Sanierung Fachwerkhaus mit Denkmal - Fragen über Fragen

Moinsen,

Du scheinst Dir die richtigen Gedanken zu machen und noch wichtiger die richtigen Schlüsse zu ziehen.

Antwort auf die wichtigste Frage:

Sachverstand, den man nicht hat, muss man einkaufen. Die Sanierung, die Du planst ist umfänglich und anspruchsvoll. Da brauchst Du definitiv einen Planer, der das gesamte Projekt plant. Oder denkst Du die "Planer" der einzelnen Gewerke stimmen sich freiwillig untereinander ab? Für die Einholung von Angeboten brauchst Du einen Fachmann, der Dir aufschreibt, was angeboten werden soll. Für die Ausführung brauchst Du einen Fachmann, der überwacht. Ergo: Du brauchst einen Architekten oder Bau-Ing. Mir würde aufgrund der Denkmalgeschichte jmd. aus dem Bereich Bautenschutz oder jmd. mit eben Denkmal Erfahrung in den Sinn kommen. Der Energieberater soll dich energetisch beraten von Projektplanung scheint er nicht viel zu verstehen.

Zu den anderen wichtigen Fragen:

Bis auf "Fassade" finde ich jeden aufwändigen Punkt einer Kernsanierung in Deiner Liste. 240k werden da "grob" geschätzt auf keinen Fall reichen. Ich würde mind. 2k/m2 (also 340k) ansetzen, aber tendenziell eher mehr aufgrund der anspruchsvollen Aufgabe.

Zeitplan: 3 Monte: vergiss es! Dach/Fenster/Böden/Wände + Innendämmung. Ich würde mich wundern, wenn ein halbes Jahr reicht -eher 1 Jahr.

Wenn es schneller oder preiswerter werden muss: Gehen die Fenster noch? Muss eine Innendämmung sein?
Viel Spaß, Nerven und Erfolg bei Deinem Projekt (von dem hier bestimmt viele gerne auch Bilder sehen wollen würden, sofern Du sie teilst.)

Tante Edit: Ich habe mich verlesen: sollen die Fußböden bleiben? Das wäre sehr gut für Kosten und Bauzeit

 

Die ist auf aktuellem Stand?

 

Ohne Architekt/in würde ich mich als Laie das nicht trauen.
Bei so einem Objekt ist sehr viel Sachverstand und Erfahrung erforderlich

 

Wir haben gerade Angebote für eine Non-Denkmal-Kernsanierung machen zu lassen. Dafür mit Mansard-Dach, also auch nicht 0815.
Kosten liegen bei den Angeboten bei etwa 2.250€/qm.

P.S.: Die Banken mögen so große Sanierungen nicht immer, weil Du keine 1:1 Wertsteigerung des Objektes hast. Also frühzeitig klären, was möglich ist.

 

Dem schließe ich mich mal vollumfänglich an!

 

Hallo artibi,


Glückwunsch zu diesem Projekt und dem (sicherlich) schönen Objekt.

Die Fragen „was will und kann ich“ und „wen brauche ich“ vorher zu stellen ist ein sehr guter Ansatz…

…meine Meinung dazu (auch wenn mich hier manche für diese Aussagen sicherlich teeren und federn wollen):

„Architekt“ und „historischer Bestand“ beißen sich erheblich: Aufgrund ihres Standesrechts und laufender Rechtsprechung schließt ein Architekt auch bei Arbeiten „im Bestand“ mit Dir keinen Dienstvertrag, sondern einen Werkvertrag und das heißt, daß er Dir für das entsprechende Honorar nicht seine Arbeitszeit als Dienstleistung, sondern ein fertiggestelltes, „gebrauchstaugliches“ und grundsätzlich den aktuellen Normen und anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Gebäude schuldet. Er „verarbeitet“ dabei die ihm von Dir bereitgestellte Substanz des Bestandsgebäudes. Und ihn trifft dabei (unter gewissen Voraussetzungen) auch eine Haftung für die (+/-) Einhaltung der in der Planungsphase erstellten Kostenberechnung.

