Nutzfläche nachträglich in Wohnfläche umwandeln?

Diskutiere Nutzfläche nachträglich in Wohnfläche umwandeln? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich stehe kurz vor dem Kauf eines "3-Familienhauses", welches mit zwei Parteien bewohnt werden soll. Ich habe alle notwendigen...

  1. #1 chrizZztian, 29.05.2019
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    Hallo zusammen,

    ich stehe kurz vor dem Kauf eines "3-Familienhauses", welches mit zwei Parteien bewohnt werden soll.

    Ich habe alle notwendigen Unterlagen erhalten und nun festgestellt, dass das gesamte EG inkl. der 2 Zimmer Wohung als "Nutzfläche" deklariert wurde.

    Das EG soll in absehbarer Zeit zwar nicht als Wohnfläche genutzt werden, allerdings finde ich das trotzdem sehr unschön, zumal bereits alles andere geklärt war und der Notar Termin für nächste Woche steht.

    Weiß jemand ob / wie man nachträglich Nutz- in Wohnfläche umwandeln lassen kann und mit welchen Kosten das verbunden ist?
     
  2. arch

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    Was war den bisher drin, in der "Nutzfläche"? Generell bräuchtest du dafür die Genehmigung der Baubehörde. Ob das mit Problemen und Kosten verbunden ist, hängt von den Randbedingungen ab: Anzahl Stellplätze, Raumhöhe, Dämmung, ausreichend dimensionierte Heizungsanlage ( gruß an den Leser ;)), und in dem Zusammenhang auch die Dämmung des EG's. Unter der Bodenplatte wird man wohl kaum nachträglich etwas tun können, das muss dann innen auf der Bodenplatte passieren, und das geht von der lichten Raumhöhe ab, welche, je nach Bundesland, 2,40 m für Aufenthaltsräume nicht unterschreiten darf. Wenn jetzt nur 2,50 m sind, und keine Dämmung unterm Haus ist, wirds eng. Dazu können andere Regularien kommen, welche dem im weg stehen, z.B. eine Festlegung im Bebauungsplan. Was das kostet, kann dir keiner jetzt keiner sagen, ob es überhaupt geht, kann dir vielleicht das Bauamt sagen. Für belastbare Aussagen brauchst du aber eine schriftliche Stellungnahme.
     
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  3. #3 chrizZztian, 29.05.2019
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    Danke für die Rückmeldung!

    Bisher wurde es ganz normal als Wohnung genutzt. ;-) Ist genauso aufgebaut wie die anderen Wohnungen auch, nur das ein Raum der Heizungskeller mit Zentralheizung für das gesamte Haus ist (und daran angeschlossen noch eine Doppelgarage). Weitere Stellplätze sind auf dem Grundstück auch noch vorhanden.

    Lichte Raumhöhe ist laut Plan 2,42m, allerdings keine Ahnung wie ich etwas bezüglich Dämmung unter dem Haus in Erfahrung bringen kann? Laut Schnitt-Bild sind es 40cm verdichteter Boden, 25cm Bodenplatte und dann 9cm "Boden"...
     
  4. arch

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    und in deinen Unterlagen ist das ganze EG nur als "Nutzfläche", nicht als Wohnfläche deklariert? Vielleicht Hat hier schonmal jemand einen Antrag gestellt? Aber wenn das bis jetzt gewohnt wird, halte ich die risiken nicht für extrem hoch. Aber eine Aussage einer offiziellen Stelle vor dem Kauf wäre natürlich angebracht. Diese Sollte eigentlich der jetzige Eigentümer/Verkäufer bringen. Oder ihr vereinbar vertraglich etwas wie "der Verkäufer sichert zu, dass die Räume im EG, welche in den Anlagen als "Nutzfläche" ausgewiesen sind, für eine Nutzungsänderung in "Wohnfläche" geeignet sind, und veranlasst die Genehmigung der Nutzungsänderung auf seine Kosten". Bin kein Jurist, also sollte der Wortlaut dein Notar erarbeiten, nachdem du ihm erklärt hast, was du willst. So könnte der Termin bleiben, der Vertrag wird nur vorher leicht geändert, und du kannst dir sicher sein, das du entweder das Haus mit so bekommst, wie du möchtest, oder vom Kaufvertrag zurück treten kannst, weil die Eigenschaft, die der Verkäufer zugesichert hat, nicht herstellbar ist. Man kann auch vereinbaren, das erst bezahlt wird, wenn der Wohnraum genehmigt wurde.

