Projekt: Hausbau 2017 - Nordniedersachen

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  1. South

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    Hallo liebe Mitglieder,

    wir sind gerade dabei unseren Hausbau zu planen und da ich selbst sehr gerne Hausbautagebücher u.ä. lese, dachte ich, ich versuche etwas wieder zurückzugeben. Wir sind definitiv Laien, versuchen uns jetzt aber nach und nach in das Thema einzuarbeiten. Glücklicherweise haben wir einen Bekannten der Sachverständiger auf dem Gebiet ist und uns helfen wird bei Baubeschreibung, Kontrolle der Bauleistung etc. (aktuell nur Hilfe zugesichert, noch nicht involviert). Ich muss zugeben, nachdem unbedarfte Laien bzw. deren Wünsche auch gerne mal zerrissen wurden, habe ich lange mit mir gehadert hier zu posten. Insbesondere da es ja immer ein Herzensprojekt ist. Aber vllt. hilft es ja mal jemanden oder mir wird hier geholfen, indem ich auf Fehler hingewiesen werde.
    Evtl. werde ich später doch noch Mal unseren Grundriss reinstellen ;)

    Projektidee:


    Objekt: EFM
    Standort: Wesermarsch (Nördliches Niedersachsen)
    B-Plan:
    - zwei Baulücken, fast identischer B-Plan: GFZ 0,3; GRZ 0,4; I-Geschossig (leider), Keine Trauf- First-Höhe oder Dachform vorgegeben
    - Neubaugebiet: GFZ 0,4; GRZ: 0,5; II-Geschossig, Rest nicht bekannt
    WF: 160 qm nach erstem Entwurf, Tendenz zu kleinerer WF
    Kubatur: Nach erstem Entwurf: Rechteckig, ohne Vorsprünge u.ä.; außer (!) Vorsprung in dem die Hälfte des Wohnzimmers liegt (EG); im OG nicht bebaut
    Kfw: ja, gerne Kfw 55 Standard
    Sonderausstattung: Photovoltaik, Kamin, großer Galerie, viele große Fenster; 2 Badezimmer, Lüftungsanlage entweder mit Wärmerückgewinnung oder/und Erdwärmepumpe (je nach Kfw Anforderung)
    Kostensparmaßnahmen: DG bis Kinder anstehen teilweise unausgebaut lassen (betrifft 1 Badezimmer, 2 normale Zimmer), Pultdach statt Satteldach, statt Keller „Kriechdachgeschoss“ (ich weiß das Wort gibt es nicht, mal von Kriechkeller abgeleitet) + großer HWR; nur Pflasterung der Auffahrt und des Eingangbereiches (Carport folgt erst später), Aufwand für Außenanlagen auf minimalste Kosten senken, wir mögen (aktuell) den Industriestil: gerne Stahlindustrietreppe statt Holztreppe; im Küche-Wohn-Essbereich evtl. auch „blanke“ Wände/Decken, Eigenleistung: Elektrik, nicht tragende Wände, Bodenbeläge, Malerarbeiten – evtl. noch Dachdämmung.
    Preis inkl. NK: ca. 225.000 - 250.000 (je nach Grundstückskosten)


    Sachstand:
    Aktuell ist es so: Wir haben beide eine neue Stelle angetreten (beide Probezeiten rum, beides unbefristete Stellen). Ich (26) jetzt nach meinem Studium ein neuer Job, er ist in das Familienunternehmen gewechselt (kurzfristig ein niedrigeres Gehalt, in 2 Jahren wesentlich mehr Gehalt und dann noch mal ein großer Sprung in 5-8 Jahren). Wir haben also 2 Jahre nicht so viel Geld um das Projekt zu stemmen, danach ist‘s dann – trotz Mutterschaft, Arbeitslosigkeit – kein Problem mehr. Wir möchten bis dahin aber die Finanzierung auch bedienen könne, sollte ich auf ALG I (als Hauptverdienerin bis dahin) angewiesen sein. Familie würde uns natürlich ebenfalls unterstützen, aber wir möchten das gerne unabhängig sein. Bedeutet die Rate darf nicht zu hoch sein, gleichzeitig möchte ich aber mind 2,5% Tilgung (+ Sondertilgung für später). Na ja – eben die üblichen Wünsche eine fast jeden Häuslebauers ;)

