Sanierung/Neuaufteilung im Rahmen des B-Plan, Möglichkeiten? Alternativen? Ansprechpartner?

Liebes Forum,

nachdem ich schon viel gelesen und gelernt habe, jetzt die Anmeldung und der erste Post von mir. Also ein herzliches Hallo in die Runde.


Wir (erweiterte Familie) möchten das bestehende Familienhaus (Baujahr 60er, Anbau 70er) energetisch sanieren und als Mehrgenerationenhaus neu aufteilen (mit Architekt, etc.). Während da bestimmt noch viele Bau-Fragen, Grundrissdiskussionen, etc. auf uns zukommen (wir stehen am Anfang des Projekts) starten wir gleich mal mit einem der Knackpunkte: Möglichkeiten durch den Bebauungsplan...


Gegebenheiten:
- rechteckiges Grundstück (etwa 45 x 30 m) in Baden Würrtemberg, erschlossen und bebaut in den 60er Jahren, damals ohne vollständigen Bebbauungsplan,
- Bebbauungsplan (unten mehr), aufgestellt im vereinfachten Verfahren 2016, in Kraft getreten 2019
- freistehendes, großzügiges 60er Jahre Haus (fast im Bungalow-Stil) mit heute 2 großzügigen Wohneinheiten
- Erdgeschoss mit Großteil der Schlafräumen und 2 Eingängen, ausgebautes Dachgeschoss ("Studio", "Büro", etc.), Gartengeschoss (GG) (Gartenebene liegt tiefer als Straße) mit Wohn-/Essräumen und Terasse nach Süden sowie Kellerräume nach Norden (da fast keine Fenster und nur mit Lichtschächten nach Norden)
- Abmessungen: etwa 24,5 x 10 m (Außenmaße) + Doppelgarage im EG mit ca. 36 m² Wohnraum im Gartengeschoss, ein Anbau im Gartengeschoss) aus den 70er Jahren mit etwa 55 m² Fläche. Also Bruttofläche sind etwa: 335 m² GG, 245 m² EG (+ Garage), 245 m² DG (minus Dachschrägen, relativ flach geneigtes Dach).


(Südpfeil fehlt leider, unten im Plan ist etwa Süd-Süd-West)


Unsere Zielvorstellung:
- Aufteilung in 3 Wohneinheiten (nicht zwingend mit Abgeschlossenheitserklärung, aber de-facto), für Familie Kind A, Familie Kind B (beide etwa Mitte 30) und Eltern. Also echtes Mehrgenerationenhaus.
- Wir bevorzugen eine Sanierung des bestehenden Hauses: Auf den ersten Blick (und erstes Feedback des Architekten) passt die grobe Raum-/Baustruktur zu unseren Wünschen und auch aus Umweltgründen möchten wir lieber nicht komplett abreißen. Wenn diese Lösung aber deutlich eher zum Ziel führt, ist auch Neubau möglich


Bebauungsplan:
- Haus liegt innerhalb des rechteckigen Baufensters, das hat 12,0 m Tiefe, ca. 33 m Breite und grenzt im Westen an das Nachbargrundstück. Von Westen her sind es: 3m Abstandsfläche, Garage (6m), Haus (24m).
- Das Baufenster darf im Gartengeschoss und bis zur Hälfte der Länge im EG um 3m nach Süden erweitert werden (Tiefe da dann 15m).
- Der Anbau im Gargengeschoss liegt (genehmigt vor Aufstellung des B-Plans) zum Teil (etwa 2 m) nach Süden außerhalb des B-Plans. Das ist heute geduldet, wäre aber nicht erneut genehmigungsfähig.

Auflagen aus dem Bebbauungsplan:
- reines Wohngebiet
- Einzelhäuser oder Doppelhäuser in offener Bauweise (§22 BauNVO)
- Baugrenze wie oben genannt nach §23 BauNVO
- Wandhöhe max. 4,5m, Firsthöhe max. 10,5m, First min. 3m von Außenwand zurückgesetzt, Dachaufbauten bis max. 50% der Länge
- Mindest Grundstücksgröße: 480 m² (30 x 16 m)
- GRZ: 0,3
- höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden: 1 (+1)
- die zweite Wohnung kann zugelassen werden, wenn sie 60 m² Wohnfläche nicht überschreitet
- zulässig ist eine Überschreitung bis zu der Zahl, die vor Auslegung bereits genehmigt war

Ziele des Bebauungsplans:
- Erhaltung des Gebietscharakters (großzügige Villen- und Bungalowbebauung auf großen Grundstücken)
- angemessene bauliche Weiterentwicklung ermöglichen
- Leitbild:
- Bebauung mit offener Struktur
- Beschränkung auf Ein- und (untergeordnet) Zweifamilienhäuser, Ausschluss von Geschosswohnungsbau/Mehrfamilienhäuser
- Dachlandschaft mit ruhigem Charakter bei unterschiedlichen Dachformen
- hohes Maß an architektonischer und gestalterischer Freiheit
- Begrenzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden zur Sicherung des Plangebiets als hochwertiges Wohnviertel



Mein Verständnis:
A) Eine simple Teilung des Hauses in 3 abgeschlossene Wohneinheiten ist aufgrund der Auflage des B-Plans (max. 2 Wohneinheiten, davon eine max 60m², oder max. 2 Wohneinheiten, da diese bereits genehmigt sind) nicht möglich
A1) Ein Sanierung des Hauses mit teilweise Neugliederung der Wohnräume in offiziell 2 Wohneinheiten die aber die Benutzung durch 3 Parteien intern möglich machen (ohne Abgeschlossenheitserklärung) ist ggf. möglich ? (die rechtlichen Nachteile bzgl. Erbe/Verkauf/Aufteilung im Streitfall jetzt mal außen vor gelassen).

