Poroton in Eigenleistung ohne Bauabnahme

Diskutiere Poroton in Eigenleistung ohne Bauabnahme im Mauerwerk Forum im Bereich Neubau; Hallo zusammen, ich bin selbst leider kein Bauexperte, dafür aber auf der Suche nach einer Immobilie. In diesem Jahr habe ich auf diesem Weg...

  1. ngoimmo

    ngoimmo

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    Hallo zusammen,

    ich bin selbst leider kein Bauexperte, dafür aber auf der Suche nach einer Immobilie. In diesem Jahr habe ich auf diesem Weg schon einiges kennen gelernt und bin insbesondere zu der Erkenntnis gekommen, dass man sich letztlich am besten über jegliche Details selbst informiert.

    Ich habe das Thema mal in [Neubau]>[Mauerwerk] erstellt, obwohl es kein Neubau ist, mir das Forum aber passend erschien.

    Ich habe derzeit eine Immobilie im Blick, bei der man jedoch meiner Ansicht nach genau hinsehen muss. Daher möchte ich hier Rat suchen, insbesondere in Bezug auf die baufachlichen Details die ich beachten sollte. Bei der Immobilie handelt es sich um ein Haus, das ungefähr 2000 errichtet wurde. Der Bauherr hat dabei a) sehr viel in Eigenleistung erbracht (unter anderem wohl das gesamte Mauerwerk zusammen mit ein paar Bekannten "vom Bau") und b) wurde das Haus im sogenannten Freistellungsverfahren gemäß § 67 BauO NRW errichtet (Pläne kamen von einem Architekten). Aus letzterem ergibt sich die Tatsache, dass es keine öffentlich-rechtliche Bauabnahme gibt. In diesem Fall geht ja die gesamte Verantwortung für die korrekte Ausführung baurechtlicher Belange auf den Bauherren oder den von ihm beauftragten Architekten über. Aus den mir vorliegenden Unterlagen kann ich nicht entnehmen, dass der Architekt dort irgendwelche Verantwortung während der Bauausführung übernommen hätte.

    Darüber hinaus sind die vom Besitzer verfügbaren Unterlagen insgesamt sehr dürftig, so konnten mir nur einige wenige und absolut unvollständige Rechnungen zu Baumaterialien zur Verfügung gestellt werden.

    Um in Bezug auf die Bauausführung Details möglichst genau prüfen zu können, bzw. in einem weiteren Schritt prüfen zu lassen, denke ich hier den richtigen Platz gefunden zu haben, um zu einigen mir bekannten Details ein paar fundierte Hinweise abzuholen.

    Aus den Rechnungen kann ich diese Steintypen entnehmen (die sicherlich nur Teillieferungen darstellten):

    248/300/249mm Poroton T-Planstein (432 Stück) -- das ist ein T8?
    308/240/249mm Poroton HLZ 2 DF (320 Stück)
    Poroton T-Planstein (96 Stück) -- keine Maßangabe, minimal niedrigerer Preis als der oben genannte T-Planstein
    498/115/249mm Poroton T-16 Planstein (60 Stück)

    Nach vorheriger Aussage des Maklers seien im Keller wohl 32er und darüber 24er Steine verbaut worden. Es existiert so weit ich weiß keine extra Dämmung außen, sondern nur eine Verputzung, die laut Eigentümer als Dämmung völlig ausreichend und kaum mehr verbesserbar sei.

    Im Keller wurde bislang ein (Werk-)Raum günstiger Weise so gut wie nicht verputzt, so dass man dort noch Poroton-Steine offen sieht. Aus der Erinnerung heraus (muss ich bei einer folgenden Besichtigung klären) war dort mindestens an einer Stelle innen eine recht breite, senkrechte Mörtelfuge zu sehen. Entweder wurde dort also ein gebrochener Stein geflickt oder seitlich aufgefüllt.