    Eine möglichst geringe Annuität läuft einher mit geringen Bau- und Nebenkosten, ebenso wie günstige Grundstücke. Letzters ist bei uns nicht das Problem, tatsächlich mangelt es aber an Baugrundstücken. Im Herbst wird ein neues Baugebiet ausgewiesen, hier stehen wir auf der Warteliste und zwei attraktive Baulücken sind angefragt.

    Bei den Baukosten besteht das übliche Problem: Wunsch – Realität ;) Ich denke wir werden aufgrund des Budgets noch einiges anpassen müssen. Der Bauunternehmer steht wahrscheinlich schon fest. Zwei Freunde bauten mit diesem in 2014 und 2016 und haben nur positives zu berichten. Er berechnet das komplette Haus und nennt den Preis, dann wird besprochen welche Gewerke in Eigenleistung erbracht werden. Zusätzlich haben Sie einige Gewerke die Sie nicht in Eigenleistung machen wollten teilweise auch ausgeschrieben. Das war mit dem Bauunternehmer auch kein Problem – entsprechend wurde dadurch auch noch Mal gespart. Unser Termin mit dem Bauunternehmer steht noch aus. Zusätzlich wollen wir noch drei weitere Angebote einholen.

    Als Laie haben wir uns im Internet erkundigt was Einsparpotential bietet. Ganz offensichtlich: DG nicht ausbauen. Ich möchte aber in der Mitte des Hauses eine große Galerie über Küche und Essbereich haben und aufgrund des KFW55 Standards muss bereits vieles trotzdem ausgebaut werden, aber wir können zmd den Innenausbau weglassen, das auch ein Badezimmer einschließt.

    Zusätzlich habe ich gelesen das Pultdächer im Gegensatz zu Satteldächern aufgrund der Konstruktion wesentlich günstiger sind – das Einsparpotential möchten wir mitnehmen. Ebenso können wir gerne auf Carport und den Großteil der Außenanlagen für zwei Jahre verzichten. Die Eigenleistungen möchten wir gerne auf machbares reduzieren – d.h. nur das, wofür wir in der Familie einen Handwerker haben, der das mit uns gemeinsam macht. Na ja bis auf Malerarbeiten und Bodenbeläge, das haben wir schon oft genug gemacht ;) Mein Freund ist spätestens um 3 Uhr jeden Tag zu Hause, (teilweise auch um 1 Uhr), da darf er dann direkt auf die Baustelle =)
    Und vielleicht lässt sich durch den Industriestil auch noch ein bisschen was sparen z.B. durch die Treppe. Ebenso reichen mir Fliesen aus dem Baumarkt, günstige Santiärobjekte oder für den Anfang auch die Küche aus dem Sonderangebot. Restlichen Möbel sind vorhanden. Sollte der Bauunternehmer gute Vorschläge zur Verringerung der Wohnfläche haben und diese für uns passen, würden wir auch gerne die Wohnfläche weiter reduzieren.

    Leider haben wir auch noch ein/zwei teure Wunschvorstellung, auf die wir – aktuell – nicht verzichten möchten: Insbesondere Kfw 55, große Galerie und zur Südseite des Hauses eine große Fensterfront. Ebenso hätte ich gerne einen schönen Bodenbelag. Es bleibt also für uns abzuwarten, ob der finanzielle Rahmen passt. Max. bin ich bereit die Gallerie zu verkleinern, ansonsten wird später gebaut.

    Aktueller Stand:


    Finanzierung: Zwei Angebote eingeholt. Das vorläufige "O.K." von den Beratern bekommen.
    Baugrundstück: Zwei Anfragen an Baulücken, Baugebiet wird im Oktober fertiggestellt
    Haus: Erste Angebote werden in den folgenden Wochen gestellt.
     
