Sanierung EFH

Diskutiere Sanierung EFH im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hi, ich habe ein EFH ersteigert, Baujahr 1938. Insgesamt ist die Substanz des Gebäudes gut (habe es besichtigt). Beim Holz (Dach und Decke vom...

  1. #1 Veteran, 16.12.2012
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    Hi,

    ich habe ein EFH ersteigert, Baujahr 1938. Insgesamt ist die Substanz des Gebäudes gut (habe es besichtigt). Beim Holz (Dach und Decke vom EG) müsste ich es aber noch genauer prüfen. Nach Angaben des Vorbesitzers gab es beim Holz Schädlingsbefall, der mit irgendeinem Gift o.ä. eingedämmt wurde. Möchte das Holz aber nochmal genauer untersuchen...

    Das Gebäude ist recht klein (7.5m x 8.1m), und die Raumaufteilung auch nicht besonders toll. Ich habe jetzt eine Umstukturierung der Räume des EG angeplant. Damit haben wir unten etwas größere Räume - aber dafür einen Raum weniger. Diesen wollen wir wiedergewinnen und sehen folgende Möglichkeiten:
    1. im OG indem wir in die Dachschrägen ein Dachvorsprung einbauen (Satteldach mit Dachschrägen, die im OG bis zum Boden gehen)
    2. Eine Garage an das Haus anbauen und über der Garage den Wohnraum erweitern (Verlängerung des Daches notwendig)
    3. Falls das Dachholz nicht mehr OK ist, dann durch eine Komplett neue zweite Etage mit neuem Dach

    Je nachdem was wieviel kostet und ob das Holz so OK ist oder nicht muss ich unterschiedliche Möglichkeiten in Betracht ziehen. Würde aber gerne wissen was ihr bei solche einem Fall machen würdet? Kann man die möglichen Kosten je nach Fall schon abschätzen?

    Weiter: Die Architektur des Gebäudes ist recht einfach: EG, Decke sind Querbalken. Darauf aufbauend das ausgebaute Satteldach. Wie würdet ihr die Umbauten der Räume statisch prüfen lassen? Architekt oder Baubegleiter oder sonst noch wer? Hintergrund: Ich würde eh einiges selbst machen. Da ich aber nicht vom Fach bin denke ich an einen Baubegleiter. Vielleicht ist aber einfach ein Maurermeister hier sinnvoller?

    Würde gerne eure Meinungen hören!

    Zur Info - Weitere geplante Sanierungen am Haus:
    * Heizung (Haus hat keine, ich denke an Bodenheizung, technologie noch unklar)
    * Wärmedämmverbundsystem
    * Neue Fenster (Frage: Gibt es "Standard"-Fenstergrößen die Günstiger sind?)
    * ggf. Eine Wärmerückgewinnugsanlage
     
  2. R.B.

    R.B.

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    Unten schreibst Du, dass Du nicht vom Fach bist, wie kannst Du dann die Substanz eines Gebäudes bewerten? Es gibt genügend Fachleute die mit solchen Aufgaben so ihre Probleme haben, und Du hast das alles im Griff?

    Was Du brauchst ist erst einmal jemand der Ahnung hat. Der muss abschätzen was wo wie gemacht werden muss und was man machen kann. Für die Statik gibt es Statiker. Das wäre mehr als sinnvoll, wenn Du schon Mauern entsorgen oder umsetzen möchtest.

    Erst wenn alle Grundlagen geklärt sind kann man weiter planen. Bei Häusern die schon über 70 Jahre alt sind sind Überraschungen nicht ausgeschlossen.

    Gruß
    Ralf
     
  3. #3 Inkognito, 17.12.2012
    Inkognito

    Inkognito Gast

    Es sind nicht alle Wände tragend aber manche schon ;)
     
  4. #4 Veteran, 17.12.2012
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    Sorry Leute, aber eure Beiträge haben mir nicht wirklich weiter geholfen. Denn ihr habt mir nur die Fragen gestellt wo ich selbst offen Fragen habe.

