Rat von den Profis

Diskutiere Rat von den Profis im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen, ich habe mich gerade angemeldet, hier scheint ja die geballte Kompetenz am Start zu sein. Daher hoffe ich mal, ihr könnt mir...

  1. bayer83

    bayer83

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    Hallo Zusammen,

    ich habe mich gerade angemeldet, hier scheint ja die geballte Kompetenz am Start zu sein. Daher hoffe ich mal, ihr könnt mir ein wenig helfen.

    Ich (M29) und meine Freundin (W25) überlegen, ob wir uns eine Immobilie anschaffen sollen. Wir sind mit unserer aktuellen Wohnsituation nicht ganz unzufrieden, jedoch ist größer (fast) immer besser. Und dazu kommen die aktuell historisch niedrigen Zinsen, die wir mitnehmen wollen. Unsere Motivation ist also:

    • Schönere / Größere Wohnung (aktuell 72m2 mit 500 eur kaltmiete)
    • Finanzieller Vorteil mitnehmen durch niedrige Zinsen

    Die größere / schönere Wohnung wäre ganz nett, aber der Hauptgrund aktuell zu handeln wäre wirklich der Zinsvorteil. Wir haben die Befürchtung, wenn wir erst in 5 Jahren handeln, liegen wir wieder bei 4-5%. Uns ist es nicht wichtig, in unseren eigenen 4 Wänden wohnen zu können. Dagegen hätten wir aber auch nichts. Drum schauen wir uns gerade um. Wie schon geschrieben sind wir mit der geraden Wohnsituation zufrieden, jedoch könnte es schon etwas größer sein und auch ein großer Südbalkon / Dachterrasse hätte was. Und wenn in 5-6 Jahren Nachwuchs kommen sollte, bräuchten wir ohnehin was größeres.

    Jetzt ist die Überlegung, ob wir uns eine ETW kaufen sollen. Ein Haus selbst wollen wir erstmal nicht (wir wollen eigentlich flexibel bleiben, und ein haus ist halt schon ein größerer klotz als ein haus).

    Eigenkapital
    Bis Ende 2012 habe ich ca. 30k Eigenkapital, was sofort verfügbar wäre. Zudem habe ich noch ca. 10k in Direktversicherungen und ca. 60k in einem LAZ-Konto (an das ich a) nicht so einfach ran komme und b) noch versteuern müsste). Meine Freundin hat ca. 15k und noch die ein oder anderen Aktienfonds mit ca. 5-10k.

    Ziel ist es jedoch, das wir eigentlich 50:50 EK setzen (und auch mit einem notariellen Vertrag, falls es doch auseinander gehen sollte, was wir nicht hoffen) und auch nur soviel setzen, wie es sinnvoll ist. Ich möchte also soviel setzen, das wir einen sinnvollen Zins bekommen.

    Einkommen
    Ich hab aktuell ca. 2700 abzgl. 250 EUR PKV, jedoch ab 2013 800 eur netto mehr. Meine Freundin hat aktuell 1400 eur. In Summe liegen wir also bei 4100 bzw. 4900 ab 2013.

    Immobilie
    Was wir wollen, ist noch so eine sache. Eigentlich wollen wir die niedrigen Zinsen ausnützen und haben überlegt, erstmal eine einfache / solide ETW (BJ 90er) zu kaufen und diese nach unseren wünschen zu sanieren. was wir uns vorstellen, gäbe es schon für 120k + 20k sanierungskosten. auf der anderen seite überlege ich mir, ob es nicht besser wäre, gleich eine größere ETW (200-250k) mit einer hohen Anfangstilgung / Sonderzahlungen zu finanzieren. Bei der ersten Variante würden wir wohl nach 5-10 Jahren wieder ausziehen. Aber dann könnten wir diese auch vermieten. Bei der 2. Variante hätten wir ne nachhaltige Lösung, da diese dann auch entsprechend groß wäre, auch für Kinder die älter werden.

    Ihr seht schon, wir sind ziemlich unschlüssig was wir machen sollen. Vielleicht habt ihr uns ja Tipps, was ihr machen würdet?