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  3. #2 Onkel Dagobert, 5. August 2016
    Onkel Dagobert

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    Wenn Du mit
    wirklich alle Gesamtkosten des Projektes "Hausbau 2017" meinst, dann vergiss das ganz schnell.

    Unser Haus wurde im Oktober 2015 fertiggestellt. Insgesamt kamen wir (mit den üblichen Eigenleistungen Malerarbeiten und Kleinkrams) auf ca. 1.550 €/m² Wohnfläche.

    Allerdings ist dieser m²-Preis OHNE nachfolgende Punkte:

    - Grundstück
    - Wärmepumpe
    - Einbauküche
    - Carport / Schuppen
    - Außenanlagen
    - Ofen
    - Nebenkosten (Architekt, Statiker, Baugenehmigung, usw.)

    Wenn ich dann mal für Dich eine Rechnung aufmachen darf:

    Haus: 160m² x 1.550,- € = 248.000,-
    Wärmepumpe: 15.000,- €
    Einbauküche: 5.000,- € (absolutes Sparmodell; kann auch um ein vielfaches höher ausfallen)
    Carport / Schuppen: entfällt (???)
    Außenanlagen / Pflasterung: 10.000,- € (auch eher Sparmodell)
    Ofen: 3.000,- €

    Jetzt bin ich schon bei 281.000,- € OHNE Grundstück und OHNE Nebenkosten wie Architekt, Statik, Baugenehmigun usw., wobei sehr fraglich ist ob die 1.550,- € / m² in 2017 noch zu erreichen sind. Eher nicht, vor allem wenn ich dann die Estra`s wie Galerie und große Fensterfronten sehe. Ich würde dann mal minimal von 300.000,- € + Grundstück und Nebenkosten ausgehen, nur mal gaaanz grob
     
  4. South

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    Hallo Dagobert,

    vielen Dank für deine Antwort und die zur Verfügung gestellen Daten!

    Das kam vllt. nicht deutlich genug raus: Preis exkl. Grundstück, aber ja, inkl. aller NK.
    Da du ja vermutlich auch in Niedersachsen gebaut hast, wären die Baukostenpreise ja ansatzweise sogar vergleichbar - ihr wohnt ja direkt an der Grenze, wie ich gerade festgestellt habe =)
    Welche Dachform hattet ihr denn? Habt ihr gleich komplett ausgebaut? Und mit Keller oder ohne? Unsere Eigenleistungen wären ja - wie ich deiner Auflistung entnehme - etwas mehr. Dem allem entgegen stehen natürlich die Kosten für Galerie und große Fensterfronten ;)

    Aufgrund der geringen Baukosten unserer Freunde (ca. 1.200 pro WF und ca. 1.250; aber auch viel Eigenleistung und auch teilweise Gewerke selbst ausgeschrieben bzw. Materialien selbst besorgt) , werden wir das Treffen mit dem Bauunternehmer abwarten. Und dann berichten, sowohl positiv als auch negativ. Können ja nur schlauer werden.
     
  5. #4 Onkel Dagobert, 5. August 2016
    Onkel Dagobert

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    Hallo South,

    Dachform Satteldach, kein Keller und Ja, alles ausgebaut inkl. Spitzboden. Ich hatte noch nicht erwähnt dass wir aufgrund persönlicher Beziehungen sehr günstig Baumaterial sowei Fenster und Innentüren bekommen haben.

    Ich verstehe allerdings nicht warum ein Pultdach günstiger sein soll wie ein Satteldach. Die günstigste Außenhülle ist meiner Meinung nach immer noch eine Dachfläche und die hat man bei einem Satteldach im Verhältnis zur Außenwand deutlich mehr als bei einem Pultdach. Teuerer wird es natürlich wenn das Dach viele "Ecken und Kanten" hat, was viele Anschlüsse, Kehlen, Grate usw. nach sich zieht.

    Wann haben die Freunde denn gebaut?

