Sanierung DHH mit 2 Wohneinheiten aus 1963

Hallo zusammen,
ich habe ja schon vereinzelt Fragen gestellt, möchte unser Vorhaben jetzt aber nochmal in Gänze vorstellen und freue mich auf Feedback, sowohl hinsichtlich der Dinge, die wir uns vorgenommen haben (!) als auch in Richtung der aufgerufenen Preise. Passiert ist bislang noch nichts, aber wir möchten Anfang des Jahres die einzelnen Dinge beauftragen, um schnellstmöglich einziehen zu können; Hoffnung ist spätestens zum 1.5.! :-)

Gekauft haben wir eine Doppelhaushälfte aus 1963 von den Erbauern. Sie wurde einst als Einfamilienhaus genutzt, zwischenzeitlich aber wie schon beim Bau berücksichtigt als Zweifamilienhaus (2 Wohnungen: EG, OG) genutzt. Der Dachboden ist nicht ausgebaut.

Folgende Teilprojekte haben wir uns vorgenommen:

1. Umgestaltung des zum Garten gerichteten Bereichs
   1. Verlegung der Küche von der Straßenseite zum Garten in den Wohn-/essbereich
   2. Durchbruch für Herstellung eines Wohnzimmer mit Zugang durch Schiebetür zum Küchen-/Essbereich
   3. Sitzfenster im Wohnzimmer
   4. Verlegung der Terrassentür, um zum umgestalteten Küchen-/Essbereich zu passen
   5. Rückbau alte Küche
2. Modernisierung Stromverteilung (im Zuge Verkabelung der Küche 1.1)
3. Energetische Sanierung
   1. Glasbausteine im Treppenhaus
   2. Aufarbeitung Haustür und Ersetzen Glasbausteine durch neue Mauer
   3. Austausch einiger Fenster
   4. Zumauern der Heizkörpernischen
4. Holzdielen überall
5. Durchbruch der heutigen Wohnungstüren

Das sind die Dinge, die wir vor dem Einzug fertig haben wollen - für danach haben wir noch viele Ideen, aber ich glaube, Fokussierung aufs Wesentliche hilft enorm, um erstmal einziehen zu können :-)

Grundriss EG:

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1.1 Verlegung der Küche
Die Küche soll zum Garten umgesiedelt werden, um sie in den Wohnbereich zu integrieren.
Für die Herstellung der Sanitäranschlüsse (Wasseranschluss und -abfluss, im Keller dadrunter bereits vorhanden) haben wir ein Angebot über 550€ für Material zzgl. Arbeitsstunden (Mischangebot mit Heizung und Duschkabine (die erstmal nicht im Fokus ist)).
Kosten Elektroarbeiten: siehe 2.
Wir nehmen unsere Ikea-Küche mit und erweitern sie um einige fehlende Komponenten, bauen sie auch selbst auf. Hat in unserer jetzigen Wohnung gut geklappt und wir sind sehr zufrieden.


1.2 Durchbruch Wohnzimmer <--> Esszimmer
Das Zimmer rechts möchten wir per Wanddurchbruch in den Wohnbereich integrieren und dort eine schöne zweiflüglige Schiebetür aus Holz einsetzen. Der Bereich wird dann Wohnzimmer.
Angebot vom Maurer für den Durchbruch ist 1775€, vom Schreiner für die Schiebetür (Holz mit Glaseinsätzen) 6850€, ohne Einbau.


1.3 Sitzfenster im Wohnzimmer
Hier möchten wir das vorhandene Fenster tiefer ziehen und später mit einer breiten Fensterbank zum Sitzen versehen. Insbesondere soll es den Blick aus dem Wohnzimmer in den Garten auch vom Sofa ermöglichen
1800€ für den Maurer
1770€ für das Fenster, zzgl. 755€ für Modernisierung des Rolladen, elektrisch inkl. Isolierung des vorhandenen Kastens


1.4 Verlegung der Terrassentür
Derzeit sind rechts und links jeweils ein wunderbar großes Fenster mit Blick in den Garten und in der Mitte eine relativ schmale Tür, rechts und inks von der Tür jeweils eine tragende Säule. Die Idee hier ist, die Tür nach (von innen) links zu versetzen, um sie nicht mitten im Raum zu haben (wo der Tisch stehen soll) und auch auf der Terrasse nicht direkt in den Tisch zu laufen. Die Tür soll eine 1,50m breite zweiflüglige Tür werden, die Fenster entsprechend gleich groß daneben - weiterhin nicht bodentief, sondern mit niedriger Fensterbank.
7000€ für den Maurer
4585€ für die Fenster


1.5 Rückbau der alten Küche
Hier kommen an allen Ecken und Enden Leitungen hoch. Insbesondere Gas und Wasser/Abwasser sollen zurückgebaut, sprich Leitungen weg und am T-Stück im Keller auch dicht gemacht werden. Verputzen und neu streichen würden wir selber machen.
Angebot noch ausstehend


