Sanierung oder Ersatzbau?

Diskutiere Sanierung oder Ersatzbau? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Guten Morgen. Ich bin auf der Suche nach Informationen was eine Sanierung kostet in diesem Forum gelandet und hoffe das ihr mir vielleicht helfen...

  1. #1 Mike323F, 09.03.2020
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    Guten Morgen.
    Ich bin auf der Suche nach Informationen was eine Sanierung kostet in diesem Forum gelandet und hoffe das ihr mir vielleicht helfen könnt!
    Ich habe ein Haus auf einen für mich sehr ansprechendem Grundstück gefunden.
    Der abesichtigungstermin ist zwar erst nächste Woche aber ich konnte von außen schon mal einen Blick darauf werfen.

    So wie es aussieht ist das Haus in einem schlechten Zustand, der Kaufpreis liegt etwas unter dem Grundstückswert (auf bodenrichtwert bezogen) , Risse in der ungedämmten Fassade sind zu erkennen, die Nordwand ist fleckig, könnte also feucht sein.
    Das Haus steht im LK Harz, ist BJ ca. 1930 und hat eine GF von ca 80 qm.

    Wir wollen ein Haus von ca 100qm mit mind. KfW 70 besser 55 Standart. Wir sind beruflich sehr eingebunden und keine ausgebildeten Handwerker, auch wenn ich mich als durchaus geschickter Heimwerker bezeichnen würde! Es gibt 2 Möglichkeiten Abriss und Ersatzbau: wir haben Angebote von 2 Firmen die uns unseren geplanten bungalow für ca 170000 euro (schlüsselfertig ausser Maler und bodenarbeiten, hauspreis zzgl baunebenkosten) bauen würden.
    Möglichkeit 2 (die Idee) wir Sanieren das Haus umfassend. Alles Raus, bis auf die Grundmauern und setzen noch einen Anbau für die fehlenden 20qm dran. Die Entkernung könnte ich vermutlich zum grossen Teil selbst machen.

    Meine Frage nun, ist es realistisch das für ca 170.000 Euro zu realisieren oder lachen mich die örtlichen Handwerkerbetriebe aus? Wird das ganze teurer als der Abriss und Ersatzbau oder bewegt es sich in etwa im gleichen Segment?
    Ich bin für jede Meinung dankbar und natürlich auch für Tipps auf was ich bei der Besichtigung achten sollte, die ein solchen unterfangen sehr teuer machen können.
     
  2. #2 simon84, 09.03.2020
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    Also ist der Abriss und ggf. weitere Risiken (Boden/Tragfähigkeit) schon einkalkuliert

    Versteh was du meinst aber lass es dir noch mal durch den Kopf gehen. Wichtigster Punkt ist wie schnell muss das ganze gehen. Wenn langsam dann könnt ihr das sicher wenn die Zeit drückt wird’s schwierig

    finde ich sehr günstig 1700 Euro pro qm
    Da kommt dann wohl der Abriss noch dazu.
    Normal rechnet man eher 2300-2500 pro qm aber je nach dem was genau angeboten wurde müsste man das nachrechnen
    Harz ist jetzt auch keine Münchner Preise

    Dach ,Keller ,Fundament/Boden (Risse?) und Grundriss Änderungen

    nimm jemand mit der Ahnung hat
     
  3. SvenvH

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    Wenn man den Abriss selber macht aber beruflich sehr eingebunden ist, wird es schwierig mit der Planung. Je nach Zustand kann auch der Abriss sehr aufwendig sein. Termine mit Handwerkern sollte man frühzeitig festlegen. Momentan sind alle noch sehr gut ausgelastet. Wenn ihr noch nicht so weit seid und der Handwerker steht vor der Tür, kann das unangenehme Folgen haben. Entweder springen die ab oder schieben euch wieder weit nach hinten. Das kann den Baufortschritt erheblich verzögern.
     
  4. #4 Fabian Weber, 09.03.2020
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    Ich bin immer für den Erhalt alter Gebäude, aber bei dem knappen Budget und der Komplexität einer Umbaumaßnahme inklusive Einzelvergaben denke ich, dass ein Umbau Dich überfordert.
     
    simon84 gefällt das.
  5. #5 Fabian Weber, 09.03.2020
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    Bei den 170.000€ würde ich nochmal mindestens 50.000€ draufpacken.
     