    Ich habe ursprünglich mit recht verlässlichen Kosten / m² gerechnet die allerdings zum Baubeginn ca. 2 Jahre alt waren. Und siehe da: 200 €/m² mehr innerhalb von 2 Jahren!!! Ich habe bis vor 2 1/2 jahren bei einem Architekturbüro gearbeit, daher die Zahlen.
    Also bitte nicht auf Zahlen verlassen die ein paar Jahre alt sind. Und bitte auch bedenken dass natürlich keiner gerne zugibt dass sein haus teurer geworden ist als geplant. Ich will deinen Freunden natürlich nichts unterstellen, aber evtl. sind diese Zahlen nicht ganz verlässlich.

    Der Ausbaustandard ist immer auch so eine Sache. Die Aussage "Standardkeramik reicht mir" habe ich schon oft gehört; allerdings revidiert sich diese Aussage oft schnell nach einem Besuch in einer schönen Badausstellung. Dasselbe gilt für die Küche und eigentlich auch für alle anderen Ausbausachen wir Innentüren, Bodenbeläge usw.

    Wenn das budget wirklich knapp ist dann muß man sehr konsequent sein was das nein-sagen angeht
     
  6. South

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    Die Antwort kam ja schnell.
    Viele Dank dafür - auch wenn ich insgeheim gehofft habe, dass ihr mit Keller gebaut habt ;)

    Das mit dem Pultdach hatte ich im Internet ein paar Mal gelesen z.B:

    "Pult- statt Satteldach

    Je einfacher die Dachform, desto preiswerter. Beispiel: Ein Pultdach über 75 m² Fläche kostet komplett (Holzdachstuhl, Flachdachpfannen) ca. 13.500 Euro, ein ähnliches Satteldach mit Pfettendachstuhl rund 23.500 Euro - allerdings entsteht unter Letzterem auch mehr Nutzfläche. Ein Walmdach bietet mehr Höhe, kommt aber noch teurer. Wichtig: Möglicherweise ist die Art des Dach im Bebauungsplan festgelegt!
    Einsparpotenzial: ab 10.000 Euro"

    Ob das jetzt tatsächlich am Ende hinkommt, vermag ich als Laie nicht einzuschätzen. Ich hatte nur versucht möglich viel Einsparpotential zusammenzutragen. Mal sehen was der BU dazu sagt. (Die Frage ist für mich, wie viel höher dann auch entsprechend die Außenmauern werden müssen um dem Raum unterm Pultdach aqdäquat nutzen zu können im Gegensatz zum Satteldach, das könnte den Vorteil schnell zunichte machen)

    Mit deinen Zahlen würden wir das Budget sprengen - außer wir kriegen das Grundstück geschenkt, was ich dann doch stark bezweifele ;) Insofern würden wir dann wohl die zwei Jahre abwarten und zunächst nicht bauen. Die Zahlen von meinen Freunden halte ich insofern für verlässlich, als dass sie nicht lügen würden. Aber Fehler sind menschlich, vllt ist ja doch mal eine Rechnung durchgerutscht bei der Berechnung. (Beim letzten Bau - jetzt im März fertiggestellt - haben Sie durch Eigenleistungen/Ausschreibung/Materialbeschaffung ca. 50 TEUR der Gesamtkosten nach Kalkulation des BU gespart, aber das was die gemacht haben können und wollen wir nicht leisten).

    Ja, das nein wird schwierig. Ich denke aber, dass wir da konsequent sein werden. Wenn es kein Geld gibt, kann eben auch nichts ausgegeben werden. Zu dem bleibt der Hintergedanke: In zwei Jahren gibt es noch mal eine wesentliche Gehaltserhöhung, dann wird eben nachgebessert z.B. der Ofen gekauft, oder die schönere Tür).
     
  7. #6 Onkel Dagobert, 5. August 2016
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    Thema Pultdach:
    Da ist schon der Gedankenfehler:
    Beim Vergleich Pultdach zu Satteldach bei gleicher Grundfläche ist das Pultdach günstiger, das ist logisch. Allerdings muß man auch einbeziehen dass man dann wieder mehr Außenwände benötigt. Also hinkt dieser Vergleich gewaltig. Aber grundsätzlich ist ein einfaches Dach natürlich günstiger (siehe oben)
     
  8. #7 jodler2014, 6. August 2016
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    Und das jetzt ohne Eselsbrücken und/oder ..? eher in die Richtung Hirnfurz ..
     
