Reihenendhaus (Kauf + Sanierung)

Diskutiere Reihenendhaus (Kauf + Sanierung) im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Experten und die, die es werden wollen. Meine Frau und ich interessieren und für ein Haus aus dem Bj1983. Das Objekt stand die letzten 8...

  1. #1 DonkeyKong2021, 01.12.2023
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    Hallo Experten und die, die es werden wollen.

    Meine Frau und ich interessieren und für ein Haus aus dem Bj1983. Das Objekt stand die letzten 8 Jahr leer und wurde wohl zum Teil nicht beheizt. Bei der Besichtigung konnten wir keinen grundsätzlichen Feuchtigkeitsgeruch feststellen, auch wenn es 2-3 undichte Stellen am Dach und an einer Kelleraußenwand gab, die behoben wurden.

    Die Immobilie soll 500.000€ kosten wobei wir weniger bieten werden. Als Sanierungsbudget haben wir ca. 200.000 - 250.000€ eingeplant ( ohne Außenanlage ). Unsere Frage ist, wie weit kommt man aktuell mit 250.000€ ?

    Was wir planen zu erneuern:
    Im Grunde alles außer dem Dacht und der Wände, also:
    -Heizung ( neue Gasheizung oder Wärmepumpe - macht eine Erdbohrung Sinn? )
    -Einbau Fußbodenheizung ( entweder Fräsen oder kpl. neu inkl. Estrich )
    -Austausch aller Fenster, Türen
    -Sanierung Bäder, WC, Küchen
    -Erneuerung/Erweiterung von Stromleitungen/Steckdosen
    -Erneuerung aller Bodenbeläge

    Angaben zum Objekt:
    KG: 100qm (Einliegerwohnung 37qm + 4 Kellerräume) - Außenwähne aus Beton
    EG: 100qm (Wohneinheit 2 )
    DG: 80qm ( Wohneinheit 3 )
    2x Garagen
    900qm Grundstück ( Bodenrichtwert 560€ pro qm )

    Wie weit kommt man aktuell mit dem Betrag, Förderungen nicht mit eingerechnet?
    Ich bin nicht vom Fach und habe absolut keine Übersicht, was aktuell los ist auf dem Markt ( Materialkosten, Handwerkerverfügbarkeit etc. )

    Bin für alle Tipps dankbar!

    Besten Danke und viele Grüße.
     

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  2. #2 Kriminelle, 01.12.2023
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    Interessantes Objekt von den Grundrissen her. Wollt Ihr eventuell vermieten?
    Der Preis macht sich ja aufgrund der Lage. In welchem Bundesland liegt es? Oder welcher Landkreis?
    Gern kannst Du auch die ID vom Portal nennen, um sich ein Bild zu machen.
    Ob man nun, wenn man keine Ahnung hat, Feuchtigkeit erkennen kann, steht auf einem anderen Blatt. Mich würde mal interessieren, warum das Haus 8 Jahre unbewohnt war - denn gut ist das ganz und gar nicht.
    Ohne Bausachverständigen würde ich das nicht kaufen wollen.
    Wollt Ihr nicht die Außenwände dämmen?
    Ist das ein Kettenreihenhaus?
     
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  3. #3 DonkeyKong2021, 01.12.2023
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    Im DG wollen die Schwiegereltern wohnen. Die bringen EK mit ein, daher erstmal mietfrei.
    Das Objekt ist in RLP und stand wohl 8 Jahre leer, weil sich die Erben nicht einigen konnten !?

    Nein, nicht geplant. Bin kein Fan davon. Der Dachüberstand erlaubt dies auch nicht an einigen Stellen.

    Ja, sind insgesamt 4 oder 5 Einheiten.
     
  4. #4 nordanney, 01.12.2023
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    Ob Fan oder nicht interessiert nicht. Sinnvoll oder nicht ist relevant.
    Wieviel cm habt ihr denn als Überstand? 8-10cm sollten reichen.
     
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  5. #5 Kriminelle, 02.12.2023
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    Energieklasse F? Ich würde auf jeden Fall energetisch sanieren. Ansonsten zahlt ihr Euch dusselig. Der Dachüberstand macht es auch möglich. Zur Not kann man den auch verändern.
    Und ja, ich sehe das positiv mit dem Kauf. Ob ihr mit 200000€ auskommt? Da bin ich keine Fachfrau für. Ich denke aber, dass man mit 250000€ recht weit kommt.
     