2. Modernisierung Stromverteilung
Aktuell ist eine recht alte Verteilung recht prominent im Treppenhaus im OG angebracht. Ziel ist, diese im Zuge der Arbeiten für die neue Küche die Verteilung in den Keller zu verstecken und dort auch aus 2 Stromzählern einen zu machen (Grundgebühr sparen), eine zukünftige Wiedereinsetzung eines zweiten Zählers aber vorzusehen.
Kosten inkl. Verkabelung Steckdosen Küche: 2020€

3.1 Glasbausteine Treppenhaus
Aktuell unsere spannendste Baustelle! Grundsätzlich möchten wir die Bausteine gerne behalten, weil sie dem Haus irgendwie einzigartigen Charme geben und authentisch sind. Leider sind sie energetisch maximal schlecht, wegen Einfachverglasung, und auch die Steine leiten die Kälte ganz gut rein :-(
Von einem Fenster (logischerweise nicht öffnenbar) von außen wurde uns insb. abgeraten, weil man dann einfach nicht mehr dran kommt (falls Staub/Tiere drinnen sind) und der Blick von draußen sch natürlich auch massiv ändern würde. Unsere Präferenz ist daher ein zweigeteiltes Fenster von innen, wobei der untere Teil unterhalb des Treppenpodests öffnenbar wäre.
Alternativ müssten die Glasbausteine abgebrochen werden; dann wäre unsere Präferenz 2-3 "Schlitze" hochkant in eine zu mauernde Wand als Ersatz einzulassen.
Für die Alternative berechnet der Maurer 1140€, zzgl. 3300€ vom Fensterbauer. Für die Präferenz haben wir noch keine Angebote.


3.2 Haustür
Die Haustür finden wir sehr schön, leider sind auch hier die Fenster einfach verglast. Eine vergleichbare Tür von der Stange haben wir nicht gefunden. Wir tendieren zur Ausbesserung durch einen Schreiner, sind aber etwas unsicher, wieviel Kälte durch die dann ja immer noch relativ dünne (4cm) Tür käme.
Ein Nachbau vom Schreiner würde 8300€ kosten, die Ausbesserung (Einsatz von Isolierglas, reparieren des vorhandenen Kältefeindes) 1770€. Das Entfernen der Glasbausteine neben der Tür und Ersetzen durch eine Mauer kostet 2600€.


3.3 Austausch Fenster
Man könnte noch diverse Fenster tauschen, die sind allerdings allesamt von nach 1995 und somit allesamt wärmeschutzverglast - daher würden wir bis auf die oben ohnehin schon aus anderen Gründen auszutauschenden Fenster zunächst keine weiteren tauschen und uns das für die nächsten Jahre vornehmen. Irgendwo muss man ja mal sparen

3.4 Zumauern Heizkörpernischen
Unter den meisten Fenstern sind gusseiserne Heizkörper in die Außenmauer eingelassen, es schützt also nur der Klinker vor der Kälte. Diese Nischen würden wir dicht mauern und dämmen lassen und dann schmalere, moderne HK davor setzen.
Kosten Maurer: 200€/m² , zzgl. Kosten neue Heizungen (320-650€) und Einbau

4. Holzdielen
Unser Traum ist, nahezu alle Räume mit raumlangen Holzdielen, vermutlich Kiefer, evtl. Fichte, auszustatten. Hier würde uns mein Bruder helfen. Wir würden den heutigen Untergrund (meist Fliesen plus Estrich, teilweise Laminat plus Estrich) entfernen und 2cm Fließestrich aufbringen lassen. Dann würde dadrauf Diele plus Holzrahmenkonstruktion kommen.

5. Durchbruch der heutigen Wohnungstüren
Zuguterletzt sollen die heutigen Wohnungstüren weg und mit ihnen die Mauern um sie drumherum, um die Wohnungen nicht mehr als Einzelwohnungen, sondern alles als Einheit wirken zu lassen.
2300€ für den Maurer, ggf. kommen später noch eine oder auch bei beiden Durchbrüchen Türen rein



Sonstigen Kleinkram wie Abmontieren der Wandpanele im Treppenhaus, Streichen, etc wollen wir in Eigenregie machen.


Feuer frei, schonmal vielen, vielen Dank!

 

Hey, manchmal ist es hilfreich, sowas tatsächlich nochmal auch für sich selbst nochmal in beschreibende Worte zusammenzusfassen; deshalb ists etwas Text geworden, ja :-)

Danke für deine Rückmeldung und den Tipp. Wir hatten tatsächlich auch schon einen Energieberater da, der uns einen entsprechenden Fahrplan aufgeschrieben hat. Da ein Effizienzhaus weit weg ist, werden wir Einzelmaßnahmen fördern lassen und auch nur die wichtigsten direkt zu Beginn. Was wir also zusätzlich zu den oben beschriebenen Fenstern machen ist, Kellerdeckendämmung und Dachbodendämmung.

