Sanierung Altbau

Hallo zusammen,

wir stehen kurz vor dem Kauf eines ehemaligen Dreikantbauernhofes.
Finanzierung etc steht. Notartermin kommt zeitnah. Aktuell befasse ich mich aber mit der Detailplanung der Sanierungen. Hier hoffe ich nun auf regen Meinungsaustausch hinsichtlich Reihenfolge und Sinnhaftigkeit der einzelnen Maßnahmen.

Grundsätzliches zum Haus:

Wohnhaus Baujahr 1966. 135qm Wohnfläche, EG, DG ausgebaut, unterkellert. Fenster Alu doppelverglast aus Anfang der 90er. Wände vermutlich 25cm Porenbeton, ungedämmt. Fassade nicht verputzt, aber mit Eternitplatten behängt.
Scheune Baujahr 1966, 180qm Grundfläche, EG Nutzfläche, DG auf 115qm zum Wohnraum ausgebaut in 2006, Fußbodenheizung, Dach gedämmt, 8cm Fassadendämmung.
Der dritte Trakt ist reine Nutzfläche, unbeheizt und ohne Wasseranschluss und hier zu vernachlässigen.

Heizung für die beides ist eine Gas Brennwert Heizung mit Solarunterstützung aus 2006. Im Altbau liegen jedoch noch die originalen Heizungsrohre an Rippenradiatoren.
Bäder sind alle aus 2006 und noch gut.
Elektrik ist ebenfalls in Ordnung.

Wir haben das Haus vor der Kaufentscheidung von einem SV begehen lassen:

• Dach ist OK. Kein Handlungsbedarf
• Fenster sind für das Baujahr sehr gut und dicht. Kein Handlungsbedarf.
• Auf Grund des Alters der Heizungsleitungen im Altbau hätte ich diese gegen Verbundrohr getauscht, sowie die Radiatoren gegen neue Heizkörper getauscht und die Nischen zugemauert. Ich erhoffte mir dadurch, die Vorlauftemperatur von derzeit 55 Grad senken zu können. SV meinte aber, sofern die Leitungen korrosionsfrei sind, sei das rausgeschmissenes Geld. Die alten Radiatoren würden zudem schneller aufheizen und mehr Wärme abstrahlen.
• Drei Dachfenster aus Holz müssen getauscht werden.
• Beim Umbau der Scheune wurde mit Trockenbau gearbeitet. Am Übergang Wand zu Decke zeigen sich nun sehr viele Risse von teils 5 - 10mm Dicke. Ich wäre da mit Acryl rangegangen. Nach zehn Jahren sollte sich der Bau gesetzt haben. SV meinte nun, das würde auf Dauer wieder aufgehen. Damals wäre nicht fachgerecht gearbeitet worden. Nur einfache Beplankung ohne Fugenband. Die Decke müsse versetzt doppelbeplankt werden mit Fugenband. Bei gut 100qm Deckenfläche und Höhen von 3 - 5m ein Fest

Was haben wir nun vor:

• Wir tauschen das Ausdehnungsgefäß der Heizung auf dem Dachboden. Reine Vorsichtsmaßnahme. Zudem können wir dann einen Blick in die Rohre werfen und danach über einen Tausch der Rohre nachdenken.
• Die Doppelbeplankung der Trockenbaudecke im neueren Teil würden wir machen lassen, da uns für alles schlicht die Zeit fehlt. Also Platten montieren und schleifen. Tapezieren, streichen in Eigenregie. Würde uns aber allein an Lohn gute 4.000€ nach erster mündlicher Aussage kosten. Seht ihre diese Maßnahme als sinnvoll an?
• Dämmung der Dachbodendecke. Die Dachspitze ist ungedämmt und die Zwischendeckendämmung wohl nur 8cm Glaswolle. Die Dachschrägen darunter aber ebenfalls. Hier würde ich aktuell aber nicht rangehen.
• Austausch der drei Dachfenster
• Unser größtes Sorgenkind ist aktuell die Aussenfassade des Altbaus. Grundsätzlich möchte ich eigentlich nicht dämmen. Die Hütte verbraucht aktuell für Gas (Heizung und Warmwasser) zwischen 180 - 200€ monatlich. Selbst wenn ich unterstelle, dass der Großteil durch den ungedämmten Altbau verheizt wird, komme ich dort auf vielleicht 100€ Heizkosten (Warmwasser und Neubau abgezogen). Senke ich die Heizkosten dort um 50%, komme ich auf 50€ monatliche Ersparnis. So meine Milchmädchenrechnung. Da dauert es lange, bis eine Fassadendämmung und ggf neue Fenster wieder drin sind. Die Eternitfassade in grauen Platten sieht aber sehr unschön aus . Nehme ich diese ab, bin ich automatisch zur Dämmung verpflichtet. Erste Kostenschätzung für eine Fassadendämmung, Gerüst und Putz für ca 130qm Fläche belaufen sich auf ~15.000€ noch ohne Fenster. Letztere könnten wir selbst einbauen. Know how ist in der Familie vorhanden. Ich unterstelle mal, dass bei dieser Konstellation neue Fenster durchaus Sinn machen oder?
  Wir möchten im August einziehen. Die oberen Punkte würde ich relativ zeitnah angehen. Die Dämmung und Fenster sind eigentlich erst im kommenden Frühjahr geplant. Allerdings behagt es mir nicht, nach einem halben Jahr nach Einzug schon wieder die Fenster rauszureisen. Es handelt sich um zwei Stück im OG. Die restlichen Fenster sind unkritisch, da die zweite Wohneinheit erst kommendes Jahr bezogen wird.
  Könnten wir die beiden Fenster jetzt schon austauschen, obwohl die Dämmung erst nach dem Winter kommt? Wir würden dann natürlich sehr auf Luftfeuchtigkeit und regelmäßiges Lüften achten um Schimmel vorzubeugen.