  9. #8 Onkel Dagobert, 7. August 2016
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    @jodler2014: hast Du deine Pillen heute noch nicht genommen, oder was soll das?
     
  10. #9 jodler2014, 7. August 2016
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    Wenn man Deine Beiträge liest ,kann man feststellen das Du dir selbst widersprichst..

    Natürlich ist ein Pultdach aufgrund der Konstruktion günstiger .

    Aber da bei einem 2-Geschoßer ( ist natürlich auch mit Satteldach und hohem Kniestock / Drempel realisierbar) mehr Außenwandfläche und auch mehr Fensterfläche entsteht ,wird es mit Sicherheit günstiger sein ein Satteldach zu bauen.

    Ist zwar jetzt auch sehr pauschal betrachtet ,aber i. d. R. zutreffend.
     
  11. #10 Onkel Dagobert, 8. August 2016
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    Na, da hat ja jemand zu einer normalem Ausdrucksweise zurückgefunden. Sehr gut. Aber zum Thema:
    Einen Wiederspruch sehe ich da nicht. Das Pultdach ist für sich betrachtet günstiger. Allerdings benötigt man bei einem Pultdach um dieselbe Wohnfläche zu realisieren mehr Außenwandfläche. Und diese sind im Vergleich zu Wandflächen teurer. Daher denke ich dass ein Haus mit Satteldach die günstigste Variante ist. Wobei solche Pauschalaussagen immer mit Vorsicht zu genießen sind.
     
  12. #11 Onkel Dagobert, 8. August 2016
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    Sorry Begriffe vertauscht. wollte sagen:

    Einen Wiederspruch sehe ich da nicht. Das Pultdach ist für sich betrachtet günstiger. Allerdings benötigt man bei einem Pultdach um dieselbe Wohnfläche zu realisieren mehr Außenwandfläche. Und diese sind im Vergleich zu DACHflächen teurer
     
  13. South

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    Aufgrund neuer Gegebenheiten (geringere WF) hat sich die Idee vom Pultdach aus grundrisstechnischen Gründen auch schon wieder verabschiedet. Ich hab den BU aber leider nicht mehr gefragt ob dadurch Einsparungspotential bestanden hätte. Ich vermute aber mal, ihr hattet ja den gleichen Gedanken, dass ihr da recht haben werdet.

    Kurzes Update:

    Wir sind am Freitag mit unseren Grundriss dort gewesen. Das Gespräch war noch sehr allgemein, aber folgende Anweisungen bzw. Infos haben wir bekommen:
    1. Pro m² WF sollen wir mit 1.800 - 1.900 EUR rechnen (Schlüsselfertig) exkl. Außenanlagen
    2. Der Luftraum kostet, wie erwartet, fast so viel wie WF. Für eine grobe Berechnung empfahl er uns 2/3 des Luftraums als WF einzukalkulieren.
    -> Erkenntnis, wie Dagobert schon andeutete, es wird mit 160 qm WF doch deutlich zu teuer für uns

    3. Mit unserem Grundriss empfahl er uns eine Architektin, mit der er schon lange zusammen arbeitet, aufzusuchen, die für uns einen richtigen Grundriss erstellen würde + Statik. Diese würde das zwar tatsächlich noch händisch machen, wäre aber sehr gut und recht günstig. Auf der Basis könnten wir dann ein richtiges Angebot erstellen.

    Fazit: Ich habe unseren Grundriss jetzt verkleinert auf 147 qm inkl. Luftschacht, wenn ich die 2/3 ansetze , dann sind es 142 qm. So gefällt er mir noch, kleiner mag ich den Grundriss aber nicht mehr werden lassen. Zusätzlich haben wir unser Budget etwas aufgestockt (+ 20 TEU). Das müsste jedoch mit der Bank besprochen werden. So wäre die Finanzierung langfristig seeeehr knapp noch mit einem Gehalt zu stemmen (zmd. bis in 5-8 Jahren, danach wird es sich vermutlich recht leicht mit einem Gehalt stemmen lassen). Kann ich also gerade noch so verkraften.