Um die bei einem alten Gebäude mit diesem Werkvertrag einhergehenden Risiken und Unwägbarkeiten in den Griff zu bekommen, muß der Architekt einerseits einen erheblichen Aufwand treiben: die ersten langen Monate werden mit „Bauaufnahme“, „Befunduntersuchung mit Schadenskartierung“ etc. vergehen, welche für das Endergebnis in keinster Weise wertschöpfend sind. Du brauchst nicht alles radikal freigelegt, jede Ecke genauestens vermessen, die Schäden nicht aufwändig kartiert und die Behebung nicht langwierig in Ausführungsplänen gezeichnet, sondern Du brauchst die Schäden, dort wo sie auftauchen, von Leuten, die so etwas schon einmal gesehen haben, beseitigt. Es bringt dem Bauherrn (eben anders als dem Architekten) auch nichts, vor Beginn der Arbeiten zu wissen, ob es drei, vier oder zwölf modrige Balkenköpfe sein werden, die saniert werden müssen; dieses Wissen macht den Aufwand ihrer Sanierung nicht geringer (und zu diesem Zeitpunkt hat man dann eh schon längst gekauft).

Und andererseits muß sich der Architekt dieses geschäftliche Risiko auch entsprechend vergüten lassen. Und auch das bringt dem Bauherrn nichts, denn wieso sollte ich jemanden bezahlen, das Risiko von mir und auf sich zu nehmen, daß das Gebäude, für das ich mich nach (hoffentlich) reiflicher Überlegung entschieden habe, (noch) mehr Schäden aufweist, als anfangs erwartet.

Dafür hast Du mit dem Architekten am Ende dann ein normgerechtes Haus mit darin enthaltener historischer Restsubstanz. „Substanzschonend“ und „behutsam“ sanieren wird das nicht. Und wenn das Denkmalamt etwas auf Zack ist, hast Du mit denen auf dem Weg bis dahin darüber auch noch ständig Streit, weil, wenn sie ihren Auftrag ernst nehmen, dieser Auftrag im genauen Gegensatz zum (eigentlichen) Problem des Architekten steht.

Und auch zum Aspekt Ausschreibung: Du wirst es Dir für viele Gewerke eh aus dem Kopf schlagen müssen, daß Dir jeweils drei Handwerker Fixpreisangebote vorlegen und Du dann den günstigsten aussuchen darfst. An so einem Objekt ist nichts Standard, nichts seriell; es wird wahrscheinlich keinen einzigen rechten Winkel im Haus geben und (beliebiges Beispiel) für eine ergänzte hölzerne Deckenverschalung wird man vielleicht für jedes einzelne von 100 Brettern an der Einbauposition nachmessen und zuschneiden und nachmessen und zuschneiden müssen weil kein Balkenabstand genau gleich ist und die Biester konisch sind und schon gar nicht perfekt parallel liegen… -- anstatt, wie sonst, in der Werkstatt den ganzen Stapel in einem Schwung vorzufertigen.

Außer natürlich man investiert zig Vermessungs- und Architekten-Stunden in die Erstellung eines schönen, vermaßten CAD-Deckenrisses, weitere zig Architekten-Stunden in die Ableitung einer Stückliste mit 100 individuellen Positionen und weitere zig Stunden in die Erstellung einer darauf basierenden Ausschreibung. Leider bietet dann auch wieder keiner mit Festpreis an, weil die Angebotskalkulation zu erstellen wieder zig Stunden kosten würde und die Ausschreibung eh nur nach Streit über Nachträge riecht… -- aber der Bauherr versteht dann immerhin, warum das Projekt mit Architekt so lange dauert und wofür dieser das reichlich fünfstellige Honorar nehmen muß.

Schließlich wirst Du den Plan, das Projekt in Etappen zu stemmen und also längere Zeit auf einer Baustelle zu wohnen (was durchaus machbar ist) mit der notwendigen Herangehensweise eines Architekten nicht zusammenbringen, von dabei zwanghaft herbeiphantasierten Haftungsfragen mal ganz abgesehen.

