Renovierung / Sanierung in einem Bestandshaus

Diskutiere Renovierung / Sanierung in einem Bestandshaus im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Guten Abend, mein Name ist Christina, ich bin neu hier in dem Forum. Bisher habe ich mich schon ein wenig durch bestehende Themen geforstet,...

  1. #1 Hamburgerin, 13. Mai 2011
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    Guten Abend,

    mein Name ist Christina, ich bin neu hier in dem Forum. Bisher habe ich mich schon ein wenig durch bestehende Themen geforstet, aber nicht so recht das gefunden, was ich mich frage.

    Auch wir würden gern bauen/kaufen, um uns den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Nun haben wir ein paar Häuser auf unserer Ecke gefunden, die wir kaufen könnten (Bestandhäuser, kein Neubau).

    In diesen Häusern müssten wir allerdings "ein bisschen was machen"... Ich habe aber überhaupt keine Ahnung, was uns "so ein bisschen" kosten könnte/würde. Mir ist klar, dass mir keiner einen klaren Preis nennen kann, da es ja auch von unseren Materialansprüchen abhängt, dennoch versuche ich euch mal ein paar Zahlen zu entlocken ;) (ich z. B. meine immer, dass man für eine "einfache" Badsanierung - Kacheln, Amaturen, Fliesen - so mit 6.000,- € rechnen müsste. Hab aber so gar keine Ahnung, ist einfach aus dem Bauch heraus)

    Eigenleistung (mit fachkundigen! Freunden) also nur Materialkosten für:
    • Wände entfernen (wahrscheinlich nix)
    • Wände wieder aufbauen
    • Verputzen
    • Stromkabel verlegen (von bestehender Dose/Sicherungskasten)
    • Dämmung im Dach

    Tapete und Co würd ich nun mal außenvor lassen...

    Firmenbeauftragung also Arbeitsstunden und Materialkosten für:
    • Küche versetzen (also auch alle Ab- und Zuflüsse)
    • Bad versetzen (ink. Ab- und Zuflüsse)
    • Gaube einsetzen
    • Badsanierung (neue Amaturen, Fliesen, Kacheln etc. - kein örtlicher Wechsel)


    Also das sind so die Dinge, die wahrscheinlich gemacht werden müssten. Was rechnet man da?

    Wenn wir ein Budget von 40.000,- € haben, kommen wir damit hin?

    Ich freue mich über Hinweise.

    Viele Grüße Christina
     
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  3. mian

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    Geht es hier bereits um ein bestimmtes Haus oder ist das alles hier ins "Blaue" hinein gedacht?
     
  4. #3 Hamburgerin, 13. Mai 2011
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    Mehr oder weniger um bestimmte Häuser.

    Wir suchen halt schon länger, nun haben wir zwei Häuser gefunden, die bezahlbar wären. Es müsste nur eben was gemacht werden und ich frage mich, ob ich eigentlich mit meiner Einschätzung von 40.000 € für Renovierung/Sanierung überhaupt einigermaßen realistisch bin.

    Denn wenn schon eine Küchen versetzen 10.000 € kostet, hinzu kommt die neue Küche an sich, genauso wie beim Bad, dann kann ich mir ausrechnen, dass 40.000 € knapp wird. Und dann letztendlich können wir uns dann gleich andere Häuser suchen...

    Man braucht ja eben für eine glaubwürdige Kalkulation einigermaßen verlässliche Zahlen. Ob nun irgendein Posten 8.000 € oder 10.000 kostet ist dann natürlich nicht "ins Blaue hinein" zu sagen, aber ob nun 8.000 € oder 15.000 € vielleicht schon... :o oder?
     
  5. mian

    mian

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    Es geht also um zwei konkrete Objekte. Ihr habt doch sicher einen Sachverständigen (Architekt, Bauingenieur) an eurer Seite, der eure Interessen vertritt und euch für solche Fragen zur Seite steht.

