Ratschlag für Finanzierung zweites Objekt

Diskutiere Ratschlag für Finanzierung zweites Objekt im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, Bin eher der klassische Häuslebauer und deswegen in Finanzierungen nicht so fit - und habe neben den Bankleuten auch keinen unabhängigen...

  1. Pevec

    Pevec

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    Hallo,

    Bin eher der klassische Häuslebauer und deswegen in Finanzierungen nicht so fit - und habe neben den Bankleuten auch keinen unabhängigen Finanzfachman.

    Drum hätte ich die bitte eure Meinungen zu hören.

    Ich habe vor 6 Jahren gebaut und plane nun ein zweites Objekt im Ausland am Meer in Spanien wo die Eltern ursprünglich herkommen.

    Ich hatte nun monatelang treffen mit der VoBa und der Sparkasse etc.

    Meine wichtigsten Kriterien sind eine konstante Rate von 800€ zu einer konstanten Laufzeit bzw. einem sicheren Zins.

    Beliehen wird hier das Haus das ich aktuell gebaut habe - welches zur Hälfte noch der Bank gehört.


    Aktuell liegt nun vor:

    160.000 Darlehen

    Konditionen für das TA-Darlehen:
    Gebundener Sollzinssatz jährlich 0,800 %
    Sollzinsbindung 10 Jahre
    Auszahlungskurs 100,000 %
    effektiver Jahreszins 0,86 %

    Bausparsumme EUR 160.000
    im Tarifprogramm Fuchs 02, Tarifvariante Vierpromille
    Zinssatz für das Bausparguthaben jährlich 0,25 %
    Die monatliche Regelbesparung beträgt 4 Promille der Bausparsumme, das sind monatlich EUR 640,00

    Sie wünschen eine Wahlzuteilung mit einem Mindestguthaben von 37 % der Bausparsumme

    Das tatsächliche Bausparguthaben zum Bewertungsstichtag beträgt 44 % der Bausparsumme

    Gebundener Sollzinssatz für das Bauspardarlehen bei taggenauer

    Sollzinsberechnung und 100 % Auszahlung jährlich 2,95 %
    Effektiver Jahreszins ab Zuteilung 3,20 %

    Die Sparzeit ab Mai 2015 bis zur Zuteilung beträgt 9 Jahre


    Die Tilgungsdauer Ihres Bauspardarlehens beträgt 10 Jahre 5 Monate

    Damit ergibt sich eine Gesamtlaufzeit von 19 Jahre 5 Monate.

    Gesamtkosten des Darlehens: 22.259€

    Was meint ihr dazu??
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Es dürfte nicht so einfach sein eine Bank zu finden, die ein Objekt im Ausland finanziert. Wenn die Hälfte Deines Objekts in DE ausreicht als Sicherheit, dann um so besser. Wer hat das Objekt finanziert? Wie lange ist dadurch das Grundbuch noch "blockiert"? Reichen die 50% oder sind dann nach Abzug der 160T€ noch Reserven vorhanden?

    Du hast das Haus vor 6 jahren gebaut, wie lange läuft die zugehörige Finanzierung und Zinsbindung? Wenn durch das neue Objekt die Beleihung Deines Gebäudes in DE bis zum Anschlag ausgereizt ist, könnte das bei einer Prolongation des ursprünglichen Darlehens zu schlechteren Konditionen führen.

    Ob man unbedingt die Variante mit einem TA Darlehen und BSV wählt, darüber könnte man streiten. Ein einfaches Annuitätendarlehen dürfte unter´m Strich wohl günstiger werden (müsste man parallel mal ausrechnen). Andererseits wäre mit der BSpk. ein weiterer Finanzierer im Boot der das Risiko für die Hausbank senkt. Ich könnte mir vorstellen, dass sich dadurch die ganze Sache etwas einfacher gestaltet.

    Was wäre die Alternative? Eine fremde Bank die nachrangig in das vorhandene Objekt einsteigt? Das ist wohl eher unwahrscheinlich. Eine komplette Umschuldung, evtl. mit entsprechend hoher Vorfälligkeitsentschädigung? Das könnte die Kosten deutlich in die Höhe treiben.

