast 85175, 20.02.2024
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    Nene...

    Also denen vom Amt würde ich sagen, dass sie da auf dem Holzweg sind, da die Erschließung so tatsächlich keineswegs gesichert ist. Es kommt hier auf die Tatsachen im Einzelfall an und die sind halt in dem Einzelfall halt anders...

    Lass das alles eintragen wie vorgesehen. Schon die Art deiner Fragestellung lässt mich daran Zweifeln, dass das sicher eingetragen wird, wenn das jetzt anders läuft. Du hast für alle Zeit und Ewigkeit ein Problem, wenn Du das jetzt vermasselst...
     
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  3. #3 Viethps, 20.02.2024
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    Techniker kriegen das hin....wie auch immer
    Baulast gibt es nur, wenn es ein herrschendes und ein dienendes Grundstück gibt. Hier noch nicht der Fall.
    Darauf hätte der Notar schon hinweisen sollen und eine andere Reihenfolge vorschlagen können.
     
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  4. #4 Schnubbihh, 20.02.2024
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    Wieso gibt es hier kein herrschendes und ein dienendes Grundstück nicht? Ist dies beim gleichen Eigentümer beider Grundstücke nicht möglich?

    Was wäre die Alternative für uns in diesem Fall? Ich würde morgen auch nochmal das Gespräch mit dem Notar suchen...
     
  5. Dimeto

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    Ja.
    Erst mal nichts, da die baugenehmigungsbehörde von der irgendwann erfolgenden Grundbuchänderung nichts erfährt.
    Spätestens wenn eine Tektur notwendig oder gewünscht wird oder auch Jahre später nochmal ein Bauantrag gestellt wird, aus dem die dann vorliegenden Eigentumsverhältnisse hervorgehen, wird die Baulast erforderlich. Wenn der Eigentümer des Nachbargrundstücks, der dann ja vielleicht nicht mehr mit dem aktuellen identisch ist, die Eintragung verweigert, kann es zu unschönen Verzögerungen kommen, da Du die Baulast dann eventuell einklagen musst.
    Kannst Du machen, zum jetzigen Zeitpunkt sind sie aber nicht auf dem Holzweg.
    Das trifft zwar im Augenblick noch für das Grundbuch zu, für die Baulast aber nicht.
    Der ist nicht zuständig. Erkläre dem Bauamt die Situation, dann werden sie die Baulast schon eintragen.
     
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  6. #6 Gast 85175, 20.02.2024
    Gast 85175

    Gast 85175 Gast

    Die behandeln das, als würden dem Antragssteller beide Grundstücke gehören, dem gehört aber derzeit keines davon.
     
  7. SIL

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    Unerheblich, stelle dir die Konstellation einer Bebauung vor , wobei du nicht Grundstückseigentümer bist und auch nie wirst , sondern rein Werkvertrag errichtet, Eigentum bleibt eine dritte Firma welche sukzessive die Grundstücke veräußert - wer ( wenn Entwurf Planung Ausführung) beim Errichter liegt ist dann für Baulasten / Dienstbarkeit etc zuständig.
    Dimeto hat sich relativ weit heraus gewagt , aber liegt nicht vollständig daneben.
     
  8. Dimeto

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    Na gut, dann die Langversion, in der Hoffnung, dass Du näher erläuterst, was Du mit dieser Aussage zum Ausdruck bringen wolltest.