  6. #6 petra345, 02.12.2023
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    Wieviele Jahre bleiben bis zur Rente um 800.000 abzustottern?
    Wieviel ist das monatlich?

    Ich bin kein Freund von hohen Heizkosten und kalten Räumen. Also entscheide ich mich für eine Dämmung. Auch wenn sich das "nicht rechnet". Ich habe noch keine Dämmung mit einem Taschenrechner gesehen.

    Statt 200 € / m² kann man das mit einem Gerüst selbst, viel günstiger.
     
  7. #7 GreatScott83, 03.12.2023
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    Mal von den ökolgischen Aspekten komplett abgesehen. Ich hab viel gelesen die letzen Monate und eine Alarmglocke geht bei mir an, nicht beim Haus sondern bei deiner Planung: Du willst Fenster und Türen erneuern aber Dach und Fassade nicht dämmen. Das ist ein Grund warum viel Buden wegschimmeln. Feuchtigkeit kondensiert an der kältesten Stelle im Haus. Wenn du da jetzt neue Wärmeschutzfenster und Türen einbaust hast du 2 Effekte: Das ist in der Regel alles "dichter" als Vorher => Mindestluftaustausch ist nicht mehr gewährleistet und die Fenster sind nicht mehr die kälteste Stelle sondern deine Aussenwand. Dementsprechend sollte man ein Lüftungskonzept mit einbeziehen um die Luftfeuchtigkeit runter zu bekommen. Das bedingt aber dann auch gerne mal: Mehr heizen, damit dir nicht alles direkt an der Innenwand kondensiert. Ist so ein bischen ein Teufelskreis ;-)

    Bei Sanierung von WC Bäder und Küche hast du die Wasserleitungen mit eingeplant? Je nachdem was drin steckt wäre das im gleichen Atemzug sinnvoll zumal bei 8 Jahren Leerstand ggf. auch so Sachen wie Legionellenbelastung berücksichtigt werden müssen etc.
     
  8. #8 Kriminelle, 03.12.2023
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    So ist das!
     
  9. #9 DonkeyKong2021, 03.12.2023
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    Das stimmt. 100% ist besser, aber kein MUSS. Habe heute mit einem Eigentümer gesprochen, der vor 2 Jahren so ein ähnliches Haus gekauft hat - hat nur renoviert ohne weitere Maßnahmen.

    An der Haustüreingangsseite sind es nur 3-4cm, alle anderen Seiten bestimmt > +10cm.
     
  10. #10 DonkeyKong2021, 03.12.2023
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    Ja, die Energieklasse ist unter aller Sau, E oder F, spielt am Ende auch keine Rolle, da wir da so nie einziehen würden. Heizung, Fenster, Türen, Dachdämmung, PV sind ein muss, nur die Außenwände mag ich nicht dämmen. Wäre ne Erdbohrung eine Alternative zu einer WLP ? Wie viel teurer ist sowas?
     
  11. #11 DonkeyKong2021, 03.12.2023
    Zuletzt bearbeitet: 03.12.2023
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    Wir würden ja nicht die kpl. Summe aufnehmen - Kredit wäre bei 360.000-400.000€, wenn wir mit 250.000€ Renovierungs-/Sanierungskosten hinkämen.
    Also 4% Zinsen + 2% Tilgung = 6% pro Jahr ( 1.800€ - 2.000€ pro Monat ) auf die Summe bei einem recht vielseitig einsetzbarem Objekt ist okay denken wir. Ich bin 41 und meine Frau 37. Meine Eltern haben ihr 3 Familienhaus bereits vor 10Jahren auf mich überschrieben, sodass ich mir da keinen Kopf mache aktuell.
     