Was Du brauchst (aus Deinen Angaben wird mir nicht ganz klar, was davon auf Dich noch zutrifft):

• Zeit: es wird viel unerwartetes kommen, aber die Zeit hast Du, wenn Du bereit bist, von Etage (Zimmer) zu Etage (Zimmer) zu ziehen
• Geld: wie oben schon angeklungen, ein solches Projekt wird gerne mal teurer als was der Markt (bei oberflächlichem Vergleich) spiegelt, d. h. man saniert für, sagen wir, 400 k ein Haus, das man für 200 k gekauft hat, hätte aber für 300 k ein gleich großes Kataloghaus auf ein gleich großes Grundstück (zu 100 k) in der Neubausiedlung stellen können
• Nerven: es wird Rückschläge geben
• einen praktisch orientierten Statiker, der seine Erfüllung nicht in der nächsten dreigeschossigen Tiefgaragenanlage sieht, sondern Sanierung kennt und seinen Schreibtisch auch gerne für den Staub einer Baustelle verlässt
• einen Zimmermann und/oder Maurer (je nach Bauweise), der Altes kennt und mag
• überhaupt Handwerker, die Interesse an einem solchen Projekt haben denn viele von den anderen fühlen sich mit dem ungeordneten eines solchen alten Ungetüms schnell nicht wohl und sind dann entweder überfordert oder wollen schnellschnell wieder weg; auch braucht es das Interesse als Motivation, weil sie, wenn man substanzschonend vorgehen will, viel weniger Material (wo die interessantere Rendite liegt) je Arbeitsstunde verkaufen können
• wenn Du es nicht selbst kannst/magst: einen altbauerfahrenen Bauüberwacher – das kann dann ein Architekt sein, wird es aber wahrscheinlich nicht werden, weil ihn das „Stundenlohnmodell“, vor allem wenn es an seine Arbeitszeit und nicht die seiner Angestellten geht, i.d.R. nicht interessiert
• gute Beratung: unbedingt mit der IG Bauernhaus (auch wenn es bei Dir kein Bauernhaus ist) Kontakt aufnehmen und das Fachwerk-Forum nutzen/studieren
• Freude an der Sache!

Um zu guter Letzt noch auf Deine zwei konkreten Fragen zu Dauer und Kosten einzugehen: das kann Dir ehrlicherweise niemand sagen, weil Du (wahrscheinlich) auf einer Wundertüte sitzt. Die mögliche Kosten- und Zeitspanne ist groß: Wenn das Dach die letzten 300 Jahre immer dicht gehalten und ansonsten möglichst wenig am Haus rumgemacht wurde, wird das Projekt am Ende y Monate gedauert und den Betrag x gekostet haben, wenn das Haus in den 60er-Jahren des letzten Jahrhunderts großzügig „modernisiert“ wurde, kann es am Ende doppelt so lange gedauert und das dreifache gekostet haben…

Nachtrag: Deine späteren Beiträge klingen so, als ob die Substanz des Hauses schon vernünftig saniert ist, dann ist das Projekt natürlich um einiges überschaubarer als oben skizziert. Dann wäre ein Architekt nur noch eine teure Alternative, die Substanzschonung fällt dann als Argument weg.

 

Architekten haben die Eigenschaft, die Kosten einer solchen Sanierung hinterher nicht zu wissen, obwohl sie doch davon ihr Honorar berechnet haben.

Ich würde eher von 400 bis 500.000 € ausgehen! Und mindestens ein Jahr Bauzeit.

Literatur: Lenze, W.: Fachwerkhäuser. Das Buch informiert grundsätzlich. Aber auch dieser Autor ist nicht auf allen Gebieten sattelfest.

Fachwerkhäuser dürfen den doppelten bis dreifachen Heizenergiebedarf haben wie heutige Neubauten. Das sollte man wissen und da nützt auch eine FBH oder Wandheizung nichts. Das braucht eine solche "Hütte" eben.
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Bei sanierten Fachwerkhäusern darf der u-Wert bei 0,6 liegen. Wäre er besser, ist das Fachwerk gefährdet, schreibt zumindest Lenze. Eine Wandheizung ist natürlich warm für die Bewohner, aber ein besonders großer Temperaturunterschied bei einem u-Wert von 0,6 statt 0,2 oder sogar besser, gegenüber den heutigen Neubauten.