    zu #1 (1)
    Mit Grundstück meint das Baurecht ein Grundstück im Sinne des Grundbuchs, also einen Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem Grundbuchblatt unter einer laufenden Nummer geführt wird. Bei der realen Teilung eines Grundstücks wird für einen Teil des Grundstücks ein neues Grundbuchblatt angelegt und dieser Teil vom alten Grundbuchblatt abgeschrieben. Damit das geschehen kann, sind einige Schritte notwendig, die geraume Zeit in Anspruch nehmen. Zunächst muss das dem Grundstück zu Grunde liegende Flurstück im Liegenschaftskataster zerlegt werden. Dies geschieht meistens durch Vermessung vor Ort und gesetzlich geregelte Verwaltungsverfahren. Nach ordnungsgemäßer Zerlegung im Liegenschaftskataster wird das Grundbuch berichtigt. Die alte Flurstücksbezeichnung wird gelöscht, die beiden neuen ergänzt. Zu diesem Zeitpunkt werden die Flurstücke unter der gleichen laufenden Nummer geführt und bilden nach wie vor ein Grundstück. Eine Erschließungsbaulast für den hinteren Teil ist daher noch nicht erforderlich, da baurechtlich ja nur ein Grundstück existiert.
    zu (2)
    Der Eigentümer des Grundstücks hätte nach der Zerlegung die Teilung im Grundbuch, also die Führung der Flurstücke auf einem Grundbuchblatt aber unter zwei verschiedenen laufenden Nummern, beantragen können und die Frage nach der Notwendigkeit der Baulast hätte sich nicht gestellt. Vermutlich hat er darauf verzichtet, da ja weitere Grundbuchänderungen anstehen und diese dann in einem Zuge erledigt werden können.
    zu (3)
    Vermutlich weiß die Baugenehmigungsbehörde davon nichts.
    zu (4)
    Vermutlich wurde bei der Baugenehmigungsbehörde zunächst kein Zusammenhang bemerkt, da zwei unterschiedliche Stellen betroffen sind (Baulasten und Baugenehmigungen) und nicht einmal die Antragsteller identisch sind, was durch (5) bekräftigt wird.

    Die "folgende Situation" entsteht, weil das Bauamt mitgedacht hat, jedoch nicht weit genung, weil vermutlich nicht alle Informationen dort vorlagen. Man möchte den Antragstellern unnötige Gebühren und sich selbst unnötige Baulastenblätter ersparen, was zum derzeitigen Stand zwar richtig ist, durch die bereits im Kaufvertrag festgezurrte Veränderung jedoch in Kürze nicht mehr zutrifft. Beide Anträge (Baulast und Bauantrag) sollten daher mit einer kurzen Erläuterung und einer Kopie des Kaufvertrags ergänzt werden, damit das Bauamt bis zum Ende mitdenken kann. Denn normalerweise ist die Anlage von Baulastenblättern auch für Grundstücke möglich, die noch nicht rechtskräftig im Grundbuch gebildet wurden, sofern der Teil der Erdoberfläche eindeutig beschrieben wurde.
     
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  9. 11ant

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    Ich verstehe nicht, weshalb das hier so kompliziert diskutiert wird, es liegt doch garkeine Konfliktsituation vor:
    Wenn ich das recht verstehe, fühlt sich hier niemand zu einer Einmischung in fremde Zuständigkeiten berufen, und verweigert auch niemand seine Kooperation. Sondern das Bauamt hat lediglich mitgeteilt, von seiner Nachforderung (aus Erkennen derer Nichtnotwendigkeit) zurückzutreten. Der TE muß die Baulast also doch nicht erst vorlegen, der Bauantrag kann bereits bearbeitet werden. Alles gut, falscher Alarm.

    Ich lese hier keinerlei Angriff des Bauamtes auf die begehrte Baulast heraus - weder für deren Eintragung noch deren Verweigerung wären sie handelnd oder zustimmend zuständig. Der Notar betreibt die Baulasteintragung, nachdem das Bauamt die Baugenehmigung erteilt hat.

    Hier beißt sich überhaupt keine Katze in den Schwanz. Das Bauamt hatte lediglich Verwirrung gestiftet und sagt jetzt Bescheid, daß es das gemerkt hat. Das ist eine Entwarnung, nichts anderes und erst recht kein Gegenteil !

    Die Baugenehmigung kann erteilt werden, wird jetzt brav bearbeitet, und präjudiziert die Baulast weder pro noch contra. @ alle Diskutanten: lest den ganzen Quatsch nochmal in Ruhe, dann hat sich der Streit um des Kaisers Bart erledigt.
     
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  10. #10 SIL, 21.02.2024
    Zuletzt bearbeitet: 21.02.2024
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    30.06.2023 Az. V ZR
    165/22 Rdn 16/21 der Senat hat zwar grundsätzlich in Teilen seine Fortführung behalten , wie immer einige Frage nicht geklärt, grundsätzlich sofern hier die zuständige Behörde hier keine Notwendigkeit erachtet , die beiden Parteien vertraglich ihre privat r
    rechtlichen und als Ergänzung ( deckungsgleich) die 'Zustimmung Baulast' gegeben haben , sehe ich keinen Nachteil bei einer nicht vorliegenden Baulast, du warst etwas schneller Ant :winken von einer Nicht-notwendigkeit ...soweit würde ich nicht gehen ,eher ein kann , wie immer eine Einzelfallbewertung
     
  11. Dimeto

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    Aber es streitet sich doch gar keiner. Der TE hat einige Fragen gestellt, die niemand beantwortet hat außer @chillig80 und mir und wir sind uns im Ergebnis jedenfalls einig, dass der TE die Baulasteintragung jetzt vornehmen lassen soll.
     
