reine Grundstücksfinanzierung

Diskutiere reine Grundstücksfinanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hi! Die Verpflichtung zu bauen kann als Festsetzung in einem Bebauungsplan aufgenommen sein. Das Thema Grundbuch ist zwar schon zweifach...

  1. oberh

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    Hi!

    Die Verpflichtung zu bauen kann als Festsetzung in einem Bebauungsplan aufgenommen sein.

    Das Thema Grundbuch ist zwar schon zweifach angeschnitten worden - Du bist nicht darauf eingegangen - aber es ist ungemein wichtig!

    Wenn Du nun bei Deiner bank das Grundstück finanzierst, dann möchte die Bank auch eine Sicherheit haben.
    Dies erfolgt über eine Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch.
    Die Höhe der dort genannten Summe kann höher liegen, als der tatsächliche Kredit.
    Dies hat den Vorteil, dass z.B. für Nachfinanzierungen die gleiche Gundschuld genutzt werden kann.
    Tragt IHR nun genau den Betrag für die Grundstücksfinanzierung ein, (sollte noch keine Grundschuld eingetragen sein - gehe ich aber von aus, da Ihr wohl keine Grundschuld miterwerben wollt ;) ) so steht diese Grundschuld auf dem ersten Rang.
    Das bedeutet - geht Ihr pleite - bedient sich der dortige Kreditgeber ZUERST.
    Jede Bank lässt sich ungerne auf den 2. Rang setzen - oder läßt sich das höhere Risiko mit höheren Zinsen bezahlen.
    Natürlich könnt Ihr nun direkt eine Grundschuld über z.B: 300.000 € eintragen lassen - DANN seit Ihr aber bei Folgefinanzierungen an genau diese Bank gebunden. DIE weiss das aber auch - was sich wiederum auf einen schlechteren Zinssatz auswirkt.
     
  2. R.B.

    R.B.

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    Dann legst Du halt noch einen Hunderter pro Monat drauf. Mir ging es jetzt nicht um xx Nachkommastellen.

    Mit dieser Strategie hast Du in 5 Jahren gerade mal 11.000,- € getilgt, die Restschuld liegt also noch bei 22 T€ !
    d.h. Unter´m Strich ist das Grundstück gerade mal zur Hälfte abbezahlt.

    Damit kommst Du später gerade mal auf 10% EK für Deine Hausfinanzierung.

    Gruß
    Ralf
     
  3. #23 jannis09, 07.02.2011
    jannis09

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    Also irgendwie verstehe ich diese Rechenspiele nicht so ganz:

    Ich habe jetzt mal ganz grob gerechnet, daß bei 33.000€ Darlehenssumme mit einer
    ungefähren Rate von 600,00€ (Zins+Tilgung) nach 5 Jahren das Darlehen erledigt ist.
    Ich habe als Annahme mal 4% Zinsen gerechnet.

    Das muß doch zu schaffen sein, oder ?
    Sonst braucht man in ein paar Jahren nicht an ein Haus denken.

    Man hätte dann ein eigenes Grundstück mit einem Wert von ca. 50000€ und somit eine
    stark verbesserte EK-Quote.
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Hatte ich oben ja auch geschrieben, aber anscheinend scheint die monatliche Miete das budget noch zu sehr zu belasten (oder andere Kosten).

    Die Miete würde später beim Hausbau natürlich wegfallen und somit wieder Liquidität freisetzen.

    Gruß
    Ralf
     
  5. #25 jannis09, 07.02.2011
    jannis09

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    Ich weiß, ich wollte es nur nochmal bestätigt haben !:hammer:

    Sollte diese Rate tatsächlich das Budget nicht hergeben, dann braucht es eigentlich kein Grundstück mehr. Denn beim Haus reden wir dann von ganz anderen Summen.
    Außer es gibt im Moment noch andere Belastungen, die in einiger Zeit dann aber wegfallen ?
    Das sind jedoch nur Vermutungen............
     
  6. #26 ballycoolin, 07.02.2011
    ballycoolin

    ballycoolin Gast

    Ganz ehrlich, wenn ihr nicht in der Lage seid, ein Grundstück für 33000 Euro auf 3 abzubezahlen, dann ist der Bau eines Hauses das direkte Ticket in die Insolvenz.
    Und zudem finde ich es bedenklich, dass ihr ohne Förderung nicht bauen könnt. Beim Bau sind schnell mal ein paar Tausender mehr weg- wie wollt ihr bei eurer Finanzlage mit diesem Problem umgehen?
    Auch das finanzierte Auto finde ich bedenklich... Vielleicht wär ja eine schicke Eigentumswohnung eine bezahlbare Alternative?
     