  12. #12 DonkeyKong2021, 03.12.2023
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    Dachdämmung ist auf jeden Fall mit eingeplant. Nur die Außendämmung finde ich bei Bestandimmobilien etwas zweifelhaft - gibt auch genug Beispiele wo es hinter der Dämmung und der Hauswand schimmelt, nur ohne das man das sieht. Keine Ahnung ob das gut ist für Bestandsimmobilien. Aktuell lebe ich in meiner Wohnung ( Bj.1955 und kpl. saniert ohne Außendämmung ) Wir haben Heizkosten (Gas - 5 Jahre alte Brennwertheizung von Weißhaupt ) von 500€ im Jahr.


    Ja, alle Wasserleitungen wollten wir sowieso neu machen, danke jedoch trotzdem für den Tip mit der Legionellenbelastung, ist ein guter Punkt, um diesen nochmal explizit bei der Preisverhandlung auszuführen.
     
  13. #13 DonkeyKong2021, 03.12.2023
    Zuletzt bearbeitet: 03.12.2023
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    Das einzige Problem das ich noch habe ist, dass das Objekt einige Jahre leer stand und wohl nicht beheizt wurde. Im Keller ( Fallrohr ) und Dach (Fenster ) ist an 2-3 Stellen Wasser eigedrungen. Der Keller ist aus Beton, EG und DG aus Bimsstein (Wärmedämmsteine Bisotherm o.ä.). Kann sich da irgendwo Schimmel gebildet haben, den man nicht mehr wegbekommt? Das wäre nämlich dann der Supergau. Wenn sich alles wieder in Stand setzen lässt, bin ich bereit das zu tun, denn dafür gibt es die Immobilie eben auch etwas günstiger, aber die Sanierung sollte schon in einem kalkulierbaren Verhältnis stehen. Wenn es zu teuer wird, dann will ich mir das Ding nicht ans Bein binden. Wenn wir den Zuschlag für unsere Wunschsumme bekommen, wollen wir einen Gutachter (für Wasserschäden/Schimmel) beauftragen und mit diesem durch Objekt gehen. Was könnt ihr denn zu Wasserschäden sagen?

    Was mir auch noch eingefallen ist. Wie ist das mit der Asbestbelastung, wenn wir Wände raushauen, Fliesen, Böden, Putz, ggf. Estrich erneuern. Da wurde doch noch oft Asbest verwendet in den Baujahren. Wie schütz man sich wie viel kostet die Entsorgung? Macht man sich da zu sehr verrückt oder ist das wirklich so ein großes Thema. Mein Dachdecker meinte, dass da zuviel Geschiss gemacht wird. Ich bin aber nicht vom Fach...!? Danke
     
  14. #14 Kriminelle, 03.12.2023
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    Warum gehst Du nicht mit einem Sachverständigen rein? Wenn nicht hier, warum dann gibt es überhaupt solch eine Funktion?
    das ist zu spät. Das macht man _vor_ dem Kauf.
     
  15. #15 DonkeyKong2021, 03.12.2023
    Zuletzt bearbeitet: 03.12.2023
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    Ein Sachverständiger kostet bestimmt 1.000€, warum soll ich diesen beauftragen, wenn ich noch gar nicht weiß, ob der Verkäufer bereit ist, das Haus für die Summe, die ich bereit bin zu zahlen, abzugeben!?


    Naja, Zuschlag bedeutet erstmal nur, das der Verkäufer bereit ist, auf meinen Preis einzusteigen. Ab diesem Zeitpunkt wäre dann der Sachverständige sicherlich sinnvoll, bis dahin kann man doch das Forum hier nutzen, um seine Verhandlungsposition nicht zu verschlechtern. Das ist doch der Sinn eines solchen Forums, sich zu informieren und Expertenmeinungen einzuholen!? Ein Forum lebt davon, das jemand (i.d.R: kein Experte) Fragen stellt und jemand anderes (i.d.R. Experte) diese beantwortet. Wenn ich hier zu jeder Fragen schreiben würde "hol dir doch einen Sachverständigen, dafür sind die da!", wäre der Mehrwehrt/Sinn eines jeden Forums..naja, du verstehst schon.