    Aktuelle Eigenleistungen mit Preisansätzen (aus dem Internet zusammen gesucht; konkrete Berechnung erfolgt später auf Basis von Grundriss/Statik/Energieberater):

    Elektro: - 5.000 (Meister bei uns in der Familie)
    Malerarbeiten: - 5.000
    Fußbodenbelag: - 2.500
    Dach dämmen: - 4.000 (Dachdecker in der Familie)
    nicht tragende Wände: - 2.000
    _________________________

    = - 25.000

    Dafür habe ich ca. 600 - 700 Arbeitsstunden angesetzt.

    Von den Werten im Internet habe ich auf den Mittelwert einen Abschlag von 1 TEU vorgenommen.

    Weiterhin stehen noch zur Debatte:
    Wie viel kann gespart werden durch das nicht z.T. nicht ausgebaute DG (2 Räume + Bad). Wie viel können wir durch die Gestaltung der Außenfassade sparen bzw. wollen wir sparen ;)

    Planung:
    Der nächste Weg wird uns wieder zur Bank führen.
    Danach warten wir zunächst die Grundstückssituation ab, damit unser Grundriss auch definitiv auf dieses passt und wir die Kosten für eben dieses besser einschätzen können.
    Sollte alles passen werden wir die Architektin besuchen und uns Gedanken zur Fassadengestaltung machen.
     
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  15. Nerospeed

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    Guten Morgen,

    um weiter zu sparen könnte man auch die Wärmepumpe gegen eine normale Gas-Anlage tauschen. Weiter sollte nach Möglichkeit auf Lüftungsanlagen verzichtet werden da diese wieder höhere Mehrkosten im Betrieb verursachen.
    Könnte ein Einsparungspotenzial sein.

    Zu der Rechnung mit den folgenden Posten :
    Ein Elektromeister wird entweder seine eigene Firma oder Angestellter sein. Sicher das er soviel Zeit über hat den Bau "Nebenbei" zu stemmen. 700 Stunden sind bei 8 Stunden am Tag ohne Wochenende 3 Monate, schon recht viel.

    Und denkt an die laufenden Nebenkosten welche um einiges Höher sind als in einer Mietwohnung (Grundsteuer, Strom, Garten, Rücklagen .....).

    Und nicht alles versuchen bis ins kleinste Detail zu planen. Kostet nur nerven und schlägt auf Gemüt wenn es nicht so lauft.

    Wünsche Euch aber viel Erfolg beim vorhaben 2017.
     
  16. SteveMartok

    SteveMartok Gast

    Hört sich für mich alles sehr knapp geplant an mit der Finanzierung, so wie man sich selbst was schön redet. Dazu die Kostenaufstellung, auch alles sehr knapp, wenn man mal die derzeitigen Baukosten anschaut, die aufgerufen werden.
    Dazu dann noch die Latte an Eigenleistungen, das unterschätzen die Meisten sowieso gnadenlos, auch, das man im Endeffekt kaum etwas spart.
    Und dann noch die Kleinigkeiten in den Überlegungen:
    Warum eine Galerie in einer 142 qm Hütte??? Besser kann man Platz und Geld nicht verschwenden...und für was im Endeffekt?
    Dann Außenanlagen...Ich würde auch da gut was an Kosten einplanen, die 5000 sond ein Witz. Und zwei Jahre oder was da stand, möchten die meisten auch nicht in Dreck zur Haustür laufen!

    Ich würde da mal realistisch an die Sache gehen. Gerade auch, was die finanzielle Situation angeht. Was interessiert schon, was in 5 Jahren verdient wird, das Geld muss von Anfang an da sein. Und nur Nudeln mit Ketchup im neuen Haus und Urlaub im Sand der nicht fertigen Außenanlagen ist auch nicht so pralle.
     
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