    Fazit: Mag sein, dass diese Variante von den Konditionen her nicht die Beste ist, aber wenn sich eine Bank findet die da mitspielt, dann würde ich das ernsthaft in Erwägung ziehen.
     
  4. Pevec

    Pevec

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    Danke für die Antwort.

    Das aktuelle Objekt finanziert die Hausbank. Möchte ehrlich gesagt von der Hausbank nicht weg da der Draht dorthin sehr gut ist seit Jahrzenten. Der alte Vertrag ca. 4%Zins läuft noch gut 4 Jahre. Mir war es wichtig ein neues Darlehen anzugehen das voll durchläuft - ohne Nachfinanzierung, Angst vor steigenden Zinsen etc. Ich habe hier noch zeitlich etwas Luft und werde mich mit der Bank noch paar mal treffen - aber dachte bisher das ein Anuitätsdarlehen max. 10 Jahre möglich sind.

    Eine zweite Bank würde bzw will unbedingt nachrangig einsteigen aber im Prinzip mit den gleichen Konditionen über einen BSV.
    Drum in Prinzip lieber alles über eine Bank anstatt zu splitten.

    Reserven sind vorhanden aber die Beleihungsgrenze ist ja unter dem tatsächlichen Wert des aktuellen Objekts um einigermaßen gute Zinsen zu bekommen. Also am Anschlag bin ich nicht. Ist aber auch das Maximum - 160.000 - das ich nochmal angehen will - trotz meinen jungen 34 Jahren (-:

    Wie ist ein normales Darlehen günstiger darzulegen? Mit welcher Taktik könnte ich noch in Verhandlungen gehen?

    Gruß Richard
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Es lohnt in meinen Augen wenn man eine langfristige Zusammenarbeit mit einer Bank pflegt. Das ist heutzutage zwar nicht mehr "in", und auch die Banken agieren heute anders als noch vor 30 Jahren, aber das soll halt jeder für sich entscheiden.
    Wenn Du die beiden Varianten vergleichen möchtest, dann musst Du die Gesamtkosten für jede Variante ermitteln. Bei der BSV Variante zahlst Du ja jeden Monat Raten um den BSV anzusparen und gleichzeitig zahlst Du die Zinsen für das Darlehen, während sich die Restschuld des Darlehens nicht verändert. Die Zinssumme ist dann in sagen wir mal 10 Jahren, deutlich höher als bei der Variante mit Tilgung. Der BSV selbst liefert ja keine nennenswerte Guthabenverzinsung, die reicht gerade mal um die Abschlussgebühren zu kompensieren. Somit bleibt das eine Wette auf stark steigende Zinsen, so dass Du später mit dem BS-Darlehen einen Vorteil erzielst. Erst wenn sich dieser Vorteil realisieren lässt kannst Du den Nachteil während der Bauspar- bzw. Zwischenfinanzierungsphase, kompensieren.
     
  6. Pevec

    Pevec

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    Wäre deiner Meinung nach eine normale Finanzierung auf 10 Jahre sinnvoller? Bzw auf 15 Jahre? Ist über 10 Jahre ohne BSV überhaupt drin - das weiß ich nicht.

    Klar hängt auch von den Zinsen an die sie anbieten.
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Eine Zinsfestschreibung auf 10 Jahre könnte bei einem Annuitätendarlehen schon sinnvoll sein. Das hängt dann von den Konditionen bzw. dem Aufschlag ab den man für 15 Jahre bezahlen müsste. Hier spielt auch eine Rolle wie weit die Beleihung des Objekts ausgereizt ist. Es gibt Banken die bieten Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren an, es gab auch schon Angebote bis 20 Jahre. Momentan bin ich was so lange Zinsbindungen betrifft, aber nicht informiert. Meine Banken bieten das nicht an.

    Sollte der Aufschlag für 15 Jahre erheblich sein, dann wäre zu überlegen, ob man dieses Geld nicht besser in eine höhere Tilgung investiert. Dadurch erhöht sich zwar das Risiko, sprich höherer Zinssatz in 10 Jahren, andererseits hat man durch die höhere Tilgung auch die Restschuld reduziert.
     
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