Sanierung Holzbalkendecke durch BT - Kaufvertrag/Baubeschreibung

Diskutiere Sanierung Holzbalkendecke durch BT - Kaufvertrag/Baubeschreibung im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hi zusammen, ich heiße Martin und stehe kurz vor dem Kauf meiner ersten Eigentumswohnung. Leider bringe ich selbst keinerlei Bauerfahrung mit...

  1. #1 janhinnerk, 25.10.2021
    Zuletzt bearbeitet: 26.10.2021
    janhinnerk

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    Hi zusammen,

    ich heiße Martin und stehe kurz vor dem Kauf meiner ersten Eigentumswohnung. Leider bringe ich selbst keinerlei Bauerfahrung mit und hoffe hier auf eure Unterstützung/Einschätzung.

    Die Wohnung befindet sich in einem Altbau, welcher durch den Bauträger aktuell komplett saniert wird (u.a. wurden Böden/Decken bis auf die Holzbalken entfernt).

    Gestern ist der Kaufvertrag vom Notar gekommen. Dieser enthält u.a. die nachfolgende Passage, die mich nun sehr beunruhigt. Könnt ihr mir sagen, inwiefern das Vorgehen eine vernünftige Sanierung darstellt - insb. bzgl. Schallschutz der Holzbalkendecke (habe auch Fotos angehängt), oder ich von so einem Kaufvertrag/Baubeschreibung besser die Finger lassen sollte?
    _________________________

    „Dem Erwerber ist bekannt, dass das Gebäude und die vertragsgegenständliche Wohnung auch nach Fertigstellung aller vom Veräußerer geschuldeten Arbeiten nicht dem Standard einer Neubauwohnung entsprechen werden. Insb. werden voraussichtlich nicht die aktuellen Baurechtlichen Anforderungen für Neubauwohnungen hinsichtlich Wärme- und Schallschutz erreicht werden und die Böden teilweise uneben bleiben“.

    In dem Vertrag wird zudem auf die Baubeschreibung verwiesen. Hier ist aufgeführt: „Alle Umbauten, sofern notwendig, werden nach den aktuellen Anforderungen der Statik-, Schall, Wärme- und Brandschutz ausgeführt… Der Umbau des Hauses wird nach diesen Kriterien ausgerichtet, dennoch kann durch den großen Teil der Altbausubstanz kein zertifizierter KfW Standard erreicht werden. Allerdings werden nur hochwertige Materialien verwendet, um größtmöglichen Schall- und Wärmeschutz zu gewährleisten“.

    Innenputz: „Neue Wände sowie Decken aus bzw. Feuerschutzplatten werden mit Gipsputz verspachtelt und in Q2 geschliffen. Bestehende Ziegelmauerwände werden mit Zementputz und Putzschienen verputzt und mit Gipsputz geglättet und Q2 geschliffen.

    Estrich: Schwimmender Estrich mit Trittschalldämmung in allen Räumen auf Rohdecke oder vorhandenem Holzestrich (Spanplatten oder Trockenestrich)

    Heizung: Fernwärme Heizung in Kombination mit einer Fußbodenheizung.

    NICHT im Vertrag aufgeführt, aber vom Bauträger übermittelt wurde zudem Folgendes (brauchte der Statiker für den Durchbruch): „Deckenaufbau oben: 22er OSB Platte, 5cm Styrodur, Fußbodenheizung und 8cm Estrich, Parkett (verklebt). Unten: 20cm Steinwolle zwischen die Sparren, 25er Feuerschutzplatten“

    Ganz lieben Dank für eure Hilfe!!!

    Viele Grüße
    Martin
     

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  2. flokra

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    das scheint mir in einem historischen gebäude (gründerzeit / jahrhundertwende?) ein hinterfragenswürdiger wandaufbau. wieso zementputz auf eine alte ziegelsteinmauer (eg oder gar ug scheint das ja nicht zu sein) und dann mit gipsputz zumachen?
     
  3. BaUT

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    Klar dass man durch eine Instandsetzung keinen Neubaustandard erreicht. Diesen Passus sollte man ersatzlos streichen. An allen Bauteilen, die der BT anfasst gelten die zum Zeitpunkt der Ausführung der entsprechenden Arbeiten gültigen Regeln der Technik.

    Die Handwerker wollen halt beim Innenputz keine "malerfertige" Qualität (Q3) liefern sondern nur einen "tapezierfähigen" Untergrund (Q2). Deshalb sollen Decken und Wandflächen grob mit Gipsputz abgezogen werden. Das ist halt am billigsten.
     
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  4. #4 janhinnerk, 26.10.2021
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    Hallo flokra, hallo BaUT,

    lieben Dank für eure Antworten!
    @flokra :- Zementputz auf den alten Mauern is also unüblich (weder EG noch OG)? Die Wohnung soll fertig gestrichen an mich übergeben werden.
    @BaUT : Verstehe - hatte zum Passus: "nicht die aktuellen Baurechtlichen Anforderungen für Neubauwohnungen hinsichtlich Wärme- und Schallschutz erreicht werden" bedenken, dass dadurch die "gültigen Regeln der Technik" weiter abgeschwächt würden.

    Insbesonder geht es mir bei meiner Frage um den Schallschutz der Decken/Böden. Seitlich wird die Wohnung jeweils durch Außenmauern abgerenzt, sodass ich hier nicht unbedingt von Geräuschen durch Nachbarn ausgehe. Ich mache mir allerdings Sorgen, nach Fertigstellung viel von den Bewohnern über mir mitzubekommen, bzw. sher vorsichtig sein zu müssen, um die Bewohner unter mir nicht zu stören.

