Planen mit Architekt oder GU/GÜ

Diskutiere Planen mit Architekt oder GU/GÜ im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Liebes Forum, wir möchten ein Haus bauen und sind auf der Suche nach dem passenden Partner. Da uns die Billig-Franchiser, Ausbauhaus, etc....

  1. #1 Gurkensalat, 25. März 2013
    Gurkensalat

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    Liebes Forum,

    wir möchten ein Haus bauen und sind auf der Suche nach dem passenden Partner. Da uns die Billig-Franchiser, Ausbauhaus, etc. etwas suspekt sind, haben wir uns mit einem Architekten und auf Empfehlung mit zwei lokalen GU/GÜs (also solche, die selber planen, aber keine eigenen Bauarbeiter haben) getroffen.
    Beim Architekten sind die Kosten soweit klar: HOAI, Honorarzone III, Mittelsatz, ca. 3-5% Nebenkosten. Bei anrechenbaren Kosten von geschätzt 250t€ sind das für Leistungsphasen 1-4 ca. 10700€.

    Die GU/GÜs bieten nun einen Planungsvertrag an, damit man sich noch nicht für den Bau verpflichten muss, sondern erst mal ein Haus entworfen bekommt, für das dann ein Festpreisangebot gemacht wird.
    Das eine Unternehmen besteht aus einem Architekten für die Planung und einem Hochbautechniker für die Bauüberwachung (grobe Arbeitsteilung jedenfalls).
    Das andere Unternehmen beschäftigt eine Architektin (bzw. scheinbar gelegentlich noch einen zweiten) und wirbt mit "Architektenhaus zum Festpreis".
    Alle Architekten sind auch tatsächlich welche und auch auf der Webseite der Architektenkammer aufgeführt - z.T. haben sie auch wirklich pfiffige Entwürfe gemacht, soweit wir das als Laien beurteilen können.

    [Hier nur mal die Details zu einer Firma, für die andere habe ich den Zettel jetzt nicht dabei, aber die waren in der gleichen Größenordnung:]
    Die Entwurfsplanung soll 2500€ plus Mwst. kosten. Wenn auch die Eingabeplanung gemacht wird, kommen nochmal 1500€ plus Mwst. drauf. Macht also inkl. Steuer 4760€, d.h. fast 6000€ weniger.

    Wir haben die Firmen natürlich gefragt, wie das denn sein kann, dass sie uns eine Leistung so viel günstiger anbieten, als der freiberufliche Architekt nach HOAI. Die Antwort war, dass das ein durchlaufender Posten sei, an dem nichts verdient werde. Sie machen das Angebot, weil sie ja vielleicht nicht zu Unrecht darauf spekulieren, dass man das Haus auch von ihnen bauen lässt, wenn in der Planungsphase alles geklappt hat.

    Was ist denn von diesen Angeboten zu halten? Wo seht Ihr Chancen/Risiken?

    Vielen Dank und beste Grüße!
    Gurkensalat
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 25. März 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich sags mal andersrum:
    Für die LP 1 - 4 beim Architekten kaufst Du seine Leistung bis IHR zufrieden seid. Nicht zu 99, sondern zu 100% (was nicht heisst - 100% des Traumhauses, sondern 100 % Traumhaus innerhalb des Budgets). Egal, ob dafür 5, 20 oder 50 Treffen nötig sind.
    Ausserdem bekommt Ihr ein bausystemunabhängiges Haus.

    Ob die GÜ mit Euch so viele Treffen machen, weiß ich nicht, aber das mit dem Durchlaufposten ist in so weit nicht ganz richtig, als jeder GÜ sein System fährt und darauf seine Planung abstimmt.
    Da andere GÜ andere Systeme fahren, ist es nicht einfach, dann mal eben mit dem Plan von A zu B zu gehen und es von dem bauen zu lassen.

    Das ist dann aber so rd. Honorarzone III Mittelsatz. Was nicht unbedingt wenig ist.
    Warum der Kollege so rechnet, müsste man klären.
    Sollte er nicht "immer" III 1/2 machen, sondern das hier begründet angesetzt haben, würde ich mich fragen, warum die Differenz zu den GÜ so groß ist, bzw was da alles fehlt.
    Denn III 1/2 hat schon so ein paar kleinere Knackpunkte, sonst wäre es III min.
     
  4. JDB

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    Da gibz leider solche und solche...