  7. R.B.

    R.B.

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    In jungen Jahren muss man sich was aufbauen, das ist klar. Ob dazu gleich ein Haus gehören muss, ist aber fraglich.

    Alter, Lebens-/Familienplanung, berufliche Perspektiven, das alles will wohl bedacht sein. Vielleicht gibt es im Moment wichtigere Dinge als ein eigenes Haus.

    Gruß
    Ralf
     
  8. #28 FamilieK, 07.02.2011
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    Momentan bin ich Alleinverdiener und habe mit meiner Frau zwei Kinder.
    Bin in einem unbefristeten und in einer unkündbaren Position.
    Wir haben monatlich einen Nettobetrag von Rund 2.600 EUR zur Verfügung (Kindergeld eingerechnet).

    Davon gehen
    650,00 EUR Miete (wegfall nach Hausbau)
    100,00 EUR Strom
    100,00 EUR Gas
    250,00 EUR Autokredit
    130,00 EUR Studiengebühren

    Hinzu kommen noch Versicherungen, Spritkosten, Lebensmittel und andere Kosten.

    Aktuell bleibt uns also noch nicht so viel über.

    Der Autokredit ist in 4,5 Jahren abgezahlt. Bis dahin ist meine Frau auch wieder am Arbeiten. Zum Zeitpunkt des Autokaufs (2009) war noch keine Hausbauplanung vorgesehen.

    Trotzdem steht uns monatlich nicht so viel Geld zur Verfügung, dass wir das Grundstück sofort in fünf Jahren bezahlen können.

    Uns ging es auch erstmal darum, das Grundstück zu sichern um es später bebauen zu können.

    (Im übrigen habe ich von der Gemeinde gesagt bekommen, das es keine zeitliche Baupflicht gibt)

    Nach WFA von 2010 hätte ich monatliche Kosten von ca. 750,00 EUR für die reine Finanzierung gehabt. Ohne WFA sind es mal eben ein paar 100,00 EUR mehr. Und das muss nicht sein. Wir wollen nicht für das Haus leben sonder gerne noch was am Monatsende über haben. Andere Kosten fallen zwischendurch auch immer wieder an die nicht eingeplant sind. Und wie ich zu Anfang schon geschrieben habe, ist der Hausbau momentan nicht möglich.

    Mit dem Grundbuch werden wir noch mit den Banken sprechen. Es ging uns erstmal um eine Zusammentragung von Informationen. Auch Informationen wie, dass ihr der Meinung seid, dass wir es uns nicht leisten können. Wir werden es bedenken, durchrechnen und zum Schluss entscheiden.
     
  9. cc24

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    Ich frage mich gerade, ob Ihr überhaupt mal eine Tragbarkeitsberechnung durchgeführt habt.
    Das GS kostet 45.500 EUR zzgl. Nebenkosten, Hausbau kostet 200.000 EUR. Dazu kommen auch noch Nebenkosten, wie Maler-Tapezier, Bodenbelagsarbeiten, Außenanlage. Weiterhin die Finanzierungskosten wie Zinsen bis zur Bezugsfertigkeit, Zwischenfinanzierungskosten, Gebühren, etc.
    Wenn man von Gesamtkosten von 260.000 EUR ausgeht, braucht Ihr 19.500 EUR Eigenkapital.
    Ich weiss nicht, wie groß die Wohnfläche ist, aber gehe ich mal von 140 qm aus, dann gehen allein für Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten monatlich ca. 352 EUR drauf.
    Überschläglich gerechnet:
    260.000 EUR Gesamtkosten
    abzgl. 60.000 EUR Fördermittel ( für Zone K1 )
    abzgl. 19.500 EUR Eigenkapital
    abzgl. 9.500 EUR Eigenleistung
    Darlehensaufnahme Bank: 171.000 EUR
    Fördermittel kosten monatlich 108,33 EUR
    Bankdarlehen kostet monatlich 741,00 EUR
    Gesamte Zins-und Tilgungsraten: 849,33 EUR ( 4,20% Zins / 1% Tilg )
    zzgl. Bewirtsch.-und Instandhlt: 352,00 EUR
    Gesamtbelastung: 1.201,33 EUR
    plus bestehende und laufende Kosten von 380 EUR = 1.581, 33 EUR

    Übrig bleiben müssen für einen 4 Personen Haushalt: 1.405 EUR
    Zur Verfügung stehen: 1.018,67 EUR ( 2.600 EUR netto inkl. Kindergeld abzgl. 1.581,33 EUR)

    Wie also, soll das tragbar sein ?

