Sanierung des alten Fertighauses

Hallo Hannah, ich kann dir einen Einblasprofi vom Fachverband empfehlen, wenn du mir deine PLZ verrätst.
Wir haben selber schon einige Fertighäuser saniert - inkl. Asbestfassade etc. War gar nicht so aufwändig.

40% vom Kaufpreis wären dann 200k für das alte Gebäude. Das ist nach meinem Empfinden auf dem Lande sehr viel, wenn es in München auf dem Marktplatz steht, dann war es ein Schnäppchen.

 

Eins nach dem Anderen.

Zunächst einmal: Die Frage nach dem "Wert" vom Haus stellt sich nur, wenn du es als rein wirtschaftliches Gut betrachtest. Dann ist der Immobilienwert wohl in erster Linie am Marktwert vom Grundstück und dem Wohnwert/Nutzen zur Vermietung oder Verwendung abhängig.

Hierzu ein "Preisverfall" ist wohl eher Regional. Ich kenne noch kein Eck, wo die Grundpreise von 2017 aus gesehen verfallen und man so viel Geld verliert.

Benutzt du das Haus zum Wohnen oder als Anlage/Vermietungsobjekt?

 

Für den Eigenbedarf gilt:
Gib aus, was du kannst und willst. Das gilt auch für Energie und Sanierung.

Eine Sanierung mit besserer Dämmung muss also für dich lohnenswert sein, bezogen auf die Jährlichen Kosten, Wertsteigerung und Wohlfühlfaktor.

Deshalb solltest du da ein wenig mehr "ich-bezogen" anstatt "Maklerwertbezogen" denken. Welchen Wert das Haus jetzt oder in X Jahren hat ist für dich ja irrelevant, wenn du es auf unbestimmte Zeit bewohnen und ggf. vererben willst.

Also zurück zu den Grundlagen:
Was willst du umsetzen?
Was willst du damit erreichen?
Welche Mittel stehen dir zur Verfügung?
Welche monatlichen Kosten für Heizung stehen an?
Welche Aspekte des Hauses (Wohlfühlfaktor) möchtest du verbessern?

 

Du hast aber kein 50 Jahre altes fertiges Haus. Mit den bereits erfolgten (umfangreichen) Sanierungen/Renovierungen hat es eher ein rechnerisches Alter von 30 Jahren. Alte Schadstoffe sollten inzwischen entfernt worden sein.
Welche "Experten" sagen es denn bzw. sagen es konkret zu Deinem Haus? Je nach Zustand sage ich das auch gerne zu einem 50 Jahre alten "richtigen" Haus.

Dann ist es egal. Du hast gefühlt zu teuer gekauft. Wäre aber auch bei einem "richtigen" Haus nicht anders (außer vielleicht in den Top 7)..

Das wird er. Aber i.W. für Objekte am a.d.W. oder unsanierte Energieschleudern. Hast Du so ein Abrisshaus? Liest sich nicht danach.

Bisher hast Du gar keinen Verlust realisiert. Und wenn Du bis zu Deinem Tod im Haus bleiben würdest, wäre der reale Verlust über die ganze Zeit genau 0€. Alles andere sind theoretische Werte.

Ach ja, der tatsächlich Preis war zum damaligen Zeitpunkt der Kaufpreis. Du hast nur aus Sicht von heute oder aus Sicht von 1987 teuer gekauft. Aus Sicht 2021 genau zum richtigen Preis.

Das heißt also, nach der Sanierung hast Du ein Haus, was a) modern ist (siehe Böden, Bäder, Grundrisse, Design) und b) auch noch heutigen energetischen Ansprüchen genügt (WP, komplette energetische Sanierung). Also ein fast Neubau. Und genau so sieht es auch jeder. Ein möglicher Käufer (für den ist so ein Haus attraktiv), Du und natürlich auch eine finanzierende Bank.

 

Vielleicht ja, vielleicht nein.

 

Innen anscheinend nicht. Außen wäre ja egal.

Ich frage mich nur, wo man da was einblasen will?!

 

Wenn deine Außenwände bereits einen U-Wert von 0,41 W/m²K haben, halte ich eine Sanierung nur wegen der Dämmung für unnötig. Der Schritt von 0,41 W/m²K auf 0,24 W/m²K oder noch weniger ist sehr niedrig und muss mit hohen zusätzlichen Dämmstoffdicken erkauft werden...