    LG
     
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  3. #2 D3esperator, 13. Februar 2012
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    was soll das bitte sein, ab 2013 - du kannst nicht mit was rechnen, was du (noch) nicht hast?

    was, wenn das nicht eintrifft?

    also für einen tipp sollte das thema mal klar sein... bitte mal genauer defineiren, was dahinter steckt.
     
  4. bayer83

    bayer83

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    Ich hab doch geschrieben, das es eintrifft.

    Aber ja, der Tipp: Das ist sicher nicht so einfach, aber eigentlich frage ich mich:

    - Sollten wir möglichst viel Darlehen aufnehmen um möglichst viel aus der aktuellen Zinslage rauszuschlagen
    - oder lieber eher kleine brötchen backen und dafür in 10 Jahren nochmals kaufen
    - oder ein Kompromiss finden, so das wir möglichst gute Zinsen bekommen
    - oder macht das gar keinen Sinn in Hinblick auf Vorteile durch niedrige Zinsen
    - oder sollten wir vielleicht einfach eine ETW zu vermietung kaufen (nach meiner milchmädchenrechnung wäre eine 100.000k immobilie nach 17-20 Jahren vollfinanziert)
    - oder oder oder
     
  5. ecobauer

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  6. R.B.

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    Über Eigenkapital, Einkommen usw. usw. lohnt es sich noch nicht zu diskutieren, so lange die Grundlagen noch nicht geklärt sind.

    Wie gut kennst Du den lokalen Immobilienmarkt?
    Sind die Preise realistisch?
    Wie steht´s mit den Chancen für einen Wiederverkauf? (realistische Einschätzung)
    Wie sieht Eure Lebensplanung aus?

    Vergiss einfach mal die Zinssätze, das alles hilft Dir nicht, wenn die Investition nicht zu Eurer (Lebens)Planung passt, oder sich später als Fehlinvestition herausstellt.

    Ich kaufe mir ja auch keinen Traktor, nur weil ich mal gerne damit über eine Wiese fahren möchte, momentan die Zinsen günstig sind, und ich das Teil irgendwann einmal verkaufen könnte.

    Gruß
    Ralf
     
  7. #6 Bankkaufmann, 14. Februar 2012
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    Ja, schließe mich R.B. an.
    Ich sehe aber auch, dass Ihr Euch von den Internetkonditionen durchaus blenden lasst.
    Ihr schreibt 4% oder 5% wollt ihr nicht in 4-5 Jahren zahlen. Da musste ich schmunzeln.
    Bei einer Vollfinanzierung ( Finanzierung aller Kosten ) hast Du bereits Zinsen im Bereich 4-5%. Jedoch ist dies immer noch gut. Wenn Ihr von 2 oder 3% träumt, dann ist das NUR möglich, bei Einsatz von viel Eigenkapital.

    Also, EUR 140.000,00 KP und Sanierung.
    Nun sag, wieviel Eigenkapital würdet Ihr hier reinstecken? Nenne bitte eine Summe. Denn oben schreibst Du dass Euer EK geteilt eingesetzt wird. Ist okay. Nur um Euch ein Gefühl für eine realistischen Zins zu geben sollte man wissen wieviel Eigenkapital in der Summe im Spiel wäre.
     
  8. Oliver82

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    Naja er schreibt ja dass sie so viel einsetzen wollen um an gute Zinskonditionen zukommen... d.h. sie werden wohl auf eine 80% finanzierung abzielen.. das ist so meist die magische grenze wo die zinsen sich spürbar verändern... und da sie ja zusammen über 50000-60000 verfügen sollte das schon reichen... insbesondere wenn noch Eigenleistung beim renovieren etc eingebracht wird..
     
  9. bayer83

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    wir würden 40k setzen. bei den onlinerechnern kamen da zinsen um die 3% raus.
     
  10. bayer83

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    Da hast du recht. also im lokalen immo-markt kenne ich micht so gut aus, wie es immobilienscout erlaubt :-) klicke mich seit tagen/wochen durch angebote. ob etwas wieder verkaufbar ist, oder nicht, kann ich als laie so nicht einschätzen. woran erkennt man das denn? ich meine, ich kaufe ja was, wo ich mich wohlfühle (gute lage). wenn ich es kaufe, müssten es doch andere auch wollen. (außer jemand steht drauf 3 meter neben der bahntrasse zu wohnen, den kann ich dann nichts anbieten)

    von der lebensplanung sieht es so aus, dass wir erstmal beruflich aktiv sein möchten, und in ca. 6-7 jahren uns nachwuchs anschaffen wollen. irgendwann (weiß gott wann) wollen wir auch mal ein häuschen haben.
     
