Sanierung eines Zweifamilienhauses

Hallo,

nachdem ich, wie sicher viele, schon einige Zeit mitlese, habe ich mich nun registriert und möchte als Erstes unser Sanierungsprojekt vorstellen.

Wir haben ein Zweifamilienhaus Bj. 1905 in Süddeutschland gekauft. Selbst in einem Bauernhaus aus 1870 aufgewachsen, ist mir der Instalthaltungsaufwand einer so alten Bude durchaus bewusst. Aber heutzutage ist der Immobilienmarkt auf Käuferseite nun einmal "schwierig". Zudem bin ich bereit, viel Eigenleistung reinzustecken.

Zu den Eckdaten:
Außenmaße 18x10 Meter gesamt (15m Wohnbereich + 3m angebauter Stadel), Firsthöhe ca. 8 Meter.
Wände EG vermutlich Mauerwerk ca. 60 cm dick, OG dünner, möglicherweise Fachwerk, Stadelanbau Holz.
vollunterkellert, Betonboden, Kappendecken, Höhe 3,20m (ehemals als Sennerei genutzt), Keller scheint trocken zu sein. Allerdings Setzungsrisse und v.a. an zwei Trägern starker Rost. (wohl durch die frühere Nutzung bedingt)
EG (2,80m Raumhöhe) zu OG (2,40m) ebenfalls Kappendecke.
Vorbesitzer war Bastler, hat viel selbst gemacht. Leider war ihm wohl nicht wichtig, seine Basteleien "gut" zu machen, eher nach dem Motto "Hauptsache es tut irgendwie seinen Zweck". (Ich sollte mal Bilder der selbstgebastelten Sanitär- und Elektroinstallation reinstellen..)
Heizung: Öl, Kessel ca. Bj. 2000. Ein 1.500 l Öltank. Da Wasser elektrisch erwärmt wird und wir im OG viel mit Holzofen geheizt haben, kamen wir mit einer Tankfüllung sogar über den ganzen Herbst und Winter ;-)
Ach ja, im OG hat nur die Hälfte der Zimmer Heizkörper, der Rest kann nur durch den Holzofen im Flur und offen stehen lassen der Türen geheizt werden. EG hat überall Heizkörper.
Fenster: größtenteils zweifachverglaste Wärmeschutzfenster Kunststoff aus den 1990er/frühen 2000er Jahren.
Fassade: 2003 neue Vorhangfassade aus (Lärchen?)Holz, darunter 4 cm Mineralwolle-Dämmung. (Warum nicht gleich mehr Dämmung angebracht wurde ist mir schleierhaft..)
Dach: Betondachsteine, vor ca. 30 Jahren erneuert, darunter Bitumenbahnen. Keine Dämmung. Zustand noch gut.

Soweit der Ist-Zustand.
Geplant haben wir eine energetische (Teil-)Sanierung und eine Wohnraumerweiterung/Änderung - die 3 Meter Stadelanbau sollen im OG zusammen mit dem vorderen Teil des Flurs und der abzureißenden zweiten Toilette zum offenen Wohn-/Küchenbereich ausgebaut werden inkl. Öffnung zum Dach hin. Dazu eine großzügige Verglasung (Holz oder Holz/Alu). Der ebenerdige Teil darunter bleibt Garage / Werkstatt. Die Fassade auf dieser Seite (Westen) wird erneuert und genau wie der Boden zur Garage hin sowie die Wand zwischen Wohnbereich EG und Garage gedämmt.
Damit verbunden wird im OG die jetzige Küche zum neuen Bad. Die übrigen Zimmer sowie der hintere Flur sind noch in brauchbaren Zustand, bleiben vorerst und werden in den nächsten Jahren nach und nach in Eigenleistung renoviert.
In der Wohnung EG sollen im Wohnzimmer großzügige Fenster rein (es ist bisher arg dunkel), außerdem soll das Bad vergrößert werden sowie Küche und Flur/Eingang getauscht (Küchenfenster wird zur neuen Eingangstür)
In energetischer Hinsicht soll eine Pelletheizung rein nebst neuen Heizkörpern in den noch nicht beheizten Zimmern. Trinkwasserversorgung wird ebenfalls erneuert.
Kellerdecke wird (nach Sanierung der Setzungsrisse und der rostigen Träger) gedämmt. Oben wird der Dachboden überwiegend begehbar gedämmt, nur über dem neuen Wohnbereich mit der offenen Decke kommt eine Zwischen-/Untersparrendämmung rein.
Die Fassade bleibt wie sie ist, hier lohnt sich eine Erneuerung mit stärkerer Dämmung wohl eher nicht (ich denke das wären sicher nochmal 70.000,- extra).
Welche der vorhandenen Fenster bleiben und welche nicht, ist noch nicht entschieden.
Ggf. kommit in den neuen Wohnbereich ein weiterer Holzofen mit neuem Edelstahlkamin (der vorhandene dreizügige gemauerte ist leider 4 Meter entfernt) sowie ggf. eine (dezentrale) Lüftungsanlage.
Die Elektrik soll teil-erneuert werden. Neue Zähler- und Sicherungskästen inkl. neuem Standort und neue Elektrik in den umzubauenden Bereichen. Die Kabel in den Zimmern, die vorerst bleiben, sollen nur an den neuen Sicherungskasten angeklemmt werden. Keine Sat-Verkabelung, kein Smart-Home oder ähnliches.