    Wenn mit der Planung nichts verdient wird, stellt sich die Frage ab wann womit verdient wird?

    Hat das Unternehmen mit den Subunternehmern eine "gesunde Struktur"
    oder werden die letzten Subs engagiert, denen das Wasser schon bis zum Hals steht.

    Gibt es einen Bauleiter für 15 gleichzeitige Baustellen?
    Wie wird mit den Fehlern umgegangen, die auf jeder Baustelle passieren?
    Wie kann mit Fehlern umgegangen werden, die auf jeder Baustelle passieren?

    "unkontrollierte + fehlerkaschierende + ausgepresste Subs + Maximalgewinnspanne für den Chef"
    kann leider gleichpreisig sein mit einem Angebot einer seriösen Firma.

    Da hilt nur Sachverstand.
    Eigener oder zugekaufter.

    PS:
    Wäre ich Bauherr, würde ich gern wissen wollen, welche Firmen an meinem Haus "rumbasteln".
    Einer von vielen Punkten, die ich hinterfragen würde.
     
  5. #4 Gurkensalat, 25. März 2013
    Gurkensalat

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    In der Tat, alles wichtige Punkte, die wir uns natürlich auch überlegt haben. Der 2-Mann GU/GÜ baut nur 4-5 Häuser pro Jahr, engagiert angeblich Unternehmen aus der Region - ein paar Gewerke haben wir schon bewundern dürfen, und das sah sehr sauber aus. Sagen wir mal so: Keines der beteiligten Unternehmen hat gemeint, dass es günstiger bauen würde als mit Architekt - ihren Wettbewerbsvorteil sehen sie in der Planungssicherheit beim Preis und darin, dass es nur einen Vertragspartner gibt, wenn unklar ist, welches Gewerk einen Mangel oder Schaden zu verantworten hat.
     
  6. #5 Gurkensalat, 25. März 2013
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    Ja, da sehen wir den Knackpunkt. Der weniger favorisierte GU/GÜ hat tatsächlich eine ca.-Zahl von Treffen auf dem Zettel stehen, den ich jetzt nicht dabei habe...

    Da weiß ich nicht, was gemeint ist. Der eine baut jedenfalls mit beliebigen Baustoffen usw. (immer Mauerwerk, aber ob Ziegel oder KS+WDVS ist dem egal). Meinst Du das?

    Wenn ich die Argumentation richtig verstanden habe, war das ein bisschen der technischen Ausstattung geschuldet (Lüfungsanlage ist geplant, elektrische Rolläden auch; Bussystem kriege ich bei der Chefin wohl nicht durch...); wir haben das aber nicht im Detail diskutiert. Vielleicht macht er immer 3 Mitte. Ich kann ja mal nachfragen. (Der Kollege liest übrigens mit.)

    Besten Dank!
    Gurkensalat
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 25. März 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Der eine GÜ macht nur Holzrahmenbau, der andere nur KS+WDVS, der nächste Porenbeton, wieder ein anderer T9.
    Die Mauerwerkler haben dann als Alternative noch immer irgendwas mit Verblendung Programm

    Das mag i.O. sein, weil man dadurch rationeller arbeiten kann (nicht jedesmal alle Details neu "erfinden"), aber ist nicht unbedingt immer das Optimum für den Kunden.

    Wenn der Kollege hier mitliest, dann :winken.

    el. Rollläden - naja. Lüftung dagegen ist schon beachtenswert auch bei der Entwurfsplanung.
    BUS wirkt sich im Wesentlichen erst ab LP 5 aus.
    Auch da wieder - denikt der GÜ hier schon mit. Manche der FranchiseGÜ mit Villa Toska2000 für 99.999 sicher nicht, einige der Guten ganz sicher.
     
  8. #7 Gast036816, 25. März 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    also für den entwurf rechnet der gü weniger ab, als hoai § 33 + 34 in honorarzone I unten überhaupt abwirft. also rechnen die eher in honorarzone null ganz unten! merkwürdig ist das schon, vor allen dingen, wenn sie in der kammer gelistet sind!
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 25. März 2013
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    @ rolfaib - Der GÜ macht ein Angebot (kaufmännisch) und seine Mitarbeiter bekommen Lohn/Gehalt. Da brauchst nicht mit der HOAI zu kommen.

    Ausserdem - dafür wette ich - erbringt der nicht alle Grundleistungen nach LP 1 - 4. Für den TE nicht unbedingt ein Nachteil, aber .....
     
