Planungsfehler bei Abstandsflächen

Diskutiere Planungsfehler bei Abstandsflächen im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo liebes Bauexpertenforum! wir haben folgendes Problem und hoffen, dass uns jemand hier weiterhelfen kann: Wir planen gerade mit unserem...

  1. mone7979

    mone7979

    Dabei seit:
    13. Februar 2014
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Wissenschaftlicher Mitarbeiter
    Ort:
    Erlangen
    Hallo liebes Bauexpertenforum!

    wir haben folgendes Problem und hoffen, dass uns jemand hier weiterhelfen kann:

    Wir planen gerade mit unserem Architekten ein Einfamilienhaus, und haben die Unterlagen beim Landratsamt eingereicht. Auf Anforderung des Landratsamts musste der Architekt einen Abstandsflächenplan nachreichen, dessen Ausführung er uns als Mehrkosten zusätzlich zum normalen Honorar berechnet hat. Es hat sich nun leider herausgestellt, dass die Abstandsflächen nicht eingehalten wurden und eine Änderung der Pläne erforderlich ist. Es handelt sich nur um eine geringfügige Überschreitung, die durch eine Verschmälerung des Carports behoben werden könnte. Es geht hier nur um knapp 30 cm!

    Nachdem der Architekt die Kosten für die Änderung der Pläne nicht übernehmen will (er hat ca 3000 EUR grob überschlagen und Kostenteilung vorgeschlagen), wir aber den Planungsfehler auf Seiten des Architekten sehen, würden wir gerne mal nach einer zusätzlichen Meinung hier im Forum fragen. Laut Landratsamt müssten nur Tekturen der Pläne nachgereicht werden.

    Ist die Erstellung eines Abstandsflächenplanes in der HOAI evtl nicht doch enthalten? Ist für eine solche kleine Änderung der Preis gerechtfertigt? Sollte der Architekt die Kosten für die Änderung übernehmen oder sollten wir auf den Vorschlag eingehen?

    Für ein paar Meinungen und Tipps wären wir wirklich sehr dankbar. Danke und viele Grüße!
     
  2. Anzeige

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Thomas B

    Thomas B

    Dabei seit:
    17. August 2005
    Beiträge:
    11.181
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.Ing.
    Hallo "Nachbar",

    Der Kollege schuldet die genehmigungsfähige Planung. Dazu gehören diverse Pläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten...und ggf. auch ein separater Abstandsflächenplan).

    Ein zusätzliches Honorar ist hierfür mE nicht berechtigt!!!

    Kosten für die Änderung: egal ob er nun Schuld war oder sonst wer: Eine solche kleine Änderung (3cm???) wird wohl kaum 3.000 EUR kosten. Selnst wenn der komplette Bauasntrag mit allen Formularen, Zeichnungen usw. komplett neu erstzellt werden üßte (was ich stark bezweifle) würden Kosten in Höhe von EUR 3.000 in der LP 4 (=Bauantrag) bedeuten, daß diese EUR 3.000 6% des gesamthonorars ausmachen...es sich also um ein Gesamthonorar von EUR 50.000 handelt. Schin mal eine echht große Hütte...sehr schön.

    Auch wenn es ein Kollege ist und auch wenn er aus Erlanegn kommen sollt: Meines Erachtens hat er weder auf die separate (zusätliche) vergütung des Abstandsflächenplanes. noch auf eine zusätzliche Vergütung für die Änderung der Bauantragspläne einen Anspruch.

    Ausnahme: Er hat Euch gewarnt, daß dies nicht hinhauen wird und Ihr habt ihn dennoch beauftragt es so zu versuchen...vielleicht geht's ja doch....

    Zudem: wenn der Abstandsflächenplan ergab, daß seine Planung so genehmoigungsfähig ist, hat er vorerst keinen Anspruch auf eine Vergütung ... ja geht's denn eigentlich noch.
     