    Neben der Begutachtung der Bestandsimmobilie, kann er euch auch notwendige Sanierungsmaßnahmen aufzeigen. Vielleicht ist ja noch mehr zu tun als "nur" eine Küche zu versetzen. Oft sind es dann die Dinge die man nicht auf den ersten Blick sieht, die am Ende richtig Geld kosten (Kellerabdichtung, Dachstuhl, etc.).

    Mein Rat, Fachmann dazu holen, wenn nicht sowieso schon gemacht und dann seriös die ganze Sache angehen. Deine Frage wieviel es kostet eine Küche zu versetzen kann dir hier über das Internet keiner beantworten, da kommen noch ganz andere Themen auf als ein paar Anschlüsse.
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Typisch Frau.......an erste Stelle kommt die "neue" Küche, dann das Bad. :mega_lol:

    Mann hätte wohl gefragt, was die Sanierung des Kellers (Werkstatt) oder der Garage (für´s neue Auto) kostet. :D

    Das Problem ist jedoch, dass die offensichtlichen Dinge meist die geringsten Kosten verursachen. Es sollte daher die Substanz des Gebäudes von einem Fachmann begutachtet werden. Sonst könnte es passieren, dass kein Geld mehr für eine Küche oder Bad übrig ist.

    Aber bleiben wir mal bei Küche und Bad. Da geht es ja vorwiegend um Elektrik und Sanitär. Hier muss zuerst einmal geprüft werden, wie alt die vorhandene Installation ist. Aus dem Alter kann man schon verschiedene Rückschlüsse ziehen, beispielsweise über die verwendeten Materialien.

    Im einfachsten Fall braucht´s ein paar neue Schalter/Steckdosen (meist eine Frage der Optik), evtl. soll/muss noch etwas versetzt werden, und in die Unterverteilung kommt dann noch ein RCD (Fi). Das ist mit relativ wenig Aufwand zu erledigen.
    Ist das Haus schon älter, dann kann es jedoch sein, dass die komplette E-Installation erneuert werden muss. Das geht schnell in´s Geld, und je nach Ansprüchen ist man locker 10T€ los.

    Ähnlich verhält es sich mit der Sanitärinstallation. Man sollte auch die Heizung nicht völlig unter den Tisch fallen lassen. Wenn hier umfangreichere Maßnahmen erforderlich werden, dann geht Dein budget allein schon für Elektrik, Sanitär und Heizung drauf.

    Eine Wand entfernen und neu aufbauen ist, je nach statischen Verhältnissen, mit relativ wenig Aufwand möglich. Das muss aber ein Statiker durch vorherige Begutachtung klären. Aber auch in schwierigen Fällen gilt, "geht nicht, gibt´s nicht", es ist alles eine Frage des budgets.

    Ich verstehe den Wunsch nach "Zahlen", aber hier kann man einfach keine verlässlichen Zahlen nennen. Ein Bad für 6T€ ist ziemlich sportlich, wenn man nicht gerade Billigst-Ansprüche unterstellt.

    Versuche Deine Ansprüche zu formulieren, und rede mit Fachleuten vor Ort. Die können Dir eine grobe Kostenschätzung liefern, und wenn es an die Details geht, dann solltest Du ein schriftliches Angebot anfordern, prüfen, und dann auch beauftragen.

    Gruß
    Ralf
     
  7. #6 Hamburgerin, 14. Mai 2011
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    Hallo zusammen,

    vielen Dank schon mal für eure Antworten.

    Also mal ganz realistisch habe ich soeben "das eine Haus" aussortiert. Das wird nix. Nun geht es um das andere:

    • Aus dem Jahr 1954
    • Ca. 1980 mit einer Dachgaube ausgestattet
    • Die Wohnfläche im EG ca. 67 m² (3 Zimmer, eine Küche einen Flur und das Badezimmer)
    • Die Nutzfläche im DG entsprechend der Bauzeichnung von 1954 ca. 25 m² und bietet Raum zum Ausbau des Hauses
    • Zur Zeit ist dort ein großer Raum vorhanden, der über zwei Zimmertüren als Zugang verfügt.
    • Die Deckenhöhe im OG. beträgt ca. 2,18 m.
    • Der Fußboden im Erdgeschoss besteht aus Holzdielen und Fliesen.
    • Das Haus ist zur Hälfte unterkellert.
    • Im Wohnzimmer befindet sich ein Kamin.
    • Die Gasheizung wurde 2007 erneuert.
    • Es gibt ein Nebengebäude und eine Garage
    • Bei dem Wohnhaus besteht umfangreicher Modernisierungsbedarf.