    Wie schätzt ihr die Bauweise der Decken/Böden ein? Ist meine Sorge um starke Hellhörigkeit berechtigt?

    Lieben Dank!!
     
  5. BaUT

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    Ja - hätte ich auch und würde ihn deshalb streichen wollen! Sonst macht am Ende irgendein Schlitzohr darüber eine Hintertür auf.

    z.B. - naja die Decke musste ja nicht eben nach DIN 18202 werden, haben wir ja schon drauf hingewiesen - obwohl oben Estrich neu und unten Trockenbau neu gebaut wurde.
     
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  6. flokra

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    es gibt m.e. keinen grund, eine mit kalkmörtel gemauerte ziegelsteinwand mit zementputz zu putzen, außer dass der vielleicht etwas schneller abbindet. man muss ja nicht unbedingt einen reinen kalkputz nehmen und dann monate warten, bis der durchgehärtet ist, um dann den weiteren wandaufbau herstellen zu können. aber ein standard kalkzementputz wäre angebracht. es gibt eine regel: von hart nach weich (von innen nach außen) das ist zwar im innenbereich nicht so wichtig wie außen aber trotzdem gibt es keinen wirklichen grund, sich nicht daran zu halten. ein altes gemäuer, das mit einem mageren kalkmörtel hergestellt wurde kann man durch falschen außenputz sogar zerstören. die alten steine dann mit gipsputz zuzuschmieren ist mir ein greul. kann man zwar machen (da geht nichts von kaputt) aber die wände verlieren dadurch an sorptionsfähigkeit (raumklima). wie baut schreibt, ist das mit gips eben schneller und billiger herzustellen. ich würde auf dem kalkzementputz einen feinputz auf kalkbasis vorziehen. als farbe sollte dann auch eine mineralische wandfarbe verwendet werden, keine standard-dispersion.
     
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  7. #7 nordanney, 26.10.2021
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    Der TE kauft eine ETW in einem zu sanierenden MFH.

    Eure Ratschläge sind alle gut und richtig, aber leider weltfremd. Glaubt Ihr wirklich, der Bauträger wird für genau eine Wohnung einfach so sein Konzept ändern? Falls ja, da mit saftigem Aufpreis (Sonderwunschmanagement), so dass es am Ende relativ unattraktiv wird. Aber so wird Geld verdient.

    Davon abgesehen, ist die Formulierung im Kaufvertrag üblich zur Beschaffenheit. Sehe ich häufiger bei Altbausanierungen.
     
  8. flokra

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    ja, da magst du recht haben. aber fragen kost' ja ersmal nix, und vielleicht kann man alternative lösungen herbeiführen - ggf. in verbindung mit einem kostenaufschlag. der te erwähnte ja sogar die option eines rückzuges - ggf. kann man das zur basis einer verhandlung machen...
     
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  9. #9 nordanney, 26.10.2021
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    Reden kann man immer. Davon bin ich auch ein Freund.
    Bauträgerei ist aber ein sch… Job. Für den Bauträger als auch dessen Bank nervenaufreibend. Da sehe ich bei meinen Kunden im normalen Preisniveau nur ein „dann geh woanders hin“. Gehoben ist es etwas anderes, da wird aber auch mehr Geld verdient.
     
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  10. #10 janhinnerk, 26.10.2021
    Zuletzt bearbeitet: 27.10.2021
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    Vielen Dank für die Hinweise! Der BT war bisher sehr kooperationsbereit - daher werde ich das Thema Putz nochmals mit ihm aufnehmen. Befürchte nur, dass es dafür nun vermutlich schon zu spät, da eine erste Schicht bereits aufgetragen wurde (vgl. Foto September) Nachtrag: Sehe gerade die LUP 222 Säcke auf dem Foto - dann scheint es doch "Kalk-Zement" zu sein . Auch die Decken sind mittlerweile verkleidet.
    Nochmals zu meinem Hauptbedenken - wie schätzt ihr die Decken-/Bodenkonstruktion ein? Der alte Boden wurde bis auf die Balken komplett entfernt (man konnte vom EG bis an die Decke schauen). Anschließend wurden OSB-Platten auf die Balken gelegt (vgl. Foto Mai - September).

    Wird die im Vertrag bzw. vom BT genannte Bauweise bei richtiger Ausführung ein gutes Ergebnis bzgl. Schall- und Wäremeschutz erzielen können?



    VIELEN LIEBEN DANK!
     

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  11. flokra

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    ich denke, dir ist klar, dass dir niemand hier garantieren wird, dass du von den polkatanzenden nachbarn über dir nichts mitbekommen wirst. mir scheint der erwähnte aufbau aber geeignet, einen adäquaten schallschutz zu gewährleisten. alleine der umstand, dass der balkenabstand (für einen altbau) recht gering ist und der boden durch das flächige verschrauben der osb-platten vergleichsweise starr sein wird, ist von vorteil. kombiniert mit der avisierten dämmung und dem estrich sollte das genügen. immer eine ordentlich ausführung vorausgesetzt (ausreichende verschraubung der osb-platten, randdämmung estrich etc.)
     
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Sanierung Holzbalkendecke durch BT - Kaufvertrag/Baubeschreibung

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