  4. ManfredH

    ManfredH Gast

    Das Wort "Abstandsflächenplan" kommt m.W. in der HOAI nicht vor, aber
    - der Architekt schuldet euch eine genehmigungsfähige Planung und
    - vollständige Bauantragsunterlagen

    Beides hat er nicht erfüllt, und somit ist es alleine seine Sache, die Planung zu überarbeiten und den Abstandsflächenplan nachzuliefern, ohne dass ihm dafür eine zusätzliche Vergütung zusteht (es sei denn, er hätte euch vorher auf die Nicht-Genehmigungsfähigkeit der Planung hingewiesen und ihr hättet darauf bestanden und ihn von diesbezüglicher Verantwortung freigestellt)

    Dass der Nachweis der Abstandsflächen zu den Bauantragsunterlagen gehört, ist in der Bayer. Bauvorlagenverordnung geregelt; dort steht unter § 7: "Der Lageplan muss, soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich ist, enthalten:....
    13. die Abstände der geplanten baulichen Anlage zu anderen baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück und auf den benachbarten Grundstücken, zu den Nachbargrenzen sowie die Abstandsflächen der geplanten baulichen Anlagen und der bestehenden Anlagen auf dem Baugrundstück und den Nachbargrundstücken,

    In der Praxis werden die Abstandfsflächen allerdings oft nicht in den Lageplan eingezeichnet (wegen des zu kleinen Maßstabs), sondern z.B. in den Erdgeschossgrundriss oder eben einen separaten Abstandsflächenplan.

    Edit: Thomas war schneller...
     
  5. Anda2012

    Anda2012

    Dabei seit:
    10. September 2012
    Beiträge:
    1.205
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.- Ing. Arch
    Ort:
    Nürnberger Land
    Benutzertitelzusatz:
    Von der Bauleitung zum Formularausfüllen
    Unterschreib bei meinen "Nachbarn" und Kollegen. Ich verstehe sowieso nicht, warum er den nicht gleich mit eingereicht hat.

    Was für einen Vertrag habt ihr mit ihm bzw. bis zu welcher Leistungsphase? Ist es tatsächlich ein Architekt (dieser Begriff ist geschützt) oder ein Techniker oder so?
     
  6. Kater432

    Kater432

    Dabei seit:
    27. Oktober 2011
    Beiträge:
    1.447
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Techniker
    Ort:
    Teltow bei Berlin
    Wäre es ein Techniker, dürfte er dann Bauanträge ausstellen/einreichen? In B/BRB war das irgendwie das er 'bauvorlageberechtigt' sein müsste, oder so.
     
  7. #6 gunther1948, 13. Februar 2014
    gunther1948

    gunther1948

    Dabei seit:
    5. November 2006
    Beiträge:
    6.917
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    architekt/statiker
    Ort:
    67685 weilerbach
    hallo
    ist in rlp bestandteil des bauantrages.

    gruss aus de pfalz
     
  8. Thomas B

    Thomas B

    Dabei seit:
    17. August 2005
    Beiträge:
    11.181
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.Ing.
    Muß mich für meinen Buchstabensalat von gestern entschuldigen...aber mit Kind im nacken habe ich das Ganze einfach mal ganz fix in die Kiste gehackt....da kamen so einige Buchstaben durcheinander bzw. fehlten zur Gänze.

    Nochmals:

    Zum Bauantrag gehören alle Pläne, die zur Beurteilung des Bauvorhabens und dessen Genehmigung von Nöten sind. Braucht es einen Abstandsflächenplan, so ist dieser zu liefern. Und das ohne extra Honorar. Ich durfte unlängts für eine Fällgenehmigung für ein paar Kefern Bestandsläne fertigen...mit Angabe über deren Höhe, Stammdurchmessre und was weiß ich nicht alles. Dafür gab es natürlich auch nichts on Top!

    Weiterhin gilt: Der A. schuldet die genehmigungsfähige Planung. Ist sie nicht genehmigungsfähig hat er seine Arbeit eben unvollständig oder gar ungenügend geleistet. Er muß bachbessern bis es paßt. Ohne Extra - Vergütung.
     
  9. Taipan

    Taipan

    Dabei seit:
    12. Oktober 2011
    Beiträge:
    5.673
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Architekt
    Ort:
    in einem Haus
    Und heute morgen wirkt der Kaffee noch nicht :-) *d&r*


    Dritte Meinung: Haut dem Architekten seine Rechnung für den Abstandsflächenplan um die Ohren. Der ist essentieller Bestandteil des Bauantrages. Haut dem Architekten die Rechnung für die Änderungen um die Ohren, wenn Ihr ihn nicht vorher explizit aufgefordert habt diese, euch bekannt nicht genehmigungsfähige, Planung einzureichen.