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  12. 11ant

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    Warum wird eigentlich der vordere Teil des Rüsseltieres desöfteren weggelassen ?
    Jedenfalls wurde ich hier offenbar mißverstanden:
    Ich habe mich überhaupt nicht zur Notwendigkeit der Baulast geäußert, sondern ich habe lediglich darauf hingewiesen, daß Ihr hier völlig unnötig die Notwendigkeit der Baulast diskutiert, weil auch das Bauamt sich überhaupt nicht zur Notwendigkeit der Baulast geäußert hat !
    Sondern das Bauamt hat lediglich erst irrtümlich die Notwendigkeit der Vorlage der Baulast zum Bauantrag angenommen,
    und nun sein Erkennen des Irrtums (und weiter nichts !) mitgeteilt.
    Die Baulast an sich und die Frage ihrer Notwendigkeit bleibt davon völlig unberührt,
    und wird weder vom Bauamt noch von mir bekräftigt oder bestritten !

    Das Bauamt hat lediglich über sein Erkennen einer Irrtümlichen Annahme informiert
    und wird nun brav den Antrag bearbeiten, also eine Verzögerung der Bearbeitung wieder entwarnt. Zur Notwendigkeit der Baulast an sich hat außer den Diskutanten niemand Stellung genommen, weder befürwortend noch bestreitend !

    ... woran ihn auch das Bauamt nicht zu hindern gedroht hat. Es war in einem Irrtum, der dies garnicht berührt (sondern nur die Bearbeitung des Bauantrages verzögert hatte) und teilt nun seine Rücknahme des Irrtums mit. Weiter nichts. Sturm im unbewiesen existenten Wasserglas.
     
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  13. Dimeto

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    Möglich. Jedenfalls konnte ich weder Deinen noch @SIL 's Beiträgen eine Antwort zu irgendeiner Frage des TE entnehmen.
    Um weitere Missverständnisse zu vermeiden hier nochmal die Fragen des TE (in meiner Interpretation) und meine Antworten dazu:
    Ja, und zwar unverzüglich
    Ja, und zwar jetzt.
    Nein.
    Nein.
    Nichts, solange die Baugenehmigungsbehörde von der zukünftigen Grundbuchänderung nichts erfährt.
    Nein, solange die Baugenehmigungsbehörde von der zukünftigen Grundbuchänderung nichts erfährt.
    Ja, sobald die Baugenehmigungsbehörde von der dann vorgenommenen Grundbuchänderung erfährt.

    Ja, allerdings wird daraufhin das Grundbuch geändert, wodurch die Baulast notwendig wird, weswegen die Baugenehmigung unwirksam wird, weil sich die Voraussetzungen geändert haben, was zu Nachforderungen führt, die Verzögerungen auslösen.
     
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  14. #14 Gast 85175, 21.02.2024
    Gast 85175

    Gast 85175 Gast

    Ja gut, die "folgende Situation" ist halt die, dass sobald dem Bauantrag stattgegeben wird, der Kaufvertrag zustande kommt. Dann hat der Antragsteller plötzlich das Grundstück und die Genehmigung, der Verkäufer hat dann aber keinen sehr großen Handlungsdruck bezüglich der Baulast mehr.. Und genau deshalb meine ich, dass die Erschließung nicht wirklich gesichert ist. Es ist sogar noch schlimmer, erst durch das Handeln des Amts wir die ansonsten gesicherte Erschließung gefährdet. Und genau das würde ich dem Amt sagen, weil ich einfach keine Lust dazu hätte, am Ende auf einem unerschlossenen Grundstück zu sitzen und aus meiner dann wertlosen Baugenehmigung Papierflieger basteln kann, bis irgendwann ein Gericht vielleicht irgendwie meint, mir helfen zu können....
     