B) Aufgrund der Grundstücksgröße können wir das Grundstück aber teilen (in z.B. 17,5m x 30m und 27,5 x 30 m.) Beide Grundstücke haben dann ein Baufenster von ca. 12,5 m Breite das bebaubar ist (Grundstück 1 mit 2x 2,5m Abstand zu den Nachbarn, Grundstück 2 mit 1 x 2,5m zum geteilten Grundstück, in die andere Richtung ist bereits genügend Grenzabstand durch die Baugrenze gegeben). Beide Grundstücke haben dann jeweils 30m Tiefe und wären mit einem freistehenden Haus mit 1 Hauptwohnung und einer Nebenwohnung (max. 60 m² Wohnfläche) bebaubar. Das wären 4 Wohneinheiten im Gesamten



C) Wenn ich die anderen Diskussionen um die maximale Anzahl von Gebäuden richtig verstehe (siehe z.B. dem Thread zu "Nur Einzelhaus Zulässig" -> bauexpertenforum.de/threads/b-plan-bauweise-nur-einzelhaus-zulaessig-vorschriften.105273 ), könnten wir das gesamte Grundstück ungeteilt mit 3 freistehenden Einzelhäusern bebauen (da keine maximale Anzahl an Gebäuden im Baufenster definiert ist). Sprich aus insgesamt 33 m Baufenster kann ich 2,5m Abstand, Haus 1 mit 7m Breite, 5 m Abstand, Haus 2 mit 7m Breite, 5m Abstand, Haus 3 mit 7m Breite) machen. Das wären dann 3 - 6 Wohneinheiten (da Begrenzung der Wohneinheiten pro Wohngebäude, nicht pro Grundstück im B-Plan). Nach den anderen Urteilen wären ggf. sogar eine Hausgruppe (da rechtlich immer noch ein Einzelhaus, von der Selbstständigkeit aber als separate Häuser zu sehen, siehe anderem Thread und insbesondere dem dort verlinkten Urteil: openjur.de/u/88727.html)



Fazit
- Variante A entspricht unserem Wunsch und bedingt den Zielen des Bebbauungsplans (da Sanierung des Bestandsgebäude und Erhalt des Gebietscharakters, aber bedingte Nachverdichtung) scheint mir aber auf jeden Fall einer guten Argumentation und einer Befreiung vom Bebbaungsplan zu Bedürfen
- Varianten B und C entsprechend in meinen Augen wesentlich weniger den Zielen des Bebauungsplans noch unseren, scheinen mir aber rechtlich möglich
- Ist hier wirklich der Plan so anders aufgestellt als die eigentliche Zielsetzung oder habe ich ein falsches Verständnis?



Meine Fragen:
- Ist mein Verständnis der Situation nach eurer Einschätzung korrekt?
- Haltet ihr A1 (defacto 3 Wohneinheiten schaffen, davon 1 für Familie A und eine für Familie B mit innenliegendem separatem (aber ohne Abgeschlossenheitserklärung) Appartment/etc. für Eltern) mit gemeinsamen Eingang für machbar (unabhängig davon ob es besonders klug ist)
- Wer sind hier die richtigen Ansprechpartner und wie sollten wir sinnvoll weiter vorgehen?
- unserer Architekt empfiehlt ein frühzeitiges Gespräch mit der Stadt
- ich möchte das gerne suchen, mir fehlt aber die "Vorbereitung" um dieses gut zu führen. Können/sollten wir diese Szenarien mit unserem Architekten durchspielen? Ist er hierfür der richtige (obwohl er direkt an die Stadt verweist), oder brauchen wir eher/zusätzlich einen Anwalt?
- Empfehlen sich für die Klärung mancher Ideen von oben ggf. Bauvoranfragen oder ähnliches? Sollten wir diese stellen oder unser Architekt?
- Was ist hier das richtige Vorgehen? Direkt offen anfragen und unsere Ziele beschreiben (Risiko: Wenn das Vorhaben abgelehnt wird, ist es vmtl. auch in abgeänderter Form nur schwer zu realisieren) oder eher schrittweise vorfühlen und die Grenzen und Denkweise der Behörde versuchen zu verstehen?
- Verkaufen und woanders neu suchen/bauen ist natürlich auch eine Möglichkeit, die wir aber lieber vermeiden wollen (Wechsel in neue Nachbarschaft, etc.), Teilverkauf und zusätzlich neues Grundstück statt Mehrgenerationenhaus wäre natürlich auch noch ein Backup-Plan
- Was lest ihr sonst aus der Situation?


Vielen Dank an alle, die bis hier gelesen haben - ich freue mich über Rückmeldungen oder natürlich Fragen wenn ich etwas unklar beschrieben habe.

 

Danke, das hilft mir schon mal weiter. Wo nach geht dann die Definition einer Wohneinheit? Rein nach den notwendigen Räumen (u.a. §35 LBO in BaWü und die üblichen Verweise auf das Wohnungsbaugesetz), also Kochnische/entsprechende Anschlüsse, Bad mit entsprechender Ausstattung, abschließbar, etc.?

Oder woran orientiert sich das Amt dann bei einem sehr großzügigen Haus mit mehreren großen Räumen, Balkonen und teilweise mehreren Küchen die es auch in der Nachbarschaft gibt?