Pfandwechsel und 2. Darlehen

Hallo,
Als erstes möchte ich sagen, dass wir zur Zeit eine selbstgenutzte Immobilie finanzieren, die uns zu klein wird. Wir haben diese 01/2005 für 210TE gekauft, Darlehen 200T€ bei Diba 4,02% und 1% Tilgung auf 15 Jahre (850€/Monat). Etliches renoviert, Böden,Bäder, Küche... Notar + Grunderwerb -> alles mit Eigenkapital 40T€ (10+30T€) bezahlt. Die Immobilie hat heute einen geschätzten Wert 280T€ (Münchner Norden). Heute habe ich einen absolut gesicherten Job mit Nettomonatseinkommen 3890€ (ohne das Einkommen der Frau, sie ca. 1200Euro netto).
Das Einkommen meiner besseren Hälfte möchte hier überall raushalten, wer weiss wann sie ausfällt, als Nettoeinbringer... Die Darlehensrestschuld ist mit einem dicken BHW Bausparer (250€ Monatsrate) mit theorethischen 165T€ nach 15 Jahren gedeckt. Wobei ich heute schon bei knapp 180T€ nach drei Jahren bin, aufgrund häufiger Sondertilgung. Unser Vorhaben, wir würden gerne dieses Jahr eine Doppelhaushälfte bauen, kostet Netto 418Euro, Brutto 445T€ (Notar,Grunderwerb etc..). Nun ist die Frage, wie das mit einem Pfandwechsel ist, wie geht man da vor? Wie kann man die Anteilige Bezahlung des Bauträgers erfüllen, wenn man noch selbst in der selbstgenutzten Immobilie wohnt, sie quasi ja noch nicht verkauft ist, kein flüssiges Geld da ist? Wie ist das mit einem zweiten zusätzlichen Darlehen von ca. 180T€, kommt man da realistisch mit zusätzlichen 1000-1200€ im Monat hin? In der Annahme das wir unsere jetztige Immobilile für 280T€ verkaufen und das neue Darlehen 180T€ beträgt hätten wir eine Summe von 460T€ zur Verfügung. ING Diba hat schon signalsiert, dass Pfandwechsel kein Thema ist, wer kann hier zu dem Thema etwas mehr sagen bzw. uns Tipps geben, wie wir die Sache strategisch am Besten angehen!?
Meine Rechnung sieht im groben so aus:
3890€
- 850€ 1. Darlehen
- 250€ BHW Bausparer
- 1500€ Lebenhaltungskosten pro Monat kleine Familie (brauchen heute zu zweit ca. 800-1000 Euro im Monat im Gesamten)
- 250€ Betriebskosten haus

bleiben 1040€ für ein 2. Darlehen übrig.


Danke

 

Hallo und danke für die Antwort.
Die Wertsteigerung sollte realistisch sein, da das Objekt a) angeblich hätte teuerer verkauft werden können, und b) etliche Renovierungen gemacht wurden inkl. neuer Küche. Ortsüblich gehen "schlimmere" Klitschen zu weit höheren Preisen an den Mann.

Was den Pfandwchsel angeht, hat mir die Diba gesagt, dass wir das aktuelle Objekt in Eigenregie verkaufen könnten (280T€) und das neue Objekt als Pfand eintrgen lassen könnten, so dass wir die günstigen Konditionen auf das neue Objekt übernehmen können. Daher verstehe ich Ihre Antwort nicht ganz!? Stehe auf dem Schlauch?

 

Ok, ich denke ich habs verstanden, hoffentlich...
Das würde bedeuten, würden wir angenommerweise, ein bereits erbautes Objekt kaufen wollen zum Zeitpunkt 01.11.2008, und wir zudem einen Käufer für unser altes Objekt hätten, der es zum 01.11.2008 übernimmt, dann könnte unser Plan aufgehen!?

 

Ach Stefan, danke für die Warnungen wegen der Wertschätzung des Objektes. Dies ist sicher ein Punkt, der stets berücksichtigt werden sollte. Nein, ich habe noch nie eine Haus verkauft. Ich denke, dass ich das gemanaged bekomme. Beschäftige mich beruflich auch mit sehr komplexen Themen und kann mich durchaus gut reinarbeiten.

Ok, also Neubau fällt definitv flach.

Also nur ein bestehendes Objekt kommt in Frage, wenn es sich zeitlich aneinanderreiht ablösetechnisch...

Gut, das wäre schonmal geklärt. Von der finanziellen Seite her, mit wieviel kann ich für 1000Euro im Monat rechnen als 2. Darlehen in meiner Konstelation?

 

@Achim: Wie kann ich das verstehen mit ... no risk no fun.
Würdest du des mit den 625k probieren, als knapp 1 Jahr mit ner Doppelbelastung, und dann das Objekt verkaufen?

 

@Baufimu und andere: Danke für Eure Posts.
Ja, das mit den 1% für den Pfandwechsel habe ich gelesen, ich nehme an das es sich hier um 1% der Gesamtdarlehenssumme handelt. -> 2000Euro, was noch akzeptable wäre. Diba hat mir denifitiv zugesichert, dass wir unser guten Kondis mitnehmen können! Also nehme ich sie beim Wort.
Das Aufstockungsdarlehen wäre im best case 180.000 Euro, die Anteiligen Baumassnahmen könnte man sicher damit deckeln, allerdings muss das Grundstück ja auch gleich zu beginn bezahlt werden. Und funktioniert das Konstrukt nicht mehr. Bei den Münchner Preisen wird einem schlecht. 380m2->200T€, was sogar noch gut ist. In der Regel liegen die m2 Preise im Stadtgebiet bei ca. 650€/m2, wahnsinn...:Roll Somit wären die initialen Kosten bei 225TE (inkl. Notar,Grundbuch,Makler) für den Grund, und je nach Baustand weitere xT€. Ich denke ohne einen 3.Zwischenkredit, wie Achim es erwähnte, wird das Vorhaben nix. Das Risiko scheint mir aber ein bisschen zu gross.

Daher fokusieren wir uns auf ein schönes Bestandsobjekt. Wo wir eine Chance haben auch unser Objekt noch zu verkaufen.

 

ich denke, wir werden mal unser kleines Häuschen "pseudo" mässig verkaufen... Guter Tip! Dann wissen wir zumindest wio wir mit unseren preislichen Vorstellungen liegen.

 

@Stefan: Ich gehe da nicht so Pessimistisch dran. Ja sicher haben Sie nicht ganz unrecht, aber der Pseudoverkauf soll nur zeigen, ob wir mit unserer Preisvorstellung gut oder daneben liegen. Nicht mehr nicht weniger.

Das mit den solventen Käufern ist sicher so eine Sache. Aber wenn der potentielle Käufer keine Finanzierungsbestätigung von der Bank hätte und sein Eigenkapital nicht nachweisen könnte, würde ich garnix mit dem machen. Das wäre schon mal das Einstiegskriterium. Das dann immer noch menschliche Tragödien das Geschäft vermasseln können, ja, das ist immer drin.
Aber - think positive!

 

Hallo,

malen Sie nicht den Teufel an die Wand!
Ich musste ja auch vor dem Kaufvertrag, bevor er unterzeichnet wurde, eine Finanzierungsbestätigung vorzeigen, andernfalls wäre der Kauf garnicht zu stande gekommen! So in der Richtung würde ich es auch machen!
Grüsse