    Das ganze wäre interessant für uns, aber nur, wenn die Modernisierung nicht 100.000 € verschlingt. Bevor ich aber Gutachter und Co. beauftrage, also deren Zeit stehle und für uns Kosten verursache, würd ich halt gern wissen, ob es grundsätzlich machbar wäre das Haus zu bezahlen.

    Wobei, wenn ich mir überlege, dass ich ein Bad und eine Küche sanieren will, Wände versetzen möchte, eine weitere Dachgaube will, das Dach dämmen müsste (ich verstehe den Text nämlich so, dass es noch nicht ausgebaut ist) und dann noch die "normalen Kleinigkeiten" (neue Lichtschalter, Fussboden, Tapeten etc.) bezahlen muss, ohne dass ich bisher überhaupt von der Elektrik, dem Keller, dem Dach weiß, dann denke ich ist es sowieso nicht machbar.

    40.000 € wäre das Budget, wenn der Preis bleibt wie angeboten, bis zu 70.000 € könnten es werden, wenn wir den Preis drücken können... 70.000 € hört sich ja schon besser an...

    Aber ob der Anbieter so weit runter geht? Ich bin gespannt auf unseren Termin... Da erfahren wir dann auch explizit, ob das Dach/die Elektrik etc. gemacht werden muss. Ich fürchte schon.

    :(

    Ach so, seht ihr ... 6.000 € für ein Bad ist zu wenig... Das ist halt, wenn man so gar keine Ahnung hat :wow
     
  8. R.B.

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    Was mir bereits beim Querlesen auffällt:

    Das Haus ist über 55 Jahre alt, und zu einer Zeit entstanden, zu der man primär an ein Dach über´m Kopf, und weniger an Komfort, Energiesparen o.ä. gedacht hat.

    Wenn dann schon "umfangreicher Modernisierungsbedarf" explizit genannt wird, kann man davon ausgesehen, dass man mit 40T€ nicht weit kommen wird. Da geht es wohl nicht nur um ein paar Leitungen in den Wänden die ausgetauscht werden müssen.

    Was ist mit Fassade, Fenster, Türen, Keller, Dach(-entwässerung).......

    Das klingt erst einmal schön, aber der Teufel steckt im Detail.
    Wie wurde vorher geheizt?
    Wurde nur die Therme ausgetauscht oder sind auch Verrohrung und Heizkörper quasi "neu"?
    Wurde in diesem Zusammenhang auch die Trinkwasserinstallation geändert?
    Wie wird WW erzeugt?

    Solche Häuser sind die altmodischen Überraschungseier, nur mit dem Unterschied, dass es keine Schokolade gibt und der Spaß sich schnell in Grenzen hält. Wir hatten auch so ein Haus in der Familie, ähnliches Baujahr, und bereits vor über 10 Jahren wurde der Modernisierungsaufwand mit min. 100TDM geschätzt, und das auch nur weil die halbe Familie aus selbständigen Handwerkern besteht. Mein Vater hat damals das einzig Richtige getan, schnell verkauft.

    Wenn ich nun lese, dass Du mit 40T€ diese Modernisierung stemmen möchtest, dann habe ich so meine Zweifel ob das klappt. Lass Dich auf keinen Fall zur Unterschrift drängen, bevor das nicht ein SV begutachtet und Dir eine verlässliche Kostenkalkulation geliefert hat. Auch wenn das etwas Geld kostet, es wird allemal billiger als ein (Sanierungs-) Faß ohne Boden.