    Feyerabend und simon84 gefällt das.
  6. #6 Mike323F, 09.03.2020
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    Vielen Dank schonmal für die schnelle Antwort.
    Ich ergänze mal noch meine Pers. wirtschaftliche Rechnung zum Projekt Eigenheim.
    Zur Zeit wohne ich sehr günstig zur Miete, Zeit ist also ein Faktor den ich habe.
    Wir überlegen allerdings in eine sanierte 4 Raum Wohnung zu ziehen, bei unserem regionalen mietspiegel würde es vermutlich auf 700-750 Euro Km hinauslaufen.

    Rein wirtschaftlich betrachtet können wir uns 300T Euro für ein Eigenheim zwar leisten, steht aber nicht im Verhältnis zum Wohnen zur Miete. Realistisch betrachtet sollte der gesamt Preis fürs Eigenheim 250000 nicht überdimensionale überschreiten!
    Zur Zeit steht folgendes Angebot im Raum:
    800qm Grundstück (ca. 67000) mit 100qm bungalow kfw 70 (ca 170000).
    Gesamtkosten inkl bau Nebenkosten und Aussenanlage (18000) ca. 282000 (von Baufirma kalkuliert).
    Meine Kalkulation mit Altbau:
    Möglichkeit 1 abriss und neubau:
    Haus +Grundstück (1200qm) ca 65000 inkl Kaufnebenkosten
    Abriss ca 25000
    Haus 170000
    Baunebenkosten 20000
    Gesamt 280000
    Also ziemlich ähnlich aber 400qm mehr Grundstück
    Möglichkeit 2 sanierung:
    65000 H+GrSt
    Sanierung plus Anbau auf kfw 70 (1900€ pro qm) 190000
    10000 Reserve
    Gesamtkosten 265000 Euro (-42000 Förderung durch KfW Sanierung)

    Wenn meine Kalkulation realistisch ist, ist die Variante Sanierung auf jedenfall die günstigste!
    Ich weiß nur nicht ob es realistisch ist.
    Ich hoffe ihr könnt da noch etwas Licht ins dunkel bringen. :)
     
  7. Tezlaf

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    Moin,
    Wir haben uns damals (2017) für den Abriss unseres Hause (1921) entschieden. Dachstuhl war hin, Keller nass usw..
    Der Abriss samt aufstemmen der Kellersohle, Garage und Verfüllen der Baugrube. Entsorgen von Öltank und Asbestplatten ist gar nicht mal so teuer wie man denkt. Alleine die Sanierung des Kellers hätte fast das Doppelte gekostet.

    Zuerst sollte man erstmal in Erfahrung bringen, was ich auf das Grundstück setzen darf.
     
  8. #8 Mike323F, 09.03.2020
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    Nach einem Telefonat mit einem Abbruchunternehmen sowie einem Onlinekalkulator einer Firma denke ich das die 25.000 realistisch sein dürften.
    Einen B-Plan gibt es für das Gebiet nicht ich muss mich an der Umgebung anpassen
    (problemlos, da dort so ziemlich alles vorhanden ist und sich mit meinen Vorstellungen deckt) und Abriss ist ebenfalls baurechtlich kein Problem lt. Telefonat mit der zuständigen Abteilung der Stadt!
     
  9. #9 simon84, 09.03.2020
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    Ich glaub eher dass du den Abriss statt 25 auch für 15 oder 10 schaffst aber das Haus wird garantiert mehr als 170 kosten denke eher 230 wenn du fertig bist
     
  10. #10 Andreas Teich, 09.03.2020
    Zuletzt bearbeitet: 09.03.2020
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    Wenn du’s nicht eilig hast und keine grundlegenden Probleme wie mangelnde Standfähigkeit, verrotteter Dachstuhl etc. bestehen würde ich schon aus ökologischen und Kostengründen zu Sanierung tendieren-
    zuerst die bestehende Wohnfläche beibehalten-
    bei Bedarf später zB mit einem Holzanbau erweitern.

    Höhere Mietkosten würde ich bis zur Fertigstellung vermeiden- gespartes Geld lieber in die Sanierung stecken.