Wir hatten uns im Oktober letzten Jahres einen Architekten gesucht und mit der Planung beauftragt. Er hat sich alles einmal vor Ort angesehen (ca. zwei Stunden) und unsere Wünsche aufgenommen. Laut seiner Aussage hatte er für den Rest des Jahres jedoch noch viele andere Projekte, wollte aber Anfang dieses Jahres anfangen. Wir haben dann lange gar nix mehr von ihm gehört, es aber irgendwann geschafft, für Ende Januar einen zweiten Gesprächstermin in seinem Büro zu vereinbaren (ca. drei Stunden). Dort wurden die Vorplanungen konkretisiert und er versprach, demnächst mit unserem Projekt anzufangen. Leider ließ er mehrere Termine bis zu denen er eine erste grobe Kostenschätzung abgeben wollte immer wieder verstreichen. Den Kontakt zu Handwerkern wollte er selbst herstellen, wir sollten ihm da vertrauen, die richtigen auszusuchen. lediglich um den Elektriker sollten wir uns selbst kümmern.
Anfang April war uns das Warten dann zuviel, wir haben ihn noch einmal kontaktiert und nach dem Stand der Planungen bzw. der Kostenschätzung gefragt. Die Antwort war, er hatte noch keine Zeit anzufangen, wolle aber Ende des Monats loslegen. Das haben wir ihm nicht noch ein Weiteres Mal abgenommen und den (mündlichen) Vertrag gekündigt. Noch kam keine Rechnung von ihm, wir warten gespannt, ob da was kommt...

Jedenfalls haben wir uns dann Mitte April anders umgesehen und dieses Mal uns nicht an einen Architekten gewendet, sondern an ein Holzbauunternehmen (mit Zertifizierung für die KfW-Förderung). Ob das nun schlau war, Gesamtplanung und Ausführung einiger Gewerke in die Hände ein und desselben Unternehmens zu geben, wissen wir nicht. Jedenfalls waren wir froh, überhaupt jemanden zu finden, der zeitnah loslegen kann und der subjektive Eindruck von unserem jetzigen Planer ist bisher sehr positiv. Vor allem sind wir in den letzten drei Wochen mit ihm deutlich weiter vorangekommen als mit unserem Architekten in einem halben Jahr...
Ein Statiker und ein Heizungsbauer waren mittlerweile vor Ort. Mit unserem Architekten hatten wir in 6 Monaten keinen einzigen Handwerker hier gehabt..
Natürlich lag das auch daran, dass der Architekt nicht ganz umsonst war, sondern wir durch die beiden Termine mit ihm schon relativ konkret sagen konnten, was wir wollen. Einen kompetenten Eindruck hatte er ja schon gemacht (mit Ausnahme der Statikgeschichten im Keller, da war er planlos). Nur leider hatte er keine Zeit für uns. Mittlerweile glauben wir, dass er froh ist, uns los geworden zu sein und sich seinen lukrativeren Großprojekten widmen zu können. Offenbar hatte er sich mit der Annahme unseres Auftrags zeitlich übernommen.

Was das Finanzielle angeht: Wir rechnen mit Gesamtkosten um die 300.000,- EUR. Je nachdem, wie viel Eigenleistung wir einbringen können auch mehr oder weniger. Wird es zu teuer, werden wir notfalls den einen oder anderen Wunsch noch streichen.
Unser ehemaliger Architekt meinte (bei unserer Kündigung), dass diese Summe selbst mit sehr viel Eigenleistung kaum zu halten gewesen wäre. Unser jetziger Planer hat die Kosten noch nicht durchgerechnet, aber eine ungefähre Schätzung von 250.000,- bis 300.000,- abgegeben.

Ach ja, mittlerweile kam das Angebot des Elektrikers rein. Dass er keinen Festpreis anbieten kann, sondern nach tatsächlichem Aufwand abrechnen wird, war klar. Aber dass sein Angebot so pauschalisiert war, dass dort nur drei Zahlen standen, hat uns schon ein wenig überrascht. Im Angebot standen keine voraussichtlichen Arbeitsstunden, kein voraussichtlicher Materialbedarf, nix. Lediglich die geschätzten Gesamtkosten für die Wohnung EG, die Wohnung OG und gemeinsame Kosten. In der Summe 33.500, -EUR +/- ca. 10 %. (Unter der Annahme, dass wir keine Eigenleistung einbringen würden)
Nicht nur in der Knappheit überraschend, sondern auch in der Höhe. Ich hatte eigentlich mit max. 25.000,- EUR gerechnet. Vielleicht sollten wir uns doch noch ein weiteres Angebot machen lassen.


Soweit die Schilderung unseres Vorhabens. Sicher werde ich mich in der nächsten Zeit mit der einen oder anderen Detailfrage melden.
Wer Kommentare oder (konstruktive) Kritik abgeben möchte, immer gern! :-)

Denny