Poroton in Eigenleistung ohne Bauabnahme

Hallo zusammen,

ich bin selbst leider kein Bauexperte, dafür aber auf der Suche nach einer Immobilie. In diesem Jahr habe ich auf diesem Weg schon einiges kennen gelernt und bin insbesondere zu der Erkenntnis gekommen, dass man sich letztlich am besten über jegliche Details selbst informiert.

Ich habe das Thema mal in [Neubau]>[Mauerwerk] erstellt, obwohl es kein Neubau ist, mir das Forum aber passend erschien.

Ich habe derzeit eine Immobilie im Blick, bei der man jedoch meiner Ansicht nach genau hinsehen muss. Daher möchte ich hier Rat suchen, insbesondere in Bezug auf die baufachlichen Details die ich beachten sollte. Bei der Immobilie handelt es sich um ein Haus, das ungefähr 2000 errichtet wurde. Der Bauherr hat dabei a) sehr viel in Eigenleistung erbracht (unter anderem wohl das gesamte Mauerwerk zusammen mit ein paar Bekannten "vom Bau") und b) wurde das Haus im sogenannten Freistellungsverfahren gemäß § 67 BauO NRW errichtet (Pläne kamen von einem Architekten). Aus letzterem ergibt sich die Tatsache, dass es keine öffentlich-rechtliche Bauabnahme gibt. In diesem Fall geht ja die gesamte Verantwortung für die korrekte Ausführung baurechtlicher Belange auf den Bauherren oder den von ihm beauftragten Architekten über. Aus den mir vorliegenden Unterlagen kann ich nicht entnehmen, dass der Architekt dort irgendwelche Verantwortung während der Bauausführung übernommen hätte.

Darüber hinaus sind die vom Besitzer verfügbaren Unterlagen insgesamt sehr dürftig, so konnten mir nur einige wenige und absolut unvollständige Rechnungen zu Baumaterialien zur Verfügung gestellt werden.

Um in Bezug auf die Bauausführung Details möglichst genau prüfen zu können, bzw. in einem weiteren Schritt prüfen zu lassen, denke ich hier den richtigen Platz gefunden zu haben, um zu einigen mir bekannten Details ein paar fundierte Hinweise abzuholen.

Aus den Rechnungen kann ich diese Steintypen entnehmen (die sicherlich nur Teillieferungen darstellten):

248/300/249mm Poroton T-Planstein (432 Stück) -- das ist ein T8?
308/240/249mm Poroton HLZ 2 DF (320 Stück)
Poroton T-Planstein (96 Stück) -- keine Maßangabe, minimal niedrigerer Preis als der oben genannte T-Planstein
498/115/249mm Poroton T-16 Planstein (60 Stück)

Nach vorheriger Aussage des Maklers seien im Keller wohl 32er und darüber 24er Steine verbaut worden. Es existiert so weit ich weiß keine extra Dämmung außen, sondern nur eine Verputzung, die laut Eigentümer als Dämmung völlig ausreichend und kaum mehr verbesserbar sei.

Im Keller wurde bislang ein (Werk-)Raum günstiger Weise so gut wie nicht verputzt, so dass man dort noch Poroton-Steine offen sieht. Aus der Erinnerung heraus (muss ich bei einer folgenden Besichtigung klären) war dort mindestens an einer Stelle innen eine recht breite, senkrechte Mörtelfuge zu sehen. Entweder wurde dort also ein gebrochener Stein geflickt oder seitlich aufgefüllt.

Meine Fragen dazu:

* Kann man aus den obigen Steintypen eine pauschale Aussage treffen, ob das für das Baujahr eine gute Wahl war?
* ... und ob bei dieser Kombination Probleme zu erwarten oder typische Baufehler häufig sind?
* Soweit ich weiß werden seit Ende der 1990er zwischen die Steinreihen (Glasfaser-?)Bahnen eingeklebt, die in der Wand aufströmende Warmluft bremsen sollen. Ist sowas ein Muss, was müsste als Alternative vorhanden sein (bspw. Abschließen/Dichten der obersten Steinreihe am Dach?) und hat man die Chance zu prüfen, ob eine solche Luft-Sperre vorhanden ist?
* Sollte ich wegen der oben erwähnten Mörtelfuge Bedenken haben (Kältebrücke ...)? An anderen Stellen kann sowas ja noch x-fach vorhanden sein.
* Wie werden fachgerecht bei Poroton-Wänden Leerrohre in der Wand verlegt? Ja, ich habe hier im Forum schonmal quer gelesen, aber: der Besitzer schwärmte mir vor, dass er zu jeder Steckdose hin Leerrohre verlegt hätte und man daher sehr einfach defekte Kabel tauschen könnte. Kann ich da durch Blick hinter die Dose o.ä. irgendwelche groben Fehler entdecken?