    Wenn du mehr Bilder oder Infos zum Gebäude hast kann ich’s mir ansehen.
    Zudem gibts Zuschüsse/Förderungen für energetische Sanierungsmaßnahmen.
     
  11. #11 Mike323F, 09.03.2020
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    230 ohne Bau Nebenkosten, oder 230 wenn ich die Möbel rein trage?
     
  12. #12 Andreas Teich, 09.03.2020
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    Momentan kann es ja schon schwierig sein überhaupt (gute) Handwerker zu finden
     
  13. #13 Mike323F, 09.03.2020
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    Wie gesagt ist die Besichtigung ist erst am Freitag, werd aber mal Bilder machen und die dann auch gern zur Verfügung stellen!

    Aus kostengründen würde ich auch gerne zur Sanierung greifen, schrecke aber etwas davor zurück das aus dem vermeintlichen Schnäppchen ein Geldgrab wird...
    Mein Gedanke ist halt folgender, wenn ich bis auf den Rohbau alles Rausreiße und dann wieder neu aufbauen, kann es nicht teurer sein als ein kompletter neubau und zusätzlich bekommt ich noch die Förderung. Im schlimmsten Fall stellt sich nach dem entkernen raus das statisch irgendwas nicht passt und ich muss ganz abreißen und Neubauen!
    In dem Fall würde ich aber die Förderung behalten...
    Hab ich da irgendwo einen Denkfehler drin?
     
  14. #14 Andreas Teich, 09.03.2020
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    Bei Sanierungsobjekten kommt’s darauf an, diese zusammen mit einem altbauerfahrenen Planer zu begutachten,
    den genauen Bestand, Wand-, Boden, Deckenaufbauten sowie alle größeren Schäden zu ermitteln
    und die erforderlichen Arbeiten in der Reihenfolge der Dringlichkeit festzulegen-
    dabei auch vermerken welche Arbeiten selbst durchgeführt werden können und welche vergeben werden müssen.

    In vielen Fällen können zeitaufwendige und dadurch schwer einzuschätzende, teure Vorarbeiten
    in Absprache mit den Firmen selbst erledigt werden.

    Wenn die Substanz und der Dachstuhl soweit in Ordnung sind sollte eine Sanierung wirtschaftlicher machbar sein als ein Neubau- auch angesichts von Förderungen.
    Auch bei einem Neubau gibts jede Menge Möglichkeiten Baumängel zu verursachen, wie die Schadensstatistiken beweisen und jahrelange, teure Bauprozesse zu führen nagt auch an den Nerven und am Geldbeutel.

    Nur nicht versuchen auf Krampf aus einem Altbau einen Neubau zu machen und eigene Raumvorstellungen 100 % umzusetzen.
    Auch Gebäude haben ihr eigenes Leben, das respektiert werden sollte und
    oft mehr Charme als ein etwas steriler Neubau.
     
  15. #15 driver55, 09.03.2020
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    Du wärst aber sicherlich nicht der erste, der damit auf die Nase fällt.
    Fängt doch schon beim Grundriss an. Kann mir nicht vorstellen, dass es kein „Wänderücken“ gibt.

    1930: Das muss dann schon was Besonderes sein, um es nicht platt zu machen...
     
  16. #16 Andreas Teich, 09.03.2020
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    1940 bis 1960 er sind noch deutlich schlechter.
    Ein Bild vom Haus würde zu besserer Beurteilungsmöglichkeit verhelfen-
    wobei alles von den Bedürfnissen abhängt
     
  17. #17 Mike323F, 09.03.2020
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  18. #18 Mike323F, 09.03.2020
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  19. SvenvH

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    Zu der Zeit hat man noch locker mit 10 oder 12 Personen in so einem Haus gewohnt. Nach und nach hat man dann mal hier mal da eine Wand weggerissen. Nicht direkt bei der ersten Besichtigung zuschlagen. Auch zwei oder dreimal besichtigen. Und mehr Augen sehen auch mehr.
     
  20. #20 Fabian Weber, 09.03.2020
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    Das Haus sieht auf den Fotos erstmal super aus, hab es mir schlimmer vorgestellt.

    Die Anbauten kann man ja easy wegreißen.

    Schau Dir mal von außen den Sockel an, ob der Risse hat. Wenn nicht wäre ich erstmal optimistisch.
     
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