    Mein Plan für die Sanierung sieht so aus:
    • Balken freilegen um Holz begutachten zu können
    • Statik des Gebäudes nach dem Umbau prüfen lassen - Frage: Statiker oder reicht ein Mauerermeister aufgrund des einfachen Hausaufbaus
    • Entfernen von einigen Wänden, ggf. Einsatz von Trägern bei entfernung von Tragenden Wänden
    • Entkernung
    • neue Fenster
    • Heizung/Wasser
    • Aussendämmung

    Was würdet ihr mir wegen der Hauserweiterung empfehlen? Hausanbau oder Erweiterung des Hausvorsprungs? Wie kann man hier grob die Kosten abschätzen um schauen zu können was in Frage kommt?
     
  5. #5 Baufuchs, 17.12.2012
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Du meinst wohl Statik vor dem Umbau prüfen lassen.

    Das ist der erste Schritt.
    Von einem Statiker (nicht Maurermeister, auch wenns einfach erscheint) den Gebäudebestand prüfen lassen und mit dem die vorgesehehen Änderungen besprechen.

    Der sagt Dir was geht.

    Dann gehts weiter mit einem Architekten. Den brauchst Du ohnehin, denn für Dein Vorhaben brauchst Du eine Baugenehmigung.
    Der kann dann in Kenntnis der vorhandenen Bausubstanz und der Erkenntnisse des Statikers eine Kostenschätzung erstellen.
     
  6. #6 Veteran, 17.12.2012
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    Natürlich vor dem Umbau :-). Wegen Baugenehmigung: Ist es nicht so, dass wenn keine tragenden Wände verschoben werden, dass keine Baugenehmigung notwendig ist?
     
  7. #7 Baufuchs, 17.12.2012
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Garage anbauen?
    ggf. komplett 2. neue Etage?

    Keine Baugenehmigung?
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Blinder Aktionismus ist jetzt fehl am Platz.

    Schauen wir doch auf die Fakten. Die Bude ist über 70 Jahre alt. Es gab anscheinend schon einmal Schädlingsbefall, der angeblich irgendwie eingedämmt wurde. Die komplette Haustechnik ist vermutlich für den Müll, zumindest wenn sie nicht innerhalb der letzten Jahre grundlegend saniert wurde.

    Das ist der falsche Weg. Es wird VORHER geprüft was machbar ist, sonst kannst Du die Hütte nach Umbau vielleicht komplett entsorgen.

    Keine Ahnung was Du mit "Hausvorsprung" meinst. Liest sich oben wie eine Gaube. Zum aktuellen Zeitpunkt kann das aber sowieso niemand beurteilen, denn welche Lösung am günstigsten wird, hängt auch davon ab was sonst noch an Arbeiten zu erledigen ist.

    Ich hatte es oben bereits geschrieben, Du brauchst jemanden der Ahnung hat und der die Hütte begutachtet. Darauf basierend muss dann ein Sanierungskonzept erstellt werden. Dabei wird sich auch zeigen, was von der Substanz noch brauchbar ist, oder ob nicht vielleicht ein Abriss und Neubau günstiger wird.

    Du kannst auch nicht einfach so einen Anbau an´s Haus bauen. Je nach Umfang ist das sowieso nicht verfahrensfrei, und selbst wenn, dann darf man auch nicht bauen was man will.

    Also, bei Dir gibt es noch so viele Fragezeichen, da würde ich zuerst einmal die Bremse reinhauen und dann die Sache richtig angehen.

    Gruß
    Ralf
     
  9. #9 Ralf Dühlmeyer, 17.12.2012
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    Einen Dachvorsprung (was immer das sein soll) einbauen - ohne Genehmigung???
    Garage + Wohnraum anbauen ohne Genehmigung?
    Aufstocken ohne Genehmigung???

    Vielleiht solltest Du erstmal mit einem Planer sprechen, was baurechtlich auf dem Grundstück überhaupt möglich und zulässig ist!
    Obwohl auch das natürlich sinnvoller Weise schon vor dem Kauf hätte passieren sollen.
    Was, wenn die Butze nur unter Bestandsschutz überhaupt noch stehen darf?
     
  10. #10 Veteran, 17.12.2012
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    Welche Fachläute sind das im Einzelnen?
     