Vielen Dank im Voraus!
Gruß Thomas.

 

Ja, ich kann eine solche Antwort auch durchaus verstehen. Wie ich bereits schrieb, ist mir selbst klar, dass ich die Details zu einem späteren Zeitpunkt sicherlich klären lassen werde, sprich einen Experten zu Rate ziehe. Bevor ich jedoch diese Kosten in Kauf nehme, würde ich mir gerne eine eigene Meinung bilden. Falls ich nämlich dann schon zum Schluss komme, Abstand von der Immobilie zu nehmen, braucht man den Aufwand nicht mehr betreiben.

 

Ja genau, das war wohl der Name. Ich hatte da vor einer Zeit mal ein Video gesehen (jetzt wieder gefunden: <http://www.youtube.com/watch?v=9opJYFAWa8A>), im Video ist die Rede von einem Glasvlies.

Offensichtlich existiert kein Energieausweis zu dem Haus -- dass dies ab dem Anbieten des Hauses schon eine Ordnungswidrigkeit darstellt, ist *mir* bewusst. Ich war (auch bei einigen weiteren Häusern, die ich dieses Jahr besichtigte) erstaunt, dass nie ein Energieausweis vorliegt und die Makler einem sogar zu verstehen geben, dass das normal und egal sei.

Danke für die Infos!
Gruß, Thomas.

 

Die Positionen waren immer über zwei Zeilen und insgesamt über zwei Seiten Rechnung umgebrochen. Möglich ist auch diese Variante:

308/240/249mm Poroton T-Planstein
Poroton HLZ 2 DF
498/115/249mm Poroton T-Planstein
248/300/249mm Poroton T-16 Planstein

 

Die von mir dargestellte Variante habe ich von einer Bau-Beratungsstelle, wo man mir sagte, dass (vielleicht in NRW?) die rechtliche *Auslegung* dieser Regelung so aussähe. Insbesondere die Formulierung "spätestens unverzüglich" ist ja auch tatsächlich kaum zu erfüllen, wenn der Besitzer den Ausweis auf Nachfrage erst einmal besorgen müsste. Die Beratungsstelle meinte wohl, dass der Ausweis vorliegen müsse, eigentlich solle der Besitzer einem Interessenten diesen (quasi also unaufgefordert) vorlegen, müsse ihn aber in der Schublade haben, um in auf Verlangen sofort vorzeigen zu können.

 

Ok, dieses Fazit ergibt sich für dich also aus der Kombination Freistellungsverfahren + Eigenleistung + kaum Dokumenation (Rechnungen etc.)?

Danke für die Einschätzung!

 

Ja, sorry, wir brauchen uns auch gar nicht in Deutungs-Details zu verlieren :-)

Ich wollte nur darauf raus, dass ich die Interpretation der Beratungsstelle anhand des EnEV-Textes nachvollziehen kann, weil:

"spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat"

"Unverzüglich" bedeutet "sofort" und das ist nicht erfüllbar, wenn in dem Moment, in dem der Käufer den Ausweis verlangt hat, dieser nicht vorhanden ist, weil dann erst Zeit verstreichen würde, um ihn ausstellen zu lassen. Aber wie gesagt, ich halte dieses Detail nicht für relevant, weil ich den Ausweis einfach verlangen kann, wenn ich ihn denn haben will und -- wie auch schon vorgeschlagen -- ich mir ja durchaus auch Verbrauchsabrechnungen zeigen lassen kann.

Um die Beträge zu verschleiern bleibt ihm ja noch die Möglichkeit Rechnungskopien zu schwärzen. Im konkreten Fall gibt es halt die Zeichnungen vom Architekten, inkl. Kopien von Schreiben an Behörden zur Anzeige des Baubeginns, aufgrund des Freistellungsverfahrens keine Baugenehmigung und keinen Bauantrag. Eine Statik ist vorhanden, aber nur wenige, unvollständige Rechnungen, kein Wärmeschutznachweis.

Der Architekt/die Statik macht halt Vorgaben zu Steinfestigkeitsklassen, lässt aber (natürlich?) das konkrete Material offen. Ein Bezug zur konkreten Ausführung lässt sich so nur über die lückenhaften Rechnungen herstellen.

Dann gibt es Hinweise, dass die Bodenfestigkeit vor Ausführung konkret zu prüfen sei (da Bodenbeschaffenheit dem Planer unbekannt) und abhängig davon ggf. noch Anpassungen am Fundament notwendig seien. Wer prüft denn so etwas, vermutlich müsste doch auch darüber ein Nachweis vorhanden sein? Es gibt keinen Hinweis/Nachweis, keine Rechnung für eine gegossene Bodenplatte oder ähnliches ... Es sei denn, das kann man noch aus irgendwelchen Details der Statik entnehmen, da werde ich noch einen Fachmann zu befragen müssen.