NRW, Vereinigungsbaulast, Garage zum Wohnraum umbauen

Diskutiere NRW, Vereinigungsbaulast, Garage zum Wohnraum umbauen im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Forengemeinde! Ich bin gerade dabei, ein Haus in NRW mit einer angebauten Garage zu erwerben. Diese Garage wurde im Laufe der letzten...

  1. #1 Hauruck, 23.01.2022
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    Hallo liebe Forengemeinde!

    Ich bin gerade dabei, ein Haus in NRW mit einer angebauten Garage zu erwerben. Diese Garage wurde im Laufe der letzten Jahrzehnte mehrmals umgebaut. Die Zufahrt lag früher relativ weit unter dem Straßenniveau, deshalb wurde sie aufgestockt und später wurde noch eine Dachterasse darauf gebaut. Sie ist somit geschätzte 6m hoch.
    Im "Keller" der Garage befinden sich nachträglich eingezogene Hobbyräume.
    Das angeschlossene Nachbargrundstück ist noch unbebaut und die Garage ragt bis zu einen Meter darauf (Früher hatten beide Grundstücke den selben Besitzer).
    Der Eigentümer des Nachbargrundstücks würde einer Vereinigungsbaulast zustimmen.

    Jetzt zu meiner Frage: Ich würde gerne die Garage zum Wohnraum umbauen. Ist das bei den gegebenen Verhältnissen ohne weiteres rechtlich möglich?
    Kann eine Überbaurente fällig werden wenn sich der Zustand des Objekts (Garage->Wohnraum) ändert, ansonsten müsste die Überbauung ja verjährt sein? Oder fällt eine Überbaurente bei einer Vereinigungsbaulast generell weg?

    Vielen Dank schonmal für Eure Antworten
     
  2. #2 simon84, 23.01.2022
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    Wenn die Überbauung jetzt erst legalisiert wird wieso sollte sie dann verjährt sein ? Bzw was bedeutet „verjährt“ überhaupt ?

    ob und wie eine Überbau Rente aussieht definieren die beiden neuen Grundstück Besitzer doch selber

    geschlossene Bauweise wäre eine Option an der Stelle falls gewünscht
     
  3. Dimeto

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    Dein Prolog lässt auf einen Schwarzbau schließen, denn schon seit Jahrzehnten verstößt es gegen Baurecht, die Grundstücksgrenze zu überbauen oder ein Grundstück so zu teilen, dass die Grenze durch Räume eines Gebäudes verläuft. Da Deine Beschreibung nicht einmal ansatzweise ein Bild von den gegebenen Verhältnissen vermittelt, ist die Frage nicht zu beantworten. Die Voraussetzungen etwas Genehmigungsfähiges durch Umbau zu erlangen erscheinen aber denkbar schlecht.
    Wenn der sich übermorgen mit der Frage "Vereinigungsbaulast zustimmen?" hier anmeldete, würde ich dringend abraten.
    Ja. Sie kann auch fällig werden, wenn sich der Zustand nicht ändert.
    Unwahrscheinlich, da die Überbauung ja immer noch existiert. Sofern der "Überbauende" nicht nachweisen kann, dass für die Überbauung bereits eine Entschädigung geleistet wurde, bleibt die Möglichkeit für den "Überbauten" eine solche zu fordern. Verjährt ist höchstwahrscheinlich das Verlangen auf Rückbau.
    Nein. Ersteres ist Zivilrecht, letzteres öffentliches Recht. Die Vereinigungsbaulast dient nur dem Zweck, den baurechtswidrigen Zustand zu heilen. Sie ist eine Verpflichtung gegenüber der Baugenehmigungsbehörde und beinhaltet keine "Deals" zwischen Begünstigten und Belasteten. Wie der eine den anderen dazu bringt, die Verpflichtungserklärung zu unterschreiben, interessiert die Baugenehmigungbehörde nicht.
     
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  4. #4 Hauruck, 24.01.2022
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    Hallo Dimeto, danke für deine Antwort! Welche Angaben fehlen denn, um die Frage beantworten zu können?
    Die ursprüngliche Garage wurde in den 1960er Jahren gebaut und dafür existieren auch Baupläne und sie ist so genehmigt worden. Für die Umbauten habe ich bisher noch nichts offizielles gefunden, da müsste ich im Stadtarchiv nachsehen. Ich weiss nicht genau, wann das Grundstück geteilt wurde. Es ist auf jeden Fall genau so vererbt worden wie es jetzt ist.
     
  5. Dimeto

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    Für eine erste Einschätzung fehlt ein Lageplan, zumindest ein Auszug aus der Liegenschaftskarte, der auch die nähere Umgebung (mind. 100m Radius) darstellt. Gibt es einen Bebauungsplan oder sonstige baurechtliche Satzungen? Was heißt "Keller"? Was heißt aufgestockt? Wie werden die Räumlichkeiten aktuell genutzt? Fotos könnten helfen, um sich den Baukörper und die Geländetopographie überhaupt vorstellen zu können. Wie viele Wohneinheiten hat das Haus jetzt? Soll durch den Umbau eine weitere geschaffen werden? Welche Lösung ist für die notwendigen Stellplätze vorgesehen? Wie sieht die Zuwegung aus, wie ist sie geplant?
    Nach 1962? Mit dem Grenzüberbau? Ohne Baulasteintragung? Kaum zu glauben. Wann wurde das Haus gebaut? Gibt es dazu auch Pläne und Genehmigungen?
    Das Stadtarchiv ist normalerweise für allgemeine historische Recherchen geeignet. Um herauszufinden, was wann baurechtlich auf dem Grundstück genehmigt wurde, braucht es Einsicht in die Bauakte, die üblicherweise bei der Baugenehmigungsbehörde geführt wird. Eventuell könnte noch ein Blick in die Unterlagen beim Katasteramt helfen.
     
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