    Meine Fragen dazu:

    * Kann man aus den obigen Steintypen eine pauschale Aussage treffen, ob das für das Baujahr eine gute Wahl war?
    * ... und ob bei dieser Kombination Probleme zu erwarten oder typische Baufehler häufig sind?
    * Soweit ich weiß werden seit Ende der 1990er zwischen die Steinreihen (Glasfaser-?)Bahnen eingeklebt, die in der Wand aufströmende Warmluft bremsen sollen. Ist sowas ein Muss, was müsste als Alternative vorhanden sein (bspw. Abschließen/Dichten der obersten Steinreihe am Dach?) und hat man die Chance zu prüfen, ob eine solche Luft-Sperre vorhanden ist?
    * Sollte ich wegen der oben erwähnten Mörtelfuge Bedenken haben (Kältebrücke ...)? An anderen Stellen kann sowas ja noch x-fach vorhanden sein.
    * Wie werden fachgerecht bei Poroton-Wänden Leerrohre in der Wand verlegt? Ja, ich habe hier im Forum schonmal quer gelesen, aber: der Besitzer schwärmte mir vor, dass er zu jeder Steckdose hin Leerrohre verlegt hätte und man daher sehr einfach defekte Kabel tauschen könnte. Kann ich da durch Blick hinter die Dose o.ä. irgendwelche groben Fehler entdecken?

    Vielen Dank im Voraus!
    Gruß Thomas.
     
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  3. Livestrong

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    Du brauchst einem experten. Diese Antwort wird gleich kommen.
     
  4. ngoimmo

    ngoimmo

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    Ja, ich kann eine solche Antwort auch durchaus verstehen. Wie ich bereits schrieb, ist mir selbst klar, dass ich die Details zu einem späteren Zeitpunkt sicherlich klären lassen werde, sprich einen Experten zu Rate ziehe. Bevor ich jedoch diese Kosten in Kauf nehme, würde ich mir gerne eine eigene Meinung bilden. Falls ich nämlich dann schon zum Schluss komme, Abstand von der Immobilie zu nehmen, braucht man den Aufwand nicht mehr betreiben.
     
  5. fmw6502

    fmw6502

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    2000 gab es den T8 noch nicht

    30er Planstein (welcher Klasse auch immer) ohne Dämmung ist heute ziemlich bescheiden
    Je nach grober Bearbeitung (zB Hammer statt Steinsäge) könnten auch Überraschungen später rauskommen.

    Installationsrohre sind gut, es gibt Vorschriften bzgl. "Installationszonen" und vom Steinhersteller u.a. bzgl. max. Breite horizontal - sind die eingehalten worden?
    Blick hinter die Dose hilft wenig

    Glasfaserbahnen? Meinst Du evtl. V-Plus?

    Ja richtig, zu empfehlen ist eine Besichtigung durch einen Experten, der klassische Probleme wie unkontrollierter Luft etc. kennt und ggfs. auch eine Thermographieaufnahme zur Entdeckung von Wärmebrücken machen kann.

    Also Du hast viel abzuklopfen um einigermaßen Sicherheit zu bekommen. Hat der Verkäufer einen EnEV-Nachweis o.ä. fürs Haus?

    Gruß
    Frank Martin
     
  6. einmaleins

    einmaleins

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    Wenn ich schon soviel Geld in den Erwerb von Eigentum stecke, kommt es auf die 300-500 Euro für einen Gutachter auch nicht drauf an.
    Beim Kauf entscheiden kann man immer selber, wenn man genügend Ahnung davon hat...
     
  7. ngoimmo

    ngoimmo

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    Ja genau, das war wohl der Name. Ich hatte da vor einer Zeit mal ein Video gesehen (jetzt wieder gefunden: <http://www.youtube.com/watch?v=9opJYFAWa8A>), im Video ist die Rede von einem Glasvlies.

    Offensichtlich existiert kein Energieausweis zu dem Haus -- dass dies ab dem Anbieten des Hauses schon eine Ordnungswidrigkeit darstellt, ist *mir* bewusst. Ich war (auch bei einigen weiteren Häusern, die ich dieses Jahr besichtigte) erstaunt, dass nie ein Energieausweis vorliegt und die Makler einem sogar zu verstehen geben, dass das normal und egal sei.