    Gruß
    Ralf
     
  9. #8 Hamburgerin, 14. Mai 2011
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    Hallo Ralf,

    vielen Dank für die Einschätzung. Ich denke du hast Recht. Wahrscheinlich wird das auch nix werden. Hätte mich auch gewundert, dass ein Haus mit dem großen Grundstück (1.000 qm²) doch "so günstig" ist für Hamburger Verhältnisse. 260.000,- €


    Den Termin werden wir trotzdem wahrnehmen und das Haus ansehen. So kann man ja nur dazu lernen, aber wie du in deinem 1. Posting schon schreibst, ich als Frau war bereits dabei die Tapeten auszusuchen und zu überlegen, wie ich den Garten gestalte.

    Aber es ist schon richtig, dass das alte Haus nicht ohne Grund umfangreich modernisiert werden muss. Und auf den letzten Cent kalkulieren bringt auch nix, wenn dann eine Überraschung kommt, kann man schneller wieder ausziehen, als man überhaupt eingezogen ist.

    Mal sehen was der Makler sagt, wenn wir vor Ort sind, was alles gemacht werden muss. Wahrscheinlich fallen mir dann die Ohren ab :D
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Der Makler will/muss verkaufen, von ihm kannst Du kaum eine objektive Beurteilung erwarten. Aber wir haben ja schon einige Punkte genannt, und wenn´s an die Details geht, solltest Du einen Fachmann mitnehmen. Auf jeden Fall nichts vorab unterschreiben, egal ob der Makler einen Handstand macht oder Samba tanzt. Es geht um viel Geld, und zwar um DEIN Geld.

    Man sollte sich auch nicht in ein Objekt verlieben, denn Liebe macht bekanntlich blind, und man sieht zu gerne über Schwächen hinweg.

    Mal ein Beispiel.

    Schau Dir die Fenster an. Sind die noch aus 1954, dann kannst Du, egal ob die frisch lackiert sind oder nicht, davon ausgehen, dass Dir ein Fachmann zu einem Austausch raten wird. Je nach Fensterfläche gehen dann ruckzuck 10-15T€ über die Ladentheke, und Du hast "nur" ein paar neue Fenster.

    Frage nach, ob etwas modernisiert wurde, was modernisiert wurde, wann die Modernisierung erfolgte.

    Das habe ich bemerkt, und deswegen auch meine Kommentare. Tapeten und Blumen sind das geringste Problem, dafür reichen ein paar Euro, im Vergleich zum Hauspreis ist das verschwindend gering.

    Bei einem Haus sind die echten Modernisierungskosten meist gut versteckt, die sieht man nicht auf den ersten Blick (zumindest nicht als Laie). Selbst ein Gutachter kann nicht verhindern, dass mal etwas übersehen wird, aber er reduziert das Risiko erheblich.

    Gruß
    Ralf
     
  11. #10 ReihenhausMax, 14. Mai 2011
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    Wenn wirklich das OG und nicht das DG eine Höhe von 2,18 m hat, muß man sich
    schon fragen, ob es den Aufwand einer Modernisierung wert ist (ist ja kein
    mehrere Jahrhunderte altes Haus mit Essemblewert etc. wo man da vielleicht
    einen Kompromiß eingeht) bzw. man letztlich soviel umbaut und anbaut, daß
    es von Aufwand und Kosten praktisch einem Neubau gleichkommt (man spart
    sich die Erschließung und einen Teil der Abrißkosten). Dann bist Du aber
    halt ruck zuck bei einer halben Million.
     
  12. svjm

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    Hallo nach Hamburg,

    dem Makler nicht alles abnehmen, aber Ohrenschützer würde ich Ihnen empfehlen. Und offene Augen und tatsächlich einen fachkundigen Dritten.

    Ich habe im Bekanntenkreis einige Termine mitgemacht, bei denen es auch um "Handwerkerhäuser" oder "Sanierungsbedarfshäuser" ging. Das erscheint mir die Maklerbeschreibung für "besser Abriss und Neubau" zu sein. Sorry, flappsig aber in den von mir betrachteten Fällen Realität. Da muss dann schon sehr viel Liebhaberei oder ein erhaltenswertes Objekt dahinter stehen.