    Motortalk Forum:
    User: Ich habe Problem A und B bei meinem Audi, immer wenn ich A tue, passiert B, was könnte das sein?
    Experte: Fahr zu Audi, die Experten dort helfen dir!
    User: Danke, super Idee!
    **Thread closed**
    *Forum dead*
     
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  16. #16 DonkeyKong2021, 03.12.2023
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    Habe eben mal einen AI Chatbot (Corcel Chat | Powered by the Corcel API) zu Feuchtigkeit und Bimsstein befragt:

    Bimsstein ist ein poröses, leichtes Gestein vulkanischen Ursprungs, das aufgrund seiner isolierenden Eigenschaften und Leichtigkeit häufig im Bauwesen verwendet wird. Wenn Feuchtigkeit jedoch über einen längeren Zeitraum in eine Hauswand aus Bimsstein eindringt, können verschiedene Probleme auftreten:
    1. Schimmelbildung: Feuchtigkeit ist ein Hauptfaktor für das Wachstum von Schimmel und Pilzen. Diese können nicht nur die Struktur der Wand beschädigen, sondern auch gesundheitliche Probleme für die Bewohner verursachen.

    2. Frostschäden: In Klimazonen, in denen die Temperaturen unter den Gefrierpunkt fallen, kann eingedrungene Feuchtigkeit gefrieren und beim Auftauen den Bimsstein aufbrechen. Dieser Prozess, bekannt als Frost-Tau-Zyklus, kann zu Rissen und strukturellen Schäden führen.

    3. Reduzierte Isolierung: Die isolierenden Eigenschaften von Bimsstein können durch Feuchtigkeit beeinträchtigt werden, da Wasser eine höhere Wärmeleitfähigkeit als Luft hat. Feuchte Wände können also zu einem erhöhten Wärmeverlust führen.

    4. Stabilitätsverlust: Langfristige Feuchtigkeitseinwirkung kann die strukturelle Integrität der Bimssteinwand schwächen. Im schlimmsten Fall kann dies zu ernsthaften Schäden an der Stabilität der Wand und damit des gesamten Gebäudes führen.

    5. Ausblühungen: Feuchtigkeit kann lösliche Salze an die Oberfläche der Wand transportieren, wo sie als weiße Flecken, bekannt als Ausblühungen, sichtbar werden. Diese sind nicht nur ein ästhetisches Problem, sondern können auch die Oberfläche des Bimssteins beschädigen.

    6. Erosion: Wasser, das ständig gegen die Wand schlägt, kann zu Erosion führen, insbesondere wenn der Bimsstein nicht ordnungsgemäß versiegelt oder geschützt ist.

    7. Geruchsbildung: Feuchte Wände können einen muffigen Geruch entwickeln, der auf Schimmel- und Pilzwachstum zurückzuführen ist.
     
  17. #17 GreatScott83, 03.12.2023
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    Ich persönlich bin der Meinung wenn in 8 Jahren Leerstand soviel Wasser eingedrungen ist, dass die Steine Schaden genommen haben, müsste sich das bereits irgendwie manifestiert haben.