  11. #10 Bankkaufmann, 15. Februar 2012
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    @bayer83
    Ja, bei EUR 140.000,00 ( Kaufpreis EUR 120.000,00 und EUR 20.000,00 Sanierung ) und Einsatz von EUR 40.000,00 Eigenkapital ( Nebenkosten und Rest in Darlehenssumme ) sind 80% dann EUR 112.000,00. Denke das haut so hin. Dann haben wir einen 80% Beleihungsauslauf.

    Richtig, bei dieser Konsteallation gibt es 2,99% Zinsen, 10 Jahre fest, 100% Auszahlung.
     
  12. R.B.

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    Die Frage ist, ob der Platz an dem DU Dich wohl fühlst, auch für andere Interessenten in Frage kommt. Es gibt Regionen da sind auch ETW sehr begehrt, und andere Regionen, da kannst Du die Wohnung verschenken, und es findet sich trotzdem kein Interessent. Nicht jeder hat den gleichen Geschmack (was für ein Glück).

    Ein Kauf einer Immobilie quasi als Kapitalanlage ist ein ganz anderes Thema als der Kauf einer Immobilie die ausschließlich (und dauerhaft) eigengenutzt werden soll. Es gibt genügend Immobilienfonds die mit ihrer Anlage ganz heftig auf die Nase gefallen sind. Im "Kleinen" verhält es sich ähnlich.

    Gruß
    Ralf
     
  13. #12 beckersbest, 15. Februar 2012
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    Hallo zusammen,

    normalerweise lese ich ja fast nur hier mit, aber da gerade im Bekanntenkreis häufig ähnlich argumentiert/diskutiert wird, will ich auch mal meinen Senf dazugeben :shades ...

    Wie bereits schon von anderen angemerkt, ein solcher Kauf sollte immer zur (Lebens)planung passen und niedrige Zinsen allein sind nun wirklich ein schlechtes Argument aus meiner Sicht. Folgende Punkte sind dabei zu berücksichtigen:

    1. Das derzeit "billige" Geld macht derzeit Immobilien für Personenkreise (vermeintlich) erschwinglich, die sich im Regelfall ein solches Objekt nicht leisten könnten ...
    2. Die durch Nr. 1 erhöhte Nachfrage schlägt sich im Preis nieder
    3. Ergo: Zwar billige Zinsen, aber mehr bezahlt für das Produkt
    4. Verstärkt wird dieser Effekt gerade derzeit durch die ganzen Bedenkenträger bzgl. EURO und Inflation / Geldentwertung ... ERGO: Wegen der Panikmache noch mehr für das Objekt bezahlt ...

    Fazit: Mehr Geld für die Immobilie bezahlt und unter dem Strich nichts gewonnen.

    Dann die Frage, was bei der ersten Refinanzierung passiert in 10 - 15 Jahren, dann will auf einmal die teuer erworbene Immobilie mit u.U. deutlich höheren Zinsen refinanziert werden ... und schon kehrt sich der im ersten Augenblick so vorteilhafte niedrige Zins zum Kaufzeitpunkt um ... dazu passt die Immobilie dann vielleicht sogar nicht mehr ins Lebenskonzept und aufgrund der zu dem Zeitpunkt ggf. höheren Zinsen ist die Nachfrage auch noch gesunken (mal das Risiko bzw. die Chance der anderweitigen Wertentwicklung wie Lage, Lage, Lage ... demographische Entwicklung etc. nicht positiv/negativ berücksichtigt).

    Aus eigener Erfahrung, da ich gerne die ein oder andere Zwangsversteigerung besuche und diesen Markt regelmäßig beobachte: Derzeit kommen gute Objekte so gut wie gar nicht zur Versteigerung, da die Nachfrage extrem hoch ist. Die Objekte, die dann noch in die Versteigerung kommen, werden häufig zu Beträgen versteigert, wie sie vor 3-4 Jahren noch undenkbar waren (wo die breite Masse eher auf den 2 bzw. 3 Termin, bei dem es keine Untergrenzen mehr gibt, spekuliert haben).