    Aus der Ferne zunächst viel Glück und einen interessanten Ortstermin. Und schauen Sie sich auf alle Fälle mehr Projekte an, Reisen bildet, auch in diesem Fall:shades.

    svjm
     
  13. #12 Hamburgerin, 15. Mai 2011
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    @Ralf

    ja das stimmt, dem Makler darf ich nicht alles abnehmen, bzw. sein Wort für bare Münze nehmen. Aber einigermaßen verlässliche Angaben (ob der Keller nun feucht ist oder nicht, ob bei der Heizung nur der Kessel ausgetauscht wurde, oder die komplette Anlage) muss er mir ja machen.

    Ich sprach gestern noch mit meiner Freundin. Ihr Mann (Polier) würde uns begleiten. 3 Häuser haben wir, für die wir einen Termin haben/machen. Das "baufällig" (wenn ich ehrlich bin wird das Haus/Grundstück zusätzlich sogar auch als reines Grundstück für einen Neubau angeboten...), dann das doch etwas zu teure. Da kommen wir garantiert nicht hin und dann eines, was wir sofort bezahlen können, kaum was gemacht werden muss, aber die Lage nicht wirklich stimmt (und noch so ein paar andere Sachen).

    @ReihenhausMax
    Wo ist da jetzt genau der Unterschied? DG = ab Höhe Beginn der Dachschrägen, OG = komplette Höhe vom Boden bis zur Decke?

    @svjm
    Derzeit kann man für Hamburg/unseren Stadtteil ca. 350,- € für einen unbebauten Quadratmeter rechnen.

    Genau, mehrer Häuser ansehen, man kann ja nur dazulernen.
     
  14. Jessi75

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    Hallo,

    wenn ich das richtig verstehe, kostet das Haus dann inkl. eurer Renovierung um die 300T €. Und das für 67 qm "echte" Wohnfläche?! Die Deckenhöhe im OG finde ich schon sehr gering. Für mich wäre das nichts...
    Und wenn da schon steht "umfangreicher Modernisierungsbedarf" kannst du davon ausgehen, dass es den wirklich gibt. Wenn es nur "Kleinigkeiten" wären, würden diese meist nicht erwähnt werden. Bei uns wurde auch mal ein Haus aus den 50er Jahren zum Verkauf angeboten. Neue Gasheizung und ALARMANLAGE! Damit wurde in allen Anzeigen geworben. Wir haben uns das Haus angesehen und die Gasheizung war auch das Einzige, was in diesem Haus in Ordnung war. Da hätte man auch alles neu machen müssen. Irgendwann wurde das Haus dann verkauft und abgerissen! Trotz neuer Gasheizung...

    Ich würde an eurer Stelle weiter suchen. Irgendwann findet sich das passende Haus. Wir haben über 3 Jahre gesucht.
     
  15. Hfrik

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    Nun, auch in den 50'ern gibt es eine weite Spanne von Bauqualitäten - man konnte auch damals solide bauen, wenn man wollte und es sich leisten konnte.
    67qm Wohnfläche + nachträglich ausgebautes DG mit 2.18m Deckenhöhe sprechen aber dafür, dass beim Bau das Geld sehr knapp war. Ebenso die Teilunterkellerung.
    Das lässt dann nicht erwarten, dass es unter der Oberfläche allzu toll aussieht.
    (Unser Büro ist beispielsweise Wiederaufbau 1949 und dafür relativ solide gebaud (wenn auch heute Sanierugnsstau in der Haustechnik.) War damals aber auch ein Fabrikant, der seine Villa wieder aufgebaut hat...
     
  16. #15 ReihenhausMax, 16. Mai 2011
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  17. burkhard

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    Der Kaufpreis soll 260.000€ sein. Bei einem m²-Preis von 350€ kannst du das Haus kalkulieren. Frag beim Amt mal nach den vergleichbaren m²-Preisen, bezogen auf Lage und die Grundstücksgröße.
    Bspl. 1000m² Grundstück - 500m² Bauland a´350€ = 175.000€ + 500m² Gartenland a´50€ = 25.000 Summe für unbebautes Grundstück 200.000m².
     