 

2 Fig. Schiebetür mit Futter und Bekleidungen, sowie 2 Taschen aus Spanplatten einbauen in der die 2 Türen laufen. Die 2 Türen sind mit je aufgesetzte Sprossen mit je 8 Scheibenfelder, die Scheibe ist in Klarglas unten haben die Türen eine kleine Füllung, die Türen und Futter in weiß die Spanplatten in roh für bauseitige Behandlung

So lautet die Beschreibung der Tätigkeiten, ist also inkl. der Wand für die Türen. Diese aber vermutlich dann ohne Verputzung.

 

Alex schrieb, dass ihm die Schiebetür recht teuer vorkommt, du dass dir alle Preise zu niedrig vorkommen? Oder habe ich den zweiten Teil des Satzes fehlinterpretiert?

Was meinst du mit festgenagelt? All die vorgestellten Maßnahmen haben wir groß und breit in viele Richtungen gedacht. Um ggf. doch nochmal weitere Denkanstöße und Einschätzungen zu bekommen haben wir sie hier vorgestellt, aber nur in der Fassung auf die wir uns letztlich geeinigt haben, um den Text nicht noch länger werden zu lassen ;-)
Ich sehe den ganzen Wohn-, Koch- und Essbereich eigentlich schon ziemlich zusammenhängend und nicht als einzelne Tätigkeiten. Daneben haben wir aber eigentlich "nur" die wichtigsten Energiemaßnahmen (Glasbausteine, Tür) und die Wohnungstürdurchbrüche, um nicht in einem Zweifamilienhaus zu leben.
Aber wenn du noch konkretisieren könntest, was du meinst bzw. erwartest, gerne her damit. Ist unser erster Hauskauf ;-)

Heizung ist sowohl vom Sachverständigen als auch vom Energieberater als nicht dringend handlungsfähig identifiziert worden, daher haben wir die Baustelle erst einmal nicht aufgemacht. Hinsichtlich Dämmung haben wir wie gesagt Dachboden und Kellerdecke jeweils in Eigenleistung, dazu eine Einblasdämmung als optional. Alles drei aber auch nicht als einzugsverhindernd und daher leicht zurück priorisiert.

Unsere Hauptziele sind ein schöner Wohn-, Ess- und Küchenbereich (um es zu "unserem Zuhause" zu machen), sowie ein halbwegs integriertes und "wohnliches" (im Gegensatz zu "öffentlich" im derzeitigen Zweifamilienhaus) Treppenhaus, dazu die wichtigsten energetischen Maßnahmen. Aus diesen Zielen sind die genannten Maßnahmen abgeleitet. Hättest du noch weitere Ziele auf dem Schirm, die wir ggf. dazwischen priorisieren sollten?


Besten Dank für die Rückmeldungen!!

 

Ah, okay.

wegen Schiebetür
Wir haben sie uns so gewünscht:

Ist die vielleicht einfach sehr feingranular mit vielen Sprossen? Von der Stange haben wir sowas leider nicht gefunden; dann hauen wir den Schreiner nochmal wie es günstiger werden könnte (da wir die auch wie die Dämmungen leicht nachranging behandeln, weil sie auch erst kommen könnte, wenn wir schon im Haus sind, haben wir auch noch keine Vergleichsangebote).

wegen Heizung:
Die Heizkörper hatte ich oben ja mit 320€-650€ mit aufgenommen. 650€ wären die neuen im Esszimmer, die entsprechend niedrig sind, um weiterhin vors Fenster zu passen. Die Heizung unterm Sitzfenster wäre ähnlich gebaut und bei 375€. Purmo PLAN COMPACT wurde uns da angeboten. Dazu kommen im Angebot dann noch Kosten für Kleinteile (220€ f. PURMO Standkonsole BH inkl. Blende; 215€ für Ventile (wobei ich hier vsl. direkt was smartes draufsetze); 55€ für Rücklaufverschraubungen, dazu 100€ für Material per Nachweis). Bei letzteren sind es bestimmt kurze Rohre fürs Rausführen aus den Nischen vorm Zumauern. Dazu noch 2.850€ an Arbeitseinsatz, wobei das für die Sanitäranlage in der Küche, die Heizung und eben die Duschabtrennung ist, die wir erstmal nicht nehmen werden).

wegen der anderen Preis:
Hmm, wäre natürlich schön, wenn es günstig wäre - aber da noch nicht einmal verhandelt ist, macht mich das natürlich auch stutzig; wir haben ja auch kein Interesse, dass die Rechnung am Ende das Angebot sprengt. Mehrwertsteuer hatte ich schon drauf gerechnet und eigentlich bis auf die Arbeitsleistung bei Sanitär/Heizung auch gut die Maßnahmen auseinander ziehen können.
Gibts denn Posten, die typischerweise auf si einem Angebot "fehlen" und später dann aber zwingend nachgezogen werden müssen, wo wir heute schon mal fragen könnten, ob die mit einkalkuliert sind?

P.S.: Frohe Weihnachten übrigens :-)