    Danke für die Infos!
    Gruß, Thomas.
     
  8. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Zu Vorlage Energieausweis:

    Also keine Owi "ab dem Anbieten des Hauses", sondern erst dann, wenn der Verkäufer den Energieausweis auf Verlangen des Käufers nicht vorlegt.
     
  9. #8 Alfons Fischer, 9. Dezember 2011
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    kann es sein, dass Sie beim Abschreiben immer eine falsche Zeile mit abgeschrieben haben?

    z.B. 308/240/249 passt nicht mit 2DF zusammen, das sind vermutlich eher 24er Innenwandsteine als Hlz (üblich)
    und 49/115/249 sind sicher keine T-16, sondern eher Steine für 11,5cm starke Innenwände.

    Üblich waren zu dieser Zeit Poroton Plan-T für Kelleraußenwände mit lamda = 0,18W/mK
    und Poroton T-16 mit lamda = 0,16W/mK

    das ist jetzt zwar im Vergleich mit einem heutigen Neubau nicht wahnsinnig berauschend, aber sicher auch nicht schlecht.
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Bedeutet das 24er Außenwände mit einem noch nicht näher spezifizierten Ziegelstein?

    Würde ich als Verkäufer auch behaupten....bleibt aber trotzdem Quark. Das mag zu Zeiten der WschVo 95 noch aktuell gewesen sein, aber zwischenzeitlich sind viele Jahre vergangen.

    Andererseits sollte Dir halt klar sein, dass Du ein Haus kaufst das bereits 10 Jahre auf dem Buckel hat, und gerade was Dämmung bzw. Wärmebedarf betrifft, hat sich in diesen 10 Jahren viel getan.

    Gruß
    Ralf
     
  11. ngoimmo

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    Die Positionen waren immer über zwei Zeilen und insgesamt über zwei Seiten Rechnung umgebrochen. Möglich ist auch diese Variante:

    308/240/249mm Poroton T-Planstein
    Poroton HLZ 2 DF
    498/115/249mm Poroton T-Planstein
    248/300/249mm Poroton T-16 Planstein
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 9. Dezember 2011
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    Nö. Geh Du mal Wertpapiere verkaufen.

    Ich würde sagen:

    So interessant kann der Preis gar nicht sein, dass es sich lohnt, über so eine Bude nachzudenken.
    Das sind meist Häuser, deren Preis bei >>Wert des Gründstücks - Abbruchkosten<< liegen muss, damit sich dann der Abbruch auch lohnt.
     
  13. ngoimmo

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    Die von mir dargestellte Variante habe ich von einer Bau-Beratungsstelle, wo man mir sagte, dass (vielleicht in NRW?) die rechtliche *Auslegung* dieser Regelung so aussähe. Insbesondere die Formulierung "spätestens unverzüglich" ist ja auch tatsächlich kaum zu erfüllen, wenn der Besitzer den Ausweis auf Nachfrage erst einmal besorgen müsste. Die Beratungsstelle meinte wohl, dass der Ausweis vorliegen müsse, eigentlich solle der Besitzer einem Interessenten diesen (quasi also unaufgefordert) vorlegen, müsse ihn aber in der Schublade haben, um in auf Verlangen sofort vorzeigen zu können.
     
  14. #13 ReihenhausMax, 9. Dezember 2011
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    Wenn es keinen Energieausweis gibt, laß Dir halt die Verbrauchszahlen für die
    letzten Jahre geben. Wie schauts denn mit Dachaufbau und Fenstern aus?
    Schon Fußbodenheizung?
     
  15. ngoimmo

    ngoimmo

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    Ok, dieses Fazit ergibt sich für dich also aus der Kombination Freistellungsverfahren + Eigenleistung + kaum Dokumenation (Rechnungen etc.)?

    Danke für die Einschätzung!
     
  16. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @ngoimmo

    Auf das, was die Beratungsstelle zur Vorlage des Energieausweises "meint" kommt es nicht an.