  18. #17 Hamburgerin, 16. Mai 2011
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    Guten Morgen,

    für 260.000,- € würde ich das Haus nicht nehmen, garantiert nicht. Aber so wie du das schreibst, Burkhard, so habe ich das noch nicht gesehen. Unterschied zwischen Bauland & Gartenland - also dass es das gibt.

    Wir stehen halt noch ganz am Anfang - wir lernen stetig dazu ;)


    Wir überlegten bereits, das Grundstück zu kaufen (nur runtergehandelt) und dann abzureissen und dann mit Partnern ein Doppelhaus drauf zu setzen...


    Ich muss mich jetzt mal durchs Forum forsten. Neubau - wo fängt man eigentlich an :wow


    Aber kommt Zeit, kommt Rat. Wir haben es nicht eilig und die Lage ist jetzt auch nicht unser Non-plus-Ultra...
     
  19. burkhard

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    Wenn das Grundstück schon nicht passt .... ich würde mich weiter umsehen.
     
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  21. #19 Hamburgerin, 18. Mai 2011
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    N'abend...

    wollt nur mal kurz Bescheid geben, dass wir das Häuschen angesehen haben. Bzw. eigentlich auch wieder nicht, das war echt nicht nötig.

    Die Dame vom Immobilienbüro sagte uns schon, dass an dem Haus nix mehr zu machen ist. Das ist so fertig, das wäre extrem unwirtschaftlich das zu sanieren. Sie empfiehlt uns das Baugrundstück.

    Da sie nur eine Vertretung für einen Kollegen war, konnte sie mir nix genaueres sagen, aber das Haus sah echt schon schlimm raus. Überall Schimmel an den Wänden, die Tapeten kamen schon hoch und und und

    Was solls. Das Baugrundstück wäre nur interessant für uns, wenns ein echtes Schnäppchen werden würde (200.000 €) - mal sehen. Aber - und da ist meine nächste Frage: Bebauungsplan.

    Ansage vom Bauamt: Ausweisung: W I o Grundflächenzahl: 0,2 Grundstücksgröße: ca. 1.004 m²

    Ich darf ein Vollgeschoss bauen, oder?

    Die sogenannten Toskanahäuser sollen nicht als 2 Vollgeschosse gelten? Stimmt das?

    Warum sind die Nachbarhäuser höher (obwohl auch mit einer römischen 1 verstehen auf dem Auszug von der Behörde)? Wobei ich dazusagen muss, dass die Dächer schräge aufgesetzt sind. Hinten sieht das Haus aus, als wären es zwei Vollgeschosse, vorne zieht sich das Dacht so weit runter, dass die 2. Etage Dachschrägen hat. Gilt sowas merkwürdiges als W 1?

    Gruß Christina
     
  22. #20 gifhoernchen, 28. Mai 2011
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 28. Mai 2011
    gifhoernchen

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    Hallo Christina, nimm in Deinem Fall mal ca. 250 € in die Hand und treffe Dich mit einem Fachmann auf an deinem Objekt. Der xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx oder so hat eine Adressenliste. Such Dir den in deiner Nähe raus. Du hast so mehr gewonnen als verloren.

    Denn jedes Haus ist anders. Und jedes Problem oder jede Idee ist unterschiedlich je nach Gebäude zu behandeln. Eine Stunde kostet im Durchschnitt 75 € wenn Du Dich nur mit dem Profi unterhältst. Nimm einen Beratenden Ing. der ist unabhängig und nicht darauf angewiesen Dir etwas zu verkaufen. Der lebt eher von einer guten Beratung!

    Die anderen wollen alle nur Ihre Produkte verkaufen.

    Viel Erfolg. -
    Hildegard
     
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Renovierung / Sanierung in einem Bestandshaus

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