    Finales Fazit: Nicht von den derzeit niedrigen Zinsen blenden lassen, die können auch ganz schnell zum Boomerang werden ... nur Kaufen, wenn klare Absichten verfolgt werden.

    Ich persönlich hoffe eher wieder auf eine Phase mit höheren Zinsen und weniger Panikmache ...

    In diesem Sinne viel Erfolg beim Kauf
    T.B.
     
  14. TaPa

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    Ich muss beckersbest komplett zustimmen.

    Ich habe Ende 2008 eine ETW gekauft die m² Preise sind seitdem um rund 1/3 gestiegen. Es gibt kaum Angebote auf dem Markt und wenn sind diese komplett überteuert oder neubauten (auch zu teuer).
     
  15. #14 Bankkaufmann, 15. Februar 2012
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    Siehe Inflationsrate. Wir könnten auch deflationäre Zeiten erhalten wie Japan.
    Siehe auch Norwegen Dänemark usw. Es gibt derzeit auch negative Zinsen.
    Es gibt genug Anzeichen, dass wir Hyperinflation erhalten, dass wäre für Immos gut.
    Es gibt genug Anzeichen, dass wir Deflation erhalten. Dann gute Nacht.
     
  16. bayer83

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    Heute war mein Finanzberater da und wir haben über die Sache gesprochen. Er ist auch eurer Meinung, das man nicht wegen den günstigen Zinsen kaufen sollte.

    Daher werden wir nun nach was suchen, was uns wirklich zusagt und uns zu 100% gefällt. Preislich liegen wir da bei ca. 200k. Evtl. wird es auch eine DHH da wir schon ein wenig Garten hätten.

    Mit einer Vollfinanzierung bei 1% Tilgung kriegen wir bei einer 800 EUR rate um die 220.000 eur vollfinanziert(100%). Nur 1% deshalb, da wir flexibel bleiben wollen. Wir werden die SoTi in Anspruch nehmen, aber wenn es mal nicht klappt, dann müssen wir nicht 2 oder 3% tilgen.

    aus meiner sicht macht das sinn. als nächstes werden wir also suchen und dann gehts weiter...

    gruss
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Das hört man oft, die Praxis sieht aber meist ganz anders aus. Gerade wenn das Einkommen nicht so üppig ist, wird als erstes die SoTi gestrichen, weil man das Geld ja für etwas anderes braucht. Die Überraschung kommt dann später.

    Gruß
    Ralf
     
  18. #17 ReihenhausMax, 16. Februar 2012
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    Flexibel seid Ihr, wenn Ihr mit 3% solide tilgt und für den Notfall das Recht im
    Vertrag habt z.B. zweimal die Tilgungsrate zu ändern. Dann habt Ihr nämlich
    mit der Sondertilung nach oben hin Flexibilität wenn es beruflich mal
    etwas mehr Geld gibt, Euch die Eltern was zustecken wollen, ... und
    steht nicht nach der Zinsbindung im Regen bzw. müßt eine >15 jährige Zinsbindung machen und zahlen, um Euch abzusichern.
     
  19. TaPa

    TaPa

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    Ich habe auch die 1%ige Tilgung gewählt eben um flexibel zu sein (Die Sondertilgungen habe ich im übrigen bisher im vollen Umfang genutzt) @R.B. du bist da sehr skeptisch :-).

    Zusätzliche habe ich aber auch verhandelt, dass ich einmalig die Tilgungsrate kostenfrei verändern kann. Heißt wenn ich jetzt 5% tilgen möchte könnte ich das einfach tun.

    Notiere: Alles ist verhandelbar :-)
     
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  21. R.B.

    R.B.

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    Dann bist Du eine Ausnahme.

    Was mich wundert, wenn man die zukünftigen Kreditnehmer fragt, dann sagen alle "natürlich wollen wir die SoTi nutzen", und fragt man dann bei den Banken nach, dann kriegt man zu hören, dass die Wenigsten diese Option nutzen, in den ersten Jahren so gut wie niemand, danach < 1%.

    Gruß
    Ralf
     
  22. SpecialK

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    Oh... da bin ich auch wieder eine Ausnahme :mega_lol:
     
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