    Entscheidend ist, was in der EnEv2009 steht und da steht eben nichts von "muss unaufgefordert vorgelegt werden/muss den in der Schublade haben".

    Was Dokumentation per Rechnungen etc. angeht, da wird wohl kaum ein Verkäufer per Rechnung offenlegen, was er für das Haus bezahlt hat.

    Allerdings sollten bei einem ca. 10 Jahre alten Haus alle Bauzeichnungen/Statischen Berechnungen/Bauantrag-/Baugenehmigung/Wärmeschutznachweise etc. vorhanden sein.
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 9. Dezember 2011
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    + verwendetes Material
     
  18. ngoimmo

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    Ja, sorry, wir brauchen uns auch gar nicht in Deutungs-Details zu verlieren :-)

    Ich wollte nur darauf raus, dass ich die Interpretation der Beratungsstelle anhand des EnEV-Textes nachvollziehen kann, weil:

    "spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat"

    "Unverzüglich" bedeutet "sofort" und das ist nicht erfüllbar, wenn in dem Moment, in dem der Käufer den Ausweis verlangt hat, dieser nicht vorhanden ist, weil dann erst Zeit verstreichen würde, um ihn ausstellen zu lassen. Aber wie gesagt, ich halte dieses Detail nicht für relevant, weil ich den Ausweis einfach verlangen kann, wenn ich ihn denn haben will und -- wie auch schon vorgeschlagen -- ich mir ja durchaus auch Verbrauchsabrechnungen zeigen lassen kann.



    Um die Beträge zu verschleiern bleibt ihm ja noch die Möglichkeit Rechnungskopien zu schwärzen. Im konkreten Fall gibt es halt die Zeichnungen vom Architekten, inkl. Kopien von Schreiben an Behörden zur Anzeige des Baubeginns, aufgrund des Freistellungsverfahrens keine Baugenehmigung und keinen Bauantrag. Eine Statik ist vorhanden, aber nur wenige, unvollständige Rechnungen, kein Wärmeschutznachweis.

    Der Architekt/die Statik macht halt Vorgaben zu Steinfestigkeitsklassen, lässt aber (natürlich?) das konkrete Material offen. Ein Bezug zur konkreten Ausführung lässt sich so nur über die lückenhaften Rechnungen herstellen.

    Dann gibt es Hinweise, dass die Bodenfestigkeit vor Ausführung konkret zu prüfen sei (da Bodenbeschaffenheit dem Planer unbekannt) und abhängig davon ggf. noch Anpassungen am Fundament notwendig seien. Wer prüft denn so etwas, vermutlich müsste doch auch darüber ein Nachweis vorhanden sein? Es gibt keinen Hinweis/Nachweis, keine Rechnung für eine gegossene Bodenplatte oder ähnliches ... Es sei denn, das kann man noch aus irgendwelchen Details der Statik entnehmen, da werde ich noch einen Fachmann zu befragen müssen.
     
  19. #18 Ralf Dühlmeyer, 9. Dezember 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Was macht Dich so **** auf die Bude, dass Du Dein Bauchgefühl und unsere Meinungen mit irgendeinem Mäntelchen zudecken willst???
     
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  21. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das ist falsch.

    Unverzüglich bedeutet im Rechtssinn, dass eine Handlung "ohne schuldhaftes Zögern" auszuführen ist. Lässt der Verkäufer also nach Aufforderung zur Vorlage einen Nachweis erstellen, kann er diesen in angemesener Frist vorlegen.

    Im übrigen fürchte ich, dass wenn der Verkäufer mitkriegt wie sehr er da im Detail alles mögliche nachweisen soll, Du sehr schnell eine Mitteilung erhalten wirst "Objekt schon anderweitig vergeben".
     
  22. saarplaner

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    Ralf, was ist das denn für eine Frage, die Antwort kennst du doch schon: :mauer

    der Preis!

    :mega_lol:
     
Thema:

Poroton in Eigenleistung ohne Bauabnahme

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