    Schönen Gruß
    Stefan

    P.S.: Kann sein, dass ich irgendetwas überlesen habe.
     
  10. #30 FamilieK, 08.02.2011
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    Nein, überlesen hast du nichts.

    Die Nebenkosten bei uns sind nicht so hoch wie angegeben. Aber trotzdem wäre ein Haus momentan für uns nicht finanzierbar. Die Gesamtkosten des Hauses mit Grundstück würden 270.000 EUR betragen.

    Wir möchten erstmal nur das Grundstück sichern.

    In fünf Jahren wird dann neu kalkuliert. Hinzu kommen Gehaltserhöhungen und natürlich der Job meiner Frau. Sollte beides nicht eintreffen, wird erst später gebaut.

    Zeitlich sind wir nicht gebunden... wenns ist fünf Jahren nicht klappt, wird halt so lange gewartet bis wir genügend Geld haben.

    Ein Ass habe ich allerdings noch im Ärmel... da das allerdings nicht kalkulierbar ist, haben wir es ausgelassen. Ansonsten könnten wir das Haus bar bezahlen.
     
  11. #31 ReihenhausMax, 08.02.2011
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    Ich würde nach dem was ich hier lesen kann, das Grundstück saußen lassen,
    Traum hin oder her. Daß was nach Abzug eines Sicherheitspuffers von wenigstens
    drei Monatsgehältern übrig bleibt würde ich, wenn es geht, in eine schnellere
    Tilgung des KfZ-Kredits stecken (Zinssatz eines Verbraucherkredits angenommen)
    und dann kann man anfangen Eigenkapital aufzubauen, ggf. auch Bausparer&Riester.
    Wenn Ihr dann wieder beide arbeitet, sieht die finanzielle Situation auch schnell ganz anders aus.
    Wenn mal angenommen Deine Frau aktuell nebenher studiert (Studiengebühren in der Auflistung) ist dann überhaupt so klar, daß Ihr vor Ort bleiben wollt?
     
  12. #32 FamilieK, 08.02.2011
    FamilieK

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    Wir leben in einem kleinen Dorf bzw. in einem Nebenort des Dorfes. Wollen allerdings auf jeden Fall hier bleiben. Sie wird später hier eine Einstellung finden.

    Wir haben auch überlegt das Auto erst komplett abzuzahlen. Haben aber dann wieder das Grundstück verloren. Und weil es gerade hier so ein kleines Dorf ist, gibt es nur sehr wenig Bauland.
     
  13. #33 ReihenhausMax, 08.02.2011
    ReihenhausMax

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    Dann fällt mir als Alternative höchstens noch ein, daß man ggf. ein bestehendes
    Haus kauft und mehr oder weniger umbaut (je älter desto mehr),
    wenn man die entsprechenden Mittel hat. Ggf. sind die Preise für gebrauchte
    Immobilien in so einem kleinen Ort attraktiv, da die Nachfrage entsprechend
    gering ist und die Leute trotzdem irgendwann sterben oder sich nicht
    mehr daheim versorgen können. Eure Konditionen bei der Bank werden garantiert
    deutlich besser sein, wenn Ihr in Summe wieder was schwarzes auf dem Konto
    habt und beide einen Arbeitsvertrag.
     
  14. Huisje

    Huisje

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    Sogar die angedachte 300€/Monat für das Grundstücksdarlehen erscheinen mir für die Haushaltskasse eine (zu) schwere Belastung.

    650€ Kaltmiete +200€NK + 250€ Autokredit + 300€ Darlehen = 1400€

    Dann wäre von 2600€ nur noch 1200€ übrig, und davon soll noch Essen, PKW, Versicherungen, Tel/Internet/TV, usw. usw. bezahlt werden.

    Eine größere ausserplanmäßige Ausgabe, und es gibt Probleme.
     
  15. #35 Nutzer des BEFs, 08.02.2011
    Nutzer des BEFs

    Nutzer des BEFs

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    Er will nun mal dieses Grundstück. Kostet ihn zwar 5 % p.a. (Zins bzw. Opportunitätskosten, Grundsteuer, Abgaben, Versicherung), also 200 Euro pro Monat, aber das stört ihn nicht. Also er investiert seine mögliche Sparrate lieber in eine Option, ein Haus zu bauen, als Eigenkapital anzusparen.

    Ein neues Haus (ohne Grundstück) kostet pro Monat 1250 - 1500 Euro (Zins bzw. Opportunitätskosten, Nebenkosten, Instandhaltung) und das lebenslang.

    Ein eigenes Heim ist halt Luxus trotz aller Werbung der Bausparkassen.
     
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