  10. JDB

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    Bei Gurkensalat habe ich gar keine Bedenken, dass er den richtigen Partner findet.

    Er heißt ja nicht "Dennis".
    Mehrpreis für glasierte Dachziegel.
    10 Jahre her. Unvergessen.

    Quelle: http://www.bau.net/forum/kosten/10068.php
     
  11. #10 Gurkensalat, 25. März 2013
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    Du sprichst in Rätseln für mich. Um welche Leistungen geht es hier?
     
  12. #11 Gast036816, 25. März 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    natürlich bringt er das leistungsbild nicht. sonst würde er damit auch rote zahlen schreiben. z. b. die detaillierte kostenberechnung bleibt als kalkulationsgeheimnis in der schublade. nur der preis unten rechts geht raus.
     
  13. Mauerfall

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    @rolfaib + Ralf Dühlmeyer

    Ich stehe gerade vor derselben Entscheidung. Aber wie finde ich einen Architekten, der auch tatsächlich meine Wünsche umsetzt? Ich befürchte, dass "Leistung, bis Ihr (der Bauherr) zufrieden" ist bei den meisten Archis eher ein frommer Wunsch ist, von 100% gar nicht zu sprechen.

    Meine Erfahrungen (ok, alles nur Erstgespräche, aber was tun wenns da schon klemmt?):

    1. Architekt: erster Gesprächsinhalt direkt nach der Begrüßung war die HOAI und dass sein erster Grobentwurf "so ca. 5000 € kosten wird". OK, wahrscheinlich nach HOAI korrekt, aber Kundenakquise macht man so eigentlich nicht...

    2. Architekt: Grundstücksbreite 18 Meter, Grobentwurf Würfel mit 15 Meter bei Abstand beidseitig laut BPlan von 3m... tolle Sache wenn ich als Architekt nicht mal den BPlan richtig lese. Zudem noch 80% von dem realisiert, was wir in unserer Wunschliste NICHT wollten...

    3. Architekt: Entwurf war OK, aber viele der Wünsche waren einfach nicht berücksichtigt (Balkon mit 8 qm statt Dachterrasse mit ca. 12-15 qm, statt vorhandener Küche auf einmal Küchenzeile mit Kochinsel, etc.). Außerdem eher uninspiriert was Gestaltung angeht und sowieso Auftrag nur gnadenhalber, da soooo viele andere Aufträge!

    4. Architekt (Mitglied im Gemeinderat, muss man fairerweise sagen): Hat umgesetzt, was der Planer im Bebauungsplan vorgesehen hat. Unsere Wünsche waren aber eher sekundär, obwohl m.E. mit dem BPlan vereinbar. Der Entwurf sah dafür zu 100% aus wie die Illustration der Gemeinde.

    Bin ich jetzt zu anspruchsvoll oder hatte ich einfach nur Pech? Bei 2 GU bekam ich immer ein gutes Erstgespräch, deutliche Fragen nach persönlichen Wünschen, eine Kalkulation, die in etwa in meinem Rahmen lag und sogar von einem eine Liste mit Referenzen... Muss aber fairerweise sagen, dass der Entwurf in zwei Punkten vom BPlan abweicht.
     
  14. Ebbi2000

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    @ Mauerfall:

    Ob du zu anspruchsvoll bist, kann ich nicht sagen.

    Aber: Ich sehe bei deinen Gesprächen mit den Architekten keine Zufriedenheit, bzw. dass einer auf der gleichen Wellenlänge funkt....

    Also : weiter suchen... :bierchen:

    Wir haben auch mittlerweile über 1,5 Jahre nach dem richtigen Partner für uns gesucht. :mauer ......und auch gefunden :)
     
  15. Mikalaya

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    huchgott.. wir haben auf Empfehlung mit einem Architekturbüro gesprochen und dann mit denen losgelegt. Ob das zu blauäugig war? Aber bislang passt das.
    Die haben zwar auch ihre Standards, mit denen sie normalerweise bauen, aber wenn man sich hartnäckig so gar nicht überreden lässt, weichen sie davon auch ab ;)

    Trotzdem würde ich grdsl. niemanden, der sonst massiv baut zu HRB zwingen o.ä., egal ob GU, GÜ oder Architekt. Es ist das eine, ob man sich mit einer anderen Wärmepumpe als sonst auseinandersetzen muss und etwas anderes, ob es um eine Bauweise o.ä. geht, mit der man sich nicht auskennt. Letzteres Risiko würde ich nicht eingehen wollen.
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 27. März 2013
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    @ mauerfall
    Wie hast Du die Kollegen ausgesucht? Hast Du drauf geachtet, was die gebaut haben, auf den "Ruf", oder einfach nach Alphabet und PLZ abgegrast.