Ich würde mir stattdessen das Dach oder die oberste Geschossdecke anschauen und prüfen ob man hier sanieren sollte und ggf. wie. Du müsstest bei einer Dachsanierung wohl auch nicht zwangsweise einen U-Wert von 0,24 W/m²K erreichen. Je nach dem welcher Tatbestand des GEG erfüllt wird, kann es auch ausreichend sein zwischen den Sparren mit 035er Mineralwolle oder 045er Holzfaser oder Cellulose jeweils in Sparrenstärke zu dämmen. Ich würde mir neben dem was der Energeberater "empfiehlt" auch immer die Lösung zumindest erwägen, die die gesetzlichen Vorschriften gerade so erfüllt.

 

Check, wird gemacht.

Sanierung - egal ob energetisch oder "normal" - ist nicht immer nur aus finanziellen Gründen im Betrieb des Hauses getrieben. Auch die Wohnqualität (keine kalten Wände mehr) und der Werterhalt bzw. das "fit" für die Zukunft musst Du betrachten.
Insofern würde ich immer alles machen, sofern es finanziell nicht katastrophal aussieht. Sofern das Haus tatsächlich schon Wände mit dem genannten Wert hat (kann ich mir bei dem Alter eigentlich nicht vorstellen - da lagen die besten Fertighäuser zwischen 0,50 und 0,60), sollte man sich die Außendämmung tatsächlich aus energetischer Sicht gut überlegen. Wenn Du aber die Fassade sowieso "schön" machen möchtest, dann bitte auch dämmen.

Wenn ich mal ubakus zu Rate ziehe und eine günstige EPS WLG 32 Dämmung nehme, komme ich bei 12cm zusätzlicher Dämmung auf eine u-Wert von 0,16 - nur ganz grob gerechnet..
Da würde mich mal interessieren, was der Energieberater da gerechnet hat (selbst WLG 35 schafft 0,17) - mit 6cm kommst Du von 0,41 auf 0,24. DANN kann man schon fast über die Sanierung auf KfW 55 nachdenken und eine ordentliche Förderung mitnehmen.

 

Ich könnte mir vorstellen, dass es sich bei der Putzträgerplatte um asbesthaltiges Material handelt. Wenn du es genau wissen möchtest, dann lasse es untersuchen. Wenn Ihr draußen etwas an der Fassade befestigen wollt und diese Platte durchbohrt, dann wäre das von großem persönlichen Vorteil hier Gewissheit zu haben.

 

Und noch einmal:
Förderungen und andere Boni helfen nicht, wenn die Sanierung an sich nicht wirtschaftlich ist.

Wenn du 100k€ auf die Isolierung wirfst, wie hoch sind denn dann deine Heizkosten damit sich das irgendwo im Rahmen von 20-30 Jahren rechnet? So viel geld kannst du garnicht verheizen!

Zum Vergleich: Ich heize in meinem 1960er Ziegelklotz für 1100€ pro Jahr und konnte mit den letzten Investitionen (55k für das Dach) diese Kosten von ca. 1600€ um extrem gute 500€/Jahr drücken... mein Dach hätte also eine Amortisation von 110 Jahren. Ich habe diese Maßnahme deshalb gemacht, weil das alte Dach hässlich, wenig Dicht und im Sommer zu heiß wurde. Die Einsparungen beim Heizen sind mit fast 1/3 absolute Topwerte und trotzdem komplett außer Proportion zur Investition.

Dein Haus hat definitiv einen geringeren Energiebedarf als meines, mit korrekten Fenstern und anderen Optimierungen für schmales Geld bist du besser dran als bei einer kompletten Umverpackung. Du wirst niemals die Euros einsparen, die du investierst.

Zudem: Bei deinem Fertighaus sollte man dreimal im UBAKUS kontrollieren, ob es nicht durch die Isolierung zu unschönen Kondensationen an der falschen Stelle kommt.

Meine Meinung:
Du hast ein wahrscheinlich ziemlich gutes Haus, zerbrich dir nicht zu sehr den Kopf.

 

Du = Asbestsanierung + Dämmung
Nachbar = mit Dämmung

Hat per se nicht mit Fertighaus zu tun.

 

Wer sagt denn, dass das nicht möglich sei?