    Das mit der Dämmung und anderen Faktoren ist aus der Ferne schlecht zu beurteilen. Von wann ist das Haus?
     
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  5. #5 simon84, 29.05.2019
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    Wie sieht denn die Wohnflächenberechnung zum Haus aus, wie sieht der Energieausweis aus?

    Eine Nutzungsänderung ist im Zweifelsfall aufwändig (Umbau falls Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, Brandschutz usw.)! Im schlimmsten Fall unmöglich.
    Man kann sie auch einfach nicht machen und das EG auf eigenes Risiko als nichtgenehmigten Wohnraum nutzen.

    Von es passiert garnichts bis es gibt eine Nutzungsuntersagung mit Bußgeld bei Verstoß kann alles passieren.
     
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  6. #6 chrizZztian, 29.05.2019
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    Genau. Hier wird alles nur als Keller, Abstellraum, oder Hobbyraum deklariert. (Nichtmal das Badezimmer / Küche wird erwähnt.) Das Haus ist von 1996 und in der original Berechnung von Ende 95 ist es bereits so deklariert. Vielleicht hatte das irgendwelche steuerlichen Vorteile? Der aktuelle Eigentümer ist leider nicht der Bauherr - deswegen bekomme ich diesbezüglich keine Informationen aus erster Hand.

    Allerdings ist der Vorschlag hinsichtlich vertraglicher Vereinbarung ein guter Punkt. Ich würde eigentlich ungerne vom Kauf zurücktreten - zumal sich an der Immobilie selbst ja erstmal überhaupt nichts geändert hat. ;-) Trotzdem sehr ärgerlich...
     
  7. arch

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    Naja aber wenn das so eignetlich nicht genutzt werden darf und auch nicht genehmigungsfähig ist, und das haus dann für dich zu klein ist, wäre es nicht das richtige Haus für dich, und du müsstest ein anderes suchen. Wenigstens die Option könnte man sich offen halten.
     
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  8. #8 simon84, 29.05.2019
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    Kann sein, dass es steuerlich getrieben war. Baurechtlich theorethisch auch möglich aber etwas unwarscheinlicher. GFZ GRZ kriegst man normal nicht so leicht umschifft durch einfaches Deklarieren von Räumen als Nutzfläche. Oder wegen Vermietung/Nutzwertanalyse zu Vermietung. Die WoFlV ist hier schon anders....
    Gibt es einen Bebauungsplan ? Falls ja, exakten Inhalt prüfen.
    Beim Bauamt nachfragen darf man auch als Käufer hat man ein berechtigtes Interesse.

    Vielleicht hatte es auch damals was mit einer Finanzierung zu tun wer weiss.
     
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  9. #9 chrizZztian, 29.05.2019
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    @arch: Das stimmt natürlich - andererseits ist wie gesagt in absehbarer Zeit nicht geplant das EG zu "bewohnen". Soll als Lager, Hobbyraum, Werkstatt, Waschkeller etc. genutzt werden. Natürlich möchte man sich alle Möglichkeiten offen halten.

