reine Grundstücksfinanzierung

Hi!

Die Verpflichtung zu bauen kann als Festsetzung in einem Bebauungsplan aufgenommen sein.

Das Thema Grundbuch ist zwar schon zweifach angeschnitten worden - Du bist nicht darauf eingegangen - aber es ist ungemein wichtig!

Wenn Du nun bei Deiner bank das Grundstück finanzierst, dann möchte die Bank auch eine Sicherheit haben.
Dies erfolgt über eine Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch.
Die Höhe der dort genannten Summe kann höher liegen, als der tatsächliche Kredit.
Dies hat den Vorteil, dass z.B. für Nachfinanzierungen die gleiche Gundschuld genutzt werden kann.
Tragt IHR nun genau den Betrag für die Grundstücksfinanzierung ein, (sollte noch keine Grundschuld eingetragen sein - gehe ich aber von aus, da Ihr wohl keine Grundschuld miterwerben wollt ) so steht diese Grundschuld auf dem ersten Rang.
Das bedeutet - geht Ihr pleite - bedient sich der dortige Kreditgeber ZUERST.
Jede Bank lässt sich ungerne auf den 2. Rang setzen - oder läßt sich das höhere Risiko mit höheren Zinsen bezahlen.
Natürlich könnt Ihr nun direkt eine Grundschuld über z.B: 300.000 € eintragen lassen - DANN seit Ihr aber bei Folgefinanzierungen an genau diese Bank gebunden. DIE weiss das aber auch - was sich wiederum auf einen schlechteren Zinssatz auswirkt.

 

Dann legst Du halt noch einen Hunderter pro Monat drauf. Mir ging es jetzt nicht um xx Nachkommastellen.

Mit dieser Strategie hast Du in 5 Jahren gerade mal 11.000,- € getilgt, die Restschuld liegt also noch bei 22 T€ !
d.h. Unter´m Strich ist das Grundstück gerade mal zur Hälfte abbezahlt.

Damit kommst Du später gerade mal auf 10% EK für Deine Hausfinanzierung.

Gruß
Ralf

 

Also irgendwie verstehe ich diese Rechenspiele nicht so ganz:

Ich habe jetzt mal ganz grob gerechnet, daß bei 33.000€ Darlehenssumme mit einer
ungefähren Rate von 600,00€ (Zins+Tilgung) nach 5 Jahren das Darlehen erledigt ist.
Ich habe als Annahme mal 4% Zinsen gerechnet.

Das muß doch zu schaffen sein, oder ?
Sonst braucht man in ein paar Jahren nicht an ein Haus denken.

Man hätte dann ein eigenes Grundstück mit einem Wert von ca. 50000€ und somit eine
stark verbesserte EK-Quote.

 

Hatte ich oben ja auch geschrieben, aber anscheinend scheint die monatliche Miete das budget noch zu sehr zu belasten (oder andere Kosten).

Die Miete würde später beim Hausbau natürlich wegfallen und somit wieder Liquidität freisetzen.

Gruß
Ralf

 

Ich weiß, ich wollte es nur nochmal bestätigt haben !

Sollte diese Rate tatsächlich das Budget nicht hergeben, dann braucht es eigentlich kein Grundstück mehr. Denn beim Haus reden wir dann von ganz anderen Summen.
Außer es gibt im Moment noch andere Belastungen, die in einiger Zeit dann aber wegfallen ?
Das sind jedoch nur Vermutungen............

 

Ganz ehrlich, wenn ihr nicht in der Lage seid, ein Grundstück für 33000 Euro auf 3 abzubezahlen, dann ist der Bau eines Hauses das direkte Ticket in die Insolvenz.
Und zudem finde ich es bedenklich, dass ihr ohne Förderung nicht bauen könnt. Beim Bau sind schnell mal ein paar Tausender mehr weg- wie wollt ihr bei eurer Finanzlage mit diesem Problem umgehen?
Auch das finanzierte Auto finde ich bedenklich... Vielleicht wär ja eine schicke Eigentumswohnung eine bezahlbare Alternative?

 

In jungen Jahren muss man sich was aufbauen, das ist klar. Ob dazu gleich ein Haus gehören muss, ist aber fraglich.

Alter, Lebens-/Familienplanung, berufliche Perspektiven, das alles will wohl bedacht sein. Vielleicht gibt es im Moment wichtigere Dinge als ein eigenes Haus.