 

Hallo @hansmeier, wir machen ganz viel Denkmalsanierung als Architekturbüro.

Gerade im Bestand ist das Beste jemand unabhängiges zu haben, um nicht irgendwelchen Firmen ausgeliefert zu sein.

 

Macht eine Investition von 300-400 T€ noch Sinn, wenn man im Ultra-Best-Case 10 T€/a spart? Bei dem irren Aufwand und einer eigentlich noch guten Substanz?
Ich würde abwarten, was konkret in den EU-Vorgaben steht und was in D bzgl. denkmalgeschützter Häuser umgesetzt wird.
Wenn es da Ausnahmen gibt, dann neu planen auf das Nötigste bzw. auf den notwendigen Level hinsanieren.
Ggf. bis zur Entscheidung noch die einfachen Sachen wie Fenster machen.
Ich würde mir ernsthaft überlegen, noch mal 200T€ draufzulegen und ganz neu zu bauen. Alles neu, weniger Stress, kein Zeitdruck, weniger Energiebedarf, besserer Werterhalt, besserer Zuschnitt, gerade Wände. Und eine Nachbarschaft im ähnlichen Alter aus ähnlichem Umfeld mit ähnlichen Häusern.
Stehen bei dir nebenan noch weitere solcher alten Fachwerkhäuser? Wenn ja, wäre es natürlich nicht schön, wenn du deine Perle für 300 T€ sanierst, und die Nachbarschaft kann oder will es nicht. In 30a wohnen da vielleicht nur noch Assis oder gar keiner mehr. Schwer zu sagen.

Sind die 8200 kWh/a nach der Sanierung Strom- oder Wärmemengen?

 

Aufgrund deiner Angaben würde ich erstmal das Doppelte annehmen, aber man muss halt genau kucken...

Wenn das alles vorbildlich durchgeplant, ausgeschrieben und mit Knebelverträgen abgesichert ist, dann brauchts nur noch ne Bauleitung die da 24/7 hinterher ist, dann schaffst das eventuell in 3 Monaten. So wie du das beschreibst tippe ich aber eher auf ca. 1 Jahr mit der Option auf 2...

Beim ersten drüberschauen fällt mir noch die "Wand-/Deckenheizung" auf, das ist ne tolle Sache wenn man genug Geld hat, mit dem niedrigen Budget bringe ich die aber nicht unbedingt in Verbindung...
Das ist in Verbindung mit der FBH im EG auch techn. fragwürdig, ich bin mir da nicht sicher ob man die Systemtemperaturen der Wärmepumpe wirklich weit runter bekommt, also die ganz großen Heizflächen überhaupt was bringen wenn man dann an anderer Stelle wieder "nur" die FBH hat. Müsste man mal genau kucken...

Die dezentrale KWL finde ich bei "Komplettsanierung" auch fragwürdig.

Das finde ich super. Der Energieberater ist schonmal fertig mit seiner Arbeit und weiß auch schon ziemlich genau was das alles kostet und jetzt finden dann erste Gespräche mit dem Denkmalamt statt. Ganz ehrlich, such dir nen Planer (Architekt/Ingenieur) der sich mit sowas auskennt...

 

So schräg habe ich das nicht gemeint.
Bei solchen Summen, die hier mehrfach genannt wurden, und dem Aufwand allgemein sollte man glaube ich schon noch einmal einen Schritt zurücktreten und sich fragen, ob man das wirklich wirklich wirklich will (während man auch noch drin wohnt). Wenn du erst einmal gestartet bist, gibt's kein Zurück mehr. Klar ist da erst mal auch viel dabei, was mit dem Energie-Thema nichts zu tun hat (wo ich dann auch nicht nur einen Energieberater fragen würde). Aber da muss die Liebe zum Fachwerk schon sehr groß sein.
Ich würde mir auch überlegen, für die Dauer von 1a mir eine Mietwohnung in der Nähe zu suchen. Dann bist du aus dem Dreck und Lärm raus, hast weniger Stress in deinem normalen Arbeits- und Beziehungsalltag und kannst auch als ITler ggf HomO machen. Auf die 10-15 T€ kommt's nicht mehr an.