    @simon84: Nach Rücksprache mit dem Makler gibt es noch einen ganzen Ordner mit Plänen & Statik zum Haus. Er will schauen ob er hinsichtlich Bodendämmung & Co noch etwas findet und mir zukommen lassen. Außerdem sich morgen nochmal mit mir treffen. In meinen bisherigen Unterlagen habe ich nur in der Baubeschreibung gesehen, dass z.B. hinsichtlich Brandschutz (abseits vom Dach) alles nach F 90 - AB eingestuft ist. Energieausweis kommt erst am Freitag. Was soll man auf einem Bebauungsplan sehen? Der definiert meines Wissens doch nur die "Fläche" und nichts hinsichtlich einzelner Stockwerke?
     
  10. #10 simon84, 29.05.2019
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    In der Satzung (Text) zum Bebauungsplan könnte z.B. etwas zu teilgewerblicher Nutzung stehen etc.

    Du hast Recht, GFZ/GRZ werden in der Regel von einer simplen Deklaration als "Nutzfläche" nicht betroffen sein

    Vielleicht hat @Dimeto noch Tips .

    Ich weiss nicht ob es schon geschrieben wurde, aber um welches Bundesland geht es
     
  11. #11 chrizZztian, 29.05.2019
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    Hier geht es um Rheinland Pfalz. Aber was mir im Zuge Bebauungsplan einfällt: Könnte es sein, dass man nur 2 Vollgeschosse haben darf und vielleicht deshalb das EG nur als Nutzfläche aka "Keller" deklariert hat? Ich meine zumindest, dass es bei uns im Neubaugebiet so eine Regelung gibt.
     
  12. Dimeto

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    Planungsrechtlich könnte es eine Beschränkung der Wohneinheiten geben.
    Denkbar, wenn auch unwahrscheinlich, wäre vielleicht auch §12 (4) BauNVO
    ... dass in bestimmten Geschossen nur Stellplätze oder Garagen und zugehörige Nebeneinrichtungen (Garagengeschosse) zulässig sind...
    Dann könnte die Antwort auf die Frage
    tatsächlich "Ja" lauten.
    § 21a Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen
    (1) Garagengeschosse oder ihre Baumasse sind in sonst anders genutzten Gebäuden auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse oder auf die zulässige Baumasse nicht anzurechnen, wenn der Bebauungsplan dies festsetzt oder als Ausnahme vorsieht.

    Wenn von Absatz (4) Gebrauch gemacht wurde
    Bei der Ermittlung der Geschossfläche oder der Baumasse bleiben unberücksichtigt die Flächen oder Baumassen von
    1. Garagengeschossen, die nach Absatz 1 nicht angerechnet werden,
    2. Stellplätzen und Garagen, deren Grundflächen die zulässige Grundfläche unter den Voraussetzungen des Absatzes 3 überschreiten,
    3. Stellplätzen und Garagen in Vollgeschossen,
    wenn der Bebauungsplan dies festsetzt oder als Ausnahme vorsieht.

    würde die Umnutzung vielleicht zu einer Überschreitung führen.

    Gibt es denn überhaupt einen BPlan?

    Neben den genannten bauordnungsrechtlichen Gründen
    kommt mir noch dieser Gedanke in den Sinn, auch wenn ich keine Historie zur LBO in RP habe: In der aktuellen Fassung ist unter §44 (3) die Rede von notwendigen Abstellräumen. Wenn es also keinen Keller gibt und in den Wohnungen keine ausreichend großen Abstellräume möglich sind, müssen sie vielleicht im EG nachgewiesen werden.

    Interessant! Wie lautet die?
     
  13. SIL

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    Dies bezieht sich auf geteilte Abstellräume ( mind 1 m² muss in der Wohnung liegen) die §44 4 und 5 greifen vermutlich eher, war aber in der älteren Ausgabe gleichfalls, ansonsten Historie, nimmst die Bayrische immerhin wurde diese 1:1 übernommen. :winken
     
  14. Dimeto

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    Nein, jede Wohnung muss einen Abstellraum haben, davon soll einer in der Wohnung liegen. Ebenso sind die Absätze 4 und 5 Sollbestimmungen.
    Die heutigen unterscheiden sich erheblich, da kann ich deiner Aussage kaum Glauben schenken. Wann soll denn das gewesen sein?
     