Gruß
Ralf

 

Ich frage mich gerade, ob Ihr überhaupt mal eine Tragbarkeitsberechnung durchgeführt habt.
Das GS kostet 45.500 EUR zzgl. Nebenkosten, Hausbau kostet 200.000 EUR. Dazu kommen auch noch Nebenkosten, wie Maler-Tapezier, Bodenbelagsarbeiten, Außenanlage. Weiterhin die Finanzierungskosten wie Zinsen bis zur Bezugsfertigkeit, Zwischenfinanzierungskosten, Gebühren, etc.
Wenn man von Gesamtkosten von 260.000 EUR ausgeht, braucht Ihr 19.500 EUR Eigenkapital.
Ich weiss nicht, wie groß die Wohnfläche ist, aber gehe ich mal von 140 qm aus, dann gehen allein für Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten monatlich ca. 352 EUR drauf.
Überschläglich gerechnet:
260.000 EUR Gesamtkosten
abzgl. 60.000 EUR Fördermittel ( für Zone K1 )
abzgl. 19.500 EUR Eigenkapital
abzgl. 9.500 EUR Eigenleistung
Darlehensaufnahme Bank: 171.000 EUR
Fördermittel kosten monatlich 108,33 EUR
Bankdarlehen kostet monatlich 741,00 EUR
Gesamte Zins-und Tilgungsraten: 849,33 EUR ( 4,20% Zins / 1% Tilg )
zzgl. Bewirtsch.-und Instandhlt: 352,00 EUR
Gesamtbelastung: 1.201,33 EUR
plus bestehende und laufende Kosten von 380 EUR = 1.581, 33 EUR

Übrig bleiben müssen für einen 4 Personen Haushalt: 1.405 EUR
Zur Verfügung stehen: 1.018,67 EUR ( 2.600 EUR netto inkl. Kindergeld abzgl. 1.581,33 EUR)

Wie also, soll das tragbar sein ?

Schönen Gruß
Stefan

P.S.: Kann sein, dass ich irgendetwas überlesen habe.

 

Ich würde nach dem was ich hier lesen kann, das Grundstück saußen lassen,
Traum hin oder her. Daß was nach Abzug eines Sicherheitspuffers von wenigstens
drei Monatsgehältern übrig bleibt würde ich, wenn es geht, in eine schnellere
Tilgung des KfZ-Kredits stecken (Zinssatz eines Verbraucherkredits angenommen)
und dann kann man anfangen Eigenkapital aufzubauen, ggf. auch Bausparer&Riester.
Wenn Ihr dann wieder beide arbeitet, sieht die finanzielle Situation auch schnell ganz anders aus.
Wenn mal angenommen Deine Frau aktuell nebenher studiert (Studiengebühren in der Auflistung) ist dann überhaupt so klar, daß Ihr vor Ort bleiben wollt?

 

Dann fällt mir als Alternative höchstens noch ein, daß man ggf. ein bestehendes
Haus kauft und mehr oder weniger umbaut (je älter desto mehr),
wenn man die entsprechenden Mittel hat. Ggf. sind die Preise für gebrauchte
Immobilien in so einem kleinen Ort attraktiv, da die Nachfrage entsprechend
gering ist und die Leute trotzdem irgendwann sterben oder sich nicht
mehr daheim versorgen können. Eure Konditionen bei der Bank werden garantiert
deutlich besser sein, wenn Ihr in Summe wieder was schwarzes auf dem Konto
habt und beide einen Arbeitsvertrag.

 

Sogar die angedachte 300€/Monat für das Grundstücksdarlehen erscheinen mir für die Haushaltskasse eine (zu) schwere Belastung.

650€ Kaltmiete +200€NK + 250€ Autokredit + 300€ Darlehen = 1400€

Dann wäre von 2600€ nur noch 1200€ übrig, und davon soll noch Essen, PKW, Versicherungen, Tel/Internet/TV, usw. usw. bezahlt werden.

Eine größere ausserplanmäßige Ausgabe, und es gibt Probleme.

 

Er will nun mal dieses Grundstück. Kostet ihn zwar 5 % p.a. (Zins bzw. Opportunitätskosten, Grundsteuer, Abgaben, Versicherung), also 200 Euro pro Monat, aber das stört ihn nicht. Also er investiert seine mögliche Sparrate lieber in eine Option, ein Haus zu bauen, als Eigenkapital anzusparen.

Ein neues Haus (ohne Grundstück) kostet pro Monat 1250 - 1500 Euro (Zins bzw. Opportunitätskosten, Nebenkosten, Instandhaltung) und das lebenslang.

Ein eigenes Heim ist halt Luxus trotz aller Werbung der Bausparkassen.