    Das du eine Plan hast, was du alles gerne machen würdest ist schön und gut, nur brauchst du tatsächlich eine Art Realitycheck vorher. Beispiele:
    - Du willst Solar auf ein 40 Jahre altes Dach machen, aber schreibst im Eingangspost, dass du das Dach nicht sanieren willst: Hierzu ist der Zustand des Dachs komplett zu betrachten und zu bewerten. Was man nicht macht ist Solar auf ein Dach zu knallen das in absehbarer Zeit saniert werden muss. Hier lohnt es dann eher alles in einem Abwasch machen zu lassen. Aufsparrendämmung, neu Eindecken, Solar drauf und du hast lange Zeit Ruhe.
    - Du willst Fenster und Türen machen lassen, aber keine Fassade: (1x siehe meine erste Antwort) Lass den Zustand deiner Fassade genau begutachten und bewerten. Solltest du die in absehbarer Zeit erneuern müssen (>10% des Bauteils), musst du auch Dämmen (GEG). Hast du dann Fenster und Türen schon gemacht, hast du die nächsten Herausforderungen. Potentiell hast du dann schöne Wärmebrücken (Schimmelecken). Idealerweise lässt man beides relativ Zeitgleich machen und setzt die Fenster und Türen auch mehr Richtung Dämmebene.
    - Du hälst nichts von Fassadendämmung: Ich halte nichts von falscher Fassadendämmung. Eine Dämmung will gut ausgewählt sein, passend zu deinem Haus etc. ich halte nichts von kapillarinaktiven & dichten Dämmungen in Altbauten. Man kennt ja gerne den Spruch "mein Gebäude muss atmen"... das schließt aber eine Fassadendämmung nicht aus. Vorraussetzung ist, dass sie gut geplant und fachgerecht ausgeführt ist. Dann hast du keine Probleme. Für meinen konkreten Altbau tendiere ich persönlich zu Dämmstoffen aus dem natürlichen Bereich in Richtung Hanf, Lehm, Holzfaser und Co.
    - Du fragst nach Gasheizung / Wärmepumpe und ggf. Erbohrung: Ob du deine Gasheizung verbauen kannst oder nicht hängt von vielen Faktoren ab. Im schlimmsten Fall bist du dafür etwas zu spät dran. Bis du das Haus hast und die Heiuzung kaufen kannst greift dann schon das neue GEG und ggf. ist auch die Kommunale Wärmeplanung abgeschlossen. Mit der würde ich nicht Rechnen. Ob eine Erdbohrung Sinn macht, dafür liegen viel zu wenig Daten vor. 900m² Grundstück sind schön und gut. Wie tief du bohren kannst und ob das alles Wiese ist oder eine kleine Baumplantage steht halt auch nirgends. Schlussendlich läufts auf eine Heizlastberechnung des Gebäudes hinaus nachdem die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sind, das du eine vernünftige Grundlage hast auf der du die Heizung auswählen kannst.

    Ich hoffe du verstehst jetzt halbwegs warum man dir hier im Forum mit den hier angegebenen Infos kaum konkrete Antworte geben kann. Es gibt noch so viele Variablen die da rein spielen können. Mit 250.000 kann man weit kommen. Muss man aber nicht.
     
  18. #18 DonkeyKong2021, 03.12.2023
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    Auf was genau ist zu achten? Schimmel bzw. feuchte Stellen und Geruch?

    Das Dach wurde im Jahr 2000 wegen der Installation von 2 Dachgauben zu einem Großteil erneuert. Die PV würde auf die 2x Garagendächer und einer Dachgaube angebracht werden. Der Dachdecker, der das Dach für den Verkäufer abgedichtet hat, hat zum Makler wohl gemeint, dass das Dach noch locker 30 Jahre hält. Ich habe noch nicht pers. mit ihm gesprochen, ist aber eingeplant die Tage.

    Danke für den Hinweis, war mir bisher noch nicht bewusst. Muss mir das GEG mal kpl. geben, damit ich damit besser vertraut bin.


    Okay, hört sich vernünftig an. Werde mich da mal informieren bzgl. der Möglichkeiten. Einen Dachüberstand wird man ja bestimmt auch erweitern/verlängern können.

    Das Grundstück besteht aus ca. 500qm Baugrund und 400qm Gartenland. Das kpl. Grundstück hat keinen einzigen Baum, nur Unkraut. In der Mitte ist ein Brunnen.
     
  19. #19 GreatScott83, 03.12.2023
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    Gerüche natürlich und Flecken an der Wand. Gerade bei Hohlsteinen breitet sich Feuchtigkeit von oben auch gerne mal Pyramidenförmig aus.

    Hier muss natürlich auch die Statik mitspielen. Garagendächer sind übrigens auch ein Kandidat für mögliche Asbestbelastung. Nur als Hinweis.

    Das wäre tatsächlich ein möglicher Kandidat für Erdkollektoren (liegen nur rund einen halben Meter unter dem Erdboden), dafür auf deutlich mehr Fläche, je nachdem was du mit dem Grundstück vor hast. Erdkollektoren kannst du mit einem kleinen Mietbagger dann auch theoretisch selbst ausheben und verlegen. Da musst aber natürlich auch die ganzen Vor- und Nachteile abwägen und Fachberater hinzuziehen.
     
  20. #20 Kriminelle, 04.12.2023
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    Weil ein Forum keine Ferndiagnosen über ein unbekanntes Haus stellen kann und Du als ahnungsloser Laie überhaupt nicht den Wert des Hauses kennst ohne fachliche Beratung.
     
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