    Das alles muss er liefern, bis ihr einen Bauantrag habt. Wenn er zu dämlich ist ein Gebäude so einzuordnen, dass es passt, dann musser ran, bis er es kann. Bei mir und einigen Kollegen, die ich kenne, ist der Abstandsflächenplan eines der ersten Dinge, die mit Abfallen, wenn ich die Kubatur eines Gebäudes festlege - Immerhin MÜSSEN die Abstandsflächen eingehalten werden. Hier ist es in der Republik egal, wo man baut.
     
  10. Thomas B

    Thomas B

    Dabei seit:
    17. August 2005
    Beiträge:
    11.181
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.Ing.
    Doch...doch.....zu viel Café...ich zittere schon.... ;)
     
  11. mone7979

    mone7979

    Dabei seit:
    13. Februar 2014
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Wissenschaftlicher Mitarbeiter
    Ort:
    Erlangen
    Vielen Dank für eure Antworten und Einschätzungen!

    Laut Vertrag haben wir den Architekten für alle Leistungen bis einschl. Bauüberwachung verpflichtet.

    Es ist aber so, dass wir im Architektenvertrag für die Ausführungsplanung eine Zusatzvereinbarung haben, dass Einvernehmen darüber besteht, dass der Architekt keine genehmigungsfähige Planung schuldet, weil wir für die Umsetzung unseres Energiekonzeptes vom Bebauungsplan abweichen. Es ist auch drin, dass etwaiger Umplanungsaufwand nach Zeithonorarsatz und tatsächlichem Aufwand gesondert abgerechnet wird.

    Wir haben in der Planung tatsächlich im ersten Entwurf eine Ablehnung vom Bauamt kassiert und haben dann die Umplanung des Daches dem Architekten zusätzlich bezahlt. In den Punkten, in denen wir vom Bebauungsplan abweichen (es geht um die Wandhöhe), haben wir dann durch die Umplanung die Genehmigung vom Bauausschuss bekommen. Leider hat aber der Architekt in diesem zweiten Entwurf (den wir wie gesagt gesondert gezahlt haben) die Abstandsflächen nicht berücksichtigt, was jetzt im Landratsamt aufgefallen ist.

    Schließt denn solch ein Passus grundsätzlich die Forderung an den Architekten aus, sich in den restlichen Punkten der Planung (also außer den Abweichungen vom Bebauungsplan) an die Vorschriften der Landesbauordnung zu planen? Über mögliche Probleme mit den Abstandsflächen war in der Planung nie die Rede.

    Wir sind mittlerweile nervlich ziemlich am Ende und wollen aber, dass da was voran geht. Momentan ziehen wir eine Rechtsberatung beim Baujuristen in Betracht, ist das empfehlenswert?
     
  12. Thomas B

    Thomas B

    Dabei seit:
    17. August 2005
    Beiträge:
    11.181
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.Ing.
    der Passus wg. der Abweichung ist genau das, was ich gemeint hatte. In diesem speziellen Falle schuldet der A. keine genehmigungsfähige Planung. Das war ja aber wohl allen Beteiligten klar. Insoweit also O.K

    Wenn die Abstandsflächen nicht passen, dann hat er im 2. versuch halt etwas vergeigt/ vergessen/ übersehen....kann ja mal passieren! Dann soll er es nachbessern und gut iss. Extra - Geld dafür: meines Erachtens NEIN.

    Abstandsflächenplan dto. ! kein Extra - Geld.

    Jurist...hmm...naja....das mag verständlich evtl. auch richtig sein! Dann solltet Ihr Euch aber darüber vorher verständigen ob Ihr mit dem Kollegen dann noch weitermachen wollt. So etwas vergiftet natürlich die Atmosphäre und an eine gesittete Zusammenarbeit ist wohl kaum noch zu denken. Andererseits darf man im Sinne des gemeinsamen Schaffens auch nicht die Augen vor solchen Kapriolen verschließen....
     
  13. floba arb

    floba arb

    Dabei seit:
    23. Oktober 2012
    Beiträge:
    127
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Architekt
    Ort:
    Unterfranken
    Ich sehe die Vergütung der "Zusatzleistungen" Abstandsflächenplan und Korrektur der falschen Pläne als kostenfreie Leistung im Rahmen der Nachbesserung.
    Mein Rat wäre, sofern nicht bereits geschehen, das Gespräch mit eurem Architekten zu suchen und versuchen die Sache gütlich zu regeln.
    Wenn er hier nicht verhandlungsbereit ist oder gar das Vertrauensverhältnis nicht mehr gegeben ist, solltet ihr über eine Rechtsberatung nachdenken.
    Beachtet dabei aber auch die Kosten im Falle einer Kündigung des Vertrages.
     