  15. #15 chrizZztian, 29.05.2019
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    Danke für den Input!

    Ich rede gleich nochmal mit einem Freund, welcher vor Zeit in besagtem Neubaugebiet gebaut hat. Wir haben vor seiner Bauphase einmal darüber gesprochen, wieso man nicht einfach ein weiteres "Vollgeschoss" anstatt teurem Keller baut. Da war die Antwort, dass dort nur 2 Stockwerke erlaubt sind. Die Google Rechere zeigt ebenfalls, dass in Bebauungsplänen diese "römische Zahl" für die maximale Anzahl an Vollgeschossen steht.

    Den Bebauungsplan für meine Immobilie habe ich allerdings noch nicht erhalten. Da der hintere Teil des EG im Hang liegt, wäre das zumindest eine denkbare Begündung. Zusammen mit den Punkten aus der LBO, die ich schlecht einschätzen kann. Die offiziellen "Keller" / "Abstellräume" wären z.b. nur durch die EG Wohnung oder durch die Garage zu betreten (sollte aber wohl für §44 1 passen) und eine ausgewiesene 1qm Abstellfläche gibt es auch nicht - aber daran darf sowas doch wirklich nicht scheitern... ^^

    Jedenfalls vielen Dank für eure Mithilfe! Ich sehe schon, die frage wird so schwer zu beantworten sein. Zumindest bin ich schon etwas schlauer und habe ein paar Argumente zu dem Thema.

    €dit: Wenn Dimeto recht hat, hätten wir vermutlich die Begründung. Weil "IN" der Wohnung ist kein Abstellraum deklariert.
     
  16. Dimeto

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    Ja klar, aber das hat nichts mit der Nutzung der Räume zu tun, sondern nur mit der Vollgeschoss-Definition in der LBO, die nur vom Maß des Herausragens über die Geländeoberfläche zu tun hat.
    Gibt's den nicht online?
    Nein.
     
  17. #17 chrizZztian, 29.05.2019
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    Für "Burgbrohl" habe ich online nichts gefunden.
     
  18. SIL

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    (3) Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische sowie einen Abstellraum haben. Fensterlose Küchen oder Kochnischen sind zulässig, wenn sie für sich lüftbar sind. Der Abstellraum soll 6 m² groß sein; davon soll eine Abstellfläche von 1 m² innerhalb der Wohnung liegen.

    Aha kann natürlich, auch so interpretiert werden a la Dimeto.
    Die Frage stellte sich nach der Historie und nicht nach der gültigen Fassung, nun ich glaube deinen Ausführungen auch nicht ;) wann war der letzte Bau oder Bauantrag in RLP von Dimeto? Vermutlich nie :closed:
     
  19. Dimeto

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    Ach Sil, Du verstehst mich nicht und ich verstehe Dich nicht. Ich habe gar keine Frage gestellt sondern lediglich zum Ausdruck bringen wollen, dass mir keine älteren Fassungen der LBO in RP vorliegen und mir daher nicht bekannt ist, ob die Problematik der nach aktueller LBO notwendigen Abstellräume zum Zeitpunkt der Baugenehmigung 1995 überhaupt bestand.
    Was verstehst Du denn unter Historie einer LBO?
    Was glaubst Du denn nicht?
    Ja, das ist wirklich nicht einfach. Im geoportal.rlp sind einige Pläne hinterlegt, aber ob das vollständig ist? Versuchs mal hiermit:
    www.geoportal.rlp.de | GeoWebDienste
    Link von "Burgbrohl" anklicken -> Schaltfläche "Karte anzeigen" -> Kartenebene Häkchen bei "Burgbrohl" setzen
     
  20. #20 chrizZztian, 30.05.2019
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    Ahh danke. Auf der Page war ich schon, nur das mit dem Häkchen hat gefehlt. Ist in der Tat aber leider nicht vollständig. Die Straße fehlt...
     
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