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    Also gut:
    Zu (1) sowohl als auch: das Bauamt nicht irritieren UND die Eintragung der Baulast weiterverfolgen;
    zu (2) den Verkäufer solltest Du nicht aus der Verabredung, die Grunddienstbarkeit auch als Baulast eintragen zu lassen, entlassen.
    1. das Bauamt bearbeitet den Bauantrag und erteilt die Baugenehmigung;
    2. der Notar setzt den Kaufvertrag um, läßt also auch die Baulast eintragen;
    3. das Grundbuch wird berichtigt;
    4. das Bauamt erschrickt "huch, der hintere Teil mit dem genehmigten Bauvorhaben und der vordere Teil sind ja nun verschiedene Grundstücke, dann ist die Erschließung des hinteren ja plötzlich unsicher geworden";
    5. Du zauberst "bitteschön, hier ist sie" die geheilt gesicherte Erschließung aus dem Hut, bevor das Bauamt auf 4. reagiert (hierzu kannst Du ihnen ja ankündigen, daß ihnen in Kürze der Nachweis der Heilung zugeht).
    So sollte die Gebühr für einen unnötigen einsekündigen Widerruf der Baugenehmigung vermieden sein ;-)

    Ich finde meine Kurzfassung "alles gut" von vorhin nach wie vor sympathischer und ausreichend.
    Aber wenn ich ausdrücklich gebeten werde, viele Worte zu machen - was ich sonst (bekanntlich ?) auch unaufgefordert tue - dann gerne.
     
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  16. #16 Jo Bauherr, 21.02.2024
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    Danke, genau so geht das.
     
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  17. #17 Schnubbihh, 22.02.2024
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    Besten Dank für die gute und weitestgehend sehr sachliche Diskussion hier.
    Sachverhalt ist für mich jetzt deutlich besser verständlich und auch einigermaßen nachvollziehbar.

    Leider hat sich in der Zwischenzeit ein neues Problem ergeben:
    Die beiden Grundstücke sind ja noch überhaupt nicht real geteilt (lediglich zwei Flurstücke auf dem gleichen Grundbuchblatt unter der gleichen laufenden Nummer). Ich habe mich dabei durch die getrennten Flurstücke selbst etwas in die Irre leiten lassen... Nun hat das Bauamt angemerkt, dass diese Grundstücke gar nicht real geteilt werden dürfen, da dadurch eine rechtswidrige Situation auf dem vorderen Grundstück entstehen würde (Überschreitung GRZ I + II).
    Der Kaufvertrag wurde allerdings bereits auf das (zukünftig) real geteilte Grundstück abgeschlossen.

    Ist unsere einzige Alternative nun eine ideelle Teilung anzustreben und den Kaufvertrag zu ändern?
    Oder Alternativ eine Abweichung und Überschreitung der GRZ im Rahmen der Grundstücksteilung für das vordere Grundstück beantragen? (mit wahrscheinlich geringer Aussicht auf Erfolg)

    Im Rahmen des Bauantrags wird die GRZ jetzt erstmal für beide Häuser & Grundstücke zusammen herangezogen (da formal ja nicht geteilt).
     

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  18. SIL

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    Um welche Überschreitung sprechen wir , wie viel ?Gibt es eine Handlungsempfehlung wie zum Beispiel Nachverdichtung oder Urbanisierung mit abweichenden Empfehlungen gegenüber Bplan etc ?

    Aufgrund dessen bleibt ja vorab nur
    Dieses, alles andere ändert fast alle sämtliche 'Rechststände' dein BA und deine Genehmigung fußt auch auf einem Grundstück.
    Die mini WEG die entsteht ist vermutlich vertretbar.
     
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  19. #19 Schnubbihh, 22.02.2024
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    Eine Handlungsempfehlung für Nachverdichtung gibt es leider nicht. Alle wollen neuen Wohnraum schaffen aber leider werden einem bei den konkreten Bauvorhaben dann diverse Steine in den Weg gelegt...

    Die Überschreitungen bei den GRZ habe ich im Anhang mal beigefügt. Auch für den Neubau würden wir die GRZ überschreiten (sowohl für das geteilte als auch das ungeteilte Grundstück). Ähnliche Überschreitungen sind in der Nachbarschaft schon genehmigt. Die GRZII-Überschreitung beim vorderen Grundstück (im Falle der realen Teilung) wäre natürlich immens.
     

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    Da sehe ich vielmehr Deinen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser in der Pflicht. Der schuldet Dir eine genehmigungsfähige Planung und wenn er das Baugrundstück nicht richtig identifiziert hat, so ist das ihm anzulasten. Er soll mit der Genehmigungsbehörde eine Lösung herbeiführen.
     
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