    @ Gurkensalat
    Die HOAI kennt vom ersten Denkansatz bis über den Einzug hinaus 9 Leistungsphasen (LP). Die ersten 4 davon brauchst Du bis zur Baugenehmigung.
    Jede dieser Leistungsphasen umfasst einen Kanon an Aufgaben (Teilleistungen), die zur vollständigen Erfüllung der Leistungsphase abgearbeitet werden müssen, wobei nicht alle Aufgaben für alle Bauaufgaben nötig sind.

    Klingt jetzt erstmal etwas verwirrend. Zu den Teilleistungen gehört z.B. das Einarbeiten von Umweltgutachten. Fällt bei einem EFH eigentlich nie an, bei Industriebau recht häufig. Sowas ist gemeint.

    Ich kann aber auch notwendige Teilleistungen weglassen. Beispiel: Wenn ich für einen GÜ die Planung mache, rechne ich keine Kosten, das macht der GÜ auf der Basis meines Entwurfs mit seinen Preisen.
    Dann kann ich ihm aber nicht das volle Honorar berechnen, ich hab ja nicht alle Arbeit gemacht.

    Ebenso führt der GÜ meist alle Gespräche mit den Bauherren. Und und und.

    Also habe ich da wesentlich weniger Arbeit = weniger Honorar. Schafft der GÜ es jetzt noch, mich als Kunden mit 5 Planungsvarianten "glücklich" zu machen, weil er so gut schwatzen kann (Also, der Anzug steht Ihnen hervorragend, wirklich, sitzt wie angegossen :mega_lol:), dann ist das sehr kostenoptimierend.
    Muss aber nicht unbedingt optimal für den Bauherren sein.
     
  17. mls

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    wenn das alles nur erstgespräche waren, ist da grundsätzlich
    einiges schiefgelaufen - unabhängig davon, was dir an den
    verschiedenen vorvorentwürfen nicht gefällt. so beginnt man
    jedenfalls keinen echten planungsprozess.
     
  18. Thomas B

    Thomas B

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    Ich kenne jetzt natürlich das Bdget (Baukosten) nicht, aber diese Zahl darf wohl Abwehrangebot verstanden werden (= "...ich will den Auftrag eigentlich gar nicht, aber wenn's denn dann doch sein muß, dann soll es Kohle bringen, daß es nur so scheppert...").

    Unabhängig von der exakten Höhe des Honorars ist dies mindestens mal ein eher "ungeschgicktes" Agieren des Kollegen.

    Hier mag ich nicht spekulieren, warum das so passiert ist (evtl. ein lageplan im flaschen maßstab/ hochvergrößert/ kopiert...? Auch ohne B-Plan usw. würde kaum einem Kollegen einfallen bei 18 m Grundstücksbreite ein Haus über 12 m Breite planen zu wollen.....=.K. ...in B-W sind es wohl 2,50 m Mindestabstand zur Seite hin -> 18 - 2 x 2,50 = 13 m)

    Daß beim ersten Entwurf noch nicht alles zu 100% erfüllt ist, ist doch normale. Wo ist da das Problem? Erwartest Du allen Ernstes, daß ein Architekt immer schon beim ersten Herantasten die Wünsche des BH zu 100% erahnt/ erfüllt? Dann könnte man sich die LP 2 (Vorentwurf) auch schenken und gleich automatisch zur LP 3 (Entwurf) gehen. Es gibt ja nur einen Entwurf, der dann auch gleich passen muß....