Der SV ist kein bei der KfW zugelassener Energieberater. Ich überlege aktuell, einen solchen noch kommen zu lassen, um ggf Tilgungszuschüsse der KfW in Anspruch nehmen zu können. Kostet uns 480€ abzgl Bafa Förderung.
Aus aktueller Sicht eine sinnvolle Investition, da irgendwie alles mit allem zusammen zu hängen scheint. Eine erfolgte Dämmung würde auch das zumauern der Heizungsnischen aus energetischer Sicht sinnlos machen.
Was dagegen spricht, sind noch strengeren Vorgaben der KfW im Vergleich zur EnEv. Das bedeutet laut U-Wert Rechner direkt mal 10- statt 8cm PUR Platten. Unterm Strich würde ich also bei 10% Zuschuss und 15.000€ Kosten, knapp 1000€ nach dem Honorar für den Energieberater sparen und hätte eine professionelle Zweitmeinung zum energetischen Zustand des Hauses.

VG
Marco

 

So sieht das Sanierungsobjekt von aussen aus.

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Also von Asbest gehe ich in jedem Falle aus. Sollte wider Erwarten doch keines sein, auch gut.

Die Heizkosten sind mit Verbrauchsausweis belegt.
Es wurden gut 200- der 245qm Wohnfläche bewohnt.
Wir wohnen aktuell auf 150qm, 1950er Bj und zahlen 100€ nur Heizung ohne Warmwasser. Müsste passen.

Dreikant bezieht sich auf die Gebäudeteile. Von oben eben ein “U“.

Für mich relevante Fragen:

- Doppelbeplankung Trockenbaudecke. Ist das eine sinnvolle Massnahme, um weiterer Rissbildung vorzubeugen? Oder doch einfach Acryl nehmen, weil ersteres mit über 4.000€ zu teuer?

- Heizungsrohre drin lassen, wenn nicht korrodiert? Sind immerhin über fünfzig Jahre alt. Jetzt reisen wir alle Böden auf...daher wäre jetzt die Zeit für einen vorbeugenden Wechsel.

- Dämmen ja/nein: Stimmen meine Milchmädchenrechnungen zu Kosten/ Nutzen oder habe ich was gravierendes übersehen? Mir wurde ja insbesondere geraten, die Fenster gleich mit zu tauschen, wegen unterschiedlicher U Werte. Dann hätte ich in den OG Räumen mit Schrägen also ein neues Fenster, sowie eine gedämmte Wand an der Giebelseite. Aber nach wie vor "nur" die alte Steinwolledämmung in der Dachschräge, sowie ein wenige Jahre altes Dachfenster mit Doppelglas. Ist das klug so? Schimmelgefahr in der Dachdämmung oder am Dachfenster???

Ich hoffe, so wird mein Problem deutlicher.

 

Hallo Petra,

die Wände im Altbau sind massiv. Vermutlich 25cm Porenbeton. Decken sind Stahlbeton. Die Deckenhöhe sollte 2,50m betragen. Auf jeden Fall knapp darunter. Die Fenster haben auch die richtigen Größen.

Ob die Wände der Scheune gegen Feuchtigkeit gesperrt sind, kann ich nicht sagen. Wir, sowie der SV konnten jedenfalls keine solche feststellen.

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