  11. #11 Anda2012, 17.12.2012
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    Von der Bauleitung zum Formularausfüllen
    Architekt und Statiker in jedem Fall.
    Außerdem: Wenn da mal Schädlingsbekämpfung war, läuten bei mir die Alarmglocken! Vor allem wann. Hatte hier etwas mit Häusern zu tun, die in den 60er behandelt wurden - mit Lindan und PCB. Zum Sanieren in denkmalgeschützten Gebäuden sehr lustig. (<- Achtung -Ironie) Das würde ich an Deiner Stelle dringenst überprüfen lassen.

    Ehrlich, wenn ich das so lese bekomme ich Gänsehaut: Du hast eine Wundertüte gekauft und weißt nicht, was drin ist. Die Begutachtung mit Architekten hätte sich vor dem Kauf gehört, sonst wird das Schnäppchen evtl. ein Riesengroschengrab.

    Ein Archi kann Dir wunderbar aufzeigen was nötig und möglich ist und Dich dabei begleiten.
     
  12. Julius

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    Hoffentlich hast Du nicht mehr bezahlt als Grundstückswert minus der Abriß- und Entsorungskosten.
     
  13. #13 Veteran, 17.12.2012
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    Danke für die hilfreichen Tipps. Ich werde mir mal ein Architekt bei uns in der nähe suchen und den die Situation planen lassen.

    Was den Bauzustand angeht, so gibt es durchaus ein Baugutachten. Da steht auch ebenfalls drin, dass es Schädlingsbefall am Holz gab. Sonstige Bausubstanz ist laut Gutachten aber gut. Deshalb mache ich mir um die Bausubstanz nicht all zu viele sorgen. Mir ging es - wie schon geschrieben - im wesentlichen um eine Beratung wie ich mehr Wohnraum am Kostengpnstigsten erhalte. Ich persönlich denke, dass der Ausbau des Dachs am kostengünstigsten ist - aber mal sehen was der Architekt sagt.

    Wie schon vorher geschrieben, danke für die Informationen!
     
  14. R.B.

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    Wie oben schon geschrieben, geht es nicht nur um die Substanz in Form von Mauerwerk etc. sondern auch um die Haustechnik (Elektro, Heizung, Sanitär). Da kann man richtig viel Geld versenken.

    Gruß
    Ralf
     
  15. #15 Wachtlerhof, 17.12.2012
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    Bei unserem Bauernhof ist die Bausubstanz auch gut. Trotzdem verschlingt die Sanierung mehr als ein EFH kostet.

    LG - Gisela
     
  16. #16 Veteran, 17.12.2012
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    Bei uns ist es so, dass die Heizung komplett neu rein muss (Nur Holzofen im Haus). Wasser muss neu verlegt werden, wegen neuer Raumplanung. Einzig Stromleitungen können theoretisch bestehen bleiben - aber auch hier - wegen neuer Raumaufteilung muss ich das noch genauer bewerten. Das ist mir schon alles bewusst.
     
  17. Julius

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    Wann wurden diese denn zuletzt erneuert?
    Falls sie noch aus der Erbauungszeit stammen sollten, wären sie inzwischen fast 75 Jahre alt und daher LANGE überfällig...
     
  18. #18 struppi, 18.12.2012
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    Geh zu einem Architekten oder Bauingenjeur
    Ich hoffe dein Häuslein war billig und Du bist Dir über die Kosten im klaren und ob das den eigentlichen GebäudeWert nicht übersteigt??
    Heizung mit Verrrohrung, Aussendämmung ,neue Fenster ... da sehe ich die ersten 50' Kröten schon davonfliegen .... das geht schnell ...

    Vg
     
  19. #19 Wachtlerhof, 18.12.2012
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    Ein befreundeter Bauunternehmer sagte mir vor meiner Haussanierung, daß mit rd. 700,- bis 900,- € pro qm grob zu kalkulieren ist für eine Sanierung - und das, bei guter Bausubstanz.

    LG - Gisela
     
  20. #20 Veteran, 19.12.2012
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    Etwa mit dieser Summe habe ich schon vorher gerechnet.

    Was würder ihr mir empfehlen was den Architekten angeht. Ich möchte natürlich die Kosten im Überblick haben - am besten vorher wissen ob Architekt A teurer ist als Architekt B (und was sie für Ihre Kosten anbieten).
     
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