    Daß der Kollege von der Vorgaben abweicht (Terrasse/ Balkon) finde ich auch nicht verkehrt. Auch ich plane des Öfteren etwas Anderes als vorgegeben war, wenn mir dies im konkreten Fall sinnvollererscheint. Und das sehe ich auch als Kernaufgabe des Architekten an! Einfach nur 1:1 abmalen/ umsetzen was vorgegeben ist, ist zu kurz gesprungen.Weicht man von Vorgaben ab (sogfern dies dem Plaer sinnvoll erscheint, nicht weil er es aus Ignoranz einfach übersieht!), öffnet dies den Blick für andere Gestaltungsmöglichkeiten, varianten, Ideen....ob dies dann am Ende so umgesetzt werden soll, entscheidet natürlich der BH. Dieser aber sollte sich eigentlich freuen, wenn ihm der Planer alternative Ideen und Lösungsansätze entwickelt. Außer natürlich die Vorgaben des BH sind "alternativlos". Daß der planer dann uninspierert ist würd eich verstehen. Das Planungskorsett sollte nicht zu eng geschnürt sein. Sonst fehlt die inspirative Luft zum gestalten...

    Du hast einen ziemlichen Verschleiß!

    Mir erscheint es, daß alle Kollegen für umme Entwürfe haben entwickeln dürfen. Stimmt das? Da kann man doch nicht ernsthaft ein überengagiertes Planen erwarten. Das muß dann eben nebenher gehen. Zwischen dunkel und "siehst mich nicht". Eben schlank.
     
  19. #18 Gast036816, 27. März 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    zurück zum ursprungsthema - mit dem dumpingpreis für entwurf und baugesuch mit einem bruchteil der honorarmindestsätze sticht dieser gü - obwohl in der kammer eingetragen - jeden architekten aus dem rennen und öffnet sich das türchen für den weiteren auftrag. ist natürlich eine geschickte taktik. ob es für den bauherrn gut ist, steht auf einem anderen blatt papier. wenn man sich die homepages von solchen gü´s anschaut, ist da herzlich wenig von wirtschaftlicher planung oder von funktionierenden grundrissen zu erkennen. letzten endes sollte die entscheidung nicht nach der zahl unten rechts für phasen 1 - 4 getroffen werden, sondern nach inhalt und qualität des entwurfs. eine hilfestellung für den TE ist nur eine neutrale bewertung der unterschiedlichen entwürfe, wenn er das nicht selbst machen kann - ohne berücksichtigung der honorarkosten.
     
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  21. Mauerfall

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    @Ralf Dühlmeyer

    Eigentlich beides...

    Architekt 1 hat in der Umgebung einige Bauten hingelegt. Aber das mit dem Abwehrangebot könnte stimmen... er ist gerade ziemlich in einer Wohnanlage eingebunden. Nur dann kann er auch sagen, dass es gerade eher schlecht ist. Dann hätte ich gesagt danke für die Ehrlichkeit und gut.

    Architekt 2 war eine Empfehlung von Kollegen. Er war eigentlich sehr zufrieden mit ihm. Aber wie gesagt, mit war suspekt, dass der Entwurf viel zu groß war und so auch nicht zum BPlan gepasst hat. Außerdem einige Dinge, die wir so eigentlich nicht wollten (bevorzugtes Baumaterial,...)

    Architekt 3 hatten wir von einer Baustelle. Wir hatten ein gutes Erstgespräch, in dem wir klar gesagt hatten, was für uns sehr wichtig, weniger wichtig und "nice to have" war. Daher die Überraschung als praktisch alle für uns wichtigen Dinge nicht berücksichtigt waren.

    Architekt 4 war eine Empfehlung des Maklers und der Bank und ist der lokale Mann vor Ort. Hier habe ich aber das Gefühl, dass er aufgrund der Situation nicht zu 100% meine Interessen vertreten wird und eher Diener zweier Herren ist.

    Ich frage mich halt wirklich, ob ich etwas falsch mache... vor allem wenn es dann schon heißt, ich hätte schon einen gewissen Verschleiß. Klar dass ein Architekt beim ersten Entwurf nicht den "Hammer" hinlegen wird - aber wenn ich zum Beispiel Bauhaus sage und dann irgendwas Richtung moderne Stadtvilla bekomme, dann stimmt doch was nicht...
     
  22. Mauerfall

    Mauerfall

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    @mls

    Wie würdest Du/würden Sie den Planungsprozess beginnen?

    Wir haben ein Grundstück, den BPlan, ein gewünschtes Raumprogramm, eine Maximalgröße, ein Budget (von dem alle Architekten bisher meinten das passt) und einige Wünsche (wichtig, weniger wichtig, nice to have). OK wir haben eine Idee, kleben aber auch nicht absolut daran...

    Was fehlt uns?

    LG Mauerfall
     
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