  14. ManfredH

    ManfredH Gast

    Nein, nach meiner Einschätzung kann diese Freistellung nur für solche Bebauungsplanabweichungen gelten, die tatsächlich aus dem Energiekonzept resultieren, aber sie stellt keinen Freibrief dar, die den Architekten nun auch bei Nichtgenehmigung aus beliebigen anderen Gründen von der Verantwortung befreit.

    Und selbst wenn zwischen den Carportabmessungen und dem Energiekonzept ein Zusammenhang steht, hätte der A. euch m.E. auf die Nichteinhaltung der Abstandsflächen hinweisen müssen, zumal - wie schon in anderen Beiträgen weiter oben angeklungen - die Überprüfung der Abstandsflächen von elementarer Bedeutung im Entwurfsprozess ist. (auf deutsch: Abstandsflächen übersehen > selber schuld!)

    Aber mal ganz unabhängig von der Haftungsfrage: 3000 EUR nur für die Änderung der Breite des Carports in den Bauantragsplänen erscheint mir - vorsichtig ausgedrückt - sehr grosszügig bemessen; es sei denn, es sind noch weitergehende Änderungen erforderlich. Lasst euch doch mal vom Architekten erklären, was genau alles geändert werden muss.
     
  15. #14 Ralf Wortmann, 14. Februar 2014
    Ralf Wortmann

    Ralf Wortmann

    Dabei seit:
    30. September 2009
    Beiträge:
    2.216
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
    Ort:
    Magdeburg
    Wenn ihr mündlich nicht sehr zeitnah zu einer Einigung kommt, solltet ihr eurem Architekten per Einschreiben (vorab gern auch per Mail) wie folgt schreiben:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Im Rahmen einer Mängelanzeige vor Abnahme rügen wir hiermit folgenden Planungsfehler:

    Sie haben in der Genehmigungplanung für unseren zweiten Bauantrag eine um ca. 30 cm zu geringe Abstandfläche geplant. Dieser Umstand ist dem Landratsamt zu Recht aufgefallen.

    Sie sind zur kostenfreien Nacherfüllung verpflichtet. Unsere Zusatzvereinbarung, nach welcher Sie keine genehmigungsfähige Planung schulden, bezieht sich nur auf den Versuch der Umsetzung unseres Energiekonzeptes und bedeutet keineswegs, dass Sie etwa auch in anderen genehmigungsrelevanten Punkten keine genehmigungsfähige Planung schuldeten oder von bauordnungsrechtlichen Vorschriften nach Belieben abweichen dürften.

    Wir setzen Sie in Verzug und dürfen Sie bitten,

    binnen 10 Tagen

    ab Datum dieses Schreibens eine insoweit fehlerfreie Planung zu erstellen und uns diese vollständig zur Verfügung zu stellen, sodass sie sodann unverzüglich und mit allen erforderlichen Unterlagen eingereicht werden kann. Die Planung hat den Beanstandungen des Landratsamtes Rechnung zu tragen und eine nunmehr ausreichende Abstandfläche vorzusehen.

    Mit einer entsprechenden Verringerung der Carportbreite (wir nehmen an, ca. 30 cm) sind wir einverstanden. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Frist anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen werden. Die dadurch entstehenden Kosten werden Sie uns unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens sowie aufgrund der Verletzung ihrer vertraglichen Pflichten gem. § 280 BGB erstatten müssen. Weitergehende Ansprüche behalten wir uns vor.
    ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Soweit der Textvorschlag. Das müsste eigentlich reichen, um ihn endlich zum Einlenken zu bewegen.

    Viele Grüße und viel Erfolg

    Ralf Wortmann, Magdeburg
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
     
  16. Thomas B

    Thomas B

    Dabei seit:
    17. August 2005
    Beiträge:
    11.181
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.Ing.
    :respekt

    Ein Schuß vor den Bug.

    Der nächste geht dann in den Bug.......Treffer.......versenkt!
     
  17. Markul

    Markul

    Dabei seit:
    20. Mai 2012
    Beiträge:
    505
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Bankkaufmann
    Ort:
    Regensburg
    Nach so einem Schreiben kann es aber doch keine weitere, gute, friedliche Zusammenarbeit mehr geben, oder? Bauen ist doch komplex, machmal auch schwierig genug. Da brauch in einen Partner, vor allem wenn er auch noch Bauüberwachung macht. Keinen "Gegner"
     
  18. Anzeige

    Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  19. #17 Ralf Wortmann, 14. Februar 2014
    Ralf Wortmann

    Ralf Wortmann

    Dabei seit:
    30. September 2009
    Beiträge:
    2.216
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
    Ort:
    Magdeburg
    Du hast recht, aber an der Verschärfung der Situation ist der Architekt schuld, nicht die Bauherren. Wenn er den "Hals nicht voll kriegt" und sich sogar Umplanungen zur Beseitigung seiner eigenen Planungsfehler mit 3.000 € bezahlen lassen will, das ist schon mehr als dreist. Dann braucht er sich nicht zu wundern, dass es den Bauherren irgendwann reicht und dass dies die Atmosphäre irgendwann stört.

    Einen Partner auf Augenhöhe scheint er in den Bauherren auch nicht gerade zu sehen, sondern vielleicht eher ein "Opfer". Manchmal (nicht immer), so mein Eindruck, erweist es sich sogar als nützlich, wenn man bei einem solchen Geschäftsgebahren dem Vertragspartner kurz und knapp seine Grenzen aufzeigt, sonst versucht er es bei der nächsten Gelegenheit wieder.

    Wenn der Plan kostenfrei nachgebessert wurde und die Baugenehmigung endlich da ist, können die beiden ja mal ein Versöhnungsbierchen miteinander trinken, um die Wogen wieder ein wenig zu glätten.
     
  20. mone7979

    mone7979

    Dabei seit:
    13. Februar 2014
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Wissenschaftlicher Mitarbeiter
    Ort:
    Erlangen
    Vielen Dank nochmals für eure Antworten!

    Ihr habt uns auf jeden Fall geholfen, es hat uns auch sehr gut getan zu sehen dass wir mit unserer Meinung zum Sachverhalt nicht alleine da stehen.

    Vielen Dank auch an Ralf für den Textvorschlag, wir sind sehr beeindruckt. Und es ist auf jeden Fall gut zu Wissen das in der Hinterhand zu haben. Momentan hoffen wir dass wir die Situation ohne solche Mittel klären können, denn wir Markul auch schon angemerkt hat könnten solche Maßnahmen das weitere Arbeitsverhältnis schon belasten.

    Wir haben ihm jetzt noch einmal einen Brief geschrieben in dem wir den Sachverhalt noch einmal so darstellen wie hier auch von euch eingeschätzt. Mal sehen wie der Architekt darauf reagiert. Wir werden berichten.

    Auf jeden Fall noch einmal herzlichen Dank und ein schönes Restwochenende!
     
Thema:

Planungsfehler bei Abstandsflächen

Die Seite wird geladen...

Planungsfehler bei Abstandsflächen - Ähnliche Themen

  1. Abstandsfläche - Möglichkeiten

    Abstandsfläche - Möglichkeiten: Liebe Experten, ich habe wieder eine Frage an Euch. Ich beabsichtigte eine Immobilie zu kaufen. Dann prüfte ich Abstände und Grenzmarkierungen...
  2. Grundstück Minihaus - Abstandsflächen erforderlich?

    Grundstück Minihaus - Abstandsflächen erforderlich?: Wenn ich mir nun ein Minihaus (freiststehend, kein Anhänger sondern mit betonierter Bodenplatte und Fundamenten) bauen möchte, und ich mit 70qm...
  3. Straße 0,5m höher als angrenzende Grundstücke - Planungsfehler der Stadt??

    Straße 0,5m höher als angrenzende Grundstücke - Planungsfehler der Stadt??: Hallo zusammen, wir haben vor gut 4 Monaten ein Grundstück in einem neu erschlossenen Baugebiet gekauft. Direkt am Grundstück geht eine...
  4. Abstandsflächen Hessen 1964

    Abstandsflächen Hessen 1964: Hallo Zusammen, ich habe 2011 ein Bungalow aus den 60er Jahren erworben. Aktuell wurden Vermessungen durchgeführt, da ein Teil des Grundstücks...
  5. Umfang Abstandsflächenübernahme

    Umfang Abstandsflächenübernahme: Hallo, ich hoffe man kann mir hier helfen, es geht um folgende Situation: EFH in Bayern, Abstellraum mit